Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 11 mai 2022, et des mémoires en production de pièces enregistrés les 13 et 17 mai 2022 et le 16 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Villa Circe », représenté par la SCP SVA, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 28 septembre 2021 par lequel le maire de Montpellier a délivré à la SARL ME Promotion un permis de construire pour la surélévation d’un bâtiment existant en vue de la création d’un logement et l’aménagement de deux remises existantes en rez-de-chaussée en deux nouveaux logements sur un terrain situé 190 chemin de Moulares ;

2°) d’annuler l’arrêté du 18 novembre 2021 par lequel le maire de Montpellier a transféré ce permis de construire à la SARL ME Construction ;

3°) d’annuler la décision implicite par laquelle le maire de Montpellier a rejeté son recours gracieux formé le 19 janvier 2022 contre chacun de ces arrêtés ;

4°) de mettre à la charge de la commune de Montpellier une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— sa requête est recevable ;

En ce qui concerne la légalité du permis de construire délivré le 28 septembre 2021 :

— il méconnaît les dispositions de l’article 3 du règlement de la zone 1U1 du règlement du plan local d’urbanisme relatives aux règles minimales de desserte des voies privées existantes et celles de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 12 du même règlement de zone dès lors que d’une part le projet aurait dû prévoir la réalisation d’un local à vélos et que d’autre part le dossier de demande indique de manière frauduleuse l’existence de sept places de stationnement sur le terrain d’assiette ;

— il méconnait les dispositions de son article 13 dès lors que la création de deux nouvelles places de stationnement aurait dû s’accompagner de la plantation d’un arbre de haute tige sur l’aire de stationnement ;

En ce qui concerne la légalité de l’arrêté de transfert du 18 novembre 2021 :

— il n’est pas établi que son signataire avait compétence pour ce faire ;

— il est illégal en raison de l’illégalité du permis transféré.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 25 mai 2022 et 5 janvier 2023, la SARL ME Promotion et la SARL ME Construction, représentées par la SCP Bedel de Buzareingues – Boillot et Associés, concluent au rejet de la requête, subsidiairement à ce qu’il soit fait application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et en tout état de cause à ce que soit mise à la charge du syndicat requérant une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ainsi que les entiers dépens.

Elles font valoir que :

— à titre principal, la requête est irrecevable faute pour le syndicat requérant de justifier d’un intérêt à agir contre le permis querellé et à défaut d’avoir été autorisé à agir en justice par une habilitation de l’assemblée générale ;

— à titre subsidiaire, les moyens soulevés ne sont pas fondés alors en outre qu’un permis de construire modificatif a été délivré le 22 décembre 2022 à la SARL ME Construction pour la création d’un local vélos.

Par un mémoire en défense, enregistré le 26 septembre 2022, la commune de Montpellier, représentée par la SCP CGCB et Associés, conclut au rejet de la requête, subsidiairement à ce qu’il soit fait application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et en tout état de cause à ce que soit mise à la charge du syndicat requérant une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ainsi que les entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— à titre principal, la requête est irrecevable faute pour le syndicat requérant de justifier d’un intérêt à agir contre le permis querellé et à défaut d’avoir été autorisé à agir en justice par une habilitation de l’assemblée générale ;

— à titre subsidiaire, les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

— la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

— le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Après avoir entendu au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Goursaud, premier conseiller ;

— les conclusions de M^me Villemejeanne, rapporteure publique ;

— les observations de M^e Monflier, représentant le syndicat requérant, celles de M^e Pechon, représentant la commune de Montpellier, et celles de M^e Boillot, représentant les sociétés ME Promotion et ME Construction.

Une note en délibéré présentée par la SARL ME Promotion et la SARL ME Construction a été enregistrée le 10 février 2023.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 28 septembre 2021, le maire de la commune de Montpellier a délivré à la SARL ME Promotion un permis de construire pour la surélévation d’un bâtiment existant en vue de la création d’un logement et l’aménagement de deux remises existantes en rez-de-chaussée en deux nouveaux logements sur un terrain situé 190 chemin de Moulares. Il a ensuite, par un arrêté du 18 novembre 2021, transféré ce permis de construire à la SARL ME Construction. Par courrier du 19 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Villa Circe » a formé un recours gracieux à l’encontre de ces deux arrêtés qui a été implicitement rejeté. En cours d’instance, le maire de Montpellier a délivré le 22 décembre 2022 à la SARL ME Construction un permis de construire modificatif ayant pour objet la réalisation d’un local vélos d’une surface de 7 m². Par la présente requête, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Villa Circe » demande au tribunal l’annulation des deux arrêtés du maire de Montpellier en date des 28 septembre 2021 et 18 novembre 2021 ainsi que de la décision implicite rejetant son recours gracieux.

Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :

En ce qui concerne la capacité pour agir :

2. Dans sa rédaction applicable en l’espèce, l’article 55 du décret du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose, aux termes de ses deux premiers alinéas : « Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. / Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice. ». Il résulte des termes mêmes de ces dispositions que la commune de Montpellier et les sociétés pétitionnaires ne peuvent pas utilement se prévaloir du défaut de qualité pour agir du syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires de la résidence « Villa Circe ». En tout état de cause, l’assemblée générale de copropriétaires a autorisé le syndic à le représenter dans la présente instance par une délibération du 15 septembre 2022. Par suite, la fin de non-recevoir opposée sur ce point ne peut qu’être écartée.

En ce qui concerne l’intérêt pour agir :

3. Aux termes du premier alinéa de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

4. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction. Il en va de même lorsque le requérant est un syndicat de copropriétaires.

5. Le syndicat des copropriétaires requérant fait valoir que le projet litigieux, qui a pour objet d’autoriser la création de trois nouveaux logements, aura pour effet d’augmenter et de perturber la circulation du trafic automobile aux abords de l’immeuble compte tenu de ce que l’accès au terrain d’assiette se fait par un passage privé sous la résidence « Villa Circe ». Il fait également valoir que le projet autorisé va aggraver la situation de vis-à-vis avec les appartements situés en R+1 compte tenu de ce que la surélévation projetée va conduire en façade Nord-Est à la création de deux nouvelles ouvertures. Enfin, il fait également état des incidences négatives que la construction projetée, par son implantation, est susceptible d’avoir sur le cadre de vie des habitants de la résidence, notamment la création de nuisances sonores dans la zone de stationnement en forme de cour intérieure accolée à la résidence. Ces éléments suffisent à donner au syndicat requérant intérêt à poursuivre l’annulation de l’autorisation en litige.

6. Il résulte de ce qui précède que les fins de non-recevoir opposées en défense doivent être rejetées.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la légalité du permis de construire du 28 septembre 2021 :

7. En premier lieu, aux termes de l’article 3 de la zone 1U1 du règlement du plan local d’urbanisme : « () b) Voiries privées / Les voies privées desservant des terrains ouverts à l’urbanisation devront avoir les caractéristiques suivantes : Les voies privées existantes, non ouvertes à la circulation publique, devront dans tous les cas satisfaire aux règles minimales de desserte : défense contre l’incendie, protection civile, brancardage, ordures ménagères. () ». Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ».

8. Il ressort des pièces du dossier, notamment des photographies versées au débat, que la voie de desserte privée existante du projet depuis le chemin de Moulares présente une largeur à son point le plus étroit de 3,60 mètres permettant le passage des riverains et des engins de lutte contre l’incendie dans des conditions satisfaisantes au regard des règles minimales de desserte. Par ailleurs, concernant l’accès au terrain, il n’est pas établi que le projet de construction autorisé serait susceptible d’entraîner des risques particuliers pour les usagers, automobilistes ou piétons. Par suite, les moyens tirés de la méconnaissance de l’article 3 du règlement de la zone 1U1 du plan local d’urbanisme et de l’erreur manifeste d’appréciation commise dans l’application de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme doivent être écartés.

9. En deuxième lieu, selon l’article 12 de la zone 1U1-2 du règlement du plan local d’urbanisme relatif au stationnement des véhicules : « 1) Dans tous les secteurs : a) Principes généraux : Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et des installations doit être assuré en dehors des voies publiques. Les surfaces de plancher existantes avant travaux sans changement de destination ou dont la destination sera modifiée, devront satisfaire uniquement aux besoins supplémentaires induits par le nouveau programme ou la nouvelle affectation. Le calcul des droits de stationnement initiaux de ces surfaces de plancher existantes sera effectué sur la base de leur destination effective au moment du dépôt de l’autorisation d’urbanisme, et des règles particulières définies pour cette destination, le cas échéant, au(x) paragraphes(s) suivant(s) du présent article, nonobstant les dispositions spécifiques applicables dans les périmètres de desserte par le tramway. () / b) Règles particulières : / Au principe défini au paragraphe a) précédent s’ajoutent les dispositions suivantes : Les quotas définis ci-dessous sont les normes minimales imposées aux constructions. / 2) Dans les secteurs 1U1-1, 1U1-2, 1U1-3, 1U1-4, 1U1-6 et 1U1-7 : – constructions destinées à l’habitation : une place pour 50 m² de surface de plancher (cette norme minimale est plafonnée à une place par logement). /Un ou des locaux directement accessibles et aménagés aux fins exclusives d’un stationnement sécurisé des vélos doivent être prévus. La surface cumulée de ces locaux résulte d’une norme minimale fixée à 0,8 m² pour 50 m² de surface de plancher, chaque local devant avoir une superficie minimale de 6 m² ».

10. D’une part, lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Il peut, de même, être régularisé par un permis modificatif si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par le permis initial a été entretemps modifiée. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

11. En application des dispositions citées au point 9, le projet contesté, qui conduit à la création d’une surface de plancher totale de 157 m² au titre de la surélévation et des changements de destination des remises, doit prévoir la réalisation d’un local destiné au stationnement des vélos d’une superficie minimale de 6 m². Si le permis initial ne prévoyait pas l’aménagement d’un tel local, le permis modificatif délivré par le maire de la commune de Montpellier le 22 décembre 2022 fait désormais bien état d’un local réservé aux deux roues d’une superficie de 7 m² qui répond aux prescriptions imposées par les dispositions précitées de l’article 12 de la zone 1U1-2 du règlement du plan local d’urbanisme. Dans ces conditions, le permis modificatif a régularisé le vice qui entachait le permis initial. Par suite, en application de ce qui a été dit au point précédent, ce moyen doit être écarté comme inopérant.

12. D’autre part, une autorisation d’urbanisme n’a d’autre objet que d’autoriser la construction d’immeubles conformes aux plans et indications fournis par le pétitionnaire. La circonstance que ces plans et indications pourraient ne pas être respectés ou que ces immeubles risqueraient d’être ultérieurement transformés ou affectés à un usage non conforme aux documents et aux règles générales d’urbanisme n’est pas, par elle-même, sauf le cas d’éléments établissant l’existence d’une fraude à la date de la délivrance de l’autorisation, de nature à affecter la légalité de celui-ci.

13. La caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité du projet dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme.

14. Si le syndicat requérant fait valoir que la décision critiquée serait entachée de fraude en ce que le pétitionnaire aurait mentionné l’existence de sept places de stationnement sur le terrain d’assiette alors même que deux d’entre elles, les places P4 et P5, font l’objet d’une interdiction de stationnement, il ressort toutefois des pièces du dossier que cette interdiction résulte de la configuration particulière des lieux avant travaux, notamment de leur situation dans le rayon de braquage permettant l’accès aux anciennes remises destinées à être transformées en logements. Par suite, la seule indication dans le dossier de demande de l’existence de sept places de stationnement, dont il n’est pas contesté que le projet permettra la réalisation, et alors qu’il n’est pas soutenu qu’un tel usage aurait emporté l’application de règles d’urbanisme auxquelles le pétitionnaire se serait volontairement soustrait, ne saurait caractériser l’existence d’une fraude de la société pétitionnaire à la date du permis de construire attaqué.

15. En troisième et dernier lieu, d’une part, aux termes des dispositions de l’article 13 du règlement du plan local d’urbanisme applicables au secteur 1U1-2 dans lequel se situe le projet litigieux : « () Les aires de stationnement en surface seront obligatoirement plantées à raison d’un arbre de haute tige pour deux places de stationnement minimum, ces plantations pourront être réalisées en bosquet (regroupement). Cette règle ne s’applique pas lorsque le projet prévoit la réalisation d’un sous-sol sur la totalité du terrain. ».

16. D’autre part, la circonstance qu’une construction existante ne soit pas conforme à une ou plusieurs dispositions d’un plan d’occupation des sols régulièrement approuvé ne s’oppose pas, en l’absence de dispositions de ce plan spécialement applicables à la modification des immeubles existants, à la délivrance ultérieure d’un permis de construire s’il s’agit de travaux qui, ou bien doivent rendre l’immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues, ou bien sont étrangers à ces dispositions.

17. Il ressort des pièces du dossier que l’aire de stationnement existante n’est pas arborée en méconnaissance des dispositions précitées de l’article 13 précité. A cet égard, la commune et les sociétés pétitionnaires ne sauraient utilement se prévaloir de l’existence de cinq arbres à haute tige plantés sur les espaces libres séparés du parking. Dès lors que le projet litigieux prévoit d’agrandir cette aire de stationnement par la création de deux nouvelles places de stationnement en enfilade à l’issue du changement de destination des remises ainsi que cela a été exposé au point 13, le permis litigieux n’est pas étranger à ces dispositions. En outre, alors que le permis litigieux n’a ni pour objet ni pour effet de corriger l’emplacement et le nombre de plantations d’arbres à haute tige sur le terrain d’assiette, les travaux projetés ne peuvent être regardés comme rendant l’immeuble plus conforme aux dispositions de l’article 13 précité. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 13 du règlement du secteur 1U1-2 du plan local d’urbanisme doit être accueilli.

En ce qui concerne la légalité de l’arrêté de transfert du 18 novembre 2021 :

18. Lorsque la responsabilité d’une construction est transférée du titulaire d’un permis de construire à une autre personne, le permis est transféré à cette dernière à la suite d’une décision administrative modifiant, sur une demande, le permis initial en ce qui concerne l’identité de son titulaire. Saisi d’une demande à cet effet, la maire de Montpellier a, par un arrêté du 18 novembre 2021, transféré à la SARL ME Construction le permis de construire qu’elle avait précédemment accordé à la SARL ME Promotion par son arrêté du 28 septembre 2021. Cette dernière décision étant illégale, l’arrêté du 18 novembre 2021, portant transfert du permis de construire en cause, intervenu sur le fondement de l’autorisation délivrée à la société ME Promotion, est également entaché d’illégalité.

Sur les conséquences des illégalités constatées :

19. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, () estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé. » Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

20. Le vice affectant la légalité du permis de construire contesté, tels qu’il a été relevé au point 17 ci-dessus, n’affecte qu’une partie du projet et est susceptible d’être régularisé par la délivrance d’un permis de construire modificatif. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme précité et de prononcer l’annulation partielle de l’arrêté du 28 septembre 2021 en tant seulement que le projet ne prévoit pas de plantation d’un arbre de haute tige sur l’aire de stationnement malgré la création de deux nouvelles places, en méconnaissance de l’article 13 du règlement de la zone 1U1-2 du plan local d’urbanisme. Par voie de conséquence, l’arrêté du 18 novembre 2021 autorisant le transfert du permis de construire à la SARL ME Construction et la décision portant rejet du recours gracieux doivent être partiellement annulés dans cette même mesure.

Sur les frais liés au litige :

21. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge du syndicat requérant qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement de la somme que la commune de Montpellier et les sociétés défenderesses demandent au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens.

22. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Montpellier une somme de 1 500 euros à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « Villa Circe » sur le fondement des mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : Le permis de construire délivré le 28 septembre 2021 par le maire de la commune de Montpellier à la SARL ME Promotion, l’arrêté du 18 novembre 2021 portant transfert à la SARL ME Construction de ce permis de construire et la décision implicite rejetant le recours gracieux formé par le syndicat requérant sont annulés partiellement au sens des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme dans la mesure définie au point 20 du présent jugement.

Article 2 : La commune de Montpellier versera au syndicat des copropriétaires de la résidence « Villa Circe » une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions de la commune de Montpellier et des SARL ME Promotion et ME Construction tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié syndicat des copropriétaires de la résidence « Villa Circe », à la SARL ME Promotion, à la SARL ME Construction et à la commune de Montpellier.

Délibéré après l’audience du 9 février 2023, à laquelle siégeaient :

M^me Lison Rigaud, présidente,

M^me Isabelle Pastor, première conseillère,

M. François Goursaud, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 février 2023.

Le rapporteur,

F. Goursaud

La présidente,

L. Rigaud

La greffière,

M. A

La République mande et ordonne au préfet de l’Hérault en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition conforme,

La greffière,

M. A00