Vu la procédure suivante :

Par un jugement avant-dire droit en date du 6 juin 2024, le tribunal a sursis à statuer sur la requête n° 2302986 présentée par M. H C, sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et a accordé un délai de trois mois au titulaire du permis de construire en litige pour régulariser les vices entachant le permis de construire qui lui a été accordé le 23 décembre 2022 par le maire de la commune de Castelnau-le-Lez.

Par des mémoires enregistrés le 5 août 2024 et le 21 novembre 2024, la commune de Castelnau-le-Lez, représentée par la Selarl Gil – Cros – Crespy conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 1 500 euros soit mise à la charge de M. C au titre de l’article L. 761-1 code de justice administrative.

Elle soutient que :

— le permis de construire modificatif accordé le 29 juillet 2024 régularise les vices du permis initial ;

— les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires enregistrés les 13 et 29 novembre 2024, M. H C, représenté par la SCP VPNG, conclut :

— à l’annulation de l’arrêté du 23 décembre 2022 par lequel le maire de la commune de Castelnau-le-Lez a accordé un permis de construire pour la réalisation d’une maison d’habitation ainsi que l’arrêté du 29 juillet 2024 portant permis de régularisation ;

— à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la commune de Castelnau-le-Lez et de M^me E, chacune, au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— le permis de construire modificatif accordé le 29 juillet 2024 n’est pas de nature à régulariser les vices retenus par le tribunal dans son jugement avant-dire droit à l’encontre du permis initial accordé le 23 décembre 2022 ;

— le projet méconnaît l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme en ce qui concerne la parcelle CD 0053 laquelle supporte une partie de la piscine destinée à être détruite et en ce qui concerne la qualité du demandeur à déposer la demande de permis de construire modificatif sur la parcelle CD 0053 ;

— l’arrêté du 29 juillet 2024 méconnaît l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme et les articles UD3 et UD4 du règlement du plan local d’urbanisme en ce qui concerne la prétendue servitude qui n’est par ailleurs toujours pas créée à la date de l’arrêté ;

— l’arrêté du 29 juillet 2024 portant permis de construire modificatif n’est pas exécutoire en ce qu’il ne mentionne aucune diligence en ce sens auprès de la préfecture.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. B ;

— les conclusions de M. Goursaud, rapporteur public ;

— les observations de M^e Bequain de Conninck, représentant M. C ;

— et les observations de M^e Crespy, représentant la commune de Castelnau-le-Lez.

Une note en délibéré présentée pour M. C a été enregistrée le 13 mars 2025 dont il a été pris connaissance.

Considérant ce qui suit :

1. Par un jugement avant-dire droit en date du 6 juin 2024, le tribunal a sursis à statuer sur la requête n°2302986 présentée par M. H C, sur le fondement de l’article L.600-5-1 du code de l’urbanisme, et a accordé un délai de trois mois au titulaire du permis de construire en litige pour régulariser les vices tiré de l’insuffisance du dossier de demande au regard des travaux de démolition et de construction réalisés sur la parcelle CD 53 et de l’insuffisance du dossier de permis de construire en l’absence de titre concernant la servitude de passage sur la parcelle CD 53 entachant le permis de construire qui lui a été accordé 23 décembre 2022 par le maire de la commune de Castelnau-le-Lez.

2. Le 29 juillet 2024, la commune de Castelnau-le-Lez a accordé à M. A un permis de construire modificatif, à qui le permis initial a été transféré le 9 janvier 2024.

Sur la régularisation du permis de construire initial :

3. A titre liminaire, lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises.

4. Selon l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé par un permis modificatif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation. Si un tel permis modificatif est notifié dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. ». Ainsi, lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

5. A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent, à l’appui de la contestation de l’acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu’il n’a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant-dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu’il s’agisse d’un moyen déjà écarté par la décision avant-dire droit ou de moyens nouveaux, à l’exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation.

6. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme : « () La demande comporte également l’attestation du ou des demandeurs qu’ils remplissent les conditions définies à l’article R.423-1 pour déposer une demande de permis. ». Et aux termes de l’article R. 423-1 du même code : " Les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; b) Soit, en cas d’indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l’expropriation pour cause d’utilité publique. ".

7. Il résulte de ces dispositions que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l’attestation du pétitionnaire qu’il remplit les conditions définies à l’article R. 423-1 cité ci-dessus. Les autorisations d’utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s’assurer de la conformité des travaux qu’elles autorisent avec la législation et la réglementation d’urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n’appartient pas à l’autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l’instruction d’une demande de permis, la validité de l’attestation établie par le demandeur. Ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 423-1 du code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte de ce qui précède que les tiers ne sauraient utilement invoquer, pour contester une décision accordant une telle autorisation au vu de l’attestation requise, la circonstance que l’administration n’en aurait pas vérifié l’exactitude. Toutefois, lorsque l’autorité saisie d’une telle demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d’instruction lui permettant de les recueillir, d’informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu’implique l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, d’aucun droit à la déposer, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif.

8. Il ressort des pièces du dossier que le demandeur du permis de construire modificatif en litige a attesté, dans le formulaire Cerfa, avoir qualité pour demander la présente autorisation, laquelle porte sur les parcelles CD 53 et CD 193. Il est constant que le permis de construire modificatif en litige autorise la destruction de la piscine empiétant sur ces deux parcelles et autorise la réalisation d’un abri de voiture dans l’emprise d’une servitude à accorder sur la parcelle CD 53 pour accéder à la parcelle CD 193, ainsi que la réalisation d’un portail d’accès à la voie publique. Par suite, le vice relevé tenant à l’insuffisance du dossier de permis de construire initial relevé au point 4 du jugement avant dire-droit en ce que la parcelle CD 53 n’était pas mentionnée a été régularisé par le permis de construire modificatif en litige. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme doit dès lors être écarté en toutes ses branches.

9. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. Lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder. (). ». Et aux termes de l’article UD 3 du règlement du plan local d’urbanisme relatif aux accès et voirie : « Pour être constructible, un terrain doit être desservi par une voie publique ou privée dont les caractéristiques doivent permettre de satisfaire aux exigences de sécurité, de défense contre l’incendie et de protection civile. Ces accès et voiries devront être adaptés aux usages qu’elles supportent ou aux opérations qu’elles doivent desservir. Les terrains qui ne disposent pas d’une desserte sur voie publique ou privée doivent bénéficier d’un passage aménagé sur fond voisin (servitude de passage instituée par acte authentique ou par voie judiciaire en application de l’article 682 du Code civil) dont les caractéristiques doivent permettre de satisfaire aux mêmes exigences. (). ».

10. D’une part, le permis de construire, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, a pour seul objet d’assurer la conformité des travaux qu’il autorise avec la réglementation d’urbanisme. Dès lors, l’autorité compétente et, en cas de recours, le juge administratif doivent, pour l’application des règles d’urbanisme relatives à la desserte et à l’accès des engins d’incendie et de secours, s’assurer de l’existence d’une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l’existence d’un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie.

11. D’autre part, l’administration ne peut assortir une autorisation d’urbanisme de prescriptions qu’à la condition que celles-ci, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet, aient pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect.

12. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire modificatif est accordé sous la prescription tenant à ce que « le présent arrêté est conditionné à la production, par le bénéficiaire, de l’acte authentique de servitude de passage sur la parcelle CD 53 au plus tard au dépôt de la déclaration d’ouverture de chantier ». Cette prescription est ainsi de nature à pallier l’insuffisance du dossier de demande de permis de construire tenant à l’absence de servitude de passage à la date de l’arrêté accordant le permis de construire modificatif.

13. Par suite, le vice relevé tenant à l’insuffisance du dossier de permis de construire initial relevé au point 11 du jugement avant dire-droit en ce qui concerne l’absence de production du titre créant cette servitude a été régularisé par le permis de construire modificatif en litige et le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme doit être écarté.

14. Enfin la circonstance alléguée que le permis de construire modificatif attaqué n’est pas devenu exécutoire à défaut de sa transmission au représentant de l’Etat est sans incidence sur sa légalité.

15. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du 23 décembre 2022 portant permis de construire et l’arrêté du 29 juillet 2024 portant permis de construire modificatif doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

16. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (). ».

17. La circonstance qu’au vu de la régularisation intervenue en cours d’instance, le juge rejette finalement les conclusions dirigées contre la décision initiale, dont le requérant était fondé à soutenir qu’elle était illégale et dont il est, par son recours, à l’origine de la régularisation, ne doit pas à elle seule, pour l’application de ces dispositions, conduire le juge à mettre les frais à sa charge ou à rejeter les conclusions qu’il présente à ce titre.

18. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de rejeter l’ensemble des conclusions des parties présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E  :

Article 1er : La requête de M. C est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Castelnau-le-Lez au titre de l’article L. 761-1 code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à M. H C, à M^me F E, à M. G A et à M^me D J, à la société Jazz Invest et à la commune de Castelnau-le-Lez.

Délibéré après l’audience du 13 mars 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Fabienne Corneloup, présidente,

M^me Michelle Couégnat, première conseillère,

M. Nicolas Huchot, premier conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025.

Le rapporteur,

N. B

La présidente,

F. CorneloupLa greffière,

M. I

La République mande et ordonne au préfet de l’Hérault en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier le 27 mars 2025.

La greffière,

M. I