COUR D’APPEL DE CAYENNE

[Adresse 2] – [Localité 5]

Chambre Civile

ARRÊT N° 54 / 2025

N° RG 23/00478 -

N° Portalis 4ZAM-V-B7H-BHTN

PG/HP

[C] [E]

[D] [W]

C/

[T] [Y]

[G] [Y]

ARRÊT DU 14 AVRIL 2025

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de CAYENNE, décision attaquée en date du 01 Juin 2023, enregistrée sous le n° 21/00473

APPELANTS :

Monsieur [C] [E]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Monsieur [D] [W]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentés par M^e Adrien GRELET, avocat au barreau de GUYANE

INTIMES :

Monsieur [T] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Madame [G] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentés par M^e François GAY, avocat au barreau de GUYANE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

En application des dispositions des articles 907 et 805 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 janvier 2025 en audience publique et mise en délibéré au 10 mars 2025, prorogé au 14 avril 2025, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

M^me Aurore BLUM, Présidente de chambre

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

M^me Aurore BLUM,

M^me Patricia GOILLOT, Conseillère

M. Laurent SOCHAS, Conseiller

qui en ont délibéré.

GREFFIER :

M^me Hélène PETRO, Greffière, présente lors des débats et du prononcé

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 al 2 du Code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé en date du 26 janvier 2018, M. [T] [Y] et Mme [G] [N] épouse [Y] ont donné à bail à M. [C] [E] et M. [D] [W] un logement sis [Adresse 3] à [Localité 5], à compter du 10 février 2018, moyennant un loyer mensuel de 2.160'.

Le contrat précisait que la location était à usage mixte professionnel et habitation principale et pour l’exercice de la profession d’avocat.

Suite à des loyers impayés, M. [T] [Y] et Mme [G] [N] épouse [Y] ont délivré le 19 mai 2020 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant de 11.679,55'.

Par acte d’huissier en date du 22 avril 2021, M. et Mme [Y] ont fait assigner M. [C] [E] et M. [D] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cayenne, aux fins de voir notamment constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion des locataires et condamner ces derniers à payer la somme de 10.522,76' au titre des loyers et charges impayés.

La remise des clés du logement objet du bail a été effectuée le 30 novembre 2022.

Par jugement contradictoire du 1er juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cayenne a :

— rejeté l’exception d’incompétence soulevée par M. [C] [E] et M. [D] [W],

— ordonné une réduction du montant de loyer dû par M. [C] [E] et M. [D] [W] à M. [T] [Y] et Mme [G] [N] épouse [Y] de 10% pour la période du 4 septembre 2018 au 30 novembre 2022,

— En conséquence:

— condamné solidairement M. [T] [Y] et Mme [G] [N] épouse [Y] à payer à [C] [E] et M. [D] [W] la somme de 11.109,78' assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— condamné solidairement M. [C] [E] et M. [D] [W] à payer à M. [T] [Y] et Mme [G] [N] épouse [Y] la somme de 13.074,06' assortie des intérêts au taux légal sur la somme de

10. 522,76' à compter de l’assignation, soit le 22 avril 2021, et à compter du présent jugement pour le surplus,

— ordonné la compensation entre ces deux condamnations,

— débouté M. [C] [E] et M. [D] [W] de leur demande de résolution judiciaire du contrat de bail,

— débouté M. [C] [E] et M. [D] [W] de leur demande de délais de paiement,

— débouté M. [C] [E] et M. [D] [W] de leurs demandes de dommages et intérêts,

— débouté les parties de leur plus amples et autres demandes,

— condamné M. [C] [E] et M. [D] [W] à payer solidairement à M. [T] [Y] et Mme [G] [N] épouse [Y] la somme de 3000' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. [C] [E] et M. [D] [W] aux dépens,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration en date du 11 octobre 2023, M. [C] [E] et M. [D] [W] ont relevé appel de ce jugement limité aux chefs expressément critiqués.

Par avis en date du 23 octobre 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi devant le conseiller de la mise en état de la chambre civile de la cour d’appel .

M. [T] [Y] et Mme [G] [N] épouse [Y] ont constitué avocat le 14 novembre 2023, et déposé leurs premières conclusions d’intimé le 18 mars 2024.

M. [C] [E] et M. [D] [W] ont déposé leurs premières conclusions d’appelant le 10 janvier 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 18 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, M. [C] [E] et M. [D] [W] sollicitent, au visa de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, des articles 1217 et suivants du Code civil, 1231 et suivants du Code civil,1103, 1353 et 1256 du Code civil,que la cour:

— Déclare Monsieur [C] [E] et Monsieur [D] [W] recevables et bien fondés,

— Réforme le jugement dont appel en ce qu’il a :

— condamné solidairement Monsieur [C] [E] et Monsieur [D] [W] à payer à Monsieur [T] [Y] et Madame [G] [N] épouse [Y] la somme de 13.074,06', assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 10.522,76 ' à compter de l’assignation, soit le 22 avril 2021, et à compter du présent jugement pour le surplus,

— débouté Monsieur [C] [E] et Monsieur [D] [W] de leurs demandes de dommages et intérêts ;

— débouté Monsieur [C] [E] et Monsieur [D] [W] de leur demande de résolution judiciaire du contrat de bail ;

— débouté Monsieur [C] [E] et Monsieur [D] [W] de leurs plus amples et autres demandes ;

— condamné Monsieur [C] [E] et Monsieur [D] [W] à payer solidairement à Monsieur [T] [Y] et Madame [G] [N] épouse [Y] une somme de 3.000' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné solidairement Monsieur [C] [E] et Monsieur [D] [W] aux dépens ;

— Le confirme pour le surplus

Jugeant à nouveau,

— Déclare que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance conforme emportant inexécution de leur part ;

En conséquence,

— Ordonne une réduction du montant de loyer dus par Monsieur [C] [E] et Monsieur [D] [W] de 20% pour la période du 04 septembre 2018 au 07 novembre 2022.

— Condamne solidairement ou l’un à défaut de l’autre Monsieur [T] [Y] et de Madame [G] [Y] à payer à Monsieur [C] [E] et Monsieur [D] [W] la somme de 22.221,56 ' au titre des trop-perçus de loyers eu égard à la réduction du prix du loyer ordonnée, assortie des intérêts au taux légal à compter du 01 juin 2023 ;

— Condamne solidairement ou l’un à défaut de l’autre Monsieur [T] [Y] et de Madame [G] [Y] à payer à Monsieur [C] [E] et Monsieur [D] [W] les sommes suivantes ;

—  5.000 ' à chacun des concluants au titre de la réparation de leur préjudice d’image et de réputation à l’égard de leurs clients.

—  2.780,20 ' au titre des frais de déménagement;

—  1.320 'uros au titre des frais d’archives;

— frais de destruction : pour MEMOIRE.

En tout état de cause,

— Rejette l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Monsieur [T] [Y] et de Madame [G] [Y] ;

— Condamne solidairement ou l’un à défaut de l’autre Monsieur [T] [Y] et de Madame [G] [Y] à payer à Monsieur [C] [E] et Monsieur [D] [W] la somme de 3.000' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens, y compris les frais de procès-verbaux de constat réalisés dans le cadre de ce litige tant au titre de la première instance, qu’au titre de l’instance d’appel.

Au soutien de leurs prétentions, M. [C] [E] et M. [D] [W] exposent avoir été destinataires le 22 avril 2021 d’une assignation en expulsion délivrée par les bailleurs, et avoir par courrier du 26 octobre 2022 signifié à l’agence immobilière assurant la gestion locative du bien la résiliation unilatérale du bail aux torts exclusifs des bailleurs avec remise des clés au 7 novembre 2022, signification refusée par l’agence immobilière.

Les appelants soutiennent que leurs pièces doivent être déclarées régulièrement acquises aux débats, en soulignant que ces pièces sont les mêmes que celles dont il a été fait état en première instance et qu’elles ont été communiquées de nouveau dès le 28 mars 2024, soit bien avant la clôture de l’instruction.

Ils expliquent avoir informé les bailleurs dès le début de la relation contractuelle de divers troubles de jouissance, tels un escalier dangereux et branlant, l’absence d’eau chaude, l’électricité pas aux normes, l’absence de sécurisation des portes, la problématique de fosse septique, le défaut d’entretien du jardin… et que les bailleurs ne sont pas intervenus pour remédier aux désordres ou que leur intervention ponctuelle ne les a pas résolus. Ils estiment que la réduction de 10% du montant des loyers retenue par le juge de première instance ne saurait être inférieure à 20% compte tenu de la persistance, la multiplicité et la gravité des manquements tout au long de la période d’occupation des lieux.

Les appelants estiment que les préjudices subis doivent recevoir indemnisation, et font valoir qu’ils ont été contraints d’engager des frais de déménagement en quittant les locaux à raison des manquements des bailleurs. Ils indiquent ne pas contester ne pas avoir procédé au paiement de certains loyers en se prévalant de l’exception d’inexécution. Il soulignent cependant que le décompte produit par les bailleurs comprend les loyers et aussi les dépens prétendument engagés.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 18 mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, Monsieur [T] [Y] et Madame [G] [Y] sollicitent que la cour, au visa de la loi du 89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1217, 1231 et suivants du code civil,1103, 1353 et 1256 du code civil et 906 du code de procédure civile,

— dise irrecevables les conclusions d’appel de MM [E] et [W] ,

— dise infondé en droit comme en fait l’appel de MM [E] et [W] en raison de leur carence probatoire et de la violation du principe du contradictoire,

— dise irrecevable à hauteur d’appel l’exception d’incompétence du premier juge, – au fond, les déboute de leurs fins et conclusions,

— accueille l’appel incident des consorts [Y], le dise recevable et bien fondé en droit comme en fait,

En conséquence, réforme le jugement entrepris et :

— Condamne MM [E] et [W] solidairement à payer aux consorts [Y] la somme de 13.074, 06' au titre des loyers impayés, la somme de 1.500 ' en dommages et intérêts pour résistance abusive, la somme de .3000' au titre de l’article 700 pour la procédure de première instance et la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 pour la procédure d’appel,

— Les condamne aux dépens en ce compris le commandement de payer les loyers.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [T] [Y] et Madame [G] [Y] exposent que les pièces invoquées au soutien des prétentions des appelants n’ont pas été communiquées simultanément à la notification des conclusions, et doivent donc être écartées, les appelants devant en conséquence être déboutés de leurs prétentions dont il ne font pas la preuve.

Sur le fond, les intimés soulignent que les textes ne prévoient aucune réduction du loyer, et que les moyens de défense des locataires ne peuvent être assimilés à des demandes de mise en conformité relevant de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Ils estiment en tout état de cause qu’une telle réduction ne peut atteindre un tel montant de 10%, et ne peut être appliquée sur les 4 années considérées.

Ils relèvent par ailleurs que le contrat signé le 15 février 2018 donnait un délai de 8 jours pour signaler les anomalies de fonctionnement, et qu’aucune réclamation n’a été présentée dans ce délai. Ils estiment donc les réclamations tardives, et soulignent que l’entretien des extérieurs n’était pas mis à la charge des bailleurs par le contrat.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 10 octobre 2024.

Sur ce, la cour

Sur la compétence du juge des contentieux de la protection

Si les intimés sollicitent que l’exception d’incompétence du premier juge soit dite irrecevable à hauteur d’appel, il convient cependant de constater que le rejet de l’exception d’incompétence décidé par le jugement déféré ne figure pas dans les chefs expressément critiqués énoncés dans la déclaration d’appel, et que ce point ne fait pas l’objet de contestation ou demande dans le dispositif des conclusions des appelants.

Dès lors, la compétence du premier juge sera confirmée.

Sur la régularité de la communication des pièces par les appelants

Aux termes de l’ancien article 906 du code de procédure civile applicable au présent litige, les conclusions sont notifiées et les pièces communiquées simultanément par avocats de chacune des parties à celui de l’autre partie.

Il est admis que l’obligation de communiquer simultanément au dépôt et à la notification des conclusions les pièces produites à leur soutien visée à l’article 906 n’impose pas d’écarter des débats des pièces dont la communication y contrevenait, s’il est démontré que le destinataire de la communication avait été mis en temps utile en mesure de les examiner, de les discuter et d’y répondre.

En l’espèce, il ressort que les pièces dont il s’agit avaient déjà été communiquées en première instance, puis ont été communiquées à nouveau le 28 mars 2024 avant la clôture de l’instruction de sorte que les intimés ont été mis en temps utile en mesure de les examiner, de les discuter et d’y répondre.

Par conséquent, il sera constaté que ces pièces sont régulièrement acquises aux débats.

Sur les demande indemnitaires au titre du défaut de conformité du logement loué (demande en réduction du loyer)

En application de l’article 6 de la loi °89-642 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Aux termes des dispositions de l’art 20-1 de la loi n°89-462 de la loi du 6 juillet 1989, "Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties (…).

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine le cas échéant la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre avec ou sans consignation son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux."

M. [E] et M. [W] sollicitent une réduction des loyers de 20% pour la période du 4 septembre 2018 au 7 novembre 2022, sur le fondement des dispositions susvisées, en invoquant le manquement des bailleurs concernant les désordres entraînant des troubles de jouissance dont ils ont informé ce dernier.

Il convient cependant de constater que leur demande intervient reconventionnellement dans le cadre de la présente procédure à laquelle ils ont été assignés en expulsion par acte du 22 avril 2021 par M. et Mme [Y] suite à un commandement de payer en date du 19 mai 2020 visant la clause résolutoire insérée au bail, et qu’ils ne sollicitent pas la mise en conformité par la réalisation de certains travaux.

Dans ces conditions, il ne peut qu’être constaté que leur demande de réduction du loyer ne peut être accueillie sur le fondement de l’article 20-1 de la loi la loi n°89-462 de la loi du 6 juillet 1989, qui permet de demander au juge des mises en conformité relevant du champ de ces dispositions, le juge ayant alors la possibilité de suspendre ou réduire le montant du loyer jusqu’à l’exécution des travaux sollicités, étant relevé de surcroît que les appelants ont quitté les lieux depuis le 15 novembre 2022.

Par ailleurs, le contrat de location prévoyant les obligations générales du bailleur telles celles de délivrer un logement décent et en bon état et l’obligation de procéder aux réparations nécessaires ne prévoit aucunement la possibilité de solliciter la réduction des loyers.

Dans ces conditions les appelants seront déboutés de leur demande de réduction du loyer et de leur demande subséquente tendant à leur payer la somme de 22.221,56' au titre des trop perçus de loyers eu égard à la réduction du prix du loyer.

Sur les autres demandes indemnitaires résultant des manquements des bailleurs

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les appelants précisent dans le corps de leurs écritures ne pas contester devant la cour le fait que le premier juge a estimé que le préjudice de jouissance a été réparé par la diminution des loyers, et indiquent qu’ils ne sollicitent en conséquence pas de demandes indemnitaires spécifiques en appel au titre de leur préjudice de jouissance.

Dans ces conditions, il ne peut qu’être constaté qu’aucune demande n’est formulée à ce titre dans le dispositif de leurs conclusions.

M. [E] et M. [W] sollicitent par contre les sommes de 5.000' chacun au titre de la réparation de leur préjudice d’image et de réputation à l’égard de leurs clients. Ces préjudices allégués n’étant cependant étayés par aucun élément, cette demande sera rejetée et le jugement sera confirmé sur ce point.

Les appelants sollicitent également la somme de 2.780,20' au titre des frais de déménagement et 1.320' au titre des frais d’archives. Toutefois, il convient de relever que suite au commandement de payer visant la clause résolutoire, le bail était résilié en l’absence de règlement des impayés de loyers dans le délai imparti, et que les bailleurs ont été contraints de faire délivrer aux locataires une assignation aux fins d’expulsion et de paiement des arriérés de loyers.

Par conséquent, les anciens locataires ne démontrent pas que leur déménagement soit directement causé par les prétendus manquements des bailleurs à leurs obligations, et M. [E] et M. [W] seront déboutés de leurs demandes à ce titre, le jugement étant également confirmé sur ces points.

Sur les loyers impayés

M. [E] et M. [W] ne contestent pas ne pas avoir procédé au paiement de certains loyers, mais soulignent que la somme retenue à ce titre par le premier juge de 13.074,06' intègre, en vertu du décompte produit, les loyers réclamés mais également les dépens.

Il ressort cependant que le jugement déféré a exactement constaté que le décompte actualisé au 13 mars 2023 produit établissait que M. [E] et M. [W] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 13.074,06'.

La décision entreprise sera dès lors confirmée en ce qu’elle a condamné solidairement M. [C] [E] et M. [D] [W] à payer à M. [T] [Y] et Mme [G] [N] épouse [Y] la somme de 13.074,06' assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 10.522,76' à compter de l’assignation, soit le 22 avril 2021, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de M. et Mme [Y] au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

En l’absence d’éléments permettant de justifier la réalité du préjudice allégué, M. et Mme [Y] seront déboutés de leurs demande de dommages et intérêts, le jugement déféré étant confirmé en ce sens.

Sur les demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Au regard de la solution apportée au règlement du litige en cause d’appel, M. [C] [E] et M. [D] [W] seront condamnés à payer solidairement à M. [T] [Y] et Mme [G] [N] épouse [Y] la somme de 2.500' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en appel, et seront déboutés de leur demande formé sur ce fondement.

Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [C] [E] et M. [D] [W] à payer solidairement à M. [T] [Y] et Mme [G] [N] épouse [Y] la somme de 3.000' au titre des frais exposés en première instance sur ce même fondement.

M. [C] [E] et M. [D] [W] seront condamnés aux entiers frais et dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cayenne en date du 1er juin 2023, hormis en ce qu’il a ordonné une réduction du montant des loyer dus par M. [C] [E] et M. [D] [W] à M. [T] [Y] et Mme [G] [N] épouse [Y], et condamné M. [C] [E] et M. [D] [W] à payer à ces derniers la somme de 11.109,78' et ordonné la compensation avec la condamnation de M. [C] [E] et M. [D] [W],

Et statuant de nouveau des chefs infirmés,

DEBOUTE M. [C] [E] et M. [D] [W] de leur demande de réduction de 20% du montant du loyer dû pour la période du 4 septembre 2018 au 7 novembre 2022, et de leur demande de condamnation de M. [T] [Y] et Mme [G] [Y] à leur payer la somme de 22.221,56' à ce titre,

Et y ajoutant,

CONDAMNE M. [C] [E] et M. [D] [W] à payer à M. [T] [Y] et Mme [G] [Y] la somme de 2.500' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés à hauteur d’appel,

DEBOUTE M. [C] [E] et M. [D] [W] de leur demande formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [C] [E] et M. [D] [W] à supporter les frais et dépens de la procédure d’appel .

En foi de quoi le présent arrêt a été signé par la Présidente de chambre et la Greffière.

La Greffière La Présidente de chambre

Hélène PETRO Aurore BLUM