Vu la procédure suivante :

Par un jugement avant-dire droit en date du 2 mai 2024, le tribunal a sursis à statuer sur la requête n°2201717, présentée par la SCI Cap Helios, sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et a accordé un délai de trois mois à la SCCV Îlot Natura pour régulariser les vices entachant le permis de construire et les permis de construire modificatifs délivrés les 18 octobre 2021, 13 juillet 2023 et 22 août 2023 par le maire d’Agde pour la démolition et la construction d’une résidence de tourisme de 78 appartements.

Par des mémoires enregistrés les 26 juillet et 20 septembre 2024, la commune d’Agde et la société civile de construction-vente Îlot Natura, représentées par CGCB Avocats et Associés, concluent, dans le dernier état de leurs écritures :

— à titre principal, au rejet de la requête ;

— à titre subsidiaire, à ce qu’il soit sursis à statuer pour permettre la régulation des vices éventuellement relevés par le tribunal ;

— et demandent la condamnation des requérantes à leur verser à chacune la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles font valoir la délivrance d’un permis de construire modificatif n°3 régularisant le vice retenu dans le jugement avant-dire droit du 2 mai 2024.

Par un mémoire enregistré le 9 août 2024, la SCP Cap Helios, représentée par la SELARL Grimaldi et Associés :

1°) maintient ses précédentes conclusions en annulation des arrêtés de permis de construire et permis de construire modificatif des 18 octobre 2021, 20 juin 2022 et du 22 août 2023, ainsi que la décision du 4 février 2022 rejetant son recours gracieux et l’arrêté du 2 août 2023 par lequel le maire de la commune d’Agde ne s’est pas opposé à la déclaration préalable présentée le 7 juillet 2023 par la société Îlot Natura portant division parcellaire en vue de créer un lot à bâtir ;

Elle demande en outre au tribunal :

2°) d’annuler l’arrêté de permis de construire modificatif du 16 juillet 2024 ;

3°) de mettre à la charge solidaire de la commune d’Agde et de la SCCV Îlot Natura la somme de 9 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

En ce qui concerne les vices propres du permis de construire de régularisation :

— les dispositions du a) de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme ont été méconnues en ce que le dossier de demande de permis de construire modificatif ne comprend pas les plans des façades Ouest et Est et ne permettent pas d’apprécier l’ajout au projet d’un local technique en rez-de-chaussée ;

— le dossier de demande de permis de construire modificatif n° 3 devait comprendre une attestation de prise en compte de la réglementation environnementale dite « RE2020 » et non de la réglementation thermique dite « RT2012 » ;

— la création d’un local en rez-de-chaussée induit un risque pour la sécurité publique au sens de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et méconnaît la règle fixée à l’article UB3 du règlement du plan local d’urbanisme.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 27 mars 2025 :

— le rapport de M^me Crampe, première conseillère ;

— les conclusions de M. Goursaud, rapporteur public ;

— les observations de M^e Crétin, représentant la commune d’Agde et la société Îlot Natura.

Considérant ce qui suit :

Sur les conclusions à fin d’annulation :

1. Par arrêtés des 18 octobre 2021 et 22 juin 2022, le maire d’Agde a délivré à la société Îlot Natura un permis de construire puis un permis de construire modificatif, pour la démolition et la construction d’une résidence de tourisme de 78 appartements et 95 places de stationnement sur les parcelles cadastrées section KA nos 53, 84, et 86.

2. Par un premier jugement avant-dire droit en date du 25 mai 2023, le tribunal administratif de Montpellier, après avoir relevé que les moyen tirés de l’absence au plan de masse des emplacements et des caractéristiques des servitudes de passage, de la méconnaissance de la règle de hauteur, de l’absence d’une décision de non-opposition à déclaration préalable de division parcellaire et de l’insuffisance des emplacements de stationnement étaient de nature à entraîner l’annulation du permis de construire en litige a décidé, après avoir écarté les fins de non-recevoir opposées en défense ainsi que les autres moyens de la requête, de surseoir à statuer sur la légalité de l’arrêté attaqué et a imparti au pétitionnaire un délai de trois mois à compter de la notification du jugement pour procéder, le cas échéant, à la régularisation du permis de construire.

3. Par un second jugement avant-dire droit en date du 2 mai 2024, le tribunal a constaté la régularisation des vices relevés par le jugement avant-dire droit du 25 mai 2023 par un arrêté portant permis de construire de régularisation délivré le 22 août 2023, et a retenu un vice propre à cet arrêté, tenant en la méconnaissance des dispositions de l’article UB13 par la réduction d’un espace paysager à usage collectif.

4. Le maire de la commune d’Agde a délivré à la société Îlot Natura un permis de construire modificatif du 16 juillet 2024, portant régularisation du permis de construire de régularisation délivré le 22 août 2023.

En ce qui concerne la régularisation du permis de construire initial :

5. A titre liminaire, lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises.

6. Selon l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé par un permis modificatif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation. Si un tel permis modificatif est notifié dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. ». Ainsi, lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

7. Il appartient au juge, lorsqu’il se prononce à l’issue du sursis à statuer résultant des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, de déterminer si le ou les moyens qu’il a retenus dans son jugement avant-dire droit demeurent fondés. Il lui appartient également d’examiner les moyens invoqués, le cas échéant, par le requérant, pour contester la mesure de régularisation qui lui a été communiquée, tenant à ses vices propres ou à l’absence de régularisation.

En ce qui concerne la régularisation :

8. Aux termes de l’article UB13 du règlement du plan local d’urbanisme, consacré aux espaces libres, aires de jeux et de loisirs et plantations : « () En toutes zones : / Les plantations existantes seront conservées ou remplacées. () / En zone UB3 : / Les espaces paysagers (parcs et jardins) à usage collectif doivent être maintenus et leur superficie sera conservée en l’état. Les jardins privatifs ne pourront être réduits que sur une surface maximale de 25%. Les autres espaces libres ne pourront être réduits que sur une surface maximale de 10% ».

9. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire de régularisation rétablit, sur la parcelle cadastrée section KA n°86, l’espace paysager à usage collectif qui avait été supprimé par le permis de construire de régularisation délivré le 22 août 2023. Dans ces conditions, le vice propre affectant le permis de construire de régularisation délivré le 22 août 2023 et retenu par le jugement avant dire droit a été régularisé par l’autorisation accordée le 16 juillet 2024.

En ce qui concerne les vices propres au permis de construire de régularisation :

10. En premier lieu, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

11. D’une part, aux termes du a) de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme, le projet architectural comprend « le plan des façades () ». Le plan de masse du permis de construire modificatif en litige fait apparaître un local technique doté d’une porte donnant sur l’extérieur. Ce changement affecte de manière très marginale l’extrémité du rez-de-chaussée de la façade Est, dont le plan n’est pas fourni. Toutefois, la porte du local technique est également représentée sur le plan de coupe BB. Dans ces conditions, la circonstance qu’il ne soit pas visible sur les plans des façades fournis à l’appui du dossier de demande de permis de construire modificatif n’a pas été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

12. D’autre part, le j) de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme dispose que le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas, " L’attestation de respect des exigences de performance énergétique et environnementale, lorsqu’elle est exigée en application de l’article R. 122-24-1 du code de la construction et de l’habitation, ou l’attestation de respect de la réglementation thermique, lorsqu’elle est exigée en application de l’article R. 122-22 du même code ; () « . L’article L. 122-7 du code de la construction et de l’habitation dispose qu': » Au moment du dépôt du dossier de demande de permis de construire, le maître d’ouvrage fournit un document attestant du respect, au stade de la conception, des exigences énergétiques et environnementales mentionnées au titre VII du présent livre. ".

13. Si la requérante soutient que l’obligation de fournir une attestation de la prise en compte de la réglementation énergétique et environnementale dite « RE2020 » au stade du dépôt s’applique pour les projets de construction de bâtiments d’habitation faisant l’objet d’une demande de permis de construire à compter du 1er janvier 2022, en l’espèce, au moment du dépôt de la demande de permis de construire initial, le 5 mars 2021, la pétitionnaire a fourni le formulaire d’attestation de la prise en compte de la règlementation thermique alors exigible, dénommée « RT2012 ». Contrairement à ce qui est soutenu, même si le permis de construire modificatif déposé le 30 mai 2024 induit une diminution du nombre de logements et de la surface de plancher dédiée à l’habitation, la règlementation thermique exigible demeure celle applicable à la date de dépôt de la demande initiale, le 5 mars 2021, soit la réglementation « RT2012 ».

14. Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ». En vertu de ces dispositions, lorsqu’un projet de construction est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, le permis de construire ne peut être refusé que si l’autorité compétente estime, sous le contrôle du juge, qu’il n’est pas légalement possible, au vu du dossier et de l’instruction de la demande de permis, d’accorder le permis en l’assortissant de prescriptions spéciales qui, sans apporter au projet de modification substantielle nécessitant la présentation d’une nouvelle demande, permettraient d’assurer la conformité de la construction aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect.

15. D’autre part, l’article UB3 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Agde, dans son paragraphe relatif aux accès, prévoit que : « () / Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne pour la circulation publique. La construction de bâtiments peut être interdite si leur accès présente des risques pour la sécurité des usagers de la voie. () ».

16. En l’espèce, il ne ressort pas des pièces du dossier que la configuration du local technique, qui est accessible depuis l’extrémité d’une voirie en impasse, desservant uniquement dix-sept emplacements de stationnement privés, alors même qu’il débouche directement sur la voie d’accès aux stationnements, n’est pas de nature à porter atteinte à la sécurité publique, notamment des piétons, au regard des dispositions des articles UB3 et de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme. Le moyen tiré de la méconnaissance par le projet de ces dispositions doit être écarté.

17. Il résulte de ce qui précède que les conclusions de la société Cap Helios tendant à l’annulation de l’arrêté de permis de construire de régularisation délivré le 16 juillet 2024 doivent être rejetées.

18. Il résulte de tout ce qui précède que les permis de construire de régularisation délivrés le 22 août 2023 et 16 juillet 2024 emportent régularisation des vices relevés par le tribunal par les jugements avant-dire droit des 25 mai 2023 et 2 mai 2024. Les conclusions en annulation dirigées vers le permis de construire initialement délivré à la société le 18 octobre 2021, les permis de construire modificatifs des 18 octobre 2021, 20 juin 2022 et 22 août 2023, ainsi que la décision du 4 février 2022 de rejet du recours gracieux et l’arrêté du 2 août 2023 par lequel le maire de la commune d’Agde ne s’est pas opposé à la déclaration préalable présentée par la société Îlot Natura doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

19. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. ». La circonstance qu’au vu de la régularisation intervenue en cours d’instance, le juge rejette finalement les conclusions dirigées contre la décision initiale, dont le requérant était fondé à soutenir qu’elle était illégale et dont il est, par son recours, à l’origine de la régularisation, ne doit pas à elle seule, pour l’application de ces dispositions, conduire le juge à mettre les frais à sa charge ou à rejeter les conclusions qu’il présente à ce titre.

20. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de laisser à chacune des parties la charge de ses frais d’instance.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société Cap Helios est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune d’Agde et la société Îlot Natura au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Cap Helios, à la commune d’Agde et à la SCCV Îlot Natura.

Délibéré après l’audience du 27 mars 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Corneloup, présidente,

M^me Crampe, première conseillère,

M. Huchot, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 avril 2025.

La rapporteure

S. Crampe La présidente,

F. Corneloup

La greffière,

M. A

La République mande et ordonne au préfet de l’Hérault en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 10 avril 2025

La greffière,

M. A