Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 6 août 2022, la société par actions simplifiée (SAS) Carrefour Hypermarchés demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction de la cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2020 et 2021 à raison des locaux à usage d’hypermarché dont elle est propriétaire sur le territoire de la commune de Collégien ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La requérante soutient que :

- la valeur locative non révisée de ses locaux à usage d’hypermarché, prise en compte pour les mesures dites de planchonnement et de lissage, a été irrégulièrement évaluée par l’administration par comparaison avec le local-type n°16 du procès-verbal ME de Chelles, dès lors que la normalité du local-type n’est pas établie et que le local-type retenu n’est pas adapté à servir de terme de comparaison ;

- cette valeur locative non révisée devrait être évaluée par comparaison avec le local-type n° 19 du procès-verbal C de la commune de Champs-sur-Marne, qui est plus approprié que celui, à usage de supermarché, retenu par l’administration, eu égard à sa surface, à celle de son parking, à la présence d’une galerie commerciale et à sa situation, plus comparables à celles du local à évaluer.

Par un mémoire en défense, enregistré le 14 décembre 2022, la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête, en faisant valoir que les moyens développés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Meyrignac ;

- et les conclusions de M. Delmas, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

La société par actions simplifiée (SAS) Carrefour Hypermarchés, en sa qualité de propriétaire de locaux à usage d’hypermarché dénommé Bay 2, situé sur le territoire de la commune de Collégien (Seine-et-Marne), a été assujettie à la cotisation foncière des entreprises au titre des années 2020 et 2021. La réclamation qu’elle a présentée le 29 décembre 2021 a été rejetée par décision en date du 17 juin 2022. Par la requête susvisée, elle sollicite la réduction de ces impositions.

Aux termes de l’article 1467 du code général des impôts : « La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d’une taxe foncière situés en France, (…) dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l’exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période. (…) La valeur locative des biens passibles d’une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l’établissement de cette taxe (…) ». Aux termes de l’article 1388 du code général des impôts : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés, déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B (…) ». Aux termes de l’article 1498 du même code dans sa rédaction antérieure à celle résultant de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : (…) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales (…) ». Aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III à ce même code, dans sa version en vigueur jusqu’au 30 juin 2018 : « I. L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types. II. Les types dont il s’agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l’affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d’entretien et de son aménagement (…) ». Enfin, aux termes de l’article 324 AA de la même annexe, en vigueur jusqu’au 30 juin 2018 : « La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance – telles que superficie réelle, nombre d’éléments – les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance ».

L’administration a appliqué, à compter de l’année 2017, les dispositions combinées des articles 1498 et 1518 A quinquies du code général des impôts, dans leur rédaction issue de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017, qui prévoient un mécanisme de lissage et de planchonnement des valeurs locatives résultant de l’application de la révision générale prévue par l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 modifiée. La détermination de la valeur locative des années antérieures a, dès lors, eu une incidence sur la cotisation foncière des entreprises à laquelle la requérante a été assujettie au titre des années 2019 et 2020.

Il résulte de l’ensemble de dispositions précitées que lorsque l’administration procède à l’évaluation par comparaison d’un local pour la détermination de sa valeur locative non révisée, il appartient au contribuable, s’il s’y croit fondé, de contester devant le juge de l’impôt la pertinence du local-type retenu pour le calcul de cette valeur locative pour, le cas échéant, pouvoir lui soumettre des propositions alternatives permettant d’évaluer la valeur locative de son local par référence à d’autres locaux-types.

Il résulte de l’instruction que la valeur locative non révisée du local de la requérante, qui correspond à un hypermarché construit en 2003 d’une surface couverte de 22 661 m², bénéficiant d’un très grand parking, d’un emplacement dans un centre commercial comprenant une grande galerie occupée par d’autres commerces, et situé à proximité immédiate d’axes routiers majeurs, à savoir l’autoroute A4 et la route nationale N104, a été déterminée par comparaison avec le local-type n° 16 du procès-verbal de la commune de Chelles, correspondant à un supermarché construit en 1968 d’une surface couverte de 5 850 m², bénéficiant d’un parking de 450 places, non inclus dans un centre comprenant une galerie commerciale, ni situé en bordure d’un axe routier majeur, au tarif de 19,67 euros par m² pondéré, auquel l’administration a apporté un ajustement à la hausse de 5 % conformément aux dispositions de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts, soit un tarif de 20,65 euros par m² pondéré.

En ce qui concerne la contestation de la normalité du loyer du local-type :

La SAS Carrefour Hypermarchés soutient qu’au moment de la révision foncière de 1970, le local de Chelles venait d’être achevé et démarrait son activité, que la désignation sociale du propriétaire et de l’exploitant ne laisse que peu de doutes quant à leur appartenance au même groupe économique et que le procès-verbal ne permet pas de valider la nature du bail ni les conditions dans lesquelles la valeur unitaire de ce local a été fixée et a sollicité la communication de la copie de la déclaration modèle C déposée par le propriétaire de ce local qui a conduit à son inscription en tant que local-type. Toutefois, l’administration qui a produit cette déclaration, fait valoir, sans être contredite, que les sociétés propriétaire et exploitante étaient bien distinctes et qu’aucun élément ne vient confirmer que le bail conclu entre elles n’aurait pas été consenti à des conditions de prix normales au sens de l’article 1498 du code général des impôts. A défaut du moindre élément probant produit en sens contraire par la SAS Carrefour Hypermarchés, le moyen précité ne peut qu’être écarté.

En ce qui concerne la pertinence du terme de comparaison retenu par l’administration :

Si, au soutien de ses conclusions en réduction, la requérante propose la substitution d’un local-type alternatif à celui précité, les seules différences ainsi relevées au point 5 entre le local de la requérante et le local-type retenu par l’administration ne sont, cependant, pas de nature à établir le caractère inapproprié de ce dernier local dès lors qu’il résulte de l’instruction que ces deux locaux ont une affectation identique, la circonstance que l’un soit un hypermarché et l’autre un supermarché étant sans incidence à cet égard, qu’ils partagent une situation dans une zone économiquement analogue en région parisienne, et qu’ils présentent une nature de construction, un état d’entretien et un aménagement équivalents. Concernant la différence, même significative, de superficie entre le local-type et l’immeuble à évaluer, elle ne fait pas par elle-même obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu comme terme de comparaison. Si la requérante fait, en outre, valoir que l’existence de différences entre les deux locaux est établie par l’application par l’administration de coefficients d’ajustement tels que prévus par l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts, ces coefficients, dont il résulte de l’instruction qu’ils se traduisent par une majoration totale de 5 % du tarif du local-type, ne sauraient, par eux-mêmes, établir une absence de comparabilité des locaux en cause.

En ce qui concerne l’autre local de référence proposé par la requérante :

La requérante propose de substituer au local retenu par l’administration le local-type n° 19 du procès-verbal des locaux commerciaux de Champs-sur-Marne au tarif de 13,72 euros le m² auquel elle propose un ajustement à la hausse de 10 %, qui correspond à un hypermarché Carrefour situé dans la même ville nouvelle de Marne-la-Vallée et présentant une surface totale et pondérée et d’autres éléments plus similaires à celle de son local que le terme de comparaison retenu.

Toutefois, il résulte de l’instruction que le local-type proposé a été évalué par rapport à un local-type qui a lui-même été évalué par voie d’appréciation directe et non à partir d’un loyer conclu dans des conditions normales, ainsi qu’il résulte de la fiche de calcul produite en défense. Dans ces conditions, il ne peut constituer un terme de comparaison valide.

Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de réduction des impositions en litige doivent être rejetées, ainsi par voie de conséquence que les conclusions au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête présentée par la SAS Carrefour Hypermarchés est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société par actions simplifiée Carrefour Hypermarchés et à la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne.

Délibéré après l’audience du 28 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

M. Le Broussois, président,

M. Meyrignac, premier conseiller,

M^me Jean, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 février 2026.

Le rapporteur,

P. MeyrignacLe président,

N. Le Broussois

La greffière,

S. Chafki

La République mande et ordonne à la ministre de l’action et des comptes publics en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition conforme,

La greffière,