ARRÊT N°

R.G : 14/05573

JF

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES

15 octobre 2014

RG :14/02728

X ASSURANCES

C/

B

XXX

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1^re Chambre B

ARRÊT DU 07 JANVIER 2016

APPELANTE :

S.A.R.L. X ASSURANCES inscrite au RCS NIMES N° 508 312 832 Poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social

XXX

XXX

Représentée par M^e Marion GUIZARD de la SCP GUIZARD SERVAIS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Barthélémy LACAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

Monsieur C B

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Camille ALLIEZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

XXX agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés es qualités audit siège social

XXX

97400 SAINT-DENIS

Représentée par M^e Sylvie SERGENT de la SCP DELRAN-SERGENT, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Guillaume DE GERY de la SELARL GERY-SCHWARTZ-SCHAEPMAN, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 26 Octobre 2015

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Jacqueline FAURE, Conseiller, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. Serge BERTHET, Conseiller faisant fonction de Président

M^me Marie-Agnès MICHEL, Conseiller

M^me Jacqueline FAURE, Conseiller

GREFFIER :

M^me Anne-Marie SAGUE, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 05 Novembre 2015, où l’affaire a été mise en délibéré au 07 Janvier 2016

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Serge BERTHET, Conseiller faisant fonction de Président, publiquement, le 07 Janvier 2016, par mise à disposition au greffe de la Cour

Exposé du litige':

Par acte sous seing privé du 7 mars 2011, M. C B a donné mandat à la SARL Citya Saint Denis de gérer et louer l’appartement T4 dont il est propriétaire à Saint Denis de la Réunion.

Le même jour M. B a signé en présence de Citya, Immobilier Ile de la Réunion elle-même signataire, le bulletin individuel d’adhésion au contrat d’assurance n° 2423/LI/000184 «garantie des loyers impayés, détériorations immobilières et protection juridique», pour une durée d’un an renouvelable, auprès de la société d’assurance mutuelle à cotisations variables CAMEIC, portant l’en tête et le tampon d’X Assurances.

Par acte sous seing privé du 29 septembre 2011, avec effet au 16 novembre 2011, M. B représenté par la SARL Citya, a donné à bail l’appartement susvisé à MM. N O, I Z et G Y, moyennant un loyer mensuel de 780 €, outre provision mensuelle sur charges de 60 €, dont le paiement a été garanti par l’engagement de caution solidaire de M^me L Z et de M.'P A.

Par acte du 13 avril 2012, M. B, représenté par son mandataire Citya Ile de la Réunion, a fait délivrer commandement à ses locataires et à leurs cautions de payer la somme de 5 559,45 € correspondant aux loyers impayés du 16 novembre 2011 au 21 mars 2012.

Par jugement du 3 juin 2013, le tribunal d’instance de Saint Denis de la Réunion, statuant sur assignation du 29 août 2012, a’notamment, avec exécution provisoire :

— condamné solidairement les trois locataires et leurs cautions à payer à M. B la somme de 12 694,53 € au titre des loyers et charges dus au 18 avril 2013,

— constaté la résiliation du bail,

— ordonné l’expulsion de MM. Y, O et Z,

— condamné solidairement MM. Y, O et Z, ainsi que M^me Z et M. A à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 857 € jusqu’à complète libération des lieux,

— autorisé les locataires et les cautions à se libérer de leur dette en s’acquittant, en sus du loyer courant, de la somme de 350 € pendant 23 mois,

— suspendu la clause résolutoire pendant ce délai,

— condamné solidairement les locataires et les cautions aux entiers dépens comprenant les actes de procédure.

Le 26 août 2013, M^e Martay, huissier de justice, a dressé procès-verbal de l’état des lieux de sortie en présence des locataires, qui lui ont remis les clés.

Par actes des 30 avril 2014 et 7 mai 2014, faisant valoir que les SARL Citya Saint Denis et X sont tenues de prendre en charge les loyers impayés, le coût des travaux de remise en état et les frais de justice, M. C B les a assignées respectivement en paiement devant le tribunal de grande instance de Nîmes.

Par jugement réputé contradictoire du 15 octobre 2014, le tribunal a :

— condamné in solidum les sociétés X et Citya Saint-Denis à payer à M. B les sommes de :

. 10'681,75 € au titre des loyers impayés,

. 2 600 € au titre des travaux de réfection,

. 1 075,66 € au titre des frais de justice,

. 2 000 € à titre de dommages intérêts,

. 1 500 € au titre 700 du code civil,

— condamné lesdites sociétés in solidum aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Les SARL X et Citya Saint Denis ont interjeté appel de cette décision, respectivement par déclarations des 20 novembre 2014 et 26 novembre 2014, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées.

Le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction de ces deux procédures par ordonnance du 18 décembre 2014.

Prétentions et moyens des parties':

Vu les conclusions du 23 février 2015 par lesquelles la société Citya Saint-Denis demande à la cour, au visa des articles 1992 et 1202 du Code civil, de :

Au principal,

— juger que les demandes de M. B relèvent de l’application d’un contrat d’assurance et non d’un contrat de gestion immobilière,

— juger le refus de garantie d’X assurance infondé et injustifié,

— juger que les demandes de M. B sont mal dirigées,

Subsidiairement,

— juger que l’agence Citya n’a commis aucune faute dans le cadre de son mandat de gestion :

. elle a vérifié la solvabilité des 3 locataires et des cautions solidaires du bail d’habitation,

. elle a déclaré le sinistre auprès de l’assureur et lui a transmis tous les documents réclamés,

. elle a tenu M. B informé de l’état de la situation et de la procédure,

. elle a effectué des mesures conservatoires,

. elle a introduit une procédure en paiement des loyers impayés, résiliation du bail, expulsion des locataires et paiement de la dette locative par les cautions solidaires,

. elle a fait une avance sur loyers impayés de 5 969 €,

— juger le refus de garantie d’X Assurances infondé et injustifié,

— juger n’y avoir lieu à condamnation solidaire d’X Assurances et de Citya Saint-Denis,

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— la mettre hors de cause,

— débouter M. B et la SARL X Assurances de toutes leurs demandes,

— condamner M. B et la SARL X Assurances à payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les conclusions du 17 avril 2015, par lesquelles la SARL X Assurances demande à la cour accueillant l’appel et le disant bien fondé, de :

— infirmer le jugement,

— déclaré irrecevables car prescrites les demandes d’indemnisation fondées sur le contrat d’assurance souscrit auprès de la société X,

Subsidiairement,

— la mettre hors de cause,

Très subsidiairement,

— condamner la société Citya à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance.

Vu les conclusions du 17 mars 2015, par lesquelles M. B demande à la cour, au visa des articles 1134, 1147, 1315, 1991 et suivants du code civil, L112-4, L113-2, L113-11, L520 et suivants du code des assurances et 42 du code de procédure civile, de :

— débouter les SARL X et Citya Saint-Denis de toutes leurs demandes,

— confirmer le jugement,

— condamner in solidum les sociétés X Assurances et Citya Saint-Denis à lui payer les sommes de':

. 10'681,75 € au titre des loyers impayés,

. 2 600 € au titre des travaux de réfection,

. 1 075,66 € au titre des frais de justice dépensés à ce jour dans le cadre de la procédure menée à l’encontre des locataires et des cautions,

. 5 000 € au titre du préjudice moral et financier,

. 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers dépens d’appel.

L’instruction de l’affaire a été clôturée le 26 octobre 2015.

Motifs':

1. sur la responsabilité contractuelle de la SARL Citya Saint Denis':

L’existence d’un contrat d’assurance garantissant, dans certaines conditions, les loyers impayés, les détériorations immobilières et les frais de procédure, ne fait pas obstacle à la mise en jeu de la responsabilité encourue par la SARL Citya Saint Denis à raison des fautes qu’elle a pu commettre dans l’exécution du mandat de gestion.

En application de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond des fautes qu’il commet dans sa gestion, étant précisé qu’en sa qualité de mandataire salarié, le gestionnaire immobilier est tenu de s’assurer par des vérifications sérieuses de la solvabilité réelle du preneur.

En l’espèce, les contrôles effectués auprès de MM. O et Z et des deux cautions sont établis par la production de plusieurs bulletins de salaires de chacun d’eux contemporains à la régularisation du bail. Toutefois, le dossier de M. Y, fondé sur un contrat de professionalisation du 20/09/2011 au 30/09/2012, ne comporte aucun bulletin de salaire, ni attestation rendant compte d’un emploi stable, de sa rémunération et de son aptitude à contribuer effectivement au paiement du loyer.

Par ailleurs, les relances et lettres recommandées avec accusé de réception adressées en février et mars 2012, d’ailleurs non produites, dont la SARL Citya Saint Denis fait état par courrier adressé à M. B le 10 juillet 2012, apparaissent tardives au regard de l’impayé constaté dès la première échéance de loyer du 16 novembre 2011, tandis que les 2 chèques remis le 17 février 2012, pour un montant total de 1'984 € ne recouvrent pas la totalité de la somme de 2 340 € due pour les 3 premiers mois de loyers.

De même, il est constant que la SARL Citya Saint Denis a restitué aux locataires le montant du dépôt de garantie de 720 €, alors que l’état des lieux de sortie contradictoire établi par M^e Martay, huissier de justice, le 26 août 2013, révèle une carence d’entretien général et diverses dégradations (trou dans le plafond, trous de chevilles, salissures sur les murs, les sols et les vitres, perte d’une clé, deux fixations métalliques au mur, traces d’adhésif sur les murs, effondrement d’un meuble lavabo).

En outre, en déclarant le sinistre auprès de la SARL X Assurances le 22/03/2012, au-delà du délai de 90 jours courant à compter du premier loyer impayé, alors qu’aux termes du bulletin individuel d’adhésion qu’elle a également signé, M. B lui a donné «'mandat pour agir en son nom concernant le lot désigné afin qu’elle prenne en charge la gestion des relations avec la compagnie dans le respect des dispositions du contrat souscrit et reçoive en son nom les éventuelles indemnités versées'», et en délivrant commandement de payer le 13 avril 2012 seulement, alors que le contrat d’assurance prévoyait sa notification entre le 45^e et le 55^e jour de la date d’exigibilité du loyer, soit au plus tard le 30 du mois suivant cette date, la SARL Citya Saint Denis a certainement participé à la déchéance de garantie opposée par la SARL X Assurances.

Les manquements fautifs caractérisés de la SARL Citya Saint Denis ayant fait perdre à M. B une chance sérieuse d’obtenir paiement par les locataires des loyers dus et des dégradations subies, et d’en être indemnisé par l’assureur, aussi bien en raison de la prescription exposée ci-après, que des conditions de la garantie imposant la vérification de la solvabilité des locataires et des cautions, cette société sera condamnée à réparer le préjudice qui en résulte.

2. sur la demande de M. B à l’encontre de la SARL X Assurances':

a. sur la prescription biennale de l’action dérivant du contrat d’assurance':

En application de l’article L 114-1 du code des assurances, toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par 2 ans à compter de l’évènement qui y donne naissance, étant précisé qu’en cas de sinistre, ce délai ne court qu’à compter du jour où les intéressés en ont eu connaissance et peut être opposé au tiers qui invoque le bénéfice de l’assurance.

Selon le contrat d’assurance le premier terme impayé est le mois de loyer et charges qui n’est pas intégralement payé par le locataire au plus tard le 15 du mois qui suit son échéance (page 3).

En vertu du bail liant la SARL Citya à MM. O, Z et Y si le loyer de 780 € est payable mensuellement et d’avance au plus tard le 1^er de chaque mois, les parties ont prévu que le bail conclu pour 3 ans prendra effet le 16/11/2011 et se terminera le 15/11/2014 (article 3). Le premier terme impayé ainsi révélé au 1^er décembre 2011 pouvait être déclaré à l’assureur pendant 90 jours, soit au plus tard le 1^er mars 2012, de sorte que l’assignation de l’assureur aurait dû intervenir le 1^er mars 2014 au plus tard.

L’action de M. B aux fins d’indemnisation des loyers impayés sur le fondement du contrat d’assurance, par assignation délivrée à l’assureur le 7 mai 2014 est ainsi irrecevable.

Toutefois, le contrat d’assurance garantit également les dégradations et destructions causées par le locataire aux seuls biens immobiliers constatées à son départ au vu de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement ou par huissier, ainsi que la protection juridique pour tous litiges avec le locataire, sauf exclusions de garantie.

Le départ des locataires révélateur du sinistre dégradations, ayant eu lieu le 26 août 2013, les demandes de M. B tendant à l’indemnisation dudit sinistre et aux frais de procédure exposés dans le litige l’opposant à ses locataires, introduite par assignation du 7 mai 2014, non prescrites, sont dès lors recevables.

b. sur la demande d’indemnisation de M. B au titre des dégradations subies par son appartement’et pour frais de procédure':

Il ne peut être reproché à M. B, adhérent au contrat n° 2423/LI/000184 et recevable à agir, d’avoir mal dirigé son action contre la SARL X Assurances, courtier, au lieu de la société Camiec, véritable assureur, alors que le contrat d’assurance, prévoit que la déclaration de sinistre doit avoir lieu auprès d’X (§VII article 1^er), que cette société pourra opposer une déchéance de garantie (§ VII article 2 in fine) et qu’elle s’engage à indemniser l’Assuré au titre de la garantie loyers impayés et détériorations immobilières (chapitre1, §IX et chapitre2, §I, article 1), se présentant ainsi comme l’assureur lui-même.

La première demande d’indemnisation de M. B au titre des dégradations subies par son appartement formulée par son avocat le 2 janvier 2014, ne respecte pas les conditions de présentation prévues à peine de déchéance par le paragraphe III du chapitre 2 relatifs aux détériorations immobilières en vertu duquel la déclaration de sinistre à présenter dans les 15 jours suivant sommation du locataire et de la caution par lettre recommandée avec accusé de réception intervenant elle-même dans le mois de la sortie, doit être assortie de différentes pièces telle que l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie, un devis des réparations ou une estimation de l’assuré.

L’assureur est ainsi bien fondé à opposer la déchéance de cette garantie, sans qu’il y ait lieu d’envisager l’interdiction de cumul du cautionnement et de l’assurance loyers impayés, d’ailleurs dépourvue de sanction, concernant le seul preneur du bail d’habitation.

Sur la garantie frais de procédure prévue au Chapitre III du contrat d’assurance, M.'B, qui ne justifie pas des frais effectivement exposés, ne peut prétendre à son bénéfice.

c. sur le manquement de la SARL X Assurances à son obligation de conseil et d’information':

La prescription de droit commun de 5 ans à laquelle est soumise l’action de M. B fondée sur le manquement pré-contractuel du courtier à son obligation de conseil et d’information dont il doit répondre en application de l’article 1382 du code civil, court à compter du jour où l’adhérent en a eu connaissance, soit lors du refus de garantie opposé le 2 juillet 2012 pour non justification des pièces requises.

Elle n’était donc pas acquise à la date de l’assignation délivrée le 7 mai 2014, de sorte que la demande est recevable.

Signant le bulletin individuel d’adhésion au contrat d’assurance le 7 mars 2011, M. B a approuvé la mention «'j’ai pris connaissance du résumé des garanties au verso du document, le texte intégral étant à ma disposition sur simple demande auprès du cabinet de courtage'».

Il s’en déduit que le courtier ne lui a pas remis spontanément un document l’informant des conditions générales, notamment des déchéances et prescription encourues, de sorte qu’il ne justifie pas de l’exécution de son obligation d’information et de conseil.

Le manquement caractérisé de la SARL X l’oblige à réparer le préjudice qui en résulte.

3. sur le préjudice et la solidarité :

Mesurée à la perte de chance de percevoir les loyers et le montant des travaux de remise en état et/ou d’en être indemnisé par son assureur, la réparation du préjudice de M. B ne peut être que partielle.

Eu égard à la nature des manquements contractuels du gestionnaire immobilier et du courtier, la perte de chance de ne pas subir le préjudice est de 90 %.

Pour une occupation de 21 mois, M. B a subi une perte de loyers de 780 € x 21 mois = 16 380 €, dont à déduire la somme de 5 696 € avancée par la SARL Citya Saint Denis par chèque du 15 octobre 2012, soit 10 684 €.

Au vu du procès-verbal de constat du 26 août 2013 et de la facture de travaux établie par l’entreprise JB Services le 23 septembre 2013 à hauteur de 2 600 €, le préjudice de M. B s’élève à :

— sur la perte de chance de ne pas être privé de loyers ou de leur indemnisation': 10 684 € x 10 % = 9 615,60 €

— sur la perte de chance de ne pas être privé de l’indemnisation des détériorations de son appartement': 2600 € x 90 % = 2 340 €.

En revanche et faute de justifications, la demande de réparation au titre de la perte d’indemnisation des frais de procédure, ne peut prospérer et sera rejetée.

La SARL Citya et la SARL X Assurances qui ont également concouru au préjudice, seront condamnées à payer lesdites sommes in solidum à réparer l’entier dommage lié à la perte de chance de M. B.

Dans les rapports des sociétés co-responsables, la charge finale de la réparation sera supportée par chacune d’elle à concurrence de la moitié.

4. sur les autres demandes':

En première instance, ni davantage en appel, M. B ne rapporte la preuve d’un préjudice moral et financier distinct de celui déjà réparé et justifiant l’attribution de dommages et intérêts complémentaires, si bien que la demande qu’il présente en ce sens sera rejetée.

La SARL Citya Saint Denis et la SARL X Assurances qui succombent sur les mérites de leur appel, supporteront in solidum la charge des entiers dépens exposés devant la cour.

En application de l’article 700 du code de procédure civile auquel elles ne peuvent elles-mêmes prétendre, elles seront condamnées in solidum à payer à M. B la somme de 2 000 € en complément de celle allouée par le tribunal.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

— Confirme le jugement déféré sauf sur l’indemnisation du préjudice et l’attribution de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier';

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Déclare prescrite l’action de M. B fondée sur l’exécution du contrat d’assurance au titre des loyers impayés';

— Dit n’y avoir lieu à prescription de l’action de M. B à l’encontre de la SARL X Assurances au titre de la garantie dégradations et frais de procédure';

— Dit n’y avoir lieu à prescription de l’action de M. B à l’encontre de la SARL X Assurances courtier, fondée sur le manquement à l’obligation de conseil et d’information';

— Dit M. B déchu de son droit à garantie pour détériorations immobilières ;

— Déboute M. B de sa demande au titre de la garantie frais de procédure ;

— Condamne in solidum les SARL X Assurances et Citya Saint Denis à payer à M. B les sommes de':

. 9 615,60 € à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance de ne pas subir une perte de loyers ou d’en être indemnisé par l’assureur,

. 2 340 € à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance de ne pas subir un préjudice matériel sur les détériorations de son appartement ou d’en être indemnisé par l’assureur,

. 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— Dit que dans leurs rapports réciproques, chacune des sociétés co-obligées supportera la charge finale du dommage à hauteur de 50 % ;

— Condamne in solidum les SARL X Assurances et Citya Saint Denis aux entiers dépens d’appel, dont le recouvrement sera assuré conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile';

— Déboute les SARL X Assurances et Citya Saint Denis de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M. BERTHET, Conseiller faisant fonction de Président et par M^me SAGUE, Greffier.

LE GREFFIER, LE CONSEILLER,