Vu les procédures suivantes :

Par un jugement avant dire droit du 1er avril 2025, le tribunal administratif de Montpellier a statué sur les requêtes n° 2206114 et n° 2206521, présentées par M. I… B…, M^me R… Q…, M. D… L… et M^me E… L…, M. G… N…, M. K… M…, M. F… J…, M. O… P…, M. C… H… et l’association Leucate Citoyenne sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et a accordé un délai de six mois à la société à responsabilité limitée (SARL) MTB HPA pour régulariser les vices entachant le permis de construire n° PC 011 202 22 00021 qui lui a été délivré le 21 septembre 2022 par le maire de la commune de Leucate en vue de la démolition d’un bâtiment en ruine et la construction d’un immeuble de 25 logements sur un terrain situé 2 avenue de la Méditerranée et le permis de construire n° PC 011 202 22 00020 qui lui a été délivré le 13 octobre 2022 par la même autorité en vue de la réalisation d’un immeuble avec commerces et hébergement hôtelier sur un terrain situé 1 avenue de la Méditerranée .

I. – Par des mémoires, enregistrés le 1er octobre 2025 et le 5 décembre 2025 sous le n° 2206114, la commune de Leucate, représentée par la SCP Chichet-Henry-Pailles-Garidou-Renaudin, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 500 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le maire de la commune a délivré, le 30 septembre 2025, à la SARL MTB HPA un permis de construire modificatif ;

- ce permis modificatif régularise les vices tenant à la méconnaissance des articles UD 6, UD 7, UD 9 et UD 10 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- les autres moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par un mémoire, enregistré le 28 novembre 2025, M. I… B… et autres, représentés par M^e Vigo, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté n° PC 011 202 22 00021 du 21 septembre 2022 par lequel le maire de la commune de Leucate a accordé un permis de construire à la SARL MTB HPA ;

2°) d’annuler l’arrêté n° PC 011 202 22 00021 M02 du 30 septembre 2025 par lequel le maire de la commune de Leucate a accordé à cette société un permis de construire modificatif ;

3°) d’annuler l’arrêté n° PC 011 202 22 00021 M03 du 15 octobre 2025 par lequel le maire de la commune de Leucate a accordé à cette société un permis de construire modificatif ;

4°) de rejeter les conclusions indemnitaires présentées par la SARL MTB HPA sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme et de condamner reconventionnellement cette société à leur verser une somme de 3 000 euros sur le même fondement ;

5°) de mettre à la charge de la commune de Leucate et de la SARL MTB HPA la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- l’arrêté du 15 octobre 2025 abroge celui du 30 septembre 2025 de sorte qu’aucune mesure de régularisation n’a été produite ; en tout état de cause, une régularisation d’une première régularisation est illégale ;

- ces arrêtés ont été délivrés au regard de dossiers de demande insuffisants faute de comporter l’intégralité des pièces exigées à l’occasion de la demande initiale de permis de construire ;

- les arrêtés du 30 septembre 2025 et du 15 octobre 2025 sont illégaux par voie d’exception d’illégalité de la délibération du 13 octobre 2025 par laquelle le conseil municipal de la commune de Leucate a approuvé la 6ème modification simplifiée du plan local d’urbanisme ; cette délibération méconnaît le champ d’application de la loi dès lors qu’elle autorise une nouvelle activité incompatible avec la vocation de la zone et qu’elle a pour effet de majorer de 107,14 % les possibilités de construction ; elle est entachée d’un détournement de procédure pour n’avoir d’autre finalité que de permettre la réalisation du projet.

II. – Par des mémoires enregistrés le 1er octobre 2025, le 17 octobre 2025 et le 5 décembre 2025 sous le n° 2206521, la commune de Leucate, représentée par la SCP Chichet-Henry-Pailles-Garidou-Renaudin, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 500 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- par une délibération du 13 octobre 2025, le conseil municipal de la commune de Leucate a approuvé la modification simplifiée du plan local d’urbanisme ;

- le maire de la commune a délivré à la SARL MTB HPA, le 15 octobre 2025, un permis de construire modificatif ;

- ces éléments sont de nature à permettre la régularisation des vices identifiés par le jugement avant dire droit ;

- les autres moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par un mémoire et des pièces complémentaires enregistrés le 30 novembre 2025, M. I… B… et autres, représentés par M^e Vigo, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté n° PC 011 202 22 00020 du 13 octobre 2022 par lequel le maire de la commune de Leucate a accordé à la SARL MTB HPA un permis de construire ;

2°) d’annuler l’arrêté n° PC 011 202 22 00020 M01 du 15 octobre 2025 par lequel le maire de la commune de Leucate a accordé à cette société un permis de construire modificatif ;

3°) de rejeter les conclusions indemnitaires présentées par la SARL MTB HPA sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme et de condamner reconventionnellement cette société à leur verser une somme de 3 000 euros sur le même fondement ;

4°) de mettre à la charge de la commune de Leucate et de la SARL MTB HPA la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- l’arrêté du 15 octobre 2025 a été délivré au regard de dossiers de demande insuffisants faute de comporter l’intégralité des pièces exigées à l’occasion de la demande initiale de permis de construire ;

- il est illégal par voie d’exception d’illégalité de la délibération du 13 octobre 2025 par laquelle le conseil municipal de la commune de Leucate a approuvé la 6ème modification simplifiée du plan local d’urbanisme ; cette délibération méconnaît le champ d’application de la loi dès lors qu’elle autorise une nouvelle activité incompatible avec la vocation de la zone et qu’elle a pour effet de majorer de 25 % les possibilités de construction ; elle est entachée d’un détournement de procédure pour n’avoir d’autre finalité que de permettre la réalisation du projet.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Didierlaurent,

- les conclusions de M. Sanson, rapporteur public.

- les observations de M^e Vigo, représentant les requérants et celles de M^e Renaudin, représentant la commune de Leucate.

Une note en délibéré présentée pour M. B… et autres a été enregistrée le 13 janvier 2026.

Considérant ce qui suit :

La société à responsabilité limitée (SARL) MTB HPA a déposé le 6 mai 2022, auprès des services de la commune de Leucate, une demande de permis de construire en vue de la démolition d’un bâtiment en ruine et la construction d’un immeuble de 25 logements sur un terrain situé 2 avenue de la Méditerranée, parcelles cadastrées section 202 BK nos 343, 344, 346 et 347. Cette demande a été complétée le 24 mai 2022 et, par un arrêté n° PC 011 202 22 00021 du 21 septembre 2022, le maire de la commune de Leucate a délivré le permis de construire sollicité. La même société a déposé le 6 mai 2022, et complété les 30 et 31 mai suivants, une demande de permis de construire un immeuble avec commerces en rez-de-chaussée et hébergement hôtelier à l’étage sur un terrain situé 1 avenue de la Méditerranée, parcelle cadastrée section 202 BK n° 47. Par un arrêté n° PC 011 202 22 00020 du 13 octobre 2022, le maire de la commune de Leucate a délivré le permis de construire sollicité. Par les requêtes susvisées, M. B… et autres demandent l’annulation de ces arrêtés.

Par un jugement avant dire droit du 1er avril 2025, le tribunal administratif de Montpellier a écarté les fins de non-recevoir opposées en défense et a considéré fondé le moyen tiré de l’exception d’illégalité de l’orientation d’aménagement de programmation (OAP) « Cœur de la Franqui » et des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme qui y renvoient. Se prononçant par suite sur la légalité des arrêtés précités au regard des dispositions antérieurement applicables du règlement du plan local d’urbanisme de la commune, le tribunal a considéré d’une part, au titre de la requête n° 2206114 dirigée contre l’arrêté du 21 septembre 2022, que le permis de construire en méconnaissait les articles UD 6, UD 7, UD 9 et UD 10 et, d’autre part, au titre de la requête n° 2206521 dirigée contre l’arrêté du 13 octobre 2022, que le permis de construire en méconnaissait les articles UD 6, UD 9, UD 10 et UD 12. Après avoir écarté tous les autres moyens des requêtes comme non fondés, le tribunal a sursis à statuer sur les conclusions des requêtes en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ainsi que sur les conclusions des parties tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative pour permettre à la commune de Leucate et à la SARL MTB HPA, de lui notifier, dans un délai de six mois à compter de la notification de ce jugement avant dire droit, un permis de régularisation permettant d’assurer la conformité du projet au règlement du plan local d’urbanisme.

À la suite du dépôt, par la SARL MTP HPA, le 31 juillet 2025, d’une demande de permis de construire modificatif et, le 16 septembre 2025, de pièces modificatives, par un arrêté n° PC 011 202 22 0021 M02 du 30 septembre 2025, le maire de la commune de Leucate a délivré à cette société un permis de construire modificatif de celui n° PC 011 202 22 00021 du 21 septembre 2022. De même, à la suite de la demande déposée le 12 septembre 2025, par un arrêté n° PC 011 202 22 0020 M01 du 15 octobre 2025, le maire de la commune de Leucate a délivré à cette société un permis de construire modificatif de celui n° PC 011 202 22 00020 du 13 octobre 2022.

Sur les conclusions dirigées contre l’arrêté n° PC 011 202 22 00021 M03 du 15 octobre 2025 :

À compter de la décision par laquelle le juge recourt à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. À ce titre, les parties peuvent, à l’appui de la contestation de l’acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu’il n’a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu’il s’agisse d’un moyen déjà écarté par la décision avant dire droit ou de moyens nouveaux, à l’exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation.

Il ressort des pièces du dossier qu’à la suite de la délivrance d’un premier permis de construire modificatif n° PC 011 202 22 00021 M02 du 30 septembre 2025, par un arrêté n° PC 011 202 22 00021 M03 du 15 octobre 2025, le maire de la commune de Leucate a délivré un nouveau permis de construire modificatif à la SARL MTB HPA dont M. B… et autres demandent l’annulation sous le n° 2206114. Toutefois, la commune de Leucate produit un arrêté du 3 décembre 2025 par lequel son maire a retiré, à la demande de la société pétitionnaire, ce permis de construire modificatif qui doit ainsi être regardé comme n’étant jamais intervenu. Dans ces conditions, pour l’application du principe rappelé au point précédent, seul l’arrêté n° PC 011 202 22 0021 M02 du 30 septembre 2025 est susceptible d’être regardé comme une mesure de régularisation de l’arrêté du n° PC 011 202 22 00021 du 21 septembre 2022. Par suite, les moyens que M. B… et autres soulèvent à l’appui de leurs conclusions tirés des illégalités entachant l’arrêté du 15 octobre 2025 doivent être écartés comme inopérants et leurs conclusions, dirigées contre celui-ci, ne peuvent donc qu’être rejetées.

Sur le plan local d’urbanisme applicable :

Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

Lorsqu’une autorisation d’urbanisme a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l’autorisation, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’une autorisation modificative dès lors que celle-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Elle peut, de même, être régularisée par une autorisation modificative si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par l’autorisation initiale a été entretemps modifiée ou si cette règle ne peut plus être regardée comme méconnue par l’effet d’un changement dans les circonstances de fait de l’espèce. Il en va de même dans le cas où le bénéficiaire de l’autorisation initiale notifie en temps utile au juge une décision individuelle de l’autorité administrative compétente valant mesure de régularisation à la suite d’un jugement décidant, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, de surseoir à statuer sur une demande tendant à l’annulation de l’autorisation initiale. En revanche, la seule circonstance que le vice dont est affectée l’autorisation initiale et qui a justifié le sursis à statuer résulte de la méconnaissance d’une règle d’urbanisme qui n’est plus applicable à la date à laquelle le juge statue à nouveau sur la demande d’annulation, après l’expiration du délai imparti aux intéressés pour notifier la mesure de régularisation, est insusceptible, par elle-même, d’entraîner une telle régularisation et de justifier le rejet de la demande.

En premier lieu, il ressort des pièces du dossier qu’à la suite du dépôt, par la SARL MTP HPA, le 31 juillet 2025 d’une demande de permis de construire modificatif et, le 16 septembre 2025, du dépôt de pièces modificatives, par un arrêté n° PC 011 202 22 0021 M02 du 30 septembre 2025, le maire de la commune de Leucate a délivré à cette société un permis de construire modificatif de celui n° PC 011 202 22 00021 du 21 septembre 2022. Par suite, en l’absence de modification de la règle relative à l’utilisation du sol à la date de délivrance de ce permis de construire modificatif, la régularisation proposée doit être appréciée, compte tenu de l’exception d’illégalité de l’OAP « Cœur de la Franqui » et des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme qui y renvoient, au regard des dispositions antérieures de ce règlement.

En deuxième lieu, il ressort des pièces du dossier que par une délibération du 13 octobre 2025, le conseil municipal de la commune de Leucate a approuvé la 6ème modification simplifiée de son plan local d’urbanisme, notamment en créant un secteur UD1a correspondant à la zone couverte par l’OAP « Cœur de La Franqui », en modifiant cette OAP et en adaptant le règlement graphique et le règlement écrit du plan local d’urbanisme aux termes duquel la zone UD du plan local d’urbanisme « (…) se subdivise en quatre secteurs : / Secteur UD1 : Le cœur de la Franqui composé de grands bâtiments et de beaux parcs et le sous-secteur UD1a situé sur le périmètre de l’OAP « Cœur de la Franqui » / Secteur UD2 (…) / (…) ». À la suite de la demande déposée le 12 septembre 2025, par un arrêté n° PC 011 202 22 0020 M01 du 15 octobre 2025, le maire de la commune de Leucate a délivré à la SARL MTP HPA un permis de construire modificatif de celui n° PC 011 202 22 00020 du 13 octobre 2022. Alors qu’il ressort des mentions de cette délibération qu’elle a été publiée et transmise en préfecture le 14 octobre 2025, la régularisation proposée par ce permis de construire modificatif doit être appréciée au regard de la règle relative à l’utilisation du sol entretemps modifiée et résultant de cette délibération du 13 octobre 2025.

Sur les moyens tirés des vices propres des arrêtés n° PC 011 202 22 0021 M02 du 30 septembre 2025 et n° PC 011 202 22 0020 M01 du 15 octobre 2025 :

En ce qui concerne l’exception d’illégalité de la 6ème modification simplifiée du plan local d’urbanisme :

En premier lieu, aux termes de l’article L. 153-45 du code de l’urbanisme : «  La modification peut être effectuée selon une procédure simplifiée : / 1° Dans les cas autres que ceux mentionnés à l’article L. 153-41 ; / (…) / 3° Dans le cas où elle a uniquement pour objet la rectification d’une erreur matérielle ; / (…) ». Aux termes de l’article L. 153-41 du même code : « Le projet de modification est soumis à enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l’environnement par le président de l’établissement public de coopération intercommunale ou le maire lorsqu’il a pour effet : / 1° Soit de majorer de plus de 20 % les possibilités de construction résultant, dans une zone, de l’application de l’ensemble des règles du plan ; / (…) ». Le recours à la procédure de modification simplifiée, quand elle vise à rectifier une erreur matérielle, est légalement possible afin de corriger une malfaçon rédactionnelle ou cartographique portant sur l’intitulé, la délimitation ou la réglementation d’une parcelle, d’un secteur ou d’une zone ou le choix d’un zonage, dès lors que cette malfaçon conduit à une contradiction évidente avec les intentions des auteurs du plan local d’urbanisme, telles qu’elles ressortent des différents documents constitutifs du plan local d’urbanisme, et notamment du rapport de présentation, des orientations d’aménagement ou du projet d’aménagement et de développement durable. Elle ne peut, à ce titre, avoir pour objet d’autoriser une nouvelle activité incompatible avec la vocation d’une zone ou d’un secteur définis par le plan local d’urbanisme.

Il ressort de la lecture du rapport de présentation de la 6ème modification simplifiée du plan local d’urbanisme de la commune de Leucate que ses auteurs ont entendu « intégrer, dans le règlement, via un secteur dédié, les règles précédemment prévues dans l’OAP approuvée lors de la 9ème modification du PLU » et il ressort des termes mêmes du jugement avant dire droit du 1er avril 2025 que, pour considérer fondé le moyen tiré de l’exception d’illégalité de l’orientation d’aménagement de programmation (OAP) « Cœur de la Franqui », le tribunal a relevé que cette orientation comportait des prescriptions réglementaires susceptibles de figurer dans le seul règlement du plan local d’urbanisme. Alors que, dans ces conditions, les auteurs de la 6ème modification simplifiée du plan local d’urbanisme doivent être regardés comme ayant entendu rectifier une erreur matérielle résultant de la réglementation du secteur couvert par cette orientation, il ne résulte pas des pièces du dossier qu’elle autoriserait une nouvelle activité incompatible avec la vocation de la zone UD du plan local d’urbanisme et du secteur couvert par cette orientation. Si M. B… et autres font valoir que cette modification a pour effet d’excéder de plus de 20 % les possibilités de construction, ils se bornent à se prévaloir de ce que les autorisations d’urbanisme délivrées permettent d’accroître la surface des constructions des projets en litige, sans utilement remettre en cause la mention du même rapport de présentation comportant l’indication de ce que la modification emporte une majoration de 12,20 % de ces possibilités. Le moyen tiré de la méconnaissance du champ d’application de la procédure de modification simplifiée du plan local d’urbanisme doit, par suite, être écarté.

En deuxième lieu, il résulte des principes rappelés au point 7 qu’une autorisation d’urbanisme peut être régularisée par une autorisation modificative si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par l’autorisation initiale a été entretemps modifiée. Dans ces conditions, la seule circonstance que la 6ème modification du plan local d’urbanisme aurait été adoptée dans le but de permettre la régularisation des permis de construire en litige n’est pas de nature à regarder la délibération du 13 octobre 2025 comme entachée d’un détournement de procédure.

Il résulte de ce qui précède que les moyens tirés de l’exception d’illégalité de la délibération du 13 octobre 2025 par laquelle la commune de Leucate a approuvé la 6ème modification simplifiée du plan local d’urbanisme doivent être écartés.

En ce qui concerne la composition des dossiers de demande de permis de construire modificatifs :

La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

M. B… et autres soutiennent que les permis de construire modificatifs en litige ont été délivrés au regard de dossiers de demande incomplets faute de comporter l’intégralité des pièces exigées à l’appui d’une demande de permis de construire initial. Toutefois, dès lors que l’instruction d’une demande de permis de construire modificatif ne doit porter que sur les modifications envisagées, la régularité de la composition d’un dossier de demande de permis modificatif doit être appréciée en tenant compte de la nature et de l’ampleur de ces modifications. Dans ces conditions, les moyens de M. B… et autres, lesquels n’exposent pas quelles pièces des dossiers de demande de permis de construire modificatifs auraient été manquantes ou insuffisantes au regard des modifications apportées par la société pétitionnaire, doivent être écartés comme manquant en droit.

Sur la régularisation du permis de construire n° PC 011 202 22 00021 du 21 septembre 2022 :

En premier lieu, aux termes de l’article UD 6 du règlement du plan local d’urbanisme antérieurement applicable : « Les constructions seront implantées : / a) En secteur UD1 : soit à 5 mètres à compter de l’alignement des voies, soit sur l’alignement respecté par les autres bâtiments ayant fait l’objet d’une opération d’ensemble, le long de la même voie. (…) ».

Il ressort des pièces du dossier, en particulier du plan de masse joint au dossier de demande de permis de construire modificatif délivré à la société pétitionnaire, que le projet prévoit désormais un recul de 5 mètres de la construction à compter de l’alignement des voies. Par suite, le vice tenant à la méconnaissance de l’article UD 6 du règlement du plan local d’urbanisme, en ce qui concerne l’implantation de la construction, en limite séparative nord à l’alignement de la rue de la Méditerranée et, en limite séparative ouest à l’alignement de la rue Émile Bertrand, a été régularisé par le permis de construire modificatif du 30 septembre 2025.

En deuxième lieu, aux termes de l’article UD 7 du règlement du plan local d’urbanisme antérieurement applicable : « a) La distance comptée horizontalement de tout point d’un bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus proche doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces 2 points sans pouvoir être inférieure à 3 mètres (L = H/2). / b) Les parties de murs pignons situées en dessus de la sablière la plus élevée ne sont pas prises en compte pour l’application de cette règle. / c) Toutefois les bâtiments peuvent être implantés sur les limites séparatives dans le cadre d’opérations faisant l’objet d’un plan d’ensemble et justifiant l’intérêt de construire sur les limites séparatives. / (…) e) Les constructions annexes de moins de 4 mètres de hauteur hors tout peuvent s’implanter sur les limites séparatives sous réserve que leur longueur sur chacune des limites séparatives n’excède pas 10 mètres. / f) Toutefois, d’autres implantations peuvent être autorisées dans certains cas de terrains contraints par la topographie ou la taille de la parcelle. / (…) ».

Il ressort du plan de masse joint au dossier de demande que le permis de construire modificatif délivré à la société pétitionnaire que le projet prévoit désormais que la construction sera implantée à l’est, à une distance minimale de 5 mètres de la limite qui sépare le terrain d’assiette du projet de la parcelle cadastrée section BK n° 348. Par suite, le vice tenant à la méconnaissance de l’article UD 7 du règlement du plan local d’urbanisme, en ce qui concerne l’implantation de la construction en limite séparative est, a été régularisé par le permis de construire modificatif du 21 septembre 2022.

En troisième lieu, aux termes de l’article UD 9 du règlement du plan local d’urbanisme antérieurement applicable : « L’emprise au sol des bâtiments ne peut excéder : / En UD1 : 30 %, annexes comprises, de la superficie totale de la parcelle. (…) ».

Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet est constitué des parcelles cadastrées section BK nos 343, 344, 346 et 347 d’une superficie totale de 2 096 m². Il ressort des mentions du formulaire de demande de permis de construire modificatif, corroborées par les mesures effectuées sur le plan de masse, que l’emprise au sol des constructions s’élève désormais à 629 m², soit 29 % de la superficie totale du terrain d’assiette. Par suite, le vice tenant à la méconnaissance de l’article UD 9 du règlement du plan local d’urbanisme, en ce qui concerne le coefficient d’emprise au sol, a été régularisé par le permis de construire modificatif du 30 septembre 2025.

Enfin, aux termes de l’article UD 10 du règlement du plan local d’urbanisme antérieurement applicable : « 1. Définition de la hauteur : / La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant travaux défini par un plan d’altimétrie détaillé jusqu’au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures exclus. / 2. Hauteur relative : / La hauteur de toute construction doit être telle que la différence de niveau entre tout point du bâtiment et tout point de l’alignement opposé n’excède pas la distance comptée horizontalement entre ces deux points (H = L). / 3. Hauteur maximale : / La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol existant jusqu’au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures exclues. / La hauteur d’une construction ne peut excéder la hauteur moyenne du bâti environnant. Elle ne peut être supérieure à : /- 9,50 mètres en secteur UD1 ; / (…) ».

D’une part, il ressort des pièces du dossier, en particulier du plan de coupe et du plan de masse joints au dossier de demande de permis de construire modificatif, que le projet s’élève à une hauteur de 13,34 m A… au faîtage est et à une hauteur de 12,66 m A… au faitage ouest, tandis que le terrain naturel s’élève à une hauteur moyenne de 3,80 m A… pour une hauteur, mesurée à partir du sol existant jusqu’au sommet de la construction, n’excédant pas 9,5 mètres et conforme à la hauteur maximale prévue par l’article UD 10 du règlement du plan local d’urbanisme. D’autre part, alors qu’il ressort des pièces du dossier que la construction est implantée à 5 mètres de l’alignement de l’avenue de la méditerranée et, par suite, à 12,5 mètres de l’alignement opposé de cette voie, les hauteurs de la construction, de 13,34 m A… et 12,66 m A…, n’excèdent pas la différence du niveau entre les faîtages et les points de l’alignement opposé, implantés à une hauteur respective de 1,99 m A… et 1,87 m A…. Par suite, le vice tenant à la méconnaissance de l’article UD 10 du règlement du plan local d’urbanisme a été régularisé par le permis de construire modificatif du 21 septembre 2022.

Il résulte de ce qui précède que les conclusions de la requête n° 2206114, dirigées contre l’arrêté n° PC 011 202 22 00021 du 21 septembre 2022, doivent être rejetées.

Sur la régularisation du permis de construire n° PC 011 202 22 00020 du 13 octobre 2022 :

En premier lieu, aux termes de l’article UD 6 du règlement du plan local d’urbanisme : « Les constructions seront implantées : / a) En secteur UD1 : soit à 5 mètres à compter de l’alignement des voies, soit sur l’alignement respecté par les autres bâtiments ayant fait l’objet d’une opération d’ensemble, le long de la même voie. / En secteur UD1a, les nouvelles constructions peuvent s’implanter à l’alignement des voies. / (…) ».

Il ressort des pièces du dossier, en particulier du plan de masse joint au dossier de demande de permis modificatif, que le projet est implanté, au sud, à 3,4 mètres de l’alignement de l’avenue de la Méditerranée. Alors que le règlement du plan local d’urbanisme autorise, dans le secteur UD1a, une implantation à l’alignement des voies publiques et que les auteurs du règlement du plan local d’urbanisme ont entendu ainsi adopter une règle distincte de celle prévue pour le secteur UD1, une telle implantation ne méconnaît pas l’article UD 6 du règlement du plan local d’urbanisme. Par suite, le vice tenant à la méconnaissance de cet article du règlement du plan local d’urbanisme a été régularisé par le permis de construire modificatif du 15 octobre 2025.

En deuxième lieu, aux termes de l’article UD 9 du règlement du plan local d’urbanisme : « L’emprise au sol des bâtiments ne peut excéder : / En UD1 : 30 % annexes comprises, de la superficie totale de la parcelle, non-réglementé en UD1a ».

Il ressort des termes mêmes de cet article du règlement du plan local d’urbanisme que ses prescriptions relatives à l’emprise au sol des bâtiments ne sont pas applicables en secteur UD1a. Par suite, le vice tenant à la méconnaissance de l’article UD 9 du règlement du plan local d’urbanisme a été régularisé par le permis de construire modificatif du 15 octobre 2025.

En troisième lieu, aux termes de l’article UD 10 du règlement du plan local d’urbanisme antérieurement applicable : « 1. Définition de la hauteur / La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant travaux défini par un plan d’altimétrie détaillé jusqu’au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures exclus. / 2. Hauteur relative / La hauteur de toute construction doit être telle que la différence de niveau entre tout point du bâtiment et tout point de l’alignement opposé n’excède pas la distance comptée horizontalement entre ces deux points (H = L). / 3. Hauteur maximale / La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol existant jusqu’au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures exclues. / La hauteur d’une construction ne peut excéder la hauteur moyenne du bâti environnant. / Elle ne peut être supérieure à : / – 9,50 mètres en secteur UD1, 13,5 mètres en UD1a. / (…) ».

Il ressort des termes du jugement avant dire droit du 1er avril 2025 que, pour retenir comme fondé le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UD 10 du règlement du plan local d’urbanisme antérieurement applicable, le tribunal a considéré, d’une part, que la construction s’implantait à une distance de 3,4 mètres de l’alignement de l’avenue de la Méditerranée, laquelle présente une largeur de 7,5 mètres, et que la construction y présentait une hauteur de 14,15 mètres A… tandis que l’alignement opposé de l’avenue de la méditerranée s’élevait à 2,09 mètres A… et que la différence de niveau, de 12,06 mètres, excédait la hauteur relative de 10,90 mètres résultant de l’application de l’article UD 10 du règlement du plan local d’urbanisme. D’autre part, il a considéré que la construction était implantée en limite de propriété, à l’alignement d’une voie piétonne, qui jouxte à l’ouest le terrain d’assiette du projet et d’une largeur de 2,95 mètres, et que la construction y présentait une hauteur 9,75 mètres A… tandis que l’alignement opposé de la voie piétonne s’élevait à 2,17 mètres A… et que la différence de niveau, de 7,58 mètres, excédait ainsi la hauteur relative de 2,95 mètres résultant de l’application du même article. Alors qu’il ne ressort pas du dossier de demande de permis de construire modificatif que le projet présenterait une implantation ou des hauteurs distinctes de celles autorisées par le permis de construire initial, il ressort des termes mêmes de l’article UD 10 du règlement du plan local d’urbanisme, applicable à la régularisation proposée, que le secteur UD1a n’est spécifié qu’en ce qui concerne la hauteur maximale des constructions. Dans ces conditions, le permis de construire modificatif n’a pas régularisé le permis initial sur ce point.

Enfin, aux termes de l’article UD 12 du règlement du plan local d’urbanisme applicable : « 2. Il doit être aménagé : / (…) e) Pour les entreprises artisanales ou commerciales ainsi que les constructions à usage de bureau : une place de stationnement ou de garage pour 25 m² de surface de vente ou de plancher de bureau. / f) Pour les hôtels : une place de stationnement ou de garage pour deux chambres d’hôtel. / g) Pour les restaurants et cafés : une place de stationnement ou de garage pour 10 m² de surface de salle de restaurant ou de café. (…) / La règle applicable aux constructions ou établissements non prévus ci-dessus est celle auxquels ces établissements sont le plus directement assimilables. (…) ».

Il ressort des termes du jugement avant dire droit du 1er avril 2025 que, pour retenir comme fondé le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UD 12 du règlement du plan local d’urbanisme antérieurement applicable, le tribunal a considéré, après avoir relevé que le projet présentait une surface commerciale de 176 m², une surface de restauration de 205 m² et 36 chambres, qu’il ne comportait que 26 places de stationnement alors qu’il devait en présenter un minimum de 64. Alors qu’il ne ressort pas des pièces du dossier de demande de permis de construire modificatif que le projet présenterait une distribution des surfaces et un nombre de chambre distincts de celui autorisé par le permis de construire initial, il ressort des termes mêmes de l’article UD 12 du règlement du plan local d’urbanisme, applicable à la régularisation proposée, que, pour les hôtels une place de stationnement ou de garage est exigée désormais pour deux chambres d’hôtel. Dans ces conditions, au regard de cette nouvelle disposition du règlement du plan local d’urbanisme, il appartenait au pétitionnaire de proposer un projet qui présente un minimum de 46 places de stationnement alors que le projet autorisé par le permis de construire modificatif persiste à en présenter 26. Dans ces conditions, le permis de construire modificatif n’a pas régularisé le permis initial sur ce point.

Il résulte de ce qui précède que les vices tirés de la méconnaissance des dispositions des articles UD 10 et UD 12 du règlement du plan local d’urbanisme n’ont pas été régularisés par l’arrêté du 15 octobre 2025 et que l’arrêté n° PC 011 202 22 00020 du 13 octobre 2022 doit être annulé.

Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme : « Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager est mis en œuvre dans des conditions qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant et qui causent un préjudice excessif au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l’auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel. (…) ».

Il résulte de tout ce qui précède que les requêtes de M. B… et autres n’étaient pas abusives. Par suite, les conclusions indemnitaires présentées à titre reconventionnel sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme par la SARL MTB HPA doivent être rejetées. Si M. B… et autres demandent la condamnation de cette société à leur verser une somme de 3 000 euros sur ce même fondement, il ressort des termes mêmes des dispositions de l’article L. 600-7 que la possibilité de présenter de telles conclusions est réservée au seul bénéficiaire du permis de construire.

Sur les frais liés au litige :

Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). ». La circonstance qu’au vu de la régularisation intervenue en cours d’instance, le juge rejette finalement les conclusions dirigées contre la décision initiale, dont le requérant était fondé à soutenir qu’elle était illégale et dont il est, par son recours, à l’origine de la régularisation, ne doit pas à elle seule, pour l’application de ces dispositions, conduire le juge à mettre les frais à sa charge ou à rejeter les conclusions qu’il présente à ce titre.

Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce au titre de l’instance n° 2206114, de rejeter l’ensemble des conclusions des parties présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Au titre de l’instance n° 2206521, M. B… et autres n’étant pas les parties perdantes, les dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soient mises à leur charge les sommes sollicitées par la commune de Leucate et la SARL MTB HPA. Il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Leucate et de la SARL MTB HPA chacune une somme de 1 500 euros à verser aux requérants au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté n° PC 011 202 22 00020 du 13 octobre 2022 est annulé.

Article 2 : La commune de Leucate versera à M. B… et autres une somme de 1 500 euros.

Article 3 : La SARL MTB HPA versera à M. B… et autres une somme de 1 500 euros.

Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. I… B…, premier dénommé pour l’ensemble des requérants, à la commune de Leucate et à la SARL MTB HPA.

Copie en sera adressée au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Narbonne en application de l’article R. 751-10 du code de justice administrative.

Délibéré après l’audience du 13 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Encontre, présidente,

M. Meekel, premier conseiller,

M. Didierlaurent, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2026.

Le rapporteur,

M. Didierlaurent

La présidente,

S. Encontre

La greffière,

L. Rocher

La République mande et ordonne au préfet de l’Aude en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 30 janvier 2026.

La greffière,

L. Rocher