Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 9 décembre 2024, M. A… D… et M^me C… D…, représentés par M^e Audoli, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 15 mai 2024 par lequel le maire de Nice a accordé à la société en nom collectif (SNC) Cogedim Méditerranée un permis de construire ayant pour objet la démolition de deux maisons et l’édification d’un immeuble d’habitation comportant 21 logements sur des parcelles cadastrées section EB n°s 10 et 11, ensemble la décision du 9 octobre 2024 rejetant implicitement le recours gracieux dirigé contre cet arrêté ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Nice une somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- ils disposent d’un intérêt leur donnant qualité à agir ;

- le dossier de permis de construire est entaché d’incomplétude au regard de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme ;

- l’arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l’article 2.1.2 du règlement du plan local d’urbanisme métropolitain (PLUm) ;

- il méconnaît également les dispositions de l’article 2.1.3.2 du règlement du PLUm ;

- il méconnaît les dispositions de l’article 2.4 du règlement du PLUm ;

- il méconnaît les dispositions de l’article 2.5 du règlement du PLUm ;

- il méconnaît les dispositions de l’article 3.1 du règlement du PLUm.

Par un mémoire en défense, enregistré le 11 février 2025, la société Cogedim Méditerranée, représentée par M^e Szepetowski, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge des requérants une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés dans la requête ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 28 avril 2025, la commune de Nice, représentée par son maire en exercice, conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens soulevés dans la requête ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 13 mai 2025, la clôture de l’instruction a été prononcée avec effet immédiat, en application des dispositions de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative.

Un mémoire a été enregistré le 10 juillet 2025 pour le compte de M. et M^me D… et n’a pas été communiqué.

Par une lettre du 15 septembre 2025, le tribunal a invité les parties à présenter leurs observations sur la mise en œuvre éventuelle de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, dans le cas où le tribunal accueillerait les moyens tirés de la méconnaissance de l’article 2.1.2 du règlement du PLUm, s’agissant des règles de hauteur relatives à l’égout du toit, ainsi que celles propres aux édicules techniques, de l’article 2.1.3 du règlement du PLUm, s’agissant du dépassement de plus de deux mètres de la hauteur du mur pignon de l’immeuble mitoyen au projet, de l’article 2.4 du règlement du PLUm, s’agissant de l’absence d’un dispositif de compostage, de l’article 15.7 des dispositions générales du règlement du PLUm, s’agissant d’une part, de l’accessibilité de l’emplacement de stationnement des deux-roues prévu au Nord du sous-sol en R-1, et d’autre part, de l’équipement des places de stationnement pour les deux-roues de bornes de recharge électriques et en dernier lieu des dispositions du règlement du PLUm relatives à la superficie des locaux dédiés au stationnement des vélos.

La société Cogedim Méditerranée, M. et M^me D… et la commune de Nice ont produit des observations en réponse à cette lettre respectivement les 19 septembre, 23 septembre et 30 septembre 2025, lesquelles ont été communiquées.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 1er octobre 2025 :

- le rapport de M. Garcia, rapporteur,

- les conclusions de M. Beyls, rapporteur public,

- et les observations de M^me B…, représentant la commune de Nice.

Considérant ce qui suit :

La société en nom collectif (SNC) Cogedim Méditerranée a déposé le 28 octobre 2022, une demande de permis de construire ayant pour objet la démolition de deux maisons et l’édification d’un immeuble d’habitation comportant 21 logements sur des parcelles cadastrées section EB n°s 10 et 11 à Nice. Par un arrêté du 15 février 2023, le maire de Nice a refusé de délivrer le permis de construire sollicité. Par un jugement du 25 avril 2024, le tribunal a annulé cet arrêté, et a enjoint à la délivrance du permis de construire. Déférant à cette injonction, le maire de Nice a délivré le permis de construire par un arrêté du 15 mai 2024. M. A… D… et M^me C… D… ont formé un recours gracieux contre cet arrêté, et qui a été implicitement rejeté le 9 octobre 2024. Par la présente requête, M. et M^me D… demandent l’annulation de ces deux décisions.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la composition du dossier de permis de construire :

Aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également : (…) c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; (…) ».

S’il ressort des pièces du dossier que le document coté PC6 représente la façade principale du projet, c’est-à-dire la façade Ouest, donnant sur la voie ouverte à la circulation publique, le dossier de permis de construire comporte également trois photographies représentant le terrain actuel ainsi que la fin de l’impasse. En outre, la notice explicative précise que la façade Nord donne sur une voie pour moitié et sur l’autre moitié, sur un mur d’environ 3 mètres de haut délimitant le jardin d’une copropriété et que la façade Est est bordée par un mur séparatif d’environ 3 mètres de haut. Elle précise également qu’il y a une toiture en pentes, et les matériaux utilisés. Par suite, le moyen tiré de l’incomplétude du dossier de permis de construire ne peut qu’être écarté.

En ce qui concerne l’application des règles de hauteur :

S’agissant de la hauteur à l’égout du toit :

Aux termes de l’article 2.1.2 du règlement du PLUm : « La hauteur maximale des constructions à l’égout est fixée à 15 m et 5 niveaux, soit R+4. (…) ». Aux termes de l’article 37 des dispositions générales du règlement : « Plusieurs types de hauteurs sont définis : – La hauteur à l’égout (He) – La hauteur au faitage (Hf) – La hauteur en gabarit (Hg) – La hauteur frontale (Hfr). (…) De manière générale, le niveau du sol correspond au terrain naturel ou au terrain excavé et apparent à l’issue des travaux, selon les cas de figure. (…) Hauteur à l’égout (He) : Dans le cas de toiture à pans inclinés, la hauteur est mesurée à l’aplomb depuis l’égout au sens du présent règlement, jusqu’au pied de façade et ceci en tout point. (…) ».

Il ressort des pièces du dossier que le point haut de la construction, constitué de l’égout du toit, se situe à une cote de 68,75 NGF. S’agissant du point bas de la construction, il n’y a pas lieu de retenir, contrairement à ce que font valoir les requérants, le niveau du terrain naturel mais, le niveau du sol au-dessus duquel la construction projetée est visible. Ce point se situant à une cote de 54,08 NGF, le bâtiment ainsi projeté aura une hauteur de 14,67 mètres. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions du règlement du PLUm ne peut qu’être écarté.

S’agissant de la hauteur des édicules techniques :

Aux termes de l’article 37 des dispositions générales du règlement du PLUm : « (…) Quel que soit le type de définition concerné, les éléments de superstructures ne sont pas pris en compte dans le calcul de la hauteur, tels que notamment les antennes de télétransmission, les antennes de radiotéléphonie, les paratonnerres, les souches de cheminées, les rambardes ou autres éléments sécuritaires, les machineries d’ascenseurs ou de ventilation mécanique, les capteurs solaires, les édicules techniques, les tours de ventilation, d’extraction, les passerelles piétonnes, les escaliers extérieurs, les acrotères nécessaires à l’étanchéité des toitures terrasses dont la hauteur ne dépasse pas 0,50 m… (…) ». Aux termes de l’article 2.1.2 du règlement du PLUm : « (…) Les édicules techniques et d’accès sont autorisés en superstructure au-dessus de l’égout du toit, ou au-dessus des terrasses existantes, sans dépasser 2,50 m. (…) ». Enfin, aux termes de l’article 49 des dispositions générales de ce même règlement : « (…) Attique : Dernier niveau d’une construction réalisée en retrait par rapport aux niveaux inférieurs sur l’ensemble des façades de la construction et de proportions moindres. (…) ».

Si le permis litigieux prévoit la réalisation d’une superstructure recouvrant divers équipements techniques, il ressort des pièces du dossier que cette structure ne correspond pas à un édicule technique mais à un attique au sens du lexique du PLUm. Par suite, les dispositions relatives à la hauteur des édicules techniques ne sont pas applicables à l’espèce et le moyen tiré de leur méconnaissance doit être écarté comme inopérant.

En ce qui concerne l’application des règles d’implantation des constructions :

Aux termes de l’article 2.1.3 du règlement du PLUm, relatif à l’implantation des constructions : « 2.1.3.1 Par rapport aux voies et emprises publiques : Non réglementé. (…) 2.1.3.2 Par rapport aux limites séparatives : Les constructions doivent être implantées à une distance des limites séparatives au moins égale à 3m. (…) Exception(s) – Tout bâtiment peut s’accoler à un mur pignon existant. Cependant, l’accolement aux murs pignons des parcelles voisines n’est autorisé que dans la limite de l’épaisseur des bâtiments existants (hors annexes) sur ces parcelles. En dehors de la bande continue, le bâtiment ne devra pas dépasser de plus de 2 m la hauteur de ce mur. (…) ». Aux termes de l’article 49 des dispositions générales : « (…) Bande continue : Bande de largeur variable qui permet de construire sur voie d’une limite séparative à l’autre. Sa largeur est comptée à partir de la limite d’implantation précisée en article 2.1.3. qui est l’emprise publique, la limite de la voie ou la limite d’implantation graphique : emplacement réservé voirie, limite d’implantation graphique des constructions (figurant en trait continu rouge sur le plan de zonage) ou marge de recul graphique lorsqu’elle existe et en tenant compte de la présence éventuelle d’un JIM ou d’un EVI situé le long des voies ou espaces publics. / Bâtiment : Un bâtiment constitue un sous-ensemble de la notion de construction. Il est réalisé en élévation et peut comprendre un sous-sol. Il est impérativement couvert par une toiture et doté de systèmes de fermeture en permettant une clôture totale. (…) ».

Il ressort des données du portail national de l’urbanisme, accessibles tant au juge qu’aux parties, que le terrain d’assiette du projet n’est concerné par aucune bande continue. Il ressort également des pièces du dossier que le projet s’accole au mur pignon d’un immeuble mitoyen en R+6 dénommé « Le Florida », mur qui présente plusieurs décrochages. Il ressort du plan de la façade Ouest que le projet dépasse ce dernier décrochage. Or, le document coté PC 5.3 permet d’établir que le dernier décrochage de ce mur présente une hauteur cotée à 66,39 NGF alors que l’égout du toit est coté à 68,75 NGF. Par suite, dès lors que le projet en litige dépasse de plus de deux mètres la hauteur du mur pignon de l’immeuble mitoyen, il y a lieu d’accueillir, dans cette mesure, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 2.1.3.2 du règlement du PLUm.

En revanche, si les requérants relèvent un dépassement excédant significativement les deux mètres autorisés à l’endroit où l’immeuble projeté vient s’accoler à la partie de l’immeuble « Le Florida » élevée en rez-de-chaussée, il ressort des pièces du dossier que la façade de l’immeuble projeté observe à ce niveau un décroché d’une profondeur de plusieurs mètres et ne vient pas s’accoler au mur pignon de l’immeuble « Le Florida ». Ce pan de façade s’implante à plus de trois mètres de la limite séparative sud, conformément aux exigences du règlement du PLUm, de sorte que l’implantation de ce pan de façade n’est pas régie par ses dispositions autorisant l’accolement aux murs pignons des parcelles voisines à condition que le bâtiment projeté ne dépasse pas de plus de deux mètres la hauteur du mur pignon.

En ce qui concerne les espaces libres :

S’agissant des espaces de pleines terres :

Aux termes de l’article 2.4 du règlement du PLUm : « Les marges de recul en bordure de voie, doivent être à dominante d’espace vert en pleine terre. (…) ».

Il ressort du règlement graphique du PLUm que la marge de recul en bordure de voie est matérialisée par un trait de couleur verte en pointillés. Il ressort également de ce règlement graphique qu’aucune marge de recul en bordure de voie n’est instaurée sur les parcelles accueillant le projet. Par suite, cette branche du moyen ne peut qu’être écartée comme inopérante.

S’agissant de l’absence d’un dispositif de compostage :

Aux termes de l’article 2.4 du règlement du PLUm : « (…) Pour toute construction à usage d’habitation, ou dont l’usage produit des ordures ménagères fermentescibles, les espaces libres doivent comporter un dispositif de compostage adapté à ces productions. ». Aux termes de l’article 49 des dispositions générales : « (…) Construction : Une construction est un édifice ou un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’Homme en sous-sol ou en surface. Les constructions englobent également tous types de travaux, d’ouvrages ou d’installations (à l’exception des clôtures qui bénéficient d’un régime propre). (…) ».

Il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux consiste en l’édification d’un immeuble, comprenant 21 logements, de sorte qu’il répond à la définition de construction à usage d’habitation. Par suite, le projet devait comporter un dispositif de compostage. Si la notice descriptive du projet, ainsi que le plan des stationnements en rez-de-chaussée font état de ce que le local de traitement des déchets ménagers sera implanté en rez-de-chaussée et qu’il comportera différents containers, il ne ressort d’aucun de ces éléments qu’il accueillerait un dispositif de compostage. Si la société pétitionnaire fait valoir dans ses écritures qu’une aire au Nord-Est a été prévue pour accueillir le dispositif de compostage, la parcelle ayant vocation à accueillir à cet endroit 71,3 m² d’espaces de pleine terre, il ne ressort d’aucun des plans de masse produit que cette aire accueillerait un dispositif de compostage, contrairement à ce qu’elle soutient. Par suite, dès lors que l’existence de ce dispositif de compostage ne saurait être présumée, les requérants sont également fondés à soutenir que le projet litigieux méconnaît les dispositions précitées.

En ce qui concerne le stationnement :

Aux termes de l’article 2.5 du règlement du PLUm applicable en zone UCc : « Cf. Dispositions générales. (…) Spécificités locales (…) Pour le stationnement des vélos (…) Nice : Sur la commune de Nice, il est imposé 1 place de stationnement vélo par habitation destinée à l’hébergement et 2 places de stationnement vélo par habitation destinée au logement ».

S’agissant du stationnement des véhicules légers :

Aux termes de l’article 15.1 des dispositions générales du règlement du PLUm : « Normes de stationnement : (…) – Pour le stationnement des véhicules légers : (…) Secteur intermédiaire : destination habitation : habitation : 1,2 place par logement (…). 15.3 Modalités de calcul du nombre de places de stationnement : Le stationnement des véhicules doit correspondre aux besoins des constructions dans des conditions normales d’utilisation. Les normes sont distinguées selon les types de zones et les destinations de construction. (…) Le nombre d’aires de stationnement exigé est arrondi au nombre entier le plus proche. Sur l’ensemble du territoire, quatre zones sont distinguées : (…) Une zone spécifique, appelée « secteur intermédiaire », identifiée sur les documents graphiques, qui constitue une zone tampon entre le corridor de transports en commun et le reste du territoire. (…) ».

Aucune des dispositions de cet article n’interdit que certaines places de stationnement soient en enfilade de places directement accessibles, dès lors que chacune d’elles, affectée au même logement que celle qui en commande l’accès, est effectivement utilisable.

Si les requérants ne contestent pas le nombre de places de stationnement, mais font grief au projet de prévoir sept places en enfilade qui seraient inaccessibles, une telle implantation n’est pas prohibée par le règlement du PLUm. En outre, il ressort de la notice descriptive que chaque place commandée sera attribuée à un même logement. Par suite, dès lors que les places de stationnement situées en enfilade seront accessibles, car attribuées aux mêmes logements que les places qui en conditionnent l’accès, cette branche du moyen ne peut qu’être écartée.

S’agissant de l’équipement des places de stationnement des deux-roues par des bornes de recharge électriques :

Aux termes de l’article 15.7 des dispositions générales du règlement du PLUm : « 15.7 Stationnement des deux-roues motorisés 15.7.1 Disposition : Les deux-roues motorisés sont stationnés dans les mêmes parkings que les voitures. Ils ne sont pas stationnés dans le même espace que les vélos. Les places sont bien visibles, facilement accessibles. Ils disposent de places de stationnement délimité au sol. 50% des places sont pré-équipées de bornes de recharge électriques. Les obligations en matière de réalisation de places de stationnement sont applicables, sauf lorsque le projet concerne une maison individuelle, en cas de projet de construction. ». Aux termes de l’article 15.1 des dispositions générales du même règlement : « Normes de stationnement : (…) Pour le stationnement des deux-roues motorisés : Destination habitation : Logements : 1 place pour 6 logements (…) ».

Il ressort des pièces du dossier que, le projet comprenant 21 logements, il devait comporter au moins quatre places pour le stationnement des deux-roues motorisés. Il ressort du plan coté PC 2-Y2 représentant le premier niveau de sous-sol, que le projet comprendra six places pour les deux roues. Si le projet comporte deux places pré-équipées de bornes de recharges électriques, soit un tiers de l’ensemble des places de stationnement pour les deux-roues, les prescriptions relatives au stationnement ne sont pas opposables aux places excédentaires. Ainsi, dès lors que la société Cogedim Méditerranée a prévu que 50% des places de stationnement exigées par le règlement du PLUm seraient équipées de bornes de recharge électrique, la branche tirée de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté.

S’agissant de l’accessibilité des places de stationnement des deux-roues :

Aux termes de l’article 15.7 des dispositions générales du règlement du PLUm : « 15.7 Stationnement des deux-roues motorisés 15.7.1 Disposition : Les deux-roues motorisés sont stationnés dans les mêmes parkings que les voitures. Ils ne sont pas stationnés dans le même espace que les vélos. Les places sont bien visibles, facilement accessibles. Ils disposent de places de stationnement délimité au sol. 50% des places sont pré-équipées de bornes de recharge électriques. Les obligations en matière de réalisation de places de stationnement sont applicables, sauf lorsque le projet concerne une maison individuelle, en cas de projet de construction. ».

Il ressort des pièces du dossier que l’emplacement prévu au Nord du sous-sol en R-1 se situe dans un espace exigu, d’environ 1,40 mètres de large, à gauche derrière deux places de stationnement numérotées 21 et 22 positionnées en enfilade et séparées des autres places en enfilade par un mur. Il ne ressort d’aucune pièce du dossier, notamment de la notice descriptive, qu’un même logement se verrait attribuer les places de stationnement en cause, ainsi que celles afférentes aux deux roues. Toutefois, il résulte de ce qui a été dit au point 19 du présent jugement que le projet prévoit l’aménagement de six places deux-roues alors que seules quatre places deux-roues sont exigées en l’espèce par le règlement du PLUm. Or, les dispositions pertinentes du règlement du PLUm ne s’appliquent pas aux places de stationnement présentant un caractère surnuméraire. Par suite, la branche tirée du défaut d’accessibilité de cet emplacement doit être écartée.

S’agissant de la superficie des locaux dédiés au stationnement des vélos :

Il résulte des dispositions de l’article 15.1 des dispositions générales du règlement du PLUm qu’elles prescrivent pour les parcelles situées au sein du périmètre vélo, une superficie de 1,5 m² de local vélo par logement pour les logements de moins de 50 m² et une superficie de 2,5 m² de local vélo par logement pour les logements de plus de 50 m². L’article 15.6.2 des dispositions générales de ce même règlement dispose que : « Sur l’ensemble du territoire, deux zones sont distinguées : – Une zone spécifique, appelée « périmètre vélo », identifiée sur les documents graphiques, qui correspond à une zone où l’usage du vélo est facilité. – Le reste du territoire (…) Lorsque le local vélo dispose d’une hauteur libre sous plafond supérieure à 2,80 m et d’une circulation de 2 m, la superficie du local pourra être réduite avec la mise en place d’un système de rangement sur 2 niveaux pouvant accueillir le nombre de vélos nécessaires. Ainsi, l’emprise du local pourra être divisée par 2. ».

Dès lors que le projet prévoit la création de 21 logements, ce dernier doit également créer 42 places de stationnement vélo. Il ressort des pièces du dossier, notamment de la notice descriptive, que l’immeuble en litige comprend 8 logements de moins de 50 m² et 13 de plus de 50 m². Il ressort des données du portail national de l’urbanisme que le terrain d’assiette du projet est situé dans le périmètre vélo prévu par le PLUm. Par suite, le projet devait comprendre 12 m² (1,5 m² x 8 logements) et 32,5 m² (2,5 m² x 13 logements), soit au total 44,5 m² de locaux dédiés au stationnement des vélos. Or, il ressort des pièces du dossier que le projet ne prévoit que la création de deux locaux pour les vélos, respectivement de 16 m² et 7 m², soit au total 23 m². Si la société pétitionnaire soutient dans ses écritures que les deux locaux présenteront une hauteur sous plafond supérieure à 2,80 mètres, lui permettant de diminuer la superficie des locaux dédiés au stationnement des vélos, aucune des pièces du dossier ne permet d’établir cette allégation ni d’ailleurs l’existence d’un espace de circulation d’une largeur de deux mètres dans chacun des locaux. Par suite, les requérants sont également fondés à soutenir que le projet méconnaît, dans cette mesure, le règlement du PLUm.

En ce qui concerne les conditions de desserte du projet :

Aux termes de l’article 3.1 du règlement du PLUm : « Tout terrain doit être desservi par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l’importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés. Les caractéristiques des voies de desserte doivent être compatibles avec la circulation et l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie. Les accès ne doivent pas présenter de risque pour la sécurité des usagers des voies, quel que soit leur mode de déplacement, ni pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte-tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic. (…) ».

Il résulte de ces dispositions que les conditions de desserte d’un projet de construction doivent être appréciées, d’une part, au regard de l’importance de ce dernier, de sa destination ou des aménagements envisagés, mais aussi, d’autre part, au regard des risques que présentent les accès pour la sécurité des usagers des voies publiques ou des personnes qui les utilisent, compte tenu notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de la densité du trafic.

D’une part, si les requérants soutiennent que l’accès à l’immeuble projeté présentera un risque pour la sécurité des usagers des voies, il ressort des pièces du dossier que l’accès aux voitures est de 5 mètres de large, comprend une bordure de 5 cm par rapport à la voie, et dispose d’une une pente inférieure à 5% se situant en retrait par rapport à la voie cadastrée section EB n°9. Ainsi, compte tenu de ces aménagements, les véhicules disposeront d’une visibilité suffisante à l’entrée du terrain d’assiette, alors qu’au demeurant, la voie, qui est une impasse, implique une vitesse réduite des véhicules, et ne dessert que les maisons pavillonnaires la jouxtant et non les barres d’immeubles situées au nord du terrain d’assiette. Par suite, cette première branche du moyen ne peut qu’être écartée.

D’autre part, s’agissant des conditions de desserte du projet, il ressort des pièces du dossier qu’un avis favorable au projet a été rendu le 31 janvier 2023 par le service Pôle Gestion du domaine public de la métropole Nice Côte d’Azur indiquant que les caractéristiques de la voie de desserte étaient suffisantes. En outre, l’impasse apparaît suffisamment large au regard des plans fournis par la société pétitionnaire, présente un caractère rectiligne, et ne dessert, ainsi qu’il a été dit au point précédent, que les maisons pavillonnaires la jouxtant et non les barres d’immeubles situées au nord du terrain d’assiette. Par suite, eu égard aux caractéristiques de cette voie, les requérants ne sont pas fondés que les conditions de desserte ne seraient pas suffisantes pour absorber un trafic correspondant à celui impliqué par la création de 21 logements supplémentaires.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que les requérants sont fondés à solliciter l’annulation de l’arrêté litigieux, ainsi que le rejet implicite de leur recours gracieux, uniquement eu égard aux vices relevés aux points 9, 14 et 24 du présent jugement.

Sur l’application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire (…), estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ». Aux termes de l’article L. 600-5-1 du même code : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire (…) estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires ayant conduit à l’adoption de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation, sauf à ce qu’il fasse le choix de recourir à l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, si les conditions posées par cet article sont réunies, ou que le bénéficiaire de l’autorisation lui ait indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

Il résulte de ce qui a été dit précédemment que les requérants sont uniquement fondés à soutenir que le projet méconnaît l’article 2.1.3 du règlement du PLUm, s’agissant du dépassement de plus de deux mètres de la hauteur du mur pignon de l’immeuble mitoyen au projet, l’article 2.4 du même règlement, s’agissant de l’absence d’un dispositif de compostage, et enfin les dispositions du même règlement relatives à la superficie des locaux dédiés au stationnement des vélos.

Ces vices affectent des parties identifiables du projet et les règles d’urbanisme en vigueur permettent une mesure de régularisation de ces vices qui n’implique pas, contrairement à ce que soutiennent les requérants, d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Dès lors que l’ensemble des moyens a été examiné, il y a lieu, en application des dispositions précitées de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, de ne prononcer l’annulation de l’arrêté attaqué qu’en tant qu’il comporte les vices mentionnés au point 32 ainsi que, dans la même mesure, la décision du 9 octobre 2024 rejetant le recours gracieux formé contre cet arrêté.

Sur les frais de l’instance :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’il soit mis à la charge des requérants, qui ne sont pas la partie perdante, une quelconque somme au titre des frais exposés par la société Cogedim Méditerranée et non compris dans les dépens. En revanche, il y a lieu, en application des mêmes dispositions, de mettre à la charge de la commune de Nice et de la société Cogedim Méditerranée respectivement une somme de 800 euros au titre des frais exposés par les requérants et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 15 mai 2024 et la décision implicite du 9 octobre 2024 rejetant le recours gracieux dirigé contre cet arrêté, sont annulés uniquement en tant qu’ils comportent les vices mentionnés au point 32 du présent jugement.

Article 2 : La commune de Nice et la société Cogedim Méditerranée verseront chacune à M. et M^me D… une somme de 800 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. A… D…, à M^me C… D…, à la commune de Nice et à la société Cogedim Méditerranée.

Copie en sera transmise au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Nice, en application des dispositions de l’article R. 751-10 du code de justice administrative.

Délibéré après l’audience du 1er octobre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Myara, président,

M^me Monnier-Besombes, conseillère,

M. Garcia, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2025.

Le rapporteur,

Signé

A. GARCIA

Le président,

Signé

A. MYARA

La greffière,

Signé

N. KATARYNEZUK

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

ou par délégation la greffière