Vu la procédure suivante :

Par une requête et des pièces complémentaires, enregistrées les 29 mars, 2 avril et 29 novembre 2024, M^me B D et M. A C, représentés par M^e Ducourau, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 27 février 2023 par lequel le maire de Rosny-sous-Bois a accordé un permis de construire à la société par actions simplifiées (SAS) Eliasun pour la réalisation, après la démolition de deux pavillons individuels, d’un immeuble collectif à usage d’habitation de 15 logements et d’un local à destination de bureaux en rez-de-chaussée, sur des parcelles situées 18 et 18 bis rue Gambetta, ensemble les décisions des 30 janvier et 16 février 2024 portant rejet de leur recours gracieux dirigé contre cet arrêté ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Rosny-sous-Bois et de la SAS Eliasun une somme de 1 700 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que l’arrêté attaqué :

— méconnaît les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ;

— méconnaît les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ;

— méconnaît les dispositions de l’article UA. S1 7 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Rosny-sous-Bois.

Par un mémoire en défense et des pièces complémentaires, enregistrés le 10 décembre 2024, la SAS Eliasun, représentée par M^e Kohen, conclut au rejet de la requête et demande au tribunal de mettre à la charge des requérants une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient qu’aucun des moyens soulevés par les requérants n’est fondé et demande au tribunal, en cas d’annulation de l’arrêté attaqué, de faire application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

La requête a été communiquée à la commune de Rosny-sous-Bois, qui n’a pas présenté d’observations en défense.

Vu :

— l’arrêté attaqué,

— les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme,

— l’arrêté n° 2020-0965 du 22 juillet 2020 du préfet de la Seine-Saint-Denis définissant les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Hardy, rapporteure,

— les conclusions de M. Löns, rapporteur public,

— et les observations de M^e Ducourau, représentant les requérants, et de M^e Robert, substituant M^e Kohen, représentant la SAS Eliasun.

Une note en délibéré a été enregistrée pour les requérants le 23 janvier 2025.

Une note en délibéré a été enregistrée pour la SAS Eliasun le 3 février 2025.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 27 février 2023, le maire de Rosny-sous-Bois a accordé un permis de construire à la SAS Eliasun pour la réalisation, après la démolition de deux pavillons individuels, d’un immeuble collectif à usage d’habitation de 15 logements et d’un local à destination de bureaux en rez-de-chaussée, sur des parcelles situées 18 et 18 bis rue Gambetta. M^me D et M. C demandent au tribunal d’annuler cet arrêté, ensemble les décisions des 30 janvier et 16 février 2024 portant rejet de leur recours gracieux dirigé contre cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, d’une part, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ». Aux termes de l’article UA. S1 1 du volet patrimonial du règlement du PLU de Rosny-sous-Bois applicable aux bâtiments remarquables et aux secteurs patrimoniaux : « Occupations et utilisations des sols interdites / 1.1. Occupations et utilisations du sol interdites / – Les constructions et installations qui, par leur situation, leurs caractéristiques, leur importance ou leur implantation, seraient incompatibles avec la présence d’habitations ou susceptibles de porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique () ».

3. Il appartient à l’autorité d’urbanisme compétente et au juge de l’excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d’atteintes à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire sur le fondement de ces dispositions, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s’ils se réalisent.

4. D’autre part, aux termes des dispositions du règlement du PLU de Rosny-sous-Bois figurant dans le chapeau introductif des prescriptions applicables à la zone UA. S : « Selon le principe de prévention, l’attention des constructeurs et de l’ensemble des usagers du PLU est attirée sur les risques marquant le territoire de Rosny-sous-Bois. Une partie du territoire communal est concernée par : / () – Un risque d’instabilité des sols lié au phénomène de gonflement ou de retrait des sols argileux. Un Plan de Prévention a été prescrit par arrêté préfectoral. La carte retraçant l’état des connaissances relatives à l’instabilité des sols figure dans les plans de zonage (plan 5.5) du présent PLU (). / Il revient aux maîtres d’ouvrages de prendre les dispositions techniques nécessaires et adaptées pour garantir la pérennité et la stabilité des ouvrages et des constructions à édifier. / Dans l’hypothèse de la construction de niveaux inférieurs au terrain naturel (cave, parking, etc.), et/ou dans celle de procéder à des excavations, l’attention du pétitionnaire est attirée sur le fait que les travaux sont de nature à modifier les écoulements superficiels et souterrains et d’entrainer, pour les futurs occupants un risque de nuisances lié aux phénomènes hydrologiques. Il lui est préconisé de prendre les dispositions utiles en fonction des surpressions dues à la montée de la nappe phréatique () ».

5. L’arrêté du 22 juillet 2020 du préfet de la Seine-Saint-Denis susvisé renvoie, en son article 3, à la carte des aléas relatifs aux sols argileux en Seine-Saint-Denis, et il ressort de cette carte, accessible sur le site géoportail.fr, que le territoire de la commune de Rosny-sous-Bois se situe dans une zone d’aléa important s’agissant du risque de retrait et de gonflement des sols argileux.

6. En l’espèce, si le terrain d’assiette du projet se situe dans une zone d’aléa important s’agissant du risque de retrait et de gonflement des sols argileux, en se bornant, d’une part, à soutenir que le constructeur doit justifier de ce que le projet en litige garantit et prévient toute atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, dès lors que la pétitionnaire ne produit aucun document technique garantissant la pérennité de leur maison, et, d’autre part, à verser aux débats un diagnostic des investigations des sols et fondations réalisé les 13 juillet et 13 août 2024 par un bureau d’études spécialisé sur leur propre parcelle, qui se borne à analyser l’état existant des sols et des fondations et à formuler des préconisations en cas de construction d’un immeuble sur la parcelle mitoyenne, les requérants ne produisent aucun élément de nature à caractériser un risque d’atteinte à la sécurité ou à la salubrité publiques par la construction projetée, alors, qu’au demeurant, la liste des documents exigibles par le service instructeur, dont ne fait pas partie ce « document technique », est limitativement énumérée par la partie réglementaire du code de l’urbanisme, et qu’aucune autre pièce ne peut être exigée, ainsi que le prévoient les dispositions de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-2 doit être écarté.

7. En deuxième lieu, aux termes de l’article UA. S*7 du titre II du règlement du PLU applicable aux secteurs architecturaux et aux secteurs urbains et paysagers de la zone UA : " () / 7.2.1 Principes d’implantation des constructions / a. Implantation par rapport aux limites séparatives latérales / – Les constructions doivent être implantées : / • Sur une ou plusieurs limites séparatives latérales, sans création de vues () ".

8. Il ressort des pièces du dossier que la construction projetée s’implante sur les limites séparatives latérales Nord et Sud. Les requérants soutiennent qu’elle emporte la création de vues, eu égard à l’implantation des balcons de la façades principale (Est) et de la façade arrière (Ouest). Toutefois, il résulte des dispositions citées au point 11 que seules les façades implantées sur les limites séparatives latérales ne doivent pas emporter création de vues, ce qui est le cas en l’espèce, dès lors que ces deux façades sont aveugles, et, en tout état de cause, les balcons des façades principale et arrière sont dotés de pare-vues, empêchant ainsi toute création de vues. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UA. S*7 du règlement du PLU doit être écarté.

9. En troisième et dernier lieu, d’une part, aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ».

10. D’autre part, la séquence patrimoniale n° 6 de la rue Gambetta du diagnostic « volet patrimonial » du règlement du PLU de Rosny-sous-Bois applicable aux secteurs architecturaux et aux secteurs urbains et paysagers de la zone UA précise que : « La rue est caractérisée par une forte variété de typologies urbaines et une succession de courtes séquences du front bâti entre lesquelles émergent arbres et plantations surgissant des jardins sur rue. Ses deux extrémités sont marquées par des immeubles au caractère très urbain. Entre ceux-ci alternent des petits collectifs, maisons de villes accolées, pavillons en meulière offrant un rapport à la rue différencié : implantation à l’alignement, implantation en retrait Le fond de perspective est valorisé par un bel immeuble au n° 18 de la rue du Général Leclerc ».

11. Pour apprécier si un projet de construction porte atteinte, en méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-27 et de celles du règlement d’un plan local d’urbanisme qui ont le même objet et dont les exigences ne sont pas moindres, au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales, il appartient à l’autorité compétente d’apprécier, dans un premier temps, le caractère et l’intérêt des lieux avoisinants sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur ce secteur. Lorsqu’il a été fait usage de l’article L. 451-1 du code de l’urbanisme permettant que la demande de permis de construire porte à la fois sur la construction et sur la démolition d’une construction existante nécessaire à cette opération, il appartient à l’administration d’apprécier l’impact, sur le site, non de la seule démolition de la construction existante, mais de son remplacement par la construction autorisée.

12. Il ressort des pièces du dossier que l’environnement bâti du projet est principalement pavillonnaire et constitué de maisons de ville et de pavillons en pierre meulière accolés, de gabarits R+1+combles à R+2, ainsi que de petits collectifs en R+2. Le projet consiste, après la démolition de deux pavillons individuels de qualité et au traitement architectural soigné, en la réalisation d’un immeuble collectif de quinze logements en R+4 et d’une hauteur de 15,98 mètres au faîtage, qui s’implante entre deux pavillons individuels en R+1. Eu égard au gabarit et à la hauteur de la construction, bien supérieurs à ceux des pavillons individuels mitoyens et environnants, en R+1 ou R+2, marquant une rupture d’échelle trop importante, ainsi qu’au traitement architectural du niveau R+3 et du garde-corps de sa terrasse, en enduit et en parement de teinte très claire, qui accentue son caractère massif et rompt l’harmonie architecturale avec le R+1 et R+2, les requérants sont fondés à soutenir que le maire a entaché l’arrêté en litige d’une erreur manifeste d’appréciation.

13. Il résulte de tout ce qui précède que les requérants sont seulement fondés à demander l’annulation de l’arrêté en litige, ensemble les décisions portant rejet de leur recours gracieux dirigés contre cet arrêté, seulement en tant que la construction projetée, eu égard à sa hauteur, à son gabarit, et au traitement architectural du niveau R+3, ne s’insère pas dans son environnement bâti, en méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme.

Sur la mise en œuvre des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

14. En vertu de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ». Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

15. Il résulte de ce qui a été dit au point 13 que seul le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme est de nature à justifier l’annulation du permis de construire litigieux. Il résulte de l’instruction que ce vice est susceptible d’être régularisé par une modification de la hauteur, du gabarit et du traitement architectural du projet, qui n’implique pas de lui apporter un bouleversement tel qu’il en changerait la nature-même. Dès lors, il y a lieu de surseoir à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, ainsi que le sollicite la société pétitionnaire en défense, et de fixer à cette dernière et à la commune de Rosny-sous-Bois un délai de neuf mois à compter de la notification du présent jugement, aux fins de produire la mesure de régularisation nécessaire.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de M^me D et de M. C jusqu’à l’expiration d’un délai de neuf mois à compter de la date de notification du présent jugement, imparti à la société par actions simplifiées Eliasun et à la commune de Rosny-sous-Bois pour transmettre au tribunal la mesure de régularisation qu’implique le vice mentionné au point 13 du présent jugement, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me B D, à M. A C, à la société par actions simplifiées Eliasun, et à la commune de Rosny-sous-Bois.

Délibéré après l’audience du 23 janvier 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Delamarre, présidente,

M^me Renault, première conseillère,

M^me Hardy, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 février 2025.

La rapporteure,La présidente,

M. HardyA-L. Delamarre

La greffière,

I. Dad

La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

No 24043532