Vu les procédures suivantes :

I. Par une requête, enregistrée sous le n° 2102001 et un mémoire, en date des 13 avril 2021 et 13 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Domaine Bel Azur », représenté par M^e Zago, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté en date du 6 septembre 2019 par lequel le maire de la commune de Saint-Laurent-du-Var a, au nom de l’Etat, retiré l’arrêté du 27 mai 2019 portant refus de permis de construire, et a délivré un permis de construire en vue de la construction de trois bâtiments de douze logements sur les parcelles cadastrées AZ 222 et BB 354 et 361 à la société civile immobilière (SCI) Les Plantiers, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux formé le 22 décembre 2020 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Laurent-du-Var la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et de la condamner aux entiers dépens.

Il soutient que :

— la requête n’est pas tardive, en l’absence d’affichage lisible du permis de construire sur le terrain d’assiette de la construction autorisée ;

— il justifie d’un intérêt à agir au sens de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme ;

— le dossier de demande de permis de construire était incomplet dès lors qu’il ne comportait pas de document attestant de la prise en compte de la règlementation thermique ; l’attestation versée aux débats ne démontre pas qu’elle aurait été présente dans le dossier de demande de permis ;

— le dossier de demande de permis était insuffisant au regard des dispositions de l’article 3 du règlement de la sous-zone UVd du plan local d’urbanisme de Saint-Laurent-du-Var dès lors que le plan de masse ne comportait pas les indications nécessaires relatives aux caractéristiques de la servitude de passage ;

— le projet méconnaît les dispositions de l’article 6 du règlement de la sous-zone UVd du plan local d’urbanisme de Saint-Laurent-du-Var ;

— le projet méconnaît les dispositions de l’article 10 du règlement de la sous-zone UVd du plan local d’urbanisme de Saint-Laurent-du-Var ;

— le projet méconnaît les dispositions de l’article 3 du règlement de la sous-zone UVd du plan local d’urbanisme de Saint-Laurent-du-Var ;

— le projet méconnaît les dispositions de l’article 20 du règlement du plan de prévention des risques d’incendies de forêts de la commune de Saint-Laurent-du-Var en ce que l’accès au terrain se fait en cul-de-sac, sans que ne soit prévue une aire ou un té de retournement.

Par un mémoire, enregistré le 17 mars 2022, le préfet des Alpes-Maritimes conclut, à titre principal, au rejet de la requête et, à titre subsidiaire, à l’application des dispositions des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme aux fins de régularisation du permis de construire.

Il fait valoir que :

— la requête est tardive, faute pour le syndicat requérant de démontrer que la voie d’accès sur laquelle le panneau d’affichage se situait était inaccessible aux copropriétaires et au syndic ;

— les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 18 mars et 26 avril 2022, le dernier n’ayant pas fait l’objet d’une communication, la société civile immobilière (SCI) Les Plantiers, représentée par M^e Dan, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à l’application des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme à fin de régularisation du permis de construire et, en tout état de cause, à ce qu’une somme de 6 000 euros soit mise à la charge du requérant au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable en application de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme et en l’absence d’intérêt à agir ;

— les moyens soulevés ne sont pas fondés.

II. Par une requête, enregistrée sous le n° 2102002, et un mémoire, en date des 13 avril 2021 et 13 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Domaine Bel Azur », représenté par M^e Zago, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté en date du 25 septembre 2020 par lequel le maire de la commune de Saint-Laurent-du-Var a, au nom de l’Etat, délivré un permis de construire modificatif portant sur la réduction du nombre de logements des trois bâtiments de douze à six sur les parcelles cadastrées AZ 222 et BB 354 et 361 à la société civile immobilière (SCI) Les Plantiers, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux formé le 22 décembre 2020 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Laurent-du-Var la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et de la condamner aux entiers dépens.

Il soutient que :

— la requête n’est pas tardive, le permis n’ayant été affiché sur le terrain qu’à compter du 8 novembre 2020 ;

— il justifie d’un intérêt à agir au sens de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme ;

— le permis modificatif litigieux est en réalité, compte tenu de l’ampleur des modifications, un nouveau permis se substituant au premier ;

— le dossier de demande de permis de construire était incomplet dès lors qu’il ne comportait pas de document attestant de la prise en compte de la règlementation thermique ; l’attestation versée aux débats ne démontre pas qu’elle aurait été présente dans le dossier de demande de permis ;

— le dossier de demande de permis de construire était incomplet au regard des dispositions du plan de prévention des risques naturels prévisibles de séismes de la commune de Saint-Laurent-du-Var approuvé le 8 septembre 2020 ;

— le dossier de demande de permis était insuffisant au regard des dispositions de l’article 3.1 du règlement de la sous-zone UBf du plan local d’urbanisme métropolitain (PLUM) ;

— le projet méconnaît les dispositions de l’article 2.1.3.1 du règlement de la sous-zone UBf du PLUM ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 3.1 du règlement de la sous-zone UBf du PLUM ;

— le projet méconnaît les dispositions de l’article 20 du règlement du plan de prévention des risques d’incendies de forêts de la commune de Saint-Laurent-du-Var en ce que l’accès au terrain se fait en cul-de-sac, sans que ne soit prévue une aire ou un té de retournement.

Par un mémoire, enregistré le 17 mars 2022, le préfet des Alpes-Maritimes conclut, à titre principal, à l’irrecevabilité de la requête et, à titre subsidiaire, à son rejet au fond.

Il fait valoir que :

— la requête est tardive, faute pour le syndicat de démontrer que la voie d’accès sur laquelle le panneau d’affichage se situait était inaccessible aux copropriétaires et au syndic ;

— le syndicat ne justifie pas d’un intérêt à agir contre le permis modificatif ;

— les moyens tirés de la méconnaissance des articles 2.1.3.1 et 3.1 du règlement de la sous-zone UBf du PLUM et des dispositions du règlement du plan de prévention des risques d’incendie de forêts sont inopérants à l’encontre du permis modificatif ;

— les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 18 mars et 26 avril 2022, le dernier n’ayant pas fait l’objet d’une communication, la société civile immobilière (SCI) Les Plantiers, représentée par M^e Dan conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à l’application des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme à fin de régularisation du permis de construire et, en tout état de cause, à ce qu’une somme de 6 000 euros soit mise à la charge du requérant au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable en application de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme et en l’absence d’intérêt à agir ;

— les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par une lettre du 1er juin 2022, les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur la possibilité pour le tribunal de surseoir à statuer sur les conclusions des requêtes n° 2102001 et 2102002, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, afin de permettre la délivrance éventuelle d’un permis de construire modificatif régularisant les vices tirés de la méconnaissance des dispositions de l’article 10 du règlement de la zone UVd du plan local d’urbanisme de la Commune de Saint-Laurent-du-Var relatif à la hauteur maximale des constructions et de l’article 3. 1 du règlement de la sous-zone UFb 7 du plan local d’urbanisme métropolitain en vigueur à la date de la demande de permis de construire modificatif relatives aux conditions de desserte par les voies publiques ou privées.

Une réponse à cette demande d’observations a été enregistrée le 3 juin 2022 pour le syndicat requérant et a fait l’objet d’une communication.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique en date du 15 juin 2022 :

— le rapport de M^me Le Guennec, rapporteure,

— les conclusions de M^me Belguèche, rapporteure publique,

— et les observations de M^e Larbre, représentant le syndicat requérant et de M^e Dan, représentant la SCI Les Plantiers.

Une note en délibéré, présentée pour la SCI Les Plantiers, a été enregistrée le 16 juin 2022 dans l’instance n° 2102001.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 6 septembre 2019, le maire de la commune de Saint-Laurent-du-Var a, au nom de l’Etat, retiré l’arrêté du 27 mai 2019 portant refus de permis de construire et délivré un permis de construire en vue de la construction de trois bâtiments de douze logements sur les parcelles cadastrées AZ 222 et BB 354 et 361 à la société civile immobilière (SCI) Les Plantiers. La SCI Les Plantiers a présenté, le 3 juillet 2020, une demande de permis modificatif réduisant le nombre de logements à six, qui a été acceptée par arrêté du 25 septembre 2020. Par deux recours gracieux en date du 22 décembre 2020, réceptionnés le 24 suivant, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Domaine Bel Azur » a formé des recours gracieux contre les arrêtés du 6 septembre 2019 et 25 septembre 2020, lesquels ont été implicitement rejetés. Par sa requête n° 2102001, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Domaine Bel Azur » demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 6 septembre 2019, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux formé le 22 décembre 2020. Par sa requête n° 2102002, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Domaine Bel Azur » demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 25 septembre 2020, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux formé le 22 décembre 2020.

2. Les requêtes n° 2102001 et n° 2102002 présentent à juger les mêmes questions et ont fait l’objet d’une instruction commune. Par suite, il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.

Sur la recevabilité des requêtes :

En ce qui concerne la tardiveté :

3. En vertu de l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme : « Le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15. ». Aux termes de l’article R. 424-15 de ce code : « Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l’arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier. / () Cet affichage mentionne également l’obligation, prévue à peine d’irrecevabilité par l’article R. 600-1, de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. () ». Il incombe au bénéficiaire d’un permis de construire de justifier qu’il a accompli les formalités d’affichage prescrites par ces dispositions, le juge devant ensuite apprécier la régularité de l’affichage en examinant l’ensemble des pièces qui figurent au dossier qui lui est soumis.

4. L’exercice par un tiers d’un recours administratif ou contentieux contre un permis de construire montre qu’il a connaissance de cette décision et a pour effet de faire courir à son égard le délai de recours contentieux, alors même que la publicité concernant ce permis n’aurait pas satisfait aux exigences prévues par l’article R. 424-15 du code de l’urbanisme. Par ailleurs, lorsque le tiers qui entend contester une telle autorisation utilise la faculté qui lui est ouverte de présenter un recours gracieux ou hiérarchique avant de saisir la juridiction compétente, l’exercice d’un tel recours a pour conséquence de proroger le délai de recours contentieux, sous réserve du respect des formalités de notification de ce recours préalable prévues à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme.

5. En ce qui concerne la requête n° 2102001, il ne ressort pas des pièces du dossier que le permis de construire accordé à la SCI Les Plantiers le 6 septembre 2019 aurait fait l’objet d’un affichage public sur le terrain d’assiette du projet situé sur les parcelles cadastrées AZ 222 et BB 354 et 361 à Saint-Laurent-du-Var. En l’absence d’affichage du permis régulièrement effectué au regard des prescriptions précitées du code de l’urbanisme, le délai de recours n’a pu légalement courir à l’égard des tiers. Le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Domaine Bel Azur » a présenté un recours gracieux le 22 décembre 2020, reçu le 24, qui a emporté sa connaissance acquise de la décision et a fait courir à son égard un délai de recours contentieux. Le silence gardé sur cette demande a fait naître une décision implicite de rejet le 24 février 2021. Dans ces conditions, la requête, introduite le 13 avril 2021, n’est pas tardive. En ce qui concerne la requête n° 2102002, il ressort des pièces du dossier et notamment du panneau d’affichage du permis de construire modificatif délivré le 25 septembre 2020, que celui-ci a fait l’objet d’un affichage sur le terrain d’assiette du projet à compter du 8 novembre 2020. Le syndicat requérant a présenté un recours gracieux le 22 décembre 2020, reçu le 24, soit dans le délai de recours de deux mois, prorogeant ainsi le délai de recours contentieux. Ce dernier a été implicitement rejeté par une décision née le 24 février 2021. Dans ces conditions, la requête, introduite le 13 avril 2021, n’est pas tardive. Par suite, les fins de non-recevoir opposées en défense et tirées de la tardiveté des requêtes ne peuvent qu’être écartées.

En ce qui concerne le respect des dispositions de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme :

6. Aux termes de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme : « Les requêtes dirigées contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code doivent, à peine d’irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation, du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l’occupation ou de la détention de son bien par le requérant. () ».

7. Si les personnes physiques doivent établir le caractère régulier de la détention de leurs biens respectifs au sens de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme, il ne peut en être de même d’un syndicat de copropriétaires pour lequel il n’y a pas lieu de rechercher s’il justifie du caractère régulier de l’occupation ou de la détention de son bien. Par suite, les fins de non-recevoir tirées de la méconnaissance de l’obligation fixée par cet article doivent être écartées.

En ce qui concerne l’intérêt à agir :

8. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

9. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Lorsque le requérant, sans avoir contesté le permis initial, forme un recours contre un permis de construire modificatif, son intérêt pour agir doit être apprécié au regard de la portée des modifications apportées par le permis modificatif au projet de construction initialement autorisé. Il appartient dans tous les cas au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

10. Il résulte de ce qui précède que l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Domaine Bel Azur » au sein de l’instance n° 2102002 doit s’apprécier par rapport au projet de construction dans son ensemble dès lors qu’il a contesté le permis initial au sein de l’instance n° 2102001. Le syndicat requérant fait valoir qu’il justifie d’un intérêt à agir au sens de l’article L. 600-1-2 du code de justice administrative contre les décisions attaquées en sa qualité de voisin direct du terrain d’assiette du projet et dès lors que le projet en litige, qui a prévu la création de douze logements, réduit à six logements par le permis modificatif délivré le 25 septembre 2020, va générer des nuisances eu égard à l’augmentation induite du trafic sur la voie privée desservant le projet, qui constitue une impasse à la largeur limitée et qui fait l’objet d’une servitude au profit des parcelles d’assiette du projet et au stationnement à venir des véhicules des visiteurs en l’absence de parking visiteurs. De plus, il fait valoir que le projet, qui tend à l’édification de trois bâtiments, aura des conséquences sur la vue depuis les biens de la copropriété et que des difficultés de contrôle de fréquentation de la piscine commune vont être générées par le projet. Contrairement à ce qui est soutenu en défense, le syndicat des copropriétaires requérant apporte la preuve au sein des instances n° 2102001 et n° 2102002 que ledit projet, de par son volume et son implantation dans une impasse, est de nature à modifier le cadre de vie des copropriétaires voisins et à affecter leurs conditions d’occupation, d’utilisation et de jouissance. Par suite, les fins de non-recevoir tirées du défaut d’intérêt à agir ne peuvent qu’être écartées.

Sur l’étendue du litige :

11. Le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Domaine Bel Azur » soutient que le permis modificatif accordé le 25 septembre 2020 doit être regardé comme un nouveau permis se substituant au permis initial. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que les modifications apportées se bornent à réduire le nombre de logements de douze à six. Par suite, le permis modificatif qui n’autorise aucun bouleversement susceptible de changer la nature même du permis, ne peut être regardé comme constituant un nouveau permis de construire.

12. Lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée dès lors que le permis modificatif ou de régularisation assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Il peut, de même, être régularisé par un permis modificatif ou de régularisation si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par le permis initial a été entretemps modifiée. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

13. Dès lors, les moyens dirigés contre l’arrêté du 6 septembre 2019 doivent être examinés en tenant compte de la régularisation des illégalités éventuellement intervenue par la délivrance, le 25 septembre 2020, du permis de construire modificatif.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

En ce qui concerne la complétude des dossiers de permis :

14. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme : " Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : () j) Lorsque le projet est tenu de respecter les dispositions mentionnées à l’article R. 111-20 du code de la construction et de l’habitation, un document établi par le maître d’ouvrage attestant la prise en compte de la réglementation thermique, en application de l’article R. 111-20-1 de ce code, et pour les projets concernés par le cinquième alinéa de l’article L. 111-9 du même code, la réalisation de l’étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie, en application de l’article R. 111-20-2 dudit code ; (). ".

15. D’une part, en ce qui concerne l’arrêté en date du 6 septembre 2019, il ressort des pièces produites par le syndicat requérant lui-même que le dossier de demande de permis de construire initial en date du 22 novembre 2018 comprend un « formulaire d’attestation de la prise en compte de la réglementation thermique et de la réalisation d’étude de faisabilité pour les bâtiments de plus de 1 000 m² ». Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du j) de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme manque en fait et doit être écarté. D’autre part, en ce qui concerne l’arrêté du 25 septembre 2020, s’il ne ressort pas des pièces du dossier que la demande de permis modificatif a été accompagnée d’un document mis à jour portant prise en compte de la réglementation thermique, il ressort toutefois des pièces du dossier qu’un tel document avait été produit lors de la demande de permis initial et que les modifications sollicitées par la société pétitionnaire dans son permis modificatif ont abouti à réduire le nombre de logements et n’ont donc pas été d’une importance telle qu’une modification des données relatives à la réglementation thermique aurait été nécessaire. Par suite, le moyen tiré du défaut de respect de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme dirigé à l’encontre de l’arrêté du 25 septembre 2020 ne pourra également qu’être rejeté.

16. En deuxième lieu, il ressort des pièces du dossier de permis de construire initial et notamment de la notice architecturale du projet et de la pièce « plan masse général servitude » que, contrairement à ce que soutient le syndicat requérant, les caractéristiques de la voie d’accès et notamment sa largeur de quatre mètres ont été mentionnées. Par ailleurs, si le syndicat requérant est fondé à soutenir que la demande de permis modificatif n’a pas été accompagnée d’un plan de masse laissant apparaître les caractéristiques de la voie d’accès, il résulte de ce qui vient d’être dit qu’un tel document avait été produit avec la demande de permis initial et que la voie d’accès n’a pas été modifiée dans le dossier de permis de construire modificatif. Par suite, les moyens doivent être rejetés.

17. En troisième lieu, le syndicat requérant soutient que le dossier de permis modificatif ne comportait pas l’étude préalable obligatoire prescrite par les dispositions de l’article II. 2.2.3 du règlement du plan de prévention des risques naturels prévisibles de séismes de la Commune de Saint-Laurent-du-Var en date du 8 septembre 2020. Il résulte de ce qui a été dit au point 11 que le permis modificatif accordé le 25 septembre 2020 ne peut être regardé comme un nouveau permis se substituant au permis initial et que, par suite, si la demande de modification nécessite une instruction, celle-ci ne doit porter que sur les éléments faisant l’objet de la modification. Le dossier de permis de construire modificatif n’avait pas à comporter un tel document dès lors que la structure et les fondations des bâtiments ainsi que leur implantation n’ont pas été modifiées. Par suite, le moyen doit être écarté.

En ce qui concerne les règles d’implantation des bâtiments par rapport aux voies et emprises publiques :

18. Aux termes de l’article 6 UVd du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Saint-Laurent-du-Var, applicable à la date de délivrance du permis de construire initial, relatif à l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques : « 6. 1. Dispositions générales : Le recul des constructions par rapport aux voies et emprises publiques (actuelles ou projetées) s’appliquent à toutes les constructions à l’exception des accès y compris ceux des personnes à mobilité réduite. Ce recul est mesuré perpendiculairement, de tout point de la construction au point le plus proche de la limite de la voie ou de l’emprise publique concernée. 6. 2 : Dispositions applicables à toutes les constructions : Toute construction doit être implantée pour tous ses niveaux au-dessus du sol avec un retrait minimum de : – 5 m de l’alignement des voies et emprises publiques ou privées, existantes ou projetées. Cette règle ne s’applique pas : – aux implantations définies par une marge de recul portée aux documents graphiques, que ce recul soit inférieur ou supérieur à celui énoncé à ce paragraphe 6.2. () ».

19. Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 2.1.3.1 du règlement de la sous zone UFb 7 du PLUM en vigueur à la date de la délivrance du permis de construire modificatif : « Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques : Les constructions doivent s’implanter à une distance minimale de 5 mètres de la limite d’emprise publique des voies ».

20. Lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée dès lors que le permis modificatif ou de régularisation assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Il peut, de même, être régularisé par un permis modificatif ou de régularisation si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par le permis initial a été entre-temps modifiée.

21. Il n’est pas contesté que le terrain d’assiette était situé en zone UVd du PLU lors de la délivrance du permis de construire initial. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette est bordé en partie ouest par une voie privée qui constitue la voie d’accès au terrain. Compte tenu de ses caractéristiques, cette voie, large de quatre mètres et permettant d’accéder aux constructions projetées, revêt le caractère d’une voie privée au sens des dispositions précitées. La circonstance qu’elle se situe sur une propriété privée et qu’elle soit grevée d’une servitude de passage au profit des parcelles litigieuses cadastrées AZ 222 et BB 354 et 361 est sans incidence sur sa qualification de voie privée au sens des dispositions de l’article 6 UVd du PLU de la commune de Saint-Laurent-du-Var. Il ressort des pièces du dossier de permis, et notamment des plans PC 2 « Plan masse » et PC 3 « Coupe AA » qu’une partie d’une construction située sur la toiture terrasse bâtiment A sera implantée à moins de cinq mètres minimum de l’alignement de la voie privée attenante à la parcelle. Si cette construction abrite notamment un escalier permettant d’accéder depuis le parking situé sur la toiture aux étages inférieurs, elle ne constitue pas un accès entre la voie privée et le projet litigieux au sens de ces dispositions, de sorte qu’elle est soumise au respect de la règle de recul prévue par les dispositions précitées. Par suite, le syndicat requérant est fondé à soutenir qu’elle ne respecte pas la marge de reculement de cinq mètres par rapport à l’alignement de la voie privée et que le projet litigieux méconnaît les dispositions de l’article 6 du règlement UVd du PLU de Saint-Laurent-du-Var. Toutefois, il ressort des dispositions de l’article de 2.1.3.1 du règlement de la sous-zone UFb 7 du PLUM, en vigueur à la date de la délivrance du permis de construire modificatif, qu’une telle règle de recul n’est désormais prévue qu’à l’égard de la limite d’emprise publique des voies et non plus à l’égard des voies privées. Il est constant que la voie d’accès ne constitue qu’une voie privée ouverte à la circulation publique, ainsi que cela vient d’être dit. Si le syndicat requérant soutient que le permis de construire modificatif méconnaît les dispositions de l’article 2.1.3.1 du règlement de la zone UBf du PLUM, il ressort tant de l’arrêté attaqué que de la carte interactive du PLUM publiée sur internet, accessible tant au juge qu’aux parties, que ces dispositions ne sont pas applicables aux parcelles litigieuses dès lors qu’elles se situent au sein de la sous-zone UFb 7. Dans ces conditions, le permis modificatif doit être regardé comme ayant régularisé le vice entachant le permis de construire initial au regard des dispositions de l’article 2.1.3.1 du règlement de la sous zone UFb 7 du PLUM. Par suite, le moyen tiré de ce que le projet litigieux méconnaît les dispositions de l’article 6 UVd du PLU de Saint-Laurent-du-Var doit être écarté comme étant inopérant.

En ce qui concerne les règles de hauteur :

22. Aux termes de l’article 10 du règlement de la zone UVd du PLU de la Commune de Saint-Laurent-du-Var relatif à la hauteur maximale des constructions : « 10. 1 : Les hauteurs des constructions sont mesurées à partir du terrain naturel ou excavé jusqu’à l’égout de toiture qu’elle soit à pan ou en terrasse. () 10. 2 : La hauteur frontale d’une construction édifiée en gradins sur un terrain en pente est la différence d’altitude mesurée verticalement entre l’égout de la construction et le point le plus bas de l’ensemble de la construction. () 10. 4 : Les toitures et éléments techniques tels que cheminées, chaufferies, escaliers, locaux d’ascenseurs, dispositifs nécessaires à l’utilisation des énergies renouvelables tels que les capteurs d’énergie solaire et les éléments de décor architecturaux ne sont pas pris en compte dans le calcul des hauteurs sous réserve du respect des dispositions de l’article 11. 10. 6 : Hauteur maximale admises des constructions : – En UVd2 : 7m en hauteur absolue et 8,50m en hauteur frontale. »

23. Il ressort des pièces du dossier du permis initial, et en particulier de la notice décrivant le projet et de la pièce PC 2 « Plan masse » que le projet litigieux comporte la réalisation, non uniquement d’un escalier, mais d’un édicule sur la toiture terrasse abritant une cage d’escalier et l’emplacement « deux roues » de 4m2. Contrairement à ce que soutient la société bénéficiaire du permis, cet édicule ne constitue pas un élément qui doit être exclu du calcul des hauteurs au sens des dispositions précitées. Dès lors, il ressort des pièces du dossier que la hauteur absolue du bâtiment qui supporte l’édicule, mesurée à partir du terrain naturel ou excavé jusqu’à l’égout du toit de l’édicule à créer est supérieure à 7 mètres et que la hauteur frontale est supérieure à 8,5 mètres, et ce, sur chacun des trois bâtiments. Par ailleurs, et contrairement à ce que soutient le préfet des Alpes-Maritimes en défense, cette illégalité n’a pas été régularisée par un permis modificatif intervenu postérieurement à l’adoption du PLUM dès lors que les dispositions de l’article UFb 7 applicables au projet litigieux prévoient que « la hauteur maximale des constructions à l’égout est fixée à 7 mètres ». Par suite, le moyen tiré de ce que le projet méconnaît les dispositions de l’article 10 du règlement de la zone UVd du PLU de la Commune de St-Laurent-du-Var est fondé.

En ce qui concerne les conditions de desserte des terrains :

24. Aux termes de l’article 3.1 du règlement de la sous-zone UFb 7 du PLUM en vigueur à la date de la demande de permis de construire modificatif : « 3.1 Desserte par les voies publiques ou privées : Tout terrain doit être desservi par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l’importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés. Les caractéristiques des voies de desserte doivent être compatibles avec la circulation et l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie. Les accès ne doivent pas présenter de risque pour la sécurité des usagers des voies, quel que soit leur mode de déplacement, ni pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte-tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic. Lorsque le terrain est riverain d’au moins deux voies publiques et/ou privées ouvertes à la circulation, l’accès doit se faire sur celle qui présente le moins de gêne ou de risque pour la circulation. Lorsqu’un transport en commun en site propre utilise l’une de ces voies, l’accès soit se faire en priorité par l’autre. »

25. Le permis de construire, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, a pour seul objet d’assurer la conformité des travaux qu’il autorise avec la réglementation d’urbanisme. Dès lors, si le juge administratif doit, pour apprécier la légalité du permis au regard des règles d’urbanisme relatives à la desserte et à l’accès des engins d’incendie et de secours, s’assurer de l’existence d’une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l’existence d’un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie, il ne lui appartient pas de vérifier la validité de cette servitude.

26. Il ressort du dossier de permis de construire modificatif, et notamment de la notice explicative, que le projet consiste en la modification du nombre de logements du permis initial délivré le 6 septembre 2019 qui « était composé de trois maisons d’habitation de quatre logements chacune ramené à trois maisons d’habitation de deux logements chacune ». Cette modification, qui a une incidence sur l’appréciation des conditions de desserte du projet, doit être appréciée au regard des règles en vigueur à la date de la demande du permis de construire modificatif.

27. Le projet, tel que modifié, prévoit la création de six logements et de vingt-quatre places de stationnement, dont l’accès se fait par une voie d’accès privé située sur les parcelles voisines cadastrées section AZ 219 et 223. Il ressort des pièces du dossier et n’est pas contesté qu’une servitude de passage piétons, véhicules et réseaux a été consentie au profit des parcelles objets du projet. Si le syndicat requérant fait valoir qu’il ressort du règlement de copropriété de la résidence « Bel Azur » que la validité de cette servitude de passage est conditionnée à la réalisation de trois maisons d’habitation, alors que le projet prévoit la création de six logements, il n’appartient ni au service instructeur ni au tribunal d’apprécier la validité ou l’étendue de la servitude de passage dont se prévaut la société pétitionnaire, une telle question étant sans influence sur la légalité du permis de construire, qui n’est délivré que sous réserve du droit des tiers.

28. En revanche, il ressort des pièces du dossier et notamment des plans joints à la demande de permis de construire et de la notice architecturale que la voie de desserte du projet constitue une impasse et présente une largeur moyenne de 4 mètres. Les prises de vue aériennes et les plans joints font apparaître que ce chemin privé est étroit et qu’il ne permet pas, eu égard à son dimensionnement de quatre mètres, le croisement des véhicules alors même qu’il constitue une voie sans débouché. Ainsi, et dès lors notamment qu’aucune zone d’attente sécurisée n’est prévue, les conditions de desserte du projet ne sont pas adaptées au dimensionnement du projet et ne permettent pas d’assurer la sécurité des usagers et des riverains. Dès lors, les caractéristiques de la voie d’accès au projet, qui porte sur la création de six logements, répartis entre trois immeubles, et vingt-quatre places de stationnement, ne répondent pas à la destination et à l’importance dudit projet. Dans ces conditions, le syndicat requérant est fondé à soutenir que le projet méconnaît les dispositions de l’article 3.1 du règlement de la sous-zone UFb 7 du PLUM.

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions de l’article 20 du plan de prévention des risques naturels prévisibles d’incendie de forêt de Saint-Laurent-du-Var :

29. Aux termes de l’article 20 relatif aux dispositions particulières applicables en zone B1 en matière d’accès et voirie du règlement du plan de prévention des risques naturels prévisibles d’incendie de forêt de Saint-Laurent-du-Var : « 1°) La réalisation d’une opération d’urbanisme groupée (lotissement, permis de construire groupés, Z.A.C) est soumise aux prescriptions suivantes : / () – en cas d’accès en cul de sac, ceux-ci sont de longueur inférieure à 60 m et équipés en bout d’une aire ou d’un TE de retournement réglementaires () / 2°) La réalisation d’une opération d’urbanisme individuelle est soumise aux prescriptions suivantes : () – en cas d’accès en cul de sac, celui-ci est de longueur inférieure à 60 m ou il est équipé en bout d’une aire ou d’un TE de retournement réglementaires () ».

30. S’agissant du permis de construire initial délivré le 6 septembre 2019, le syndicat requérant se prévaut des dispositions du 1°) de l’article 20 du règlement du plan de prévention des risques naturels prévisibles d’incendie de forêt de Saint-Laurent-du-Var et fait valoir que l’accès en cul de sac n’est pas pourvu d’une aire ou d’un Té de retournement. Toutefois, ces dispositions ne s’appliquent qu’aux opérations d’urbanisme groupées et ne sont donc pas applicables au projet litigieux qui constitue une opération d’urbanisme individuelle. Par ailleurs, il n’est pas contesté que la longueur de la voie privée desservant le terrain d’assiette, en cul-de-sac, est inférieure à soixante mètres. Dans ces conditions, le pétitionnaire n’avait à prévoir ni aire ni Té de retournement en application de ces dispositions. Au demeurant, le service départemental d’incendie et de secours a émis un favorable au projet le 27 février 2019. Par conséquent, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 20 du règlement du plan de prévention des risques naturels prévisibles d’incendie de forêt de Saint-Laurent-du-Var à l’égard de l’arrêté du 6 septembre 2019 doit être écarté. Par ailleurs, ce moyen, soulevé également au soutien des conclusions aux fins d’annulation de l’arrêté du 25 septembre 2020 délivrant un permis de construire modificatif, doit être écarté pour les mêmes motifs.

En ce qui concerne les conséquences à tirer des vices affectant la légalité des arrêtés du 6 septembre 2019 et du 25 septembre 2020 :

31. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé. » Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. »

32. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires ayant conduit à l’adoption de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation, sauf à ce qu’il fasse le choix de recourir à l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, si les conditions posées par cet article sont réunies, ou que le bénéficiaire de l’autorisation lui ait indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

33. Les vices relevés aux points 23 et 28 du présent jugement, tenant, d’une part, au non-respect de la hauteur maximale des bâtiments et, d’autre part, au caractère inadapté des accès, apparaissent susceptibles d’être régularisés au moyen d’un permis modificatif sans apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

34. Par suite, il y a lieu de surseoir à statuer sur les conclusions à fin d’annulation et de fixer à la SCI Les Plantiers et à l’autorité administrative un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement aux fins de produire les mesures de régularisation nécessaires, tous droits et moyens des parties, sur lesquels il n’est pas expressément statué par ce jugement étant réservés jusqu’en fin d’instance.

35. Dès lors qu’il est fait application des dispositions précitées de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme pour l’ensemble des vices affectant le projet en litige, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article L. 600-5 du même code.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la légalité des arrêtés des 6 septembre 2019 et 25 septembre 2020 jusqu’à l’expiration du délai fixé à l’article 2 du présent jugement, pour permettre à la SCI Les Plantiers et à l’autorité administrative de justifier des mesures régularisant les vices mentionnés au point 33 du présent jugement.

Article 2 : Le délai dans lequel la régularisation du permis de construire doit être notifiée au tribunal est fixé à quatre mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Domaine Bel Azur », à la société civile immobilière Les Plantiers et au ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires.

Copie en sera adressée au préfet des Alpes-Maritimes et à la commune de Saint-Laurent-du-Var.

Délibéré après l’audience du 15 juin 2022, à laquelle siégeaient :

M. Emmanuelli, président,

M. Beyls, conseiller,

M^me Le Guennec, conseillère,

assistés de M^me Daverio, greffière.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 juin 2022.

La rapporteure,

Signé

B. Le Guennec

Le président,

Signé

O. Emmanuelli La greffière,

Signé

M-L. Daverio

La République mande et ordonne au ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Ou par délégation le greffier,

2, 210200