Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 28 juin 2022 sous le n° 2206385, et deux mémoires en réplique enregistrés le 5 mai 2023 et le 18 juillet 2025, la société anonyme (SA) FT Immo H, représentée par M^e Clémence, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) de prononcer la décharge partielle des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties mises à sa charge au titre des années 2020 et 2021 à raison de son local sis 8 rue de l’Appel du 18 juin 1940 à Villeneuve-Saint-Georges (94190) ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La SA FT Immo H soutient que :

- en application de l’article 1498 du code général des impôts, la méthode de l’évaluation directe retenue par l’administration constitue le recours ultime pour l’évaluation foncière d’un bien, lorsque les autres méthodes font défaut ; en l’espèce, elle aurait dû privilégier la méthode par comparaison avec le local-type n°35 de la commune de Sélestat (67600) au tarif de 3,2 euros/m², dès lors qu’il s’agit d’un hall de stockage logistique d’une surface totale pondérée de 4 775 m², contre 3 512 m² pour le local à évaluer, qu’il est situé en zone industrielle ;

- l’administration fiscale pourrait aussi opter pour le local-type n° 20 de la commune de Vitré (35500) dès lors qu’il s’agit d’un atelier correspondant à un garage automobile, que les communes de Vitré et de Villeneuve-Saint-Georges sont comparables sur de nombreux points,

- à titre subsidiaire, l’administration fiscale pourrait opter pour le local-type n° 307 de la commune de Carcassonne (11000) au tarif de 6,40 euros/m², ou pour le local-type n° 34 de la commune de Mitry-Mory (77290), local-type est tout à fait adapté, puisqu’il s’agit d’un centre téléphonique, à la condition de retenir un ajustement de -30% conformément à l’article 324 AA de l’annexe III du code général des impôts, ou pour le local-type n° 35 de la commune de Vieux-Condé (59690) au tarif pondéré de 3,20 euros/m² correspondant à un atelier construit en 1907 dont l’entretien est passable.

Par deux mémoires en défense, enregistrés le 29 juillet 2022 et le 30 août 2024, le directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête en faisant valoir que :

- le local en litige de la société requérante a été évalué par voie d’appréciation directe à défaut de pouvoir procéder à son évaluation par l’une des deux précédentes méthodes mentionnées à l’article 1498 du code général des impôts ;

- le local-type n° 35 de la commune de Sélestat proposé par la requérante, utilisé à titre de stockage logistique n’est en aucun cas comparable avec un nœud de raccordement d’abonnés ; les surfaces principales de ce local correspondent à des halls de 4 650 m², tandis que le local en litige est principalement composé de locaux techniques de 312 m², et de caves abritant l’arrivée des câbles téléphoniques de 239 m² ; de plus, ce local de Sélestat construit en 1999, soit postérieurement au 1er janvier 1970, aurait dû être évalué par comparaison avec un local-type présentant les mêmes caractéristiques que ce dernier ; or, aucune mention à un local-type de référence n’a été effectuée dans la colonne V observations W du procès-verbal de la commune de Sélestat ou dans la fiche de calcul ;

- le local-type n° 307 de la commune de Carcassonne, utilisé en tant que bureaux, n’est aucunement comparable avec un nœud de raccordement d’abonnés ; en effet, il n’est à aucun moment fait de mention de locaux techniques, qui composent pourtant la principale partie des surfaces du local en litige ; de plus, le propriétaire du local de Carcassonne en était également l’occupant lors de son inscription au procès-verbal de la commune ; or, conformément à l’article 1498 du code général des impôts, pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, la valeur locative doit être déterminée par comparaison, et en l’espèce, aucune mention à un local-type de référence n’a été effectuée dans la colonne V observations W du procès-verbal de la commune de Carcassonne ;

- le local-type n° 34 de la commune de Mitry-Mory correspond à un atelier présentant des spécificités techniques importantes, ayant une surface pondérée de 1 581 m² et un tarif pondéré de 9,91 euros/m² ; construit en 2000, soit postérieurement au 1er janvier 1970, il a été inscrit comme étant occupé par son propriétaire dans le procès-verbal signé en date du 29 novembre 2001 ainsi que dans la fiche de calcul fournie par la requérante ; de ce fait il aurait dû être évalué par comparaison à un autre local-type présentant les mêmes caractéristiques conformément à l’article 1498 du code général des impôts ; or, en l’espèce, il est indiqué dans la colonne V observations W du procès-verbal que son tarif a été déterminé par rapport à la valeur locative moyenne des tarifs ateliers de la commune de Mitry-Mory et du tarif national de France Telecom ; il n’est aucunement fait mention du local-type à partir duquel aurait été évalué le local-type n° 34 ;

- le local-type n° 20 de la commune de Vitré, évalué en tant que local de réparation automobile au tarif pondéré de 2,13 euros/m² pondéré, a la nature d’un atelier pour 446 m² sur les 527 m² de superficie totale, et ne comprend aucun local technique, contrairement au local en litige ; de plus, le propriétaire du local en était également l’occupant lors de son inscription au procès-verbal de la commune ; or, aucune mention à un local-type de référence n’a été effectuée dans la colonne O observations P du procès-verbal de la commune de Vitré fourni par la requérante ;

- le local-type n° 35 de la commune de Vieux-Condé possède des caractéristiques très éloignées de celles du local en litige ; par ailleurs, le local-type n°35 était également occupé par son propriétaire lors de son inscription au procès-verbal de la commune, ne répondant ainsi pas aux conditions fixées à l’article 1498 du code général des impôt.

Un troisième mémoire en défense, enregistré le 9 janvier 2026, présenté par la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne, n’a pas été communiqué car il ne comportait aucun élément nouveau.

Vu :

- la décision du 13 mai 2022 par laquelle la direction départementale des finances publiques du Val-de-Marne a statué sur la réclamation préalable ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- les arrêts du Conseil d’Etat nos 474735, 474736 et 474757 du 13 novembre 2023 et du 3 avril 2024 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Ont été entendus, au cours de l’audience publique du 2 avril 2026, en présence de M^me Rouillard, greffière d’audience :

- M. Freydefont, rapporteur, qui a lu son rapport ;

- M^me Salenne-Bellet, rapporteure publique, qui a lu ses conclusions.

Ni la société requérante, ni le défendeur ne sont présents ou représentés

Considérant ce qui suit :

1. Il résulte de l’instruction que la société anonyme (SA) FT Immo H a été assujettie au titre des années 2020 et 2021 à la taxe foncière sur les propriétés bâties à raison des locaux dont elle est propriétaire situés 8 rue de l’Appel du 18 juin 1940 à Villeneuve-Saint-Georges (94190) dans le département du Val-de-Marne, pour des montants respectifs de 11 212 euros et 11 127 euros. Par la requête susvisée, la SA FT Immo H demande la décharge partielle de ces cotisations de taxe foncière.

Sur les dispositions applicables :

En ce qui concerne les dispositions applicables :

2. Aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. » Aux termes de l’article 1388 du même code : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B (…) ». Aux termes de l’article 1415 de ce code, dans sa version applicable aux années d’imposition en litige : « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition. »

3. Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016 : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe. »

4. D’une part, la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d’impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément au code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016.

5. D’autre part, il résulte des termes mêmes du 3° de l’article 1498 du code général des impôts que ce n’est qu’à défaut soit de pouvoir retenir la valeur locative sur le fondement du 1°, soit de trouver des termes de comparaison pertinents que l’administration peut légalement procéder à une évaluation directe.

6. De plus, il résulte des dispositions précitées de l’article 1498 du code général des impôts que le juge de l’impôt, saisi d’une contestation portant sur la méthode d’évaluation de la valeur locative de locaux commerciaux, a l’obligation, lorsqu’il estime irrégulière la méthode d’évaluation retenue pour déterminer les impositions en litige, de lui substituer la méthode d’évaluation qu’il juge régulière. Dans le cas où il retient une évaluation par comparaison, il doit, en outre, pour l’application des dispositions du 2° de l’article 1498, statuer d’office sur le terme de comparaison qu’il estime, par une appréciation souveraine, pertinent et dont il a vérifié la régularité, au vu des éléments dont il dispose ou qu’il a sollicités par un supplément d’instruction. Par suite, pour retenir un local-type comme terme de comparaison, le juge ne peut, sans entacher sa décision d’insuffisance de motivation ni méconnaître son obligation de statuer sur le terme de comparaison qu’il entend retenir, se borner à juger que l’administration se borne à alléguer, sans l’établir, que la valeur locative de ce local n’avait pas été régulièrement évaluée, sans indiquer en quoi les affirmations précises, non contestées et appuyées de justificatifs de l’administration en défense, selon lesquelles ce local-type avait été évalué par comparaison avec un autre local-type lui-même évalué par voie d’appréciation directe, ne sont pas de nature à remettre en cause la pertinence de ce terme de comparaison.

7. En outre, en présence d’éléments contradictoires, le juge ne saurait regarder un local-type comme ayant été régulièrement évalué et le retenir, par suite, comme terme de comparaison.

8. Il résulte également des dispositions de l’article 1498 du code général des impôts, combinées avec celles de l’article 1415 du même code et de l’article 324 Z de son annexe III, que ne peuvent être utilisés comme termes de comparaison, pour l’évaluation de la valeur locative des locaux commerciaux, que des locaux-types régulièrement inscrits aux procès-verbaux des opérations de révision des évaluations foncières des propriétés bâties communales au 1er janvier de l’année au titre de laquelle l’imposition est établie. Ainsi un local type inscrit au procès-verbal postérieurement au 1er janvier de l’année d’imposition ne peut être utilisé comme terme de comparaison, même s’il remplace un précédent local type détruit inscrit avant le 1er janvier, sans modification des caractéristiques de commercialité ni de la valeur commerciale unitaire.

9. De même, les dispositions précitées de l’article 1498 du code général des impôts font obstacle à ce qu’un immeuble commercial dont la valeur locative a été fixée par voie d’appréciation directe puisse être retenu comme terme de comparaison pour déterminer, selon la méthode indiquée au 2° de cet article, la valeur locative d’un autre immeuble commercial.

10. Enfin, un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d’une commune, a été détruit ou entièrement restructuré ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d’un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d’une année postérieure à sa restructuration ou sa disparition. Il résulte de tous ces principes que le terme de comparaison retenu par l’administration doit lui-aussi avoir été évalué de manière régulière.

11. Il résulte de l’instruction, et notamment des clichés photographiques joints par la société requérante elle-même, que les locaux de la SA FT Immo H de Villeneuve-Saint-Georges sont constitutifs d’un central téléphonique de type NRA (pour nœud de raccordement d’abonnés) d’une surface réelle de 551 m², central dans lequel s’opèrent toutes les connexions entre les grandes infrastructures de transport (généralement en fibre optique et appartenant à chaque opérateur présent) et le réseau téléphonique local appartenant à Orange et desservant les clients. Ces locaux ont été évalués par voie d’appréciation directe conformément au 3° de l’article 1498 précité du code général des impôts, faute selon l’administration fiscale de pouvoir procéder à son évaluation par l’une des deux précédentes méthodes mentionnées au 1° et au 2° de cet article 1498. La société requérante soutient au contraire qu’il est possible de recourir à la méthode de comparaison par rapport à cinq locaux-types qu’elle a identifiés.

En ce qui concerne les locaux-types proposés par la société FT Immo H :

S’agissant du local-type n° 35 de la commune de Sélestat :

12. La SA requérante propose tout d’abord comme local de comparaison le local-type n° 35 de la commune de Sélestat (67600) dans le département du Bas-Rhin au tarif de 3,2 euros/m² en soutenant que les données de la commune de Sélestat sont économiquement comparable à celles de la commune de Villeneuve-Saint-Georges, qu’il s’agit d’un hall de stockage logistique utilisé par une entreprise de transports d’une surface totale pondérée de 4 775 m², contre 3 512 m² pour le local à évaluer, qu’il est situé en zone industrielle, et dont l’aménagement est similaire à ses locaux puisqu’il s’agit, dans les deux cas, de locaux techniques.

13. Toutefois, l’administration fiscale fait valoir en défense que ce local-type de Sélestat construit en 1999, soit postérieurement au 1er janvier 1970, aurait dû être évalué par comparaison avec un local-type présentant les mêmes caractéristiques que ce dernier ; or, aucune mention à un local-type de référence n’a été effectuée dans la colonne V observations W du procès-verbal de la commune de Sélestat ou dans la fiche de calcul. Ainsi, en application de ce qui est développé aux points 8 à 10, ce local-type n° 35 de la commune de Sélestat ne saurait être utilisé comme terme de comparaison au sens du 2° de l’article 1498 du code général des impôts.

S’agissant du local-type n° 20 de la commune de Vitré :

14. La société FT Immo H propose ensuite comme local de comparaison le local-type n° 20 de la commune de Vitré (35500) dans le département d’Ille-et-Vilaine au tarif pondéré de 2,13 euros/m² en soutenant qu’il s’agit d’un atelier correspondant à un garage automobile, que les communes de Vitré et de Villeneuve-Saint-Georges sont comparables sur de nombreux points. Toutefois, l’administration fiscale fait valoir en défense que le propriétaire du local de Vitré en était également l’occupant lors de son inscription au procès-verbal de la commune et qu’aucune mention à un local-type de référence n’a été effectuée dans la colonne O observations P du procès-verbal de la commune de Vitré fourni par la requérante. Par suite, conformément à ce qui est développé aux points 8 à 10, ce local-type n° 20 de la commune de Vitré ne saurait servir de terme de comparaison au sens du 2° de l’article 1498 du code général des impôts.

S’agissant du local-type n° 307 de la commune de Carcassonne :

15. La société FT Immo H propose également comme local de comparaison le local-type n° 307 de la commune de Carcassonne (11000) dans le département de l’Aude constitutif de locaux commerciaux bureaux au tarif au tarif de 6,40 euros/m² en soutenant que ce local-type a été validé par le service en 2016 pour des locaux similaires sur la commune de Carcassonne et que les communes de Carcassonne et de Villeneuve-Saint-Georges ont des tailles de population similaires et sont comparables sur le plan économique. Toutefois, d’une part, l’administration fiscale fait valoir en défense, sans être sérieusement contredite sur ce point, que le propriétaire du local de Carcassonne en était également l’occupant lors de son inscription au procès-verbal de la commune ; or, conformément à l’article 1498 du code général des impôts, pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, la valeur locative doit être déterminée par comparaison, et en l’espèce, aucune mention à un local-type de référence n’a été effectuée dans la colonne V observations W du procès-verbal de la commune de Carcassonne. Par suite, en application de ce qui a été développé aux points 8 à 10, ce local-type n° 307 de la commune de Carcassonne ne saurait servir de terme de comparaison au sens du 2° de l’article 1498 du code général des impôts.

16. Au surplus, l’administration fait également valoir que ce local-type construit en 1892 est constitutif, d’une part, de bureaux administratifs d’une superficie de 340 m² auxquels peuvent être ajoutées des salles de réunion d’une surface de 47 m² et d’autre part, de surfaces secondaires telles que dégagements, pièces de stockage et d’archivage à hauteur de 355 m². Un tel local n’est donc aucunement comparable avec un nœud de raccordement d’abonnés puisqu’il n’est à aucun moment fait mention de locaux techniques, qui composent pourtant la principale partie des surfaces du local en litige. Par suite, il ne saurait être utilisé comme terme de comparaison.

S’agissant du local-type n° 35 de la commune de Vieux-Condé :

17. La société FT Immo H propose par ailleurs comme local de comparaison le local-type n° 35 de la commune de Vieux-Condé (59690) dans le département du Nord au tarif pondéré de 3,20 euros/m² correspondant à un atelier de 370 m² construit en 1907 dont l’entretien est passable, en soutenant qu’il est pertinent en termes d’affectation, de surface et de localisation. Toutefois, l’administration fiscale fait valoir que ce local-type n° 35 de la commune de Vieux-Condé était également occupé par son propriétaire lors de son inscription au procès-verbal de la commune, de sorte qu’en application des principes dégagés aux points 8 à 10, il ne répond pas aux conditions fixées à l’article 1498 du code général des impôt.

S’agissant du local-type n° 34 de la commune de Mitry-Mory :

18. La société FT Immo H propose enfin comme local de comparaison le local-type n° 34 de la commune de Mitry-Mory (77290) dans le département de la Seine-et-Marne d’une surface pondérée de 1 581 m² et un tarif pondéré de 9,91 euros/m² en soutenant que les communes de Villeneuve-Saint-Georges et de Mitry-Mory, toutes deux situées dans la même aire urbaine de l’agglomération parisienne, sont économiquement comparables, et que le local-type est constitutif d’un relais téléphonique exploité par l’un des principaux opérateurs français, tout comme le local à évaluer. Elle soutient également qu’il convient de retenir un ajustement de -30% conformément à l’article 324 AA de l’annexe III du code général des impôts en raison des différences dans l’état d’entretien des locaux.

19. Toutefois, l’administration fiscale fait valoir en défense que ce local-type, construit en 2000, soit postérieurement au 1er janvier 1970, a été inscrit comme étant occupé par son propriétaire dans le procès-verbal signé en date du 29 novembre 2001 ainsi d’ailleurs que dans la fiche de calcul fournie par la requérante ; de ce fait il aurait dû être évalué par comparaison à un autre local-type présentant les mêmes caractéristiques conformément à l’article 1498 du code général des impôts. Or, en l’espèce, l’administration relève qu’il est indiqué dans la colonne V observations W du procès-verbal que son tarif a été déterminé par rapport à la valeur locative moyenne des tarifs ateliers de la commune de Mitry-Mory et du tarif national de France Telecom et qu’il n’est aucunement fait mention du local-type à partir duquel aurait été évalué le local-type n° 34. Par suite, il ne peut servir de terme de comparaison au sens du 2° de l’article 1498 du code général des impôts.

20. Il résulte de tout ce qui a été développé aux points 12 à 18 qu’aucun des cinq locaux-types proposés par la société requérante ne saurait être utilisé comme terme de comparaison des locaux de la SA FT Immo H de Villeneuve-Saint-Georges. Par suite, l’administration a pu légalement procéder à une évaluation directe en application du 3° de l’article 1498 du code général des impôts.

21. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de décharge contenues dans la requête de la SA FT Immo H doivent être rejetées ; par voie de conséquence, seront également rejetées ses conclusions tendant au bénéfice de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, de telles dispositions faisant obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la requérante au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SA FT Immo H est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société anonyme (SA) FT Immo H et au directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne.

Copie dématérialisée en sera adressée à la direction départementale des finances publiques du Val-de-Marne.

Délibéré après l’audience du 2 avril 2026.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026.

Le président,

C. Freydefont

La greffière,

C. Rouillard

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances, de l’industrie et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition conforme,

La greffière,