Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 5 décembre 2024 et le 1er juin 2025, M. I… F…, M^me B… D…, M^me K…, M^me G… M… et M. C… N…, représentés par M^e Piton, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 21 juin 2024 par lequel le maire de la commune de Marseillan a accordé un permis de construire à la société Property Faubourg Saint Pierre 7NMAK Holding pour la réalisation d’un immeuble de trois logements sur la parcelle cadastrée section BW n°1348, ensemble la décision implicite née le 9 octobre 2024 de rejet du recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Marseillan la somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que l’arrêté :

a été pris par une autorité incompétente et méconnaît l’article L. 212-3 du code des relations entre le public et l’administration ;

méconnaît l’article R. 423-53 du code de l’urbanisme en l’absence d’avis des services de la voirie (1), du service gestionnaire des réseaux (2) et du service départemental d’incendie et de secours (3) ;

a été pris sur un dossier incomplet en raison de l’absence de plans côtés permettant d’apprécier le respect des dispositions relatives au stationnement des voitures et des vélos (1) en raison de l’absence de l’avis de la voirie et du SDIS (2), en raison de l’insuffisance du plan de masse quant aux raccordements aux réseaux d’eau et d’assainissement, ainsi que la hauteur du bassin de rétention (3), en raison de l’absence de documents graphiques permettant d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement et de l’insuffisance de la notice descriptive (4) ;

méconnaît les articles R. 111-2 et R. 111-5 du code de l’urbanisme quant à la sécurité publique liée aux accès et méconnaît l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation ;

méconnaît l’article 3 de la zone UAb du règlement du plan local d’urbanisme quant aux accès et à la voirie ;

méconnaît l’article 4 de la zone UAb du règlement du plan local d’urbanisme quant aux conditions de desserte par les réseaux ;

méconnaît l’article 7 de la zone UAb du règlement du plan local d’urbanisme quant à l’implantation des constructions par rapports aux limites séparatives ; aux conditions de desserte par les réseaux ;

méconnaît l’article 10 de la zone UAb du règlement du plan local d’urbanisme quant à la hauteur maximale des constructions ;

méconnaît l’article 11 de la zone UAb du règlement du plan local d’urbanisme quant à l’aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords quant aux volumes et façades (1), aux réseaux électriques et télécommunication (2), aux matériaux (3), aux toitures (4), aux menuiseries (5), aux clôtures (6) aux énergies renouvelables (7) ;

méconnaît l’article 12 de la zone UAb du règlement du plan local d’urbanisme quant aux stationnements des véhicules et vélos ;

méconnaît l’article 14 de la zone UAb du règlement du plan local d’urbanisme quant aux « obligations imposées aux constructions, travaux, installations et aménagements, en matière de performances énergétiques et environnementales » ;

méconnaît le PPRI quant aux mesures de compensation liées à l’imperméabilisation engendrée par le projet (1), en ce qu’aucun éléments graphiques composant le dossier de permis de construire sur le dimensionnement du réseau d’eau pluvial (2) en ce que les données prises en compte par le bureau technique ne correspondent pas aux caractéristiques du projet (3).

Par un mémoire en défense, enregistré le 25 mars 2025, la commune de Marseillan, représentée par M^e Dillenschneider, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 500 euros soit mise à la charge de M. F… et autres au titre de l’article L. 761-1 code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire enregistré le 22 mai 2025, la société Property Faubourg Saint-Pierre, représentée par la Selarl Maillot Avocats & associés, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge de M. F… et autres au titre de l’article L. 761-1 code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un courrier du 1er décembre 2025, les parties ont été informées, en application de l’article L.600-5-1 du code de l’urbanisme, de ce que le tribunal était susceptible de surseoir à statuer et de laisser un délai de trois mois au pétitionnaire afin de permettre la régularisation du vice tiré de la méconnaissance de l’article UA12 du règlement du plan local d’urbanisme et du vice tiré de la méconnaissance de l’article UA4 du règlement du plan local d’urbanisme en ce qui concerne la prescription relative à la gestion des eaux pluviales.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code des relations entre le public et l’administration ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. E… ;

- les conclusions de M^me Gavalda, rapporteure publique ;

- les observations de M^e Piton, représentant M. F… et autres ;

- les observations de M^e Dillenschneider, représentant la commune de Marseillan ;

- et les observations de M^e Raynal, représentant la société Property Faubourg Saint-Pierre.

Une note en délibéré présentée pour la société Property Faubourg Saint-Pierre a été enregistrée le 4 décembre 2025 et dont il a été pris connaissance.

Une note en délibéré présentée pour M. F… et autres a été enregistrée le 9 décembre 2025 et dont il a été pris connaissance.

Considérant ce qui suit :

La société Property Faubourg Saint-Pierre a déposé le 27 mars 2024 auprès des services de la commune de Marseillan une demande de permis de construire, sur la parcelle cadastrée section BW n°1348, un bâtiment de trois logements. Par un arrêté du 21 juin 2024, le maire de la commune a accordé le permis de construire sollicité. M. F… et autres, voisins immédiats, ont adressé un recours gracieux reçu en mairie le 9 août 2024. Par leur requête, M. F… et autres demandent l’annulation de l’arrêté du 21 juin 2024 ainsi que la décision implicite née le 9 octobre 2024 rejetant le recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, l’arrêté en litige a été signé par M. L… A…, adjoint délégué à l’urbanisme, lequel a reçu délégation du maire de la commune de Marseillan par un arrêté n°2022-756 du 9 décembre 2022, publié et transmis en préfecture le 14 décembre 2022, à l’effet de signer les actes relevant des autorisations d’occupation d’urbanisme. Par ailleurs, contrairement à ce que soutiennent les requérants, l’arrêté en litige n’a pas été signé électroniquement si bien qu’ils ne peuvent utilement invoquer la méconnaissance de l’article L. 212-3 du code des relations entre le public et l’administration. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence du signataire et le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 212-3 du code des relations entre le public et l’administration doivent être écartés.

En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 423-53 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet aurait pour effet la création ou la modification d’un accès à une voie publique dont la gestion ne relève pas de l’autorité compétente pour délivrer le permis, celle-ci consulte l’autorité ou le service gestionnaire de cette voie, sauf lorsque le plan local d’urbanisme ou le document d’urbanisme en tenant lieu réglemente de façon particulière les conditions d’accès à ladite voie. ».

Il ne ressort pas des pièces du dossier que la rue du Faubourg Saint Pierre, desservant le projet, ne serait pas gérée par la commune de Marseillan, et les requérants n’apportent aucun élément de nature à contester la confirmation de la commune quant à cette gestion directe, qui est par ailleurs l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire en litige. Dans ces conditions, le service instructeur a pu directement apprécier les conditions de desserte du projet. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 423-53 du code de l’urbanisme manque en fait et doit être écarté.

En troisième lieu, contrairement à ce que soutiennent les requérants, il ressort des pièces du dossier que les gestionnaires des réseaux d’eau potable, d’eaux usées, d’électricité, des eaux pluviales et des déchets ont été consultés dans le cadre de l’instruction du permis en litige. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme à ce titre manque en fait et doit être écarté.

En quatrième lieu, aucune disposition législative ou réglementaire n’impose de consulter le service départemental d’incendie et de secours dans le cadre de l’instruction d’un permis de construire, quand bien même ce service aurait émis des prescriptions annexées au plan local d’urbanisme de la commune. Par suite, le moyen tiré de l’absence de consultation du service départemental d’incendie et de secours doit être écarté.

En cinquième lieu, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

Premièrement, il ressort des pièces du dossier que les divers plans de la demande de permis de construire, en particulier les plans de coupe, représentent les six stationnements des véhicules, à savoir trois garages accessibles depuis la voie publique pour deux voitures en enfilade et la notice descriptive prévoit qu’un emplacement d’un m² par garage est prévu pour le stationnement des vélos. Par ailleurs, l’application des échelles des plans permet de calculer les dimensions de ces dernières. Par suite, le moyen tenant à l’incomplétude du dossier quant aux places de stationnement manque en fait et doit être écarté.

Deuxièmement, ainsi qu’il a été dit aux points 4 et 6, les avis du gestionnaire de la voirie et du service départemental d’incendie et de secours n’étaient pas nécessaires. Par suite, le moyen tenant à l’incomplétude du dossier à ce titre manque en tout état de cause en fait et doit être écarté.

Troisièmement, aux termes de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural (…) indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. ».

Il ressort des pièces du dossier que le dossier de permis de construire comprend un plan des réseaux humides et un plan des réseaux représentant bien le raccordement des différents réseaux, contrairement à ce que soutiennent les requérants. Par ailleurs, l’étude hydraulique jointe au dossier mentionne expressément un acrotère de 18 centimètres afin de réaliser la rétention des eaux pluviales en toitures et le plan de masse précise directement la capacité de rétention en toiture. Par suite, le moyen tiré de l’incomplétude du dossier au regard de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme doit être écarté.

Quatrièmement, il ressort des pièces du dossier que le dossier de permis de construire comprend de nombreux plans d’élévation des différentes façades faisant apparaître très clairement les profils des constructions voisines ainsi que plusieurs représentations graphiques d’insertion du projet dans son environnement. Par ailleurs, la notice descriptive, ainsi que les représentations graphiques et les différents plans du dossier, décrivent précisément l’implantation de la construction par rapport aux constructions avoisinantes, le traitement des espaces libres et les accès au terrain. Par suite, le moyen tiré de l’incomplétude du dossier quant à l’insertion graphique du projet manque en fait et doit être écarté.

En sixième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire peut-être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation ou leurs dimensions, sont de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique. (…) ». Et aux termes de l’article de la zone UA 3 du règlement du plan local d’urbanisme relatif aux conditions de desserte par les voies : « Accès (…). Les accès et les voies doivent avoir des caractéristiques correspondant à la destination des constructions projetées et répondre aux exigences de la sécurité publique, de la défense contre l’incendie, de la protection civile et de ramassages des ordures ménagères. (…) Voirie : Les constructions doivent être desservies par des voies publiques ou privées dont les caractéristiques correspondent à leur destination, notamment quand elle entraine des manœuvres de véhicules lourds et encombrants. Ces caractéristiques doivent également répondre aux exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie, de la protection civile et de la collecte des déchets. (…) ».

Il ressort des pièces du dossier que le projet est directement desservi par la rue du Faubourg Saint Pierre qui est à sens unique et d’une largeur de 4,35 mètres au droit des accès véhicules constitués de trois portes de garage donnant sur la rue, à l’instar d’ailleurs des accès des constructions voisines. Or, et contrairement à ce que soutiennent les requérants, la configuration de cette voie, à sens unique et à fréquentation réduite, permettra aux véhicules de procéder aux manœuvres nécessaires sans engendrer un risque particulier pour la circulation publique. Par ailleurs, si le plan local d’urbanisme a annexé les prescriptions du service départemental d’incendie et de secours émises lors de l’élaboration du plan local d’urbanisme, il ressort des pièces du dossier que la rue du Faubourg Saint Pierre respecte en tout état de cause ces recommandations qui prévoient un largeur minimale de bande de roulement de trois mètres pour les voies à sens unique et il ressort des pièces du dossier, et des propres constats des requérants, que la largeur de cette voie est comprise entre 4,10 et 4,60 mètres, permettant ainsi la circulation des véhicules d’incendie et de secours. Ensuite, il ne ressort pas des pièces du dossier que les arbres des parcs Gaujal et Tabarka, situés à proximité, engendreraient une quelconque restriction de la hauteur des véhicules. Par ailleurs, il ne revenait pas au projet en litige de prévoir la création d’un trottoir ou d’une voie piétonne sur la rue du Faubourg Saint-Pierre, qui n’en possède pas en tout état de cause au droit de la parcelle, et la circonstance d’une prétendue dangerosité de l’intersection entre la rue du Faubourg Saint Pierre et du boulevard Pasteur ne peut être utilement invoquée dès lors que cette configuration est étrangère au permis de construire en litige. Ensuite, si les requérants invoquent la méconnaissance de l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation, la méconnaissance des dispositions de cet arrêté, qui relève d’une législation distincte de la législation de l’urbanisme régissant la délivrance des permis de construire, ne peut pas être utilement invoquée à l’encontre de l’autorisation d’occupation du sol litigieuse, et en tout état de cause, il résulte de ce qui précède que le projet en litige respecte les prescriptions pour les habitations de 2e famille collectif. Enfin, l’accès piéton, présent sur la seule façade donnant sur la rue du Faubourg Saint Pierre ne présente pas davantage de risque pour la sécurité. Par suite, le moyen tiré de ce que le maire aurait entaché sa décision d’une erreur manifeste d’appréciation au regard de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme quant aux accès et aurait fait une inexacte application des dispositions de l’article UA3 du règlement du plan local d’urbanisme doivent être écartés.

En septième lieu, aux termes de l’article UA4 du règlement du plan local d’urbanisme relatif aux conditions de desserte pas les réseaux : « (…) Eaux pluviales : Les dispositions relatives au réseau pluvial s’appliquent pour les nouveaux projets et aux aménagements dans le cadre d’une modification de l’existant ou d’un dysfonctionnement constaté. Lorsque le réseau public recueillant les eaux pluviales existe, les aménagements réalisés doivent garantir l’écoulement des eaux pluviales dans ce réseau. Les aménagements réalisés sur toute unité foncière doivent garantir le libre écoulement des eaux pluviales et du réseau hydrographique existant. En l’absence ou en cas d’insuffisance de réseau d’eaux pluviales, des dispositifs de stockage (rétention) et/ou d’infiltration appropriés tant sur le plan qualitatif que quantitatif doivent être aménagés conformément au Schéma Stratégique de Gestion des Eaux Pluviales joint en annexe (cf. pièce n°6.15 du P.L.U.), sans porter préjudice aux terrains voisins. En cas d’absence d’enjeux en aval, par exemple si rejet direct dans l’étang de Thau, il n’est pas nécessaire de mettre en place des mesures compensatoires à l’imperméabilisation (dispositifs de rétention). Le réseau pluvial est de type séparatif, sauf pour le noyau ancien du village (secteur UAa). Une justification technique du caractère séparatif pourra être demandée par la ville de Marseillan aux exploitants. Le point (ou les points) de raccordement sur le réseau pluvial existant sera fixé par la ville de Marseillan et ne sera pas forcément le point le plus proche du projet. Dispositions à respecter suivant la superficie du projet : Cas des projets soumis à la Loi sur l’Eau : Il s’agit généralement de projet dont la superficie (projet + bassin versant) est supérieure à 1 ha. Dans ce cas les mesures compensatoires sont définies par application de la doctrine MISE 34 et le dossier loi sur l’eau est joint au permis de construire instruit par la ville. Cas des projets non soumis à la Loi sur l’Eau : Le règlement du PPRI impose un stockage compensatoire de 120 litres par m² imperméabilisé. Il est demandé, en plus, de prévoir un ouvrage de fuite permettant la vidange en 24h pour éviter la prolifération des moustiques. La ville de Marseillan se réserve la possibilité de demander une justification du dimensionnement des aménagements projetés pour le pluvial en fonction des contraintes spécifiques du projet et de la capacité du réseau pluvial en aval. Dans certain cas il pourra être demandé un ouvrage de type « noue » à ciel ouvert. Cas des projets de construction d’un seul logement. Il n’y a pas de demande spécifique de compensation à l’imperméabilisation. (…). ».

Il ressort des pièces du dossier que le projet en litige entraîne l’imperméabilisation de 246 m² et les 306 m² avancés par les requérants correspondent, quant à eux, à la surface de plancher créée par le projet ne pouvant être pris en compte pour le calcul du besoin de rétention. Dans ces conditions, en retenant une surface imperméabilisée de 246 m², l’étude hydraulique a pu correctement calculer le besoin de rétention des eaux pluviales à 31 m3. Par ailleurs, il ne ressort pas du règlement du plan local d’urbanisme que la rétention en toiture terrasses serait interdite. Ensuite, dès lors que le projet en litige respecte le besoin en rétention des eaux de pluie qu’il génère, il ne ressort pas des pièces du dossier que le pétitionnaire aurait dû présenter une étude hydraulique globale tenant compte de la parcelle voisine sur laquelle il réaliserait un autre projet, alors qu’au demeurant, la parcelle initiale n°1347 a été divisée en deux lots, avant la date du permis de construire en litige, suivant un arrêté du 28 mars 2024 par lequel le maire de la commune ne s’est pas opposé à la déclaration préalable de division. Au demeurant, les deux projets ont été instruits concomitamment. Par ailleurs, en se bornant à soutenir que le pétitionnaire ne justifie nullement du respect de l’implantation et des caractéristiques des installations dédiées à la défense contre l’incendie, les requérants n’assortissent pas leur argumentaire des précisions suffisantes permettant d’en apprécier le bien-fondé. Enfin, les requérants ne peuvent se borner à soutenir que la prescription dont est assortie l’arrêté en litige, qui prévoit que : « les rejets des eaux de toitures devront être faits prioritairement au niveau des espaces verts de la parcelle avant rejet vers l’espace public », serait contraire à la solution retenue par le projet pour contester la légalité du permis de construire en litige dès lors que le propre d’une prescription est d’apporter des modifications sur des points précis et limités ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet et dont le respect relève de l’exécution des travaux. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA4 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté.

En huitième lieu, aux termes de l’article UA7 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : « (…) Sur une profondeur maximale de 20 mètres à partir de l’alignement sur voie ou de la limite qui s’y substitue ❖ Limites latérales de l’assiette du projet : Les constructions doivent être édifiées d’une limite latérale à l’autre en ordre continu. Toutefois, des implantations différentes peuvent être autorisées dans différentes hypothèses alternatives, sous condition de respecter un retrait minimum de 3 mètres par rapport aux limites séparatives :o Lorsque le projet de construction s’étend sur au moins un côté complet d’îlot o Lorsque le terrain a une façade sur rue au moins égale à 15 mètres. Lorsque le projet de construction est attenant à un bâtiment existant de valeur ou en bon état qui n’est pas contigu à la limite séparative.❖ Façade arrière :Les constructions doivent être édifiées sur la limite séparative de la façade arrière ou en respectant un retrait minimum de 3 mètres. Au-delà de cette profondeur maximale de 20 mètres à partir de l’alignement sur voie ou de la limite qui s’y substitue : Les constructions doivent en respectant un retrait minimum de 3 mètres par rapport aux limites séparatives (latérales et arrière). Il n’est pas imposé d’ordre continu. Des implantations différentes peuvent être autorisées dans les cas de figure alternatifs suivants :• Lorsque le projet de construction jouxte une construction de gabarit identique,• Lorsque la hauteur totale de la construction, mesurée au droit de ces limites, est inférieure à 4mètres ;• Lorsque plusieurs voisins ont conclu un accord par acte authentique soumis aux formalités de la publicité foncière pour réaliser simultanément un projet d’ensemble présentant une unité architecturale. Ces règles d’implantation ne s’appliquent pas aux transformateurs, mobiliers enterrés et semi-enterrés de collecte des déchets ménagers et autres installations techniques nécessaires aux réseaux. Dispositions particulières pour l’implantation des piscines : Les piscines peuvent être implantées dans les marges de recul visées ci-dessus, sous réserve toutefois que le bassin soit au moins à 1 mètre des limites séparatives et que le bassin soit enterré au niveau du terrain naturel.(…). ».

Contrairement à ce que soutiennent les requérants, le projet en litige prévoit bien sur sa face Nord une implantation continue d’une limite latérale à l’autre, donnant sur la rue du Faubourg Saint-Pierre, avec sur la façade arrière, à savoir la face Sud, un retrait de plus de trois mètres constitué d’un espace vert. Par ailleurs, la circonstance alléguée de la présence de deux arbres sur la limite de propriété n’est pas de nature à ne pas permettre la réalisation du projet envisagé, dès lors qu’il ne ressort pas des pièces du dossier que la parcelle supporterait des arbres présentant une protection particulière identifiée par le plan local d’urbanisme empêchant la réalisation projetée. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA7 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté.

En neuvième lieu, aux termes de l’article UA10 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à la hauteur maximale des constructions : « La hauteur maximale des constructions, comptée à partir du terrain naturel est fixée à : (…) 9,50 mètres à l’égout des toitures ou à la base de l’acrotère (soit R+2 maximum) dans le secteur UAb. (…) ».

Il ressort des pièces du dossier que le projet en litige prévoit seulement deux étages, soit une configuration en R+2 et non pas comme soutenu par les requérants en R+3. Par ailleurs, si le plan de masse mentionne une hauteur de 9,93 mètres, il ressort de tous les autres plans que la hauteur maximale du bâtiment est de 9,39 mètres au sommet de l’acrotère alors que le plan local d’urbanisme autorise une hauteur de 9,50 mètres à la base de l’acrotère. La mention « 9,93 m » correspond ainsi à une simple erreur de plume. Enfin, et contrairement à ce que semble soutenir les requérants, le volume de rétention en toiture est intégré à cette hauteur totale et ne vient pas s’y ajouter. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA10 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté.

En dixième lieu, et premièrement, aux termes de l’article UA11 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’aspect extérieur des constructions et aménagements de leurs abords : « Par leur aspect extérieur, les constructions et autres modes d’occupation du sol ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites et paysages urbains. (…) Elles ne sauraient, le cas échéant, faire échec à un projet d’architecture contemporaine témoignant d’innovation ou de qualité. (…) VOLUMES ET FACADES : Les constructions doivent présenter une simplicité de volume. Leurs gabarits doivent être adaptés à l’échelle générale des constructions avoisinantes. Les percements sur la façade principale visible de la voie doivent être de proportion rectangulaire plus haute que large avec un ordonnancement en travées. Toutes les façades sont à concevoir avec le même soin et il ne sera pas toléré de disparités manifestes entre elles. Leur teinte devra respecter le ton des enduits anciens de l’agglomération. Les enduits auront une granulométrie fine, sans relief. La pose d’antenne parabolique ou de dispositif de type climatisation sur la façade principale visible de la voie est interdite à moins de dissimuler ces dispositifs dans des ouvrages adaptés à leur intégration. (…). ».

Il résulte de ces dispositions que si les constructions projetées portent atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ou encore à la conservation des perspectives monumentales, l’autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l’assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l’existence d’une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Les dispositions de cet article excluent qu’il soit procédé, dans le second temps du raisonnement, à une balance d’intérêts divers en présence, autres que ceux mentionnés par cet article et, le cas échéant, par le plan local d’urbanisme de la commune.

Pour apprécier aussi bien la qualité du site que l’impact de la construction projetée sur ce site, il appartient à l’autorité administrative, sous le contrôle du juge, de prendre en compte l’ensemble des éléments pertinents et notamment, le cas échéant, la covisibilité du projet avec des bâtiments remarquables, quelle que soit la protection dont ils bénéficient par ailleurs au titre d’autres législations.

Le quartier d’implantation du projet est composé de maisons d’habitation pavillonnaires de plein pied ou R+1 avec des toitures à pans de facture récente sans particularité architecturale et il ne ressort pas des pièces du dossier qu’il existerait une covisibilité avec un quelconque bâtiment remarquable, en particulier le vieux centre. La parcelle assiette du projet est actuellement à l’état nu et fait face à un parc boisé entouré d’un mur en pierres sèches. Il ressort des pièces du dossier que la construction en litige présente une architecture moderne, sans toutefois pouvoir être qualifiée de « contemporaine témoignant d’innovation ou de qualité » au sens du plan local d’urbanisme, qui n’est pas interdite pas les dispositions précitées et la présence des terrasses n’est pas de nature à considérer que le bâtiment ne présenterait pas une simplicité de volume. Par ailleurs, la construction dont la hauteur respecte le maximum autorisé par le règlement du plan local d’urbanisme présente des façades beiges en enduit gratté fin, uniforme sur toutes les faces, s’harmonisant avec les lieux avoisinants. Ensuite, le deuxième étage présente un retrait important sur sa face Ouest permettant d’atténuer l’impact visuel du volume de la construction depuis la voie publique. Par ailleurs, si les requérants se focalisent sur la présence de constructions voisines de plein pied d’une hauteur de 4 mètres, d’autres bâtiments présentent des hauteurs similaires, en particulier les constructions en R+1 avec toiture traditionnelle observables sur les photographies produites par les requérants. Par ailleurs, et contrairement à ce que soutiennent les requérants, le plan de masse fait apparaître l’édicule de l’ascenseur en toiture située à proximité de la façade Ouest et qui n’est pas visible sur le plan de cette façade compte tenu de l’acrotère. Dans ces conditions, il ressort des pièces du dossier que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet porterait atteinte aux lieux avoisinants et ne respecterait pas les dispositions de l’article UA11 quant aux volumes et aux façades.

Deuxièmement, aux termes de ce même article UA11 du règlement du plan local d’urbanisme : « (…) RESEAUX ELECTRIQUES ET DE TELECOMMUNICATION : Les lignes de distribution électrique, les lignes d’éclairage public et les lignes de télécommunication doivent être installées en souterrains, en torsadé ou de telle manière que l’installation soit la plus discrète possible et ne nuise pas au caractère des lieux. (…). ».

Il ressort des pièces du dossier que le raccordement électrique et télécom sera réalisé dans un coffret encastré en façade Nord présentant ainsi une intégration des plus discrètes. Par ailleurs, ces dispositions ne s’appliquent pas aux réseaux humides, qui seront au demeurant souterrains. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA11 du règlement du plan local d’urbanisme quant aux réseaux électriques et de télécommunication doit être écarté.

Troisièmement, aux termes de l’article UA11 du même règlement sur les matériaux : « (…) Sont interdits les imitations de matériaux telles que faux moellons de pierres, fausses briques, faux pans de bois, ainsi que l’emploi à nu de matériaux bruts tels que : carreaux de plâtre, briques creuses, agglomérés. (…) ».

Il ressort expressément de la notice descriptive du projet que les façades seront réalisées en enduit beige gratté fin sans utilisation de « faux » matériaux et sans utilisation de matériaux laissés bruts. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées ne peut qu’être écarté.

Quatrièmement, aux termes de l’article UA11 du même règlement quant aux toitures : « (…) Les toitures-terrasses sont admises. Elles ne pourront être que partiellement accessibles : les côtés de toit-terrasse qui ont vue sur la limite séparative de parcelle (et en l’absence d’accolement à un mur existant) devront être aménagés par un muret d’une hauteur minimum de 1,20 mètre à partir du sol final de la terrasse implanté à l’intérieur de chaque terrasse, pour délimiter une bande inaccessible d’une largeur minimale de 1,90 mètre. Cette bande devra être plantée. Le schéma ci joint explique ce principe. Il peut en être décidé autrement en cas de projet d’architecture contemporaine témoignant d’un souci d’innovation et de qualité. Dans tous les cas, les toitures terrasses et terrasses doivent rester peu visibles depuis l’espace public. (…). ».

Contrairement à ce que soutiennent les requérants, les dispositions précitées autorisent expressément les toitures plates, comme en l’espèce, si bien qu’ils ne peuvent utilement soutenir que cette toiture aurait dû être réalisée en tuiles canal et présenter des pentes. Par ailleurs, les terrasses en R+1 et R+2 ne sauraient être considérées comme des toitures terrasses au sens du règlement du plan local d’urbanisme et ne sont donc pas concernées par les dispositions précitées prévoyant une bande inaccessible d’une largeur de 1,90 mètres. Il en est de même de la toiture terrasse du bâtiment qui ne saurait être considérée comme accessible compte tenu de la configuration de la construction, laquelle ne reçoit que des installations techniques. Ensuite, il ressort des pièces du dossier et en particulier des insertions graphiques, que les terrasses en R+1 et R+2 sont partiellement visibles depuis la voie publique mais sont dissimulées par une bande verte de recul et sont donc ainsi peu visibles conformément aux dispositions précitées. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté.

Cinquièmement, aux termes de l’article UA11 du règlement du plan local d’urbanisme relatif aux menuiseries : « (…) Les menuiseries anciennes (portes, volets, fenêtres) doivent être conservées lorsque leur état de conservation le permet, la réparation (des portes et volets en particulier) est préférable au remplacement afin de maintenir une qualité esthétique. Si leur état de dégradation ne permet pas une conservation, l’aspect des nouvelles menuiseries devra se rapprocher le plus possible des menuiseries anciennes. Les volets en « Z » sont interdits. Les volets roulants et les menuiseries PVC sont interdits en remplacements des menuiseries bois des bâtiments existants (…). ».

Les dispositions précitées ne concernent que les travaux de rénovation de menuiseries et ne réglementent pas les caractéristiques des menuiseries des constructions nouvelles. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté comme inopérant.

Sixièmement, aux termes de l’article UA11 du règlement du plan local d’urbanisme relatif aux clôtures : « Règles générales : Les clôtures doivent, par leurs dimensions et la nature des matériaux, être en harmonie avec le caractère des immeubles et clôtures avoisinantes. Tout mur de clôture doit être composé comme une partie intégrante de la construction, avec un aspect et une teinte identique aux façades. Les murs en pierre existants doivent être conservés, sous réserve des besoins de la circulation publique et des accès. Leur confortation devra s’effectuer à l’identique (pierre et mortier bâtard chaux-ciment). Sauf pour les clôtures sur rue, la hauteur maximale des clôtures ne devra pas dépasser 1,80 mètre. Les murs de clôture non réalisés en matériaux traditionnels (pierres maçonnées, etc…) devront obligatoirement être enduits des deux côtés. Rappel : conformément aux dispositions du PPRI, dans les zones inondables : les clôtures doivent permettre une transparence à l’écoulement (grillages à mailles larges, c’est-à-dire dont le plus petit côté est supérieur à 5 cm), sur un mur bahut pouvant excéder 0,20 mètre de haut à condition de ne pas constituer un obstacle majeur à l’écoulement des eaux. Pour cela, au moins 30 % de leur surface située entre le sol et la cote de la PHE devra être laissée transparente aux écoulements, sous forme de barbacanes, portails ajourés, grillages à mailles larges, etc…(…). ».

Il est constant que ces dispositions ne réglementent pas les matériaux et les couleurs des clôtures. Il ressort des pièces du dossier que la notice descriptive du projet indique que le mur de clôture coté Est sera réalisé en mur bahut surmonté d’un grillage panneaux rigides, avec une hauteur totale de 1,80 mètres. Par ailleurs, le plan de masse indique que la clôture au Sud préexistante sera conservée. Ensuite, si la notice descriptive n’indique pas les caractéristiques des clôtures, les nombreuses représentations graphiques du projet permettent d’apprécier la réalisation des clôtures Sud Est et Sud Ouest dont il ressort que les grilles seront de couleurs anthracites et que le soubassement maçonné du mur de clôture sera de la même teinte et de la même finition que le reste du bâtiment, l’ensemble assurant une harmonie avec le reste de la construction. Ensuite, et contrairement à ce que soutiennent les requérants, les dispositions du plan local d’urbanisme ne prévoient pas que les murs de clôtures devraient faire barrage à la circulation des eaux de pluie vers les autres parcelles, mais bien au contraire que la transparence hydraulique doit être assurée dans les zones inondables. Dans ces conditions, les requérants ne peuvent utilement soutenir que le mur de clôture avec la parcelle BW 1346 devrait présenter une hauteur maçonnée plus importante. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté.

Septièmement, aux termes de l’article UA11 du règlement du plan local d’urbanisme relatif aux énergies renouvelable : « Le recours aux technologies et matériaux nécessaires à la conception de constructions s’inscrivant dans une démarche de développement durable (constructions bioclimatiques par exemple…) et utilisant les énergies renouvelables est autorisé sous réserve d’une bonne insertion paysagère. Les capteurs solaires doivent être complètement intégrés à la toiture et rester non visibles depuis l’espace public. (…). ».

Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit l’installation d’un champ de 25 panneaux photovoltaïques sur la toiture terrasse en R+2 placés à l’horizontal sans inclinaison, si bien qu’ils ne seront pas visibles depuis l’espace public. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté.

En onzième lieu, aux termes de l’article UA12 du règlement du plan local d’urbanisme relatif au stationnement : « Le stationnement et la manœuvre des véhicules, y compris les “deux roues”, correspondant aux besoins des constructions et installations projetées doivent être assurés en dehors des voies publiques ou privées sur des emplacements prévus à cet effet selon les règles fixées pour chaque catégorie de construction. Les zones de manœuvre des aires de stationnement doivent être indépendantes des voies publiques ; les garages et aires de stationnement avec accès directs multiples sur la voie publique sont interdits. La superficie à prendre en compte pour le stationnement est de 25m² par véhicule, y compris les accès et aires de manœuvre. La mutualisation des places de stationnement doit être systématiquement recherchée. La règle applicable aux constructions ou établissements non prévus ci-dessous est celle à laquelle ils sont le plus directement assimilables. Dans le secteur UAa : non règlementé. Dans la zone UA, excepté dans le secteur UAa : Pour les constructions destinées à l’habitat, il est demandé : • Au minimum 1 place de stationnement par logement de moins de 60 m2 de surface de plancher, • Au minimum 2 places de stationnement par logement de plus de 60 m2 de surface de plancher, • Logements sociaux : il ne peut être exigé la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement lors de la construction de logements locatifs financés avec un prêt aidé de l’État. (…). Stationnement des vélos : Dans le cas d’une nouvelle construction comportant au moins 3 logements ou 3 bureaux, il doit être réalisé un local dédié au stationnement des vélos à raison d’1m2 par logement et / ou par bureau. Ce local doit être clos et couvert. Cette règle ne concerne pas la réhabilitation des constructions existantes (…). ». Aux termes du lexique du règlement du plan local d’urbanisme : « (…) Accès direct : L’accès d’un terrain est défini comme étant l’endroit de la limite du terrain où s’exercent les mouvements d’entrée et de sortie de la voie ouverte à la circulation publique. (…). ».

Contrairement à ce que soutiennent les requérants, la simple lecture des plans et du formulaire Cerfa permet de vérifier que le projet prévoit la création de 6 stationnements, répartis en trois garages de deux véhicules. Dans ces conditions, le projet en litige respecte les dispositions précitées quant aux nombres de places de stationnement voiture. Toutefois, il ressort des pièces du dossier, en particulier des plans de coupe et du plan du rez-de-chaussée que chaque garage possède des dimensions de 3,30 mètres de largeur et 10 mètres de longueur, soit 33 m², ne permettant pas de respecter la surface de stationnement de 25m² accès et aire de manœuvre comprise prévue par véhicule par les dispositions précitées. Par ailleurs, le projet prévoit trois portes de garage sur la rue du Faubourg Saint Pierre pour le même projet constituant ainsi des entrées multiples pour les besoins de l’immeuble collectif en litige pourtant prohibés par les dispositions précitées. Enfin, si chaque garage réserve un emplacement d’un m² pour le stationnement vélo de chaque logement, les dispositions précitées du plan local d’urbanisme exigent la réalisation d’un local dédié, et donc séparé des stationnements des véhicules, et par ailleurs commun à l’immeuble projeté. Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que le projet méconnaît l’article UA12 du règlement du plan local d’urbanisme doit être accueilli quant aux dimensions des places de stationnement des véhicules, quant aux accès directs multiples des véhicules et quant au stationnement des vélos.

En douzième lieu, aux termes de l’article UA14 du règlement du plan local d’urbanisme : « Déchets : Dans le cadre d’opération d’aménagement d’ensemble, le constructeur doit réaliser sur le terrain privatif et en limite de la voie publique un emplacement non clos, couvert et accessible sur cette dernière ; cet emplacement sera réservé au stockage temporaire des containers pour le ramassage public des ordures ménagères. Cet emplacement sera traité en enrobé et réalisé de telle manière que les containers soient mis en discrétion. (…). ».

Les requérants ne peuvent utilement invoquer les dispositions précitées dès lors que le projet en litige ne constitue pas une opération d’ensemble, même en prenant en compte en tout état de cause le projet de construction d’une maison individuelle sur la parcelle voisine appartenant au même pétitionnaire. Par suite, ledit moyen doit être écarté comme inopérant.

En treizième lieu, ainsi qu’il a été dit précédemment, le projet en litige prévoit la création d’une capacité de rétention en toiture de 31 m², calculé selon les prescriptions du PPRI et prévoit ainsi des mesures compensatoires liées à l’imperméabilisation générée de 246 m². Par ailleurs, les caractéristiques quant aux dimensionnements du réseau public d’eau pluvial imposés par le PPRI ne relèvent pas de l’instruction de la demande de permis de construire en litige, qui n’avait pas à en faire état. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance du PPRI doit être écarté en toutes ses branches.

Sur l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non- opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ».

Il résulte de ces dispositions que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée, sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

La régularisation du vice affectant la légalité du permis de construire en litige relevé au point 38 du présent jugement, tiré de la méconnaissance de l’article UA12 du règlement du PLU n’implique pas d’apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Il peut donc faire l’objet d’une mesure de régularisation en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme. Par suite, il y a lieu de surseoir à statuer sur les conclusions de la requête dirigées contre l’arrêté du 21 juin 2024, ensemble la décision implicite de rejet du recours gracieux, et d’impartir à la société Property Faubourg Saint Pierre un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement aux fins de justifier de la régularisation de ce vice.

D E C I D E  :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de M. F… et autres jusqu’à l’expiration d’un délai de trois mois, à compter de la notification du présent jugement, imparti à la société Property Faubourg Saint Pierre pour justifier auprès du tribunal de la régularisation du vice retenu au point 38 du présent jugement quant à la méconnaissance de l’article UA12 du règlement du plan local d’urbanisme quant à la surface des places de stationnement des véhicules, quant aux accès directs multiples des véhicules et quant au stationnement des vélos.

Article 2 : Tous droits et moyens sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à M. F…, à M^me D…, à M^me J…, à M. N…, à M^me N…, à la commune de Marseillan et à la société Property Faubourg Saint-Pierre.

Délibéré après l’audience du 4 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Fabienne Corneloup, présidente,

M. Nicolas Huchot, premier conseiller,

M^me Pauline Villemejeanne, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025.

Le rapporteur,

N. E…

La présidente,

F. Corneloup

La greffière,

M. H…

La République mande et ordonne au préfet de l’Hérault en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier le 18 décembre 2025.

La greffière,

M. H….