Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 30 avril 2024 sous le n° 2405330, la société civile immobilière (SCI) Zou, représentée par M^e Agolleau du cabinet CBD Conseil, doit être regardée comme demandant au tribunal de prononcer la décharge partielle, à hauteur de 2 626 euros, de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties mise à sa charge au titre de l’année 2022 à raison du local commercial dont elle propriétaire situé au 9011 rue d’Amboile à Chennevières-sur-Marne (94430).

La SCI Zou soutient que :

- le classement du local objet de la cotisation de taxe foncière dans la catégorie MAG 1 est justifié ; le local ne pouvait pas être classé dans la catégorie MAG 3, les commerces ne faisant pas partie d’une concentration organisée et concertée d’établissements commerciaux ; le choix de classement du local dans la catégorie MAG 1 est cohérent avec les valeurs locatives cadastrale et issue du bail ;

- le classement en catégorie MAG 1 est conforme à la volonté du législateur, qui a entendu par les mécanismes de mise en œuvre de la révision de la valeur locatives des locaux professionnels renforcer l’adéquation entre les impositions et les capacités contributives des redevables de sorte que le choix de la catégorie pour classer son local respecte l’esprit de la loi du 29 décembre 2010 ;

- les arguments contenues dans sa réclamation préalable n’ont pas fait l’objet d’observations motivées de la part de l’administration fiscale.

Par un mémoire en défense, enregistré le 11 octobre 2024, la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête et fait valoir que :

- le local en litige est situé dans un ensemble organisé et concerté d’établissements commerciaux de sorte que la catégorie MAG 3, affectée au local professionnel objet du litige apparaît tout à fait adaptée et justifiée ;

- il n’y a pas de nécessité d’acte juridique organisant les rapports de droit entre les propriétaires et les locataires exploitant pour le classement d’un bien dans la catégorie MAG 3.

Par un mémoire en réplique, enregistré le 22 avril 2025, la SCI Zou maintient ses conclusions par les mêmes moyens.

Par un second mémoire en défense, enregistré le 30 juin 2025, la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne reprend les conclusions de ses précédentes écritures en faisant valoir, en outre, que contrairement à l’argumentaire de la requérante l’ensemble des éléments d’aménagement et contextuels définissent un ensemble organisé et concerté d’établissements commerciaux, ainsi que cela ressort des vues aériennes de la zone et des éléments rapportés par la société requérante elle-même.

Vu :

- la décision du 4 mars 2024 prise par la direction départementale des finances publiques du Val-de-Marne sur la réclamation préalable ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 2 avril 2026, en présence de M^me Rouillard, greffière d’audience :

- M. Freydefont, rapporteur, qui a lu son rapport ;

- M^me Salenne-Bellet, rapporteur publique, qui a lu ses conclusions.

Ni la SCI Zou, requérante, ni la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne, ne sont présents ou représentés.

Considérant ce qui suit :

1. Il résulte de l’instruction que la société civile immobilière (SCI) Zou, propriétaire d’un local commercial de 140 m 2 au sein d’une copropriété dénommée Le Moulin de Chennevières à Chennevières-sur-Marne (94430), a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l’année 2022 à raison de ce local pour un montant de 6 881 euros. Par la requête susvisée, la SCI Zou demande la décharge partielle de cette cotisation de taxe foncière à hauteur de 2 626 euros en soutenant notamment que le classement de son local dans la catégorie MAG 3 est erroné et qu’il aurait dû être classé dans la catégorie MAG 1.

Sur les conclusions à fin de décharge des impositions litigieuses :

2. D’une part, aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. » Aux termes de l’article 1415 dudit code : « La taxe foncière sur les propriétés bâties (…) et la taxe d’habitation sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition. »

3. D’autre part, aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa version applicable aux années d’imposition en litige : « I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l’article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l’article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l’article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. (…) / II. – A. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l’état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l’article 1518 ter. / Elle est obtenue par application d’un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. / B. (…) / 2. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d’évaluation par catégorie de propriétés. » Aux termes de l’article 1518 ter du même code : « I. – Les tarifs définis au 2 du B du II de l’article 1498 sont mis à jour par l’administration fiscale à partir de l’évolution des loyers constatés dans les déclarations prévues à l’article 1498 bis. Ces tarifs sont mis à jour chaque année dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. (…) / IV. – La valeur locative des propriétés bâties évaluée dans les conditions prévues au II de l’article 1498 est mise à jour, chaque année, par application du tarif par mètre carré, déterminé conformément au I du présent article, à la surface pondérée du local définie au C du II de l’article 1498. »

4. Pour la mise en œuvre de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels dans un département, il est d’abord constitué dans ce département des secteurs qui regroupent des communes ou des parties de communes qui représentent un marché locatif homogène. Chaque local professionnel est rattaché à un sous-groupe et à une catégorie définis par le décret du 10 octobre 2011 fixant les sous-groupes et catégories de locaux professionnels en vue de l’évaluation de leur valeur locative, en fonction de sa nature et de sa destination, d’une part, et de son utilisation et de ses caractéristiques physiques, d’autre part. Le local est ensuite rattaché à un secteur d’évaluation. Les loyers constatés par catégorie de locaux servent de base à l’établissement d’un tarif par mètre carré dans chaque secteur d’évaluation. Le tarif peut être éventuellement minoré ou majoré d’un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation du local considéré au sein du secteur d’évaluation. Le tarif, multiplié par la surface pondérée de ce local, permet de déterminer sa valeur locative.

5. Enfin, aux termes de l’article 310 Q de l’annexe II du code général des impôts : « Pour l’application du second alinéa du I de l’article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : Sous-groupe I : magasins et lieux de vente : / Catégorie 1 : boutiques et magasins sur rue. (…) / Catégorie 3 : magasins appartenant à un ensemble commercial. (…) ». Aux termes de l’article L. 752-3 du code de commerce : « I. – Sont regardés comme faisant partie d’un même ensemble commercial, qu’ils soient ou non situés dans des bâtiments distincts et qu’une même personne en soit ou non le propriétaire ou l’exploitant, les magasins qui sont réunis sur un même site et qui : 1° Soit ont été conçus dans le cadre d’une même opération d’aménagement foncier, que celle-ci soit réalisée en une ou en plusieurs tranches ; 2° Soit bénéficient d’aménagements conçus pour permettre à une même clientèle l’accès des divers établissements ; 3° Soit font l’objet d’une gestion commune de certains éléments de leur exploitation, notamment par la création de services collectifs ou l’utilisation habituelle de pratiques et de publicités commerciales communes ; 4° Soit sont réunis par une structure juridique commune, contrôlée directement ou indirectement par au moins un associé, exerçant sur elle une influence au sens de l’article L. 233-16 ou ayant un dirigeant de droit ou de fait commun (…) ».

6. En premier lieu, la SCI Zou fait valoir que les arguments contenus dans sa réclamation préalable du 6 octobre 2023 n’ont pas fait l’objet d’observations motivées de la part de l’administration fiscale. Toutefois, les vices qui entachent la décision par laquelle la réclamation d’un contribuable est rejetée n’ont d’incidence ni sur le bien-fondé de l’imposition ni sur la régularité de la procédure d’imposition ; par suite, le moyen tiré du défaut de motivation de la décision prise en réponse à la réclamation préalable de la SCI Zou ne peut qu’être écarté comme inopérant. Au demeurant, il résulte de l’instruction, notamment de la décision de rejet de cette réclamation en date du 4 mars 2024, que celle-ci comporte les éléments de faits et de droit motivant cette décision dès lors qu’il est fait état des règles applicables au classement du local objet de la réclamation au sens du code général des impôts et que le service départemental des impôts fonciers (SDIF) précise les éléments factuels pris en compte pour le classement du local, comme le fait qu’il soit situé au sein d’un ensemble commercial ou qu’il bénéficie d’une galerie extérieure couverte, d’un espace vert et d’un parking.

7. En deuxième lieu, la SCI Zou soutient que le classement du local objet de la cotisation de taxe foncière dans la catégorie MAG 1 est justifié dès lors que celui-ci ne pouvait être classé dans la catégorie MAG 3, les commerces situés sur la parcelle AX 116 de la commune de Chennevières sur Marne ne faisant pas partie d’une concentration organisée et concertée d’établissements commerciaux. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que, contrairement à ce que soutient la société requérante, le local dont elle est propriétaire se situe sur un site au sein duquel sont réunis 26 locaux commerciaux et qui bénéficient d’aménagements conçus pour permettre à une même clientèle leur accès, à l’image d’une galerie couverte donnant directement sur ces locaux ainsi que plusieurs parkings donnant également sur le site commercial. Le local commercial litigieux se trouve donc dans un ensemble commercial au sens de l’article L. 752-3 du code de commerce. Par conséquent, c’est à bon droit que ce local commercial dont la société requérante est propriétaire au 9011 rue d’Amboile à Chennevières-sur-Marne a été imposé dans la catégorie MAG 3 au sens des dispositions susvisées. Par suite, le moyen tiré d’erreur d’appréciation dans le classement du local dont la SCI Zou est propriétaire sera écarté.

8. En troisième lieu, la SCI Zou soutient que le choix de classement du local dont il est propriétaire dans la catégorie MAG 1 est cohérent avec la valeur locative cadastrale et la valeur locative du bail. Il fait plus particulièrement valoir que le tarif applicable au titre de l’année 2017 s’élevait pour la catégorie MAG 1 à 196,3 euros par m², ce qui est cohérent avec le loyer de 186 euros par m² ; en revanche, le tarif de la catégorie MAG 3 qui était de 725,5 euros par m² en 2017 est près de quatre fois supérieur à ce loyer. Cependant, quand bien même il existerait un tel rapport de cohérence entre le loyer du local commercial en cause et le tarif de la catégorie MAG 1, ce qui n’est au demeurant pas démontré, ce critère n’est pas de ceux auxquels l’administration fiscale doit se référer pour procéder au classement des propriétés bâties, conformément aux dispositions susvisées. Il s’ensuit que le moyen tiré de la cohérence de la valeur locative du local appartenant à la SCI Zou avec le choix de classement de ce bien dans la catégorie MAG 1 est inopérant et sera donc écarté.

9. En quatrième lieu, si la SCI Zou indique en page 6 de sa requête qu’il « est regrettable que l’administration fiscale s’autorise à opérer de telles modifications dont les conséquences sont si lourdes sans avertir préalablement le redevable ni même le mettre en mesure d’exprimer sa position », elle précise tout de suite après que « cette attitude négligente n’est toutefois pas répréhensible pour ce type d’impôt et de contentieux », de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y voir là un moyen tiré de l’irrégularité de la procédure d’imposition suivie par le service départemental des impôts fonciers (SDIF) du Val-de-Marne.

10. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de la SCI Zou doit être rejetée.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Zou est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière (SCI) Zou et à la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne.

Copie dématérialisée en sera adressée à la direction départementale des finances publiques du Val-de-Marne.

Délibéré après l’audience du 2 avril 2026.

Rendu public après mise à disposition au greffe le 16 avril 2026.

Le président,

C. FreydefontLa greffière,

C. Rouillard

La République mande et ordonne au ministre de l’Intérieur, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,