Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 7 janvier 2025, la société civile immobilière (SCI) Victoria Marly, représentée par M^e Lacrouts, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 18 juillet 2024 par lequel le maire de Cannes a délivré à la société civile immobilière (SCI) Coliatho un permis de construire ayant pour objet l’édification d’un immeuble de 5 logements sur une parcelle située 15 rue Marguerite, ensemble la décision du 7 novembre 2024 rejetant son recours gracieux dirigé contre cet arrêté ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Cannes une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle dispose d’un intérêt lui donnant qualité à agir ;

- l’arrêté attaqué est entaché d’incompétence, en l’absence d’une délégation de signature régulière et publiée ;

- le dossier de permis de construire est entaché d’incomplétudes au regard des articles R. 431-9 et R. 431-10 du code de l’urbanisme ;

- l’arrêté attaqué assortit la délivrance du permis de construire d’une prescription qui méconnaît le règlement du plan local d’urbanisme (PLU) ;

- il méconnaît les dispositions de l’article 1er du E du titre II du règlement du PLU ;

- il méconnaît les dispositions de l’article 1er du A du titre II de ce même règlement, tant en ce qui concerne le local vélo que s’agissant des modalités d’implantation du portail, de la possibilité de faire demi-tour et enfin des règles de hauteur ;

- le cyprès abattu antérieurement à la délivrance de l’autorisation implique de replanter un arbre de même niveau et au même endroit ;

- l’arrêté en litige méconnaît les dispositions de l’article U5.3 du règlement du PLU ;

- il méconnaît les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 10 mars 2025, la société civile immobilière (SCI) Coliatho, représentée par M^e Willm, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de la société requérante une somme de 2 400 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- à titre principal, la requête est irrecevable, faute d’intérêt donnant qualité pour agir ;

- à titre subsidiaire, les moyens soulevés dans la requête ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 11 mars 2025, la commune de Cannes, représentée par son maire en exercice, conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens soulevés dans la requête ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 29 avril 2025, la clôture de l’instruction a été prononcée avec effet immédiat, en application des dispositions de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code général de la propriété des personnes publiques ;

- le code de l’urbanisme :

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 5 novembre 2025 :

- le rapport de M. Garcia, rapporteur,

- les conclusions de M. Beyls, rapporteur public,

- et les observations de M^e Karbowiak, substituant M^e Willm, représentant la société Coliatho, la société Victoria Marly et la commune de Cannes n’étant ni présentes ni représentées.

Considérant ce qui suit :

La société Coliatho s’est vue délivrer, par un arrêté du 18 juillet 2024 du maire de Cannes, un permis de construire ayant pour objet l’édification d’un immeuble de 5 logements sur une parcelle située 15 rue Marguerite, cadastrée section CI n°9. La société Victoria Marly a présenté un recours gracieux contre cet arrêté le 17 septembre 2024, lequel a été rejeté le 7 novembre 2024. Par la présente requête, la société Victoria Marly demande l’annulation de ces deux décisions.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, aux termes de l’article L. 422-1 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente pour délivrer le permis de construire (…) est : / Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d’un plan local d’urbanisme (…) ; ». Selon l’article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales : « Le maire est seul chargé de l’administration, mais il peut, sous sa surveillance et sa responsabilité, déléguer par arrêté une partie de ses fonctions à un ou plusieurs de ses adjoints et à des membres du conseil municipal. / (…) ». Aux termes de l’article L. 2131-1 du même code : « Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu’il a été procédé à leur publication ou affichage (…) ainsi qu’à leur transmission au représentant de l’Etat dans le département ou à son délégué dans l’arrondissement (…) ». L’article L. 2131-2 de ce code précise que : « Sont soumis aux dispositions de l’article L. 2131-1 les actes suivants : / (…) 3° Les actes à caractère réglementaire pris par les autorités communales dans tous les autres domaines qui relèvent de leur compétence en application de la loi ; / (…) ».

Par un arrêté n° 20/2859, régulièrement affiché à partir du 3 juin 2020, transmis en préfecture le 2 juin et publié au recueil des actes administratifs n°109 du 30 juin 2020, le maire de Cannes a donné à M^me A… B…, huitième adjointe, délégation à l’effet de signer les décisions relevant de l’aménagement, du développement et de l’urbanisme. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’arrêté attaqué manque en fait et ne peut qu’être écarté comme tel.

En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. (…) Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. (…) ».

Contrairement à ce que soutient la société Victoria Marly, le plan de masse coté PC2 est coté dans les trois dimensions, à savoir la longueur et la largeur du bâtiment projeté ainsi que les côtes altimétriques rattachées au Nivellement Général de la France (NGF). Si la société requérante fait également valoir que ce plan de masse n’indique pas les modalités de raccordement du projet aux divers réseaux publics, le dossier de demande de permis de construire comprend deux plans de masse dédiés aux réseaux et qui représentent ce raccordement depuis le bâtiment jusqu’aux points de branchement des réseaux publics, situés sous le boulevard Alexandre III. Dans ces conditions, le dossier de permis de construire n’est entaché d’aucune incomplétude s’agissant de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme.

En troisième lieu, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également : (…) c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ».

Il ressort des pièces du dossier que la société Coliatho a produit, dans le cadre de sa demande de permis de construire, deux photomontages cotés PC-06 représentant la future construction, telle que vue depuis le terrain d’assiette et depuis la rue Marguerite, permettant d’en apprécier l’insertion. De même, la société Coliatho a produit dans le cadre de sa demande de permis de construire les photographies cotées PC 7 et PC 8 qui permettaient de situer le terrain d’assiette du projet dans son environnement proche et lointain. Par suite, cette deuxième et dernière branche du moyen d’incomplétude ne peut qu’être écartée.

En quatrième lieu, aux termes de l’article 4 du B) du titre II intitulé « Dispositions générales » du règlement du PLU de Cannes : « 1. Dispositions générales. Sauf dispositions particulières prévues au présent règlement (cf. article 8 ci-après), tout projet d’aménagement ou de construction est tenu de présenter un dispositif de gestion intégrée des eaux pluviales. Ainsi, pour tout projet, les eaux pluviales doivent être gérées prioritairement in situ : tout d’abord en réduisant au maximum l’imperméabilisation et favorisant l’infiltration lorsque la nature du sous-sol (perméabilité, présence de la nappe…) et la règlementation en vigueur le permet ; puis en retenant prioritairement les eaux pluviales grâce aux techniques alternatives de rétention à la parcelle type noues ou bassin enherbés ou paysagers, fossés, jardins, toits stockant,… dans le respect des autres dispositions du présent règlement ; et en dernier recours en retenant les eaux pluviales grâce à un bassin de rétention en béton en complément ou substitution des solutions précédentes lorsque ces dernières ne peuvent pas être mises en œuvre. Le bassin pourra être enterré s’il n’y a pas d’autre solution (la démonstration d’infaisabilité technique devant être motivée). (…) L’évacuation finale est réalisée dans l’ordre préférentiel suivant : * en priorité par infiltration totale, ou à défaut, partielle dans le sol lorsque les caractéristiques du sol le permettent (stabilité des terrains, profondeur de na nappe et vulnérabilité de celle-ci, perméabilité des terrains…) et sans toutefois que le temps de vidange du dispositif de rétention soit excessif (il ne devra pas dépasser 48h), * par épandage en surface sur la propriété, * par rejet vers certains éléments constitutifs du réseau hydraulique superficiel (fossé, vallon, cours d’eau), * par rejet vers le réseau public d’eaux pluviales. Sur l’ensemble du territoire communal, le projet de gestion intégrée des eaux pluviales fait obligatoirement l’objet d’une étude hydrogéologique et hydraulique spécifique à la parcelle. (…) Le surplus des eaux pluviales qui n’a pas pu être géré par infiltration à cause de contraintes techniques sera raccordé gravitairement au réseau d’eaux pluviales communautaire, à débit limité. (…) ». Aux termes de l’article 4 du titre I du même règlement : « (…) Infiltration : processus par lequel l’eau pénètre plus ou moins profondément dans le sol. (…) Noue : fossé large et peu profond, souvent végétalisé, susceptible de stocker les eaux pluviales, avant infiltration ou évacuation vers un exutoire de surface (…) ».

L’administration ne peut assortir une autorisation d’urbanisme de prescriptions qu’à la condition que celles-ci, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet, aient pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect.

Il ressort des pièces du dossier que l’arrêté litigieux est assorti de prescriptions tenant au respect, s’agissant de la gestion des eaux pluviales, de l’étude hydraulique du 29 janvier 2024, laquelle prévoyait, une solution alternative à la création d’un bassin de rétention, en reprenant sur ce point l’avis du 26 février 2024 de la communauté d’agglomération de Cannes Pays de Lérins. Il ressort de l’étude hydraulique du 29 janvier 2024 tend à proposer comme solution alternative la création d’un caniveau le long de la noue existante de la rue Marguerite, et à son bout, un regard d’eaux pluviales raccordé au réseau public. Toutefois, la société requérante, qui n’est pas titulaire de l’autorisation d’urbanisme contestée, ne saurait demander l’annulation de celle-ci en raison des prescriptions qu’elle contient à défaut d’établir qu’elles auraient pour effet de rendre le projet en litige irrégulier au regard des règles d’urbanisme applicables. Or, en l’espèce, le projet litigieux satisfait aux dispositions précitées du règlement du PLU puisqu’il prévoit la réalisation d’un raccordement au réseau d’eaux pluviales situé au droit du boulevard Alexandre III. Par ailleurs, contrairement à ce qu’allègue la société requérante, aucune règle d’urbanisme ne fait obstacle au relevage des eaux pluviales amenées à ruisseler le long de la rampe d’accès et le projet prévoit, afin de parer à cette éventualité, la création d’un caniveau le long de la rue Marguerite afin de tirer parti de la déclivité de cette voie et d’éviter la pénétration des eaux de ruissellement vers la rampe d’accès. Par suite, le moyen tiré de l’illégalité de cette prescription ne peut qu’être écarté.

En cinquième lieu, aux termes de l’article 1er du E du titre II du règlement du PLU : « En adéquation avec les objectifs du Plan Climat Energie Territorial de l’Ouest des Alpes-Maritimes qui favorise le déploiement des énergies renouvelables, le Plan Local d’Urbanisme promeut le développement des énergies solaires en les autorisant, sous conditions, dans le cadre des occupations et utilisations du sol admises par son règlement. 1. Utilisation de matériaux et énergies renouvelables : Conformément aux articles Llll-16 et Llll-17 du Code de l’Urbanisme, les matériaux renouvelables, les procédés de construction permettant d’éviter l’émission de gaz à effet de serre et l’installation de dispositifs favorisant la production d’énergie renouvelable correspondant aux besoins de la consommation domestique sont autorisés dans le PLU (…) sous réserve que : les équipements liés aux énergies renouvelables (capteurs solaires, photovoltaïques, vérandas, serres et autres éléments d’architecture bioclimatique) soient intégrés et adaptés à la logique architecturale des constructions et à leur environnement patrimonial et paysager. Ils doivent être intégrés à l’enveloppe des constructions en évitant l’effet de superstructures surajoutées et de mitage. Pour les constructions neuves, ces équipements feront partie du projet architectural global du bâtiment qui sera apprécié en tant que tel ; pour le bâti ancien, ces équipements, entre autres les capteurs solaires et photovoltaïques, ne devront pas apparaître comme des éléments rapportés ou en contradiction avec l’harmonie générale du bâti et plus particulièrement des toitures. Il sera recherché une implantation non perceptible depuis l’espace public (par exemple toiture donnant sur cour, masqué par le bâti ou des masses végétales proches, capteurs posés au sol, etc.) Pour les maisons individuelles, les groupes de climatisation et les pompes à chaleur seront implantés dans le corps du bâtiment ou en pied de façade et dissimulés dans un coffret adapté afin de réduire les nuisances visuelles et sonores. Des règles spécifiques plus contraignantes peuvent néanmoins s’appliquer à l’intérieur des sites inscrits et classés de la commune. Il en est de même pour les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou adossés à un immeuble classé. Les règles de ces documents ou l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France seront nécessaires pour permettre l’utilisation de ces matériaux et énergies renouvelables. 2. Dispositions supplémentaires pour l’engagement de la transition énergétique. Tous les bâtiments neufs chercheront à développer des principes concourant au déploiement des énergies positives. 3. Dispositions supplémentaires applicables à toute opération d’aménagement d’ensemble ou construction de plus de 500 m2 de Surface de Plancher. Toute opération d’aménagement d’ensemble ou construction de plus de 500 m2 de Surface de Plancher doit être développée à partir de principes de construction qui prennent en considération les éléments suivants : droit au soleil, ventilation naturelle, chauffage et rafraichissement par des dispositifs sobres en consommation énergétique ; justifier de la prise en compte de l’accès optimisé au soleil et de la facilitation des solutions énergétiques collectives (réseaux de chaleur, récupération de chaleur, production solaire, etc.) ; (…) ».

Si la société Victoria Marly fait valoir que le dossier de permis de construire ne fait état d’aucun développement particulier sur les énergies renouvelables, il résulte des termes mêmes des dispositions précitées qu’elles n’imposent pas de tels équipements, mais se bornent, d’une part, à fixer des règles d’implantation lorsqu’un projet urbanistique y a recours, et d’autre part, à fixer de manière non prescriptive, les éléments à prendre en considération pour les constructions ayant, comme en l’espèce, une surface de plancher supérieure à 500 m²,. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions ne peut qu’être écarté.

En sixième lieu, aux termes de l’article 1er du A du titre II du règlement du PLU, s’agissant du stationnement des vélos : « 6. Règles générales relatives aux normes de stationnement (…) Prise en compte du stationnement pour vélo. Au titre de l’arrêté du 20 février 2012 relatif à l’application des articles Rlll-14-2 à Rlll-14-5 du code de la construction et de l’habitation, l’espace destiné au stationnement sécurisé des vélos prévu aux articles Rlll-14-4 et Rlll-14-5 du code de la construction et de l’habitation doit être couvert et éclairé, se situer de préférence au rez-de-chaussée du bâtiment ou à défaut au premier sous-sol et accessible facilement depuis le(s) point(s) d’entrée du bâtiment. (…) ». Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ».

Il ressort des pièces du dossier que le local vélo se situe au sous-sol de l’immeuble projeté, à gauche de la rampe d’accès dédiée aux véhicules. Par suite, ce local, par sa localisation et son emplacement, peut être regardé comme aisément accessible au sens du règlement du PLU. Si la société requérante soutient que la cabine d’ascenseur du futur immeuble ne permet pas d’accueillir un vélo, eu égard à ses dimensions, ce qui implique l’emprunt par les cyclistes de la rampe d’accès des véhicules, créant ainsi une situation portant atteinte à la sécurité, elle n’établit pas la réalité de ses allégations. Par suite, le moyen doit également être écarté.

En septième lieu, aux termes de l’article 1er du A du titre II du règlement du PLU, s’agissant des accès : « (…) 7. Règles générales relatives à la desserte et aux accès. Caractéristiques communes : Les caractéristiques géométriques et mécaniques des accès et voiries doivent être conformes aux législations, réglementations et prescriptions en vigueur notamment afin de faciliter la circulation et l’approche des personnes à mobilité réduite, des moyens d’urgence et de secours et des véhicules d’intervention des services collectifs (sécurité, ordures ménagères, nettoyage…). (…) Conditions de desserte : (…) Voies existantes : les terrains doivent être desservis par des voies dont les caractéristiques techniques sont suffisantes au regard de l’importance et de la nature du projet. Voies en impasse existantes : les voies en impasse existantes doivent pouvoir être aménagées afin de permettre aux véhicules de faire aisément demi-tour. (…) Conditions d’accès : (…) Pour les constructions / opérations neuves, le portail d’accès à l’opération sera implanté en retrait d’au moins 5 mètres par rapport au domaine public, et se prolongera par 2 pans coupés à 45°. Si le retrait n’est pas possible techniquement : un portail coulissant de 5 mètres de large minimum pour l’habitat individuel ou de 6 mètres pour l’habitat collectif sera installé. (…) ». Aux termes de l’article L. 2111-1 du code général de la propriété des personnes publiques : « Sous réserve de dispositions législatives spéciales, le domaine public d’une personne publique mentionnée à l’article L. 1 est constitué des biens lui appartenant qui sont soit affectés à l’usage direct du public, soit affectés à un service public pourvu qu’en ce cas ils fassent l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution des missions de ce service public. ».

D’une part, s’agissant du portail, il ressort des pièces du dossier que la rue Marguerite constitue sur l’ensemble de sa longueur une servitude de droit privé, appartenant en copropriété aux cinq propriétaires des terrains jouxtant cette voie. En l’absence d’une définition spécifique des termes « domaine public » par le règlement du PLU de Cannes, il y a lieu de retenir la définition donnée par l’article L. 2111-1 du code général de la propriété des personnes publiques. Or, dès lors que la rue Marguerite n’appartient pas à une personne publique, ainsi qu’il vient d’être dit, elle ne saurait relever du domaine public, de sorte que les dispositions du règlement du PLU relatives au retrait du portail d’accès ne trouvent pas à s’appliquer en l’espèce. En tout état de cause, la commune de Cannes fait valoir dans ses écritures sans être contestée que le portail prévu par le projet sera un portail de type coulissant, ce qui respecte les dispositions du PLU. Cette première branche du moyen ne peut donc qu’être écartée.

D’autre part, s’agissant de la possibilité de faire demi-tour, il ressort des données du site internet Google Maps, accessibles tant au juge qu’aux parties, et qui sont corroborées par les écritures en défense, que la rue Marguerite ne constitue pas une impasse, mais une voie débutant au croisement du boulevard Alexandre III et débouchant sur la rue de Russie. Par suite, la société Victoria Marly ne saurait utilement se prévaloir des dispositions relatives aux voies en impasse existantes. Cette seconde branche doit ainsi être écartée comme inopérante.

En huitième lieu, aux termes de l’article 1er du A du titre II du règlement du PLU, s’agissant des règles de hauteur : « 1. Règles générales relatives aux hauteurs. Modalité de calcul de la hauteur : Saufs dispositions spécifiques précisées dans la zone concernée, les modalités de calcul de la hauteur sont définies ci-après. La hauteur maximale des constructions est mesurée : (…) pour les constructions implantées en retrait de l’alignement, du point le plus bas de toutes les façades établies par rapport au niveau du sol avant travaux ou excavé après travaux ; sur la plus haute façade, jusqu’à : o l’égout du toit le plus haut dans le cas d’une toiture à pente ; (…) Règles dérogatoires : Ne sont pas pris en compte dans le calcul de la hauteur maximale : (…) Les entrées de garage et leurs rampes d’accès, les sous-sols situés intégralement sous le niveau du sol avant travaux et leurs entrées (…) ». Aux termes de l’article U3.2 de la section 2 du titre III du même règlement : « (…) Dans les cas exceptionnels où les constructions ne seraient pas concernées par ces dispositions graphiques, leur hauteur ne peut excéder : (…) UF : (…) 7 m en UFb (…) ».

Il ressort du plan de coupe coté PC3 que le point le plus bas de toutes les façades de la construction au niveau du terrain naturel se situe à 17,28 NGF. Si la société requérante soutientque le point le plus bas retenu doit être le pied de la rampe d’accès, l’article 1er du A du titre II du règlement du PLU précise que l’excavation nécessaire à l’aménagement de la rampe d’accès au sous-sol n’a pas à être prise en compte au titre de la hauteur maximale des constructions. Il ressort également des pièces du dossier que l’égout du toit est coté à 24,28 NGF, de sorte que la hauteur du bâtiment, c’est-à-dire la différence entre le point haut et le point bas de la construction est de 7 mètres. Contrairement à ce que soutient la société requérante, il n’y a pas davantage lieu de mesurer la hauteur depuis le point le plus bas du terrain, qui présente une déclivité, dès lors que les dispositions du règlement du PLU précisent que celle-ci est mesurée à partir des façades. Par suite, le moyen ne peut qu’être écarté.

En neuvième lieu, aux termes de l’article R. 421-23 du code de l’urbanisme : « Doivent être précédés d’une déclaration préalable les travaux, installations et aménagements suivants : (…) g) Les coupes et abattages d’arbres dans les bois, forêts ou parcs situés sur le territoire de communes où l’établissement d’un plan local d’urbanisme a été prescrit (…) ». Aux termes de l’article 3 du E du titre II du règlement du PLU : « Recul des constructions par rapport aux arbres de hautes tiges (…) Les arbres plantés en tant qu’arbres de hautes tiges dans le cadre d’une autorisation d’urbanisme accordée seront dès lors considérés comme répondant à la définition des arbres de hautes tiges existants à conserver. (…) Conservation des arbres de haute tige dans le site inscrit : (…) Terrains non bâtis : dans le cas où le terrain ne comporte pas de construction hors piscine ou bassin, les futures constructions doivent être implantées de manière que les 2/3 des arbres de haute tige soient conservés, notamment les arbres les plus remarquables par leur essence et leur force. (…) ». Aux termes de l’article 4 du titre I du même règlement : « (…) Arbre de haute tige (ou de haute futaie) : (…) Types d’arbres : les différents types d’arbres de haute tige auquel il est fait référence dans le présent règlement sont les suivants, par gabarits décroissants : o arbres de niveau 1: Pins parasols et pins d’Alep, séquoias, cèdres, eucalyptus, camphriers, chênes, micocouliers, araucarias, jacarandas, caroubiers, ginkgo biloba, tilleuls, etc. o arbres de niveau 2 : Palmiers, oliviers, lauriers, cyprès, yuccas, etc. (…) ». Enfin, aux termes de l’article U5.4 du même règlement : « A l’exception du secteur UCf qui fait l’objet d’un projet d’aménagement d’ensemble dans le cadre du N.P.R.U. Nouvelle Frayère, tout projet doit comprendre la plantation d'1 arbre de haute tige pour 200 m2 d’espaces verts à aménager. A l’exception des parcelles ou des unités foncières dont la superficie est strictement inférieure à 500m2, le nombre d’arbres minimum obligatoire à planter défini ci-dessus doit être en priorité composé d’arbres de niveau 1 ».

Il ressort des pièces du dossier qu’un cyprès, qui constitue un arbre de niveau 2, implanté au droit de la limite Nord, soit celle-jouxtant la parcelle de la société requérante, a été auparavant abattu le 8 mars 2022 sans autorisation, alors que l’abattage d’un arbre est soumis à déclaration préalable dans une commune couverte par un PLU, comme tel est le cas en l’espèce. Toutefois, contrairement à ce que soutient la société Victoria Marly, aucune disposition du règlement du PLU n’impose de remplacer un arbre irrégulièrement abattu par un arbre de même nature implanté au même endroit. Au demeurant, le projet prévoit en remplacement du cyprès la plantation d’un olivier, soit un arbre de niveau 2 au sens du règlement du PLU, à proximité de la piscine. Par suite, ce moyen, qui ne tendait pas d’ailleurs à l’invocation de la violation d’une règle de droit, ne peut qu’être écarté.

En dixième lieu, aux termes de l’article 4 du titre I du règlement du PLU : « (…) Espaces libres imposés : il s’agit des surfaces hors espaces verts imposés, hors bâtiments et hors surfaces non closes à rez-de-chaussée. Ex : espaces artificialisés non couverts tels que les terrasses, piscines, voies d’accès, places de PK, etc. Espaces verts : Les espaces verts désignent tout espace faisant l’objet d’un traitement ou d’un aménagement à dominante végétale. Les espaces végétalisés recouvrant un niveau de sous-sol ou de toiture sont comptabilisés dans les espaces verts dès lors que l’épaisseur de terre est d’au moins 80 cm (1mètre 50 pour les Espaces Verts Protégés, voir infra). Exemples d’éléments non pris en compte dans la surface des espaces verts : voies privées, épaisseur des murs de clôture, murs de soutènement, bandes de roulement des véhicules servant d’accès aux places de stationnement, places de stationnement, piscines, espaces végétalisés situés sur des volumes hors sol (garage, toiture-terrasse, jardinières, bacs à fleurs, etc.) avec une épaisseur de terre inférieure à 80 cm, etc. Pour le calcul du coefficient des espaces verts, la superficie des voies privées desservant plusieurs propriétés foncières et celle des emplacements réservés ne sont pas comptabilisées. (…) ». L’article U5.3 du même règlement précise qu’il faut en secteur UFb un coefficient d’espaces libres minimum de 15% et 70% s’agissant des espaces de pleine terre.

Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet présente une superficie de 1 605 m². Par suite, le projet devait comprendre au moins 240,75 m² d’espaces libres. Pour le calcul de ces espaces, il y a lieu de tenir compte, ainsi que le précise expressément le règlement du PLU, de la piscine, des voies d’accès (rampe d’accès et cheminement piéton) ainsi que de la portion de la rue Marguerite empiétant sur la parcelle, dans la mesure où elle constitue une surface hors espaces verts, hors bâtiment et hors surfaces non closes à rez-de-chaussée. L’addition de l’ensemble de ces éléments aboutit à 357,5 m² d’espaces libres, ce qui est supérieur à la surface minimale imposée par le règlement du PLU. Par suite, ce moyen doit également être écarté.

En onzième et dernier lieu, aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. ».

Il résulte de ces dispositions que, si les constructions projetées portent atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ou à la conservation des perspectives monumentales, l’autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l’assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l’existence d’une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Les dispositions de cet article excluent qu’il soit procédé dans le second temps du raisonnement, pour apprécier la légalité du permis de construire délivré, à une balance d’intérêts divers en présence, autres que ceux visés par les dispositions mentionnées ci-dessus.

D’une part, il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet se situe en zone UFb, c’est-à-dire dans une « zone collinaire à dominante résidentielle » selon le règlement du PLU, au nord de la pointe Croisette. Il ressort également des données issues de Google Maps, accessibles tant au juge qu’aux parties, que ce terrain se situe à proximité d’immeubles et maisons pavillonnaires de conception, de tailles et d’architecture diverses. S’il ressort des données de Géoportail, également accessibles tant au juge qu’aux parties, que le projet se situe dans les abords de trois monuments historiques, ainsi que dans le périmètre du site inscrit de la bande côtière de Nice à Théoule, ces seules circonstances ne permettent pas de conférer aux lieux environnants une protection particulière voire un intérêt particulier au sens de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme. Par suite, l’environnement immédiat ne présente aucun caractère remarquable.

D’autre part, le projet, qui s’insère sur un terrain vierge, consiste en l’édification d’un immeuble en R+1 avec combles comprenant cinq logements. Il ressort des pièces du dossier que son architecture, de style contemporain, est soignée et pensée comme « une grande villa » avec de larges baies vitrées donnant sur l’extérieur. Le bâtiment sera réalisé en béton brut de décoffrage teinté avec des empreintes horizontales, des nervures et nœuds des planches de sapin. Ce béton sera associé à un enduit taloché de couleur blanc pour les murs et les éléments de ferronnerie seront de couleur brun gris. La toiture sera à doubles pans, comme certaines maisons pavillonnaires environnantes, et plusieurs arbres seront conservés, comme le pin parasol ou les trois cyprès situés le long de la rue Marguerite. Le projet prévoit également la plantation de deux pins d’Alep, un olivier ainsi que la création de jardins et haies intérieures. Dès lors que de tels éléments sont de nature à assurer l’intégration du projet dans son environnement immédiat, la société Victoria Marly n’est pas fondée à soutenir que l’arrêté litigieux serait entaché d’erreur manifeste d’appréciation sur ce point.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir opposée en défense, que la société Victoria Marly n’est pas fondée à demander l’annulation de l’arrêté du 18 juillet 2024, ensemble le rejet de son recours gracieux dirigé contre cet arrêté.

Sur les frais de l’instance :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’il soit mis à la charge de la société Coliatho et de la commune de Cannes, qui ne sont pas les parties perdantes, une quelconque somme au titre des frais exposés par la société Victoria Marly et non compris dans les dépens. En revanche, il y a lieu, en application de ces mêmes dispositions, de mettre à la charge de la société Victoria Marly, une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la société Coliatho et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société Victoria Marly est rejetée.

Article 2 : La société Victoria Marly versera à la société Coliatho une somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société Victoria Marly, à la société Coliatho ainsi qu’à la commune de Cannes.

Délibéré après l’audience du 5 novembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Myara, président,

M^me Monnier-Besombes, conseillère,

M. Garcia, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2025.

Le rapporteur,

signé

A. GARCIA

Le président,

signé

A. MYARA

La greffière,

signé

S. GENOVESE

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

ou par délégation la greffière