Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 21 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires du 58/60 rue des Ramenas à Montreuil, M^me H… A…, M. D… B…, M. E… B…, M. F…, M. G… C…, représentés par la Selarl Edou de Buhren Honoré, demandent au juge des référés du Tribunal statuant sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :

1°) de suspendre l’exécution de l’arrêté du 2 septembre 2024 par lequel la commune de Montreuil a délivré un permis de construire à la société civile immobilière Virlaut et du rejet du recours gracieux présenté par le syndicat de copropriétaires ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Montreuil la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Les requérants soutiennent que :

- ils ont intérêt à agir ;

- l’urgence est constituée en application de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme s’agissant de la délivrance d’un permis de construire et dès lors que les travaux ont récemment commencé ;

- ils n’agissent pas tardivement en l’absence d’affichage régulier du permis de construire ;

- la décision attaquée est entachée d’une méconnaissance de l’article R.* 431-36 du code de l’urbanisme en l’absence de plan de masse coté dans les trois dimensions dans le dossier de demande, d’une méconnaissance de l’article R. 431-16 en l’absence de certification de la réalisation d’une étude préalable, de la fraude caractérisant la demande de permis dès lors que la présence de constructions de type chalet sur le terrain d’assiette n’a pas été mentionnée, de la méconnaissance de l’obligation de demander une autorisation d’urbanisme pour l’ensemble des ouvrages à construire et irrégulièrement construits, d’une méconnaissance des règles du plan local d’urbanisme concernant l’aspect extérieur des constructions, d’une méconnaissance des règles du plan local d’urbanisme concernant la nature en ville en ce qui concerne la surface de pleine terre autour des arbres, l’implantation d’arbres en périphérie des places de stationnement, l’imperméabilisation des sols par les places de stationnement ainsi que l’imperméabilisation des espaces non végétalisés, d’une méconnaissance des règles du plan local d’urbanisme concernant le stationnement en ce qui concerne le local vélo et son accessibilité ainsi que l’accessibilité d’une place de véhicule motorisé, d’une méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et des règles du plan local d’urbanisme concernant les conditions de desserte des terrains et d’une méconnaissance des règles du plan local d’urbanisme concernant l’implantation par rapport aux limites séparatives.

Par un mémoire en défense enregistré le 11 décembre 2025, la société Virlaut conclut au rejet de la requête.

La société soutient que :

- les requérants n’ont pas intérêt à agir ;

- l’urgence n’est pas constituée dès lors que les travaux sont presque terminés ;

- la requête au fond est tardive ;

- les moyens de légalité sont infondés.

Vu :

- la requête tendant à l’annulation de la décision contestée, enregistrée le 21 novembre 2025 sous le numéro 2520939,

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme,

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné M. Le Garzic, premier vice-président, pour statuer sur les demandes en référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique qui s’est tenue le 15 décembre 2025, en présence de M. de Thézillat, greffier :

- le rapport de M. Le Garzic, juge des référés ;

- et les observations M^e Brand, avocat des requérants.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 2 septembre 2024, le maire de la commune de Montreuil a accordé à la société Virlaut un permis de construire un nouveau logement d’une surface de plancher de 209 mètres carrés sur les parcelles cadastrées M 301 et M 198 au sein de la commune. Le syndicat des copropriétaires du 58/60 rue des Ramenas à Montreuil a présenté à l’encontre de cet arrêté le 21 juillet 2025 un recours gracieux implicitement rejeté par la commune. Par la requête visée ci-dessus, le syndicat de copropriétaires et cinq autres requérants demandent la suspension de l’exécution du permis de construire et du rejet du recours gracieux.

Sur les conclusions présentées sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :

2. Aux termes du premier alinéa de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision ».

En ce qui concerne l’intérêt donnant qualité pour agir :

3. Aux termes du premier alinéa de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

4. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction. Il en va de même lorsque le requérant est un syndicat de copropriétaires.

5. Il résulte de l’instruction que les copropriétaires représentés par le syndicat requérant, parmi lesquels figurent les cinq autres requérants, sont propriétaires de l’immeuble situé au voisinage immédiat de celui objet du permis d’y construire un logement supplémentaire. Il résulte en outre de l’instruction que l’opération autorisée aboutira la suppression de toits en pente sur un bâtiment en rez-de-chaussée et la création de deux niveaux supplémentaires sur le bâtiment. En se prévalant des conséquences de cette augmentation substantielle du volume et de la hauteur du bâtiment actuel sur la vue des logements y faisant face, et quand bien même la société défenderesse fait valoir que l’augmentation ne sera que de 1,90 mètre par rapport au faîte du toit actuel, les requérants doivent être regardés comme justifiant d’un intérêt à agir à l’encontre de la décision litigieuse. La fin de non-recevoir tirée du défaut d’un tel intérêt à agir doit en conséquence être écartée.

En ce qui concerne la condition de l’urgence :

6. Aux termes de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme : « Un recours dirigé contre une décision de non-opposition à déclaration préalable ou contre un permis de construire, d’aménager ou de démolir ne peut être assorti d’une requête en référé suspension que jusqu’à l’expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort. / La condition d’urgence prévue à l’article L. 521-1 du code de justice administrative est présumée satisfaite (…) ».

7. L’urgence justifie que soit prononcée la suspension d’un acte administratif lorsque l’exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu’il entend défendre. La construction d’un bâtiment autorisée par un permis de construire présente un caractère difficilement réversible et, par suite, lorsque la suspension d’un permis de construire ou d’une décision de non-opposition à déclaration préalable est demandée sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la condition d’urgence est en principe satisfaite ainsi que le prévoit l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme. Il ne peut en aller autrement que dans le cas où le pétitionnaire ou l’autorité qui a délivré le permis justifie de circonstances particulières. Il appartient alors au juge des référés de procéder à une appréciation globale de l’ensemble des circonstances de l’espèce qui lui est soumise.

8. En se bornant à faire valoir mais sans en justifier que la fin des travaux serait prévue une à deux semaines après la production de son mémoire en défense, la société défenderesse ne peut être regardée comme justifiant circonstances de nature à faire échec à la présomption d’urgence, qui doit être regardée comme remplie.

En ce qui concerne les délais de recours :

9. Aux termes du premier alinéa de l’article R.* 600-2 du code de l’urbanisme : « Le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15 ». Aux termes dudit article : « Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire (…) Un arrêté du ministre chargé de l’urbanisme règle le contenu et les formes de l’affichage ». Aux termes de l’article A. 424-16 du même code : « Le panneau prévu à l’article A. 424-15 indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, le nom de l’architecte auteur du projet architectural, la date de délivrance, le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. / Il indique également, en fonction de la nature du projet :/ a) Si le projet prévoit des constructions, la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ; / b) Si le projet porte sur un lotissement, le nombre maximum de lots prévus ; / c) Si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, le nombre total d’emplacements et, s’il y a lieu, le nombre d’emplacements réservés à des habitations légères de loisirs ; / d) Si le projet prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir ».

10. En imposant que figurent sur le panneau d’affichage du permis de construire diverses informations sur les caractéristiques de la construction projetée, dont la hauteur du bâtiment par rapport au sol naturel, les dispositions rappelées au point précédent ont pour objet de permettre aux tiers, à la seule lecture de ce panneau, d’apprécier l’importance et la consistance du projet, le délai de recours ne commençant à courir qu’à la date d’un affichage complet et régulier. L’affichage ne peut être regardé comme complet et régulier si la mention de la hauteur fait défaut ou si elle est affectée d’une erreur substantielle, alors qu’aucune autre indication ne permet aux tiers d’estimer cette hauteur. Pour apprécier si la mention de la hauteur de la construction figurant sur le panneau d’affichage est affectée d’une erreur substantielle, il convient de se référer à la hauteur maximale de la construction par rapport au sol naturel telle qu’elle ressort de la demande de permis de construire. La hauteur mentionnée peut toujours être celle au point le plus haut de la construction. Elle peut également être, lorsque le règlement du plan local d’urbanisme se réfère, pour l’application des dispositions relatives à la hauteur maximale des constructions, à un autre point, tel que l’égout du toit, la hauteur à cet autre point. La circonstance que l’affichage ne précise pas cette référence ne peut, dans un tel cas, permettre de regarder cette mention comme affectée d’une erreur substantielle.

11. Il ne résulte de l’instruction ni que la mention du permis de construire dont la présence est attestée le 24 avril 2025 aurait été affichée pendant une période continue de deux mois, ni, en tout état de cause, qu’elle aurait comporté des éléments relatifs à sa hauteur ou permettant aux tiers d’estimer cette hauteur. Dans ces conditions, les délais de recours ne peuvent être regardés comme ayant été déclenchés à la date du recours gracieux, de telle sorte que la requête en référé suspension ne peut être regardé comme infondée du seul fait que le recours au fond aurait été tardif.

En ce qui concerne le moyen propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

12. Il résulte des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de l’établissement public territorial Est ensemble que « Dans le cas d’un projet d’une construction ne comportant la création que d’un seul logement, il est imposé une place de parking (…) Les places commandées sont autorisées mais ne rentrent pas dans le calcul du nombre de places imposé par le présent règlement », et du dictionnaire dudit plan local d’urbanisme que : « chaque emplacement doit présenter une accessibilité satisfaisante et des dimensions au moins égales à (…) un recul minimum de 5 mètres est obligatoire pour l’accès à cette place ».

13. Le moyen tiré de ce que le projet méconnaît les dispositions précitées du plan local d’urbanisme apparaît, en l’état de l’instruction, de nature à faire naître un doute sérieux sur sa légalité du permis de construire.

14. En revanche, aucun des autres moyens soulevés à l’appui de la demande de suspension n’apparaît, en l’état de l’instruction, de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité du permis de construire.

15. Il résulte de tout ce qui précède que les requérants sont fondés à demander la suspension de l’exécution du permis de construire accordé le 2 septembre 2024 et du rejet du recours gracieux.

Sur les conclusions relatives aux frais d’instance :

16. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Montreuil une somme globale de 1 000 euros à verser à aux requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

O R D O N N E :

Article 1er : L’exécution de l’arrêté du 2 septembre 2024 par lequel le maire de la commune de Montreuil a délivré à la société Virlaut un permis de construire portant sur la création d’un immeuble de trois logements et la décision implicite de rejet du recours gracieux du syndicat des copropriétaires du 58/60 rue des Ramenas à Montreuil sont suspendues.

Article 2 : La commune de Montreuil versera au syndicat des copropriétaires du 58/60 rue des Ramenas à Montreuil, M^me H… A…, M. D… B…, M. E… B…, M. F… et M. G… C…, une somme globale de 1 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée au syndicat des copropriétaires du 58/60 rue des Ramenas à Montreuil, à la société civile immobilière Virlaut et à la commune de Montreuil.

Fait à Montreuil le 2 janvier 2026.

Le juge des référés,

Signé

P. Le Garzic.

La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.