Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés le 10 juillet 2023, le 10 janvier 2024 et le 8 octobre 2024, la SARL Hôtel d’Arcy, représentée par M^e Boulard, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du préfet des Alpes-Maritimes du 24 janvier 2023 déclaratif d’utilité publique au bénéfice de l’établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— l’arrêté attaqué est entaché d’un vice de procédure tiré de la méconnaissance de l’article R. 123-19 du code de l’environnement dès lors que le commissaire-enquêteur n’a pas apprécié l’inconvénient constitué par son éviction du local commercial qu’elle loue et qu’il n’a procédé à aucun examen des observations du public ;

— il méconnaît l’article R. 112-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dès lors que le montant de l’indemnité d’éviction a été sous-évalué à la somme de 636 000 euros;

— il est entaché d’erreur de fait dès lors que l’enquête publique retient à tort que l’immeuble situé au n° 28 rue d’Angleterre est dégradé ;

— il est entaché d’une erreur d’appréciation sur le caractère d’utilité publique du projet.

Par un mémoire en défense, enregistré le 27 septembre 2023, le préfet des Alpes-Maritimes conclut, à titre principal, à l’irrecevabilité de la requête, à titre subsidiaire, à son rejet.

Il fait valoir que :

— la société requérante ne justifie pas d’un intérêt à agir ;

— les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense enregistrés le 24 janvier 2024 et le 14 octobre 2024, l’établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur (PACA), représenté par M^e Charbonnel, conclut, à titre principal, à l’irrecevabilité de la requête, à titre subsidiaire, à son rejet et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la société requérante au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que :

— la société requérante ne justifie pas d’un intérêt à agir ;

— les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 9 octobre 2024, la clôture d’instruction a été fixée au 23 octobre 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Duroux, première conseillère,

— les conclusions de M^me Moutry, rapporteure publique,

— et les observations de M^e Boulard, représentant la SARL Hôtel d’Arcy, de M^me A représentant le préfet des Alpes-Maritimes et de M^e Charbonnel, représentant l’établissement public foncier PACA.

Considérant ce qui suit :

1. La SARL Hôtel d’Arcy est locataire d’un local commercial pour l’exploitation d’un hôtel situé au n° 28 rue d’Angleterre à Nice. Par un arrêté du 24 janvier 2023, le préfet des Alpes-Maritimes a déclaré d’utilité publique, au bénéfice de l’établissement public foncier PACA, le projet d’aménagement de l’îlot Jean Médecin et de réalisation d’un programme d’habitat mixte situé au n° 4 rue de Belgique, au n° 28 rue d’Angleterre et au n° 49 avenue Jean Médecin. Par la présente requête, la SARL Hôtel d’Arcy demande au tribunal d’annuler cet arrêté du 24 janvier 2023, ensemble la décision de rejet implicite de son recours gracieux.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 110-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique est régie par le présent titre. / Toutefois, lorsque la déclaration d’utilité publique porte sur une opération susceptible d’affecter l’environnement relevant de l’article L. 123-2 du code de l’environnement, l’enquête qui lui est préalable est régie par les dispositions du chapitre III du titre II du livre Ier de ce code ». Aux termes de l’article R. 112-19 du même code : « Le commissaire enquêteur ou le président de la commission d’enquête examine les observations recueillies et entend toute personne qu’il lui paraît utile de consulter ainsi que l’expropriant, s’il en fait la demande. Pour ces auditions, le président peut déléguer l’un des membres de la commission. / Le commissaire enquêteur ou le président de la commission d’enquête rédige un rapport énonçant ses conclusions motivées, en précisant si elles sont favorables ou non à l’opération projetée. / Le commissaire enquêteur ou le président de la commission d’enquête transmet le dossier et les registres assortis du rapport énonçant ses conclusions soit au préfet qui a pris l’arrêté prévu à l’article R. 112-12, soit au préfet chargé de centraliser les résultats de l’enquête désigné conformément à l’article R. 112-3 ».

3. Aux termes de l’article L. 123-1 du code de l’environnement : « L’enquête publique a pour objet d’assurer l’information et la participation du public ainsi que la prise en compte des intérêts des tiers lors de l’élaboration des décisions susceptibles d’affecter l’environnement mentionnées à l’article L. 123-2. /() ». Aux termes de l’article R. 123-2 du même code : « Les projets, plans, programmes ou décisions mentionnés à l’article L. 123-2 font l’objet d’une enquête régie par les dispositions du présent chapitre préalablement à l’intervention de la décision en vue de laquelle l’enquête est requise, ou, en l’absence de dispositions prévoyant une telle décision, avant le commencement de la réalisation des projets concernés ». Aux termes de l’article R. 123-19 du code de l’environnement : « Le commissaire enquêteur ou la commission d’enquête établit un rapport qui relate le déroulement de l’enquête et examine les observations recueillies. / Le rapport comporte le rappel de l’objet du projet, plan ou programme, la liste de l’ensemble des pièces figurant dans le dossier d’enquête, une synthèse des observations du public, une analyse des propositions produites durant l’enquête et, le cas échéant, les observations du responsable du projet, plan ou programme en réponse aux observations du public. / Le commissaire enquêteur ou la commission d’enquête consigne, dans une présentation séparée, ses conclusions motivées, en précisant si elles sont favorables, favorables sous réserves ou défavorables au projet. / Le commissaire enquêteur ou le président de la commission d’enquête transmet à l’autorité compétente pour organiser l’enquête l’exemplaire du dossier de l’enquête déposé au siège de l’enquête, accompagné du ou des registres et pièces annexées, avec le rapport et les conclusions motivées. Il transmet simultanément une copie du rapport et des conclusions motivées au président du tribunal administratif ».

4. Il ressort des pièces du dossier, en particulier des visas de l’arrêté attaqué du 24 janvier 2023 déclaratif d’utilité publique, que cet arrêté a été pris à l’issue d’une enquête publique régie exclusivement selon les dispositions du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Par suite, la société requérante ne peut utilement se prévaloir de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 123-19 du code de l’environnement. Au surplus, il ressort des pièces du dossier que la notice explicative du rapport d’enquête publique préalable comporte une partie intitulée « IV. 3. Les nuisances et mesures compensatrices » au sein de laquelle est abordée l’éviction des commerçants. Par ailleurs, il ressort du rapport d’enquête publique du commissaire-enquêteur que ce dernier a procédé à une analyse des 28 observations du public en les classant selon trois thèmes différents (opposition au projet, demandes et favorable au projet) et en les accompagnant d’un commentaire. Dès lors, la société requérante n’est pas fondée à soutenir, en tout état de cause, que le commissaire-enquêteur n’a pas mentionné l’inconvénient constitué par son éviction du local commercial qu’elle loue et qu’il n’a procédé à aucun examen des observations du public.

5. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 112-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : " Lorsque la déclaration d’utilité publique est demandée en vue de la réalisation de travaux ou d’ouvrages, l’expropriant adresse au préfet du département où l’opération doit être réalisée, pour qu’il soit soumis à l’enquête, un dossier comprenant au moins : / () / 5° L’appréciation sommaire des dépenses ; / () ".

6. L’appréciation sommaire des dépenses a pour objet de permettre à tous les intéressés de s’assurer que les travaux ou ouvrages, compte tenu de leur coût total réel, tel qu’il peut être raisonnablement apprécié à l’époque de l’enquête, ont un caractère d’utilité publique.

7. Il ressort du dossier d’enquête préalable que France Domaine a évalué les acquisitions foncières à la somme totale de 7 637 000 euros, dont 636 000 euros au titre de l’indemnité d’éviction, au regard de la valeur des immeubles entiers, des lots de copropriétés et des fonds de commerce concernés. En se bornant à se prévaloir d’un chiffre d’affaire de 578 928 euros en 2020, alors que le compte de résultat de la SARL Hôtel d’Arcy indique un bénéfice de 251 084 euros, la société requérante n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause l’évaluation réalisée par France Domaine. Par suite, la SARL Hôtel d’Arcy n’est pas fondée à soutenir que l’indemnité d’éviction a été minorée. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 112-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique doit donc être écarté.

8. En troisième lieu, il ressort de pièces du dossier que le projet d’aménagement de l’îlot jean Médecin qui fait l’objet de la déclaration d’utilité publique litigieuse s’inscrit notamment dans le cadre d’une politique de rénovation urbaine et de traitement des immeubles dégradés. Les trois immeubles concernés sont situés au n° 4 rue de Belgique, au n° 28 rue d’Angleterre et au n° 49 avenue Jean Médecin formant un ilot cohérent situé sur des parcelles contigües, la société elle-même reconnaît qu’aucun passage accessible ne permet d’accéder à la cour intérieure présente entre les immeubles situés au n° 4 rue de Belgique et n° 28 rue d’Angleterre confirmant la continuité de cet ilot. Il ressort également des pièces du dossier, en particulier de la notice explicative du dossier d’enquête publique préalable, que si les immeubles ont été pour partie rénovés, « les effets du temps apparaissent sur des parties des bâtiments. En effet, certaines façades sont abîmées et présentent des risques pour les résidents, notamment de décrochages d’éléments ». Ces mêmes constatations figurent dans les conclusions du rapport d’audit de l’immeuble situé au n° 28 rue d’Angleterre produit par la société requérante, lequel fait état de « fissures et épaufrures notamment au droit des linteaux et corniches moulurées de la façade côté rue d’Angleterre. / Les pathologies identifiées ont pour origine la carbonisation des bétons et infiltrations d’eau, qui impliquent de risques de pénétrations des eaux aux travers la maçonnerie et la fragilisation des murs ». Si l’intervention donnant lieu à ce rapport a été réalisée sur site le 25 janvier 2023, soit postérieurement à l’arrêté attaqué, la nature des désordres constatés témoigne de leur ancienneté. Dans ces conditions, la SARL Hôtel d’Arcy n’est pas fondée à soutenir que l’arrêté attaqué est entaché d’erreur de fait tirée de ce que l’enquête publique aurait retenu à tort que l’immeuble du 28 rue d’Angleterre était dégradé.

9. En quatrième et dernier lieu, il appartient au juge, lorsqu’il doit se prononcer sur le caractère d’utilité publique d’une opération nécessitant l’expropriation d’immeubles ou de droits réels immobiliers, de contrôler successivement qu’elle répond à une finalité d’intérêt général, que l’expropriant n’était pas en mesure de réaliser l’opération dans des conditions équivalentes sans recourir à l’expropriation, notamment en utilisant des biens se trouvant dans son patrimoine et, enfin, que les atteintes à la propriété privée, le coût financier et, le cas échéant, les inconvénients d’ordre social ou économique que comporte l’opération ne sont pas excessifs eu égard à l’intérêt qu’elle présente.

10. Il ressort des pièces du dossier que le projet d’aménagement de l’îlot Jean Médecin et de réalisation d’un programme d’habitat mixte répond à une finalité d’intérêt général dès lors qu’il vise à pallier le manque de logements sociaux tout en apportant une réponse à la requalification urbaine dans le traitement de cet îlot dégradé, à l’amélioration des conditions d’habitabilité tout en prendre en compte le maintien de certain commerce et le renouvèlement de certaines structures commerciales et de services. Il ressort également des pièces du dossier que l’immeuble situé au n° 28 rue d’Angleterre au sein duquel la société requérante exploite son hôtel n’est pas concerné par l’opération d’expropriation dès lors que cet immeuble appartient à l’établissement public foncier PACA, à l’égard duquel le projet d’aménagement litigieux est déclaré d’utilité publique. Dans ces conditions, en se bornant à soutenir, au demeurant à tort ainsi qu’il a été dit point 8, que l’immeuble situé au n° 28 rue d’Angleterre n’est pas dégradé, la société requérante ne conteste pas utilement que l’arrêté attaqué serait entaché d’une erreur d’appréciation sur le caractère d’utilité publique du projet litigieux.

11. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les fins de non-recevoir opposées en défense tirées du défaut d’intérêt à agir, que les conclusions présentées par la SARL Hôtel d’Arcy aux fins d’annulation de l’arrêté du préfet des Alpes-Maritimes du 24 janvier 2023, ensemble la décision implicite de rejet du recours gracieux, doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

12. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une quelconque somme soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance.

13. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la SARL Hôtel d’Arcy la somme de 1 500 euros à verser à l’établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SARL Hôtel d’Arcy est rejetée.

Article 2 : La SARL Hôtel d’Arcy versera à l’établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur une somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SARL Hôtel d’Arcy, au préfet des Alpes-Maritimes et l’établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur.

Copie en sera adressée au commissaire-enquêteur.

Délibéré après l’audience du 18 mars 2025, à laquelle siégeaient :

M. d’Izarn de Villefort, président,

M^me Duroux, première conseillère,

M^me Sandjo, conseillère,

assistés de M^me Antoine, greffière.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 avril 2025.

La rapporteure,

signé

G. DUROUX

Le président,

signé

P. d’IZARN de VILLEFORTLa greffière,

signé

B-P ANTOINE

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef

Ou par délégation, la greffière