Vu la procédure suivante :

Par une requête et trois mémoires, enregistrés les 18 octobre 2022, 7 mars 2024, 21 mars 2024 et 2 avril 2024, M^me C A, M^me B A et le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Fettolina », représentés par M^e Lauga et M^e Lazreug, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 26 avril 2022 par lequel le maire de la commune de Cannes s’est opposé à la déclaration préalable N° DP 06029 21 0647 du 9 décembre 2021 en vue du traitement des façades et du remplacement des garde-corps et des stores-bannes sur un immeuble situé sur les parcelles cadastrées BZ 00177 et BZ0179 sises 81 avenue de Lerins, ensemble la décision du 17 aout 2022 par laquelle le maire de Cannes a rejeté leurs recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Cannes la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Les requérants soutiennent que les décisions attaquées sont entachées d’une erreur d’appréciation.

Par un mémoire en défense, enregistré le 25 septembre 2023, la commune de Cannes, prise en la personne de son maire en exercice, conclut au rejet de la requête, aucun des moyens soulevés n’étant fondé.

Vu :

— les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 25 avril 2025 :

— le rapport de M^me Cueilleron ;

— les conclusions de M. Holzer, rapporteur public;

— et les observations de M^e Lazreug pour les requérants.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté en date du 26 avril 2022, le maire de la commune de Cannes s’est opposé à la déclaration préalable de travaux n° DP 06029 21 0647, déposée le 3 novembre 2021 par l’architecte du syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Fettolina », en vue du traitement des façades et du remplacement des garde-corps et des stores-bannes d’un immeuble situé sur les parcelles cadastrées BZ 00177 et BZ0179 sises 81 avenue de Lerins à Cannes. M^me C A, M^me B A et le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Fettolina » demandent au Tribunal d’annuler cet arrêté, ainsi que la décision du 17 aout 2022 par laquelle le maire de Cannes a rejeté leurs recours gracieux à l’encontre dudit arrêté.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. D’une part, aux termes de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme: « Les infractions aux dispositions des titres Ier, II, III, IV et VI du présent livre sont constatées par tous officiers ou agents de police judiciaire ainsi que par tous les fonctionnaires et agents de l’Etat et des collectivités publiques commissionnés à cet effet par le maire ou le ministre chargé de l’urbanisme suivant l’autorité dont ils relèvent et assermentés. Les procès-verbaux dressés par ces agents font foi jusqu’à preuve du contraire. / () ». Aux termes de l’article R. 421-1 dudit code : " Les constructions nouvelles doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire, à l’exception :a) Des constructions mentionnées aux articles R. 421-2 à R. 421-8-1 qui sont dispensées de toute formalité au titre du code de l’urbanisme ; b) Des constructions mentionnées aux articles R. 421-9 à R. 421-12 qui doivent faire l’objet d’une déclaration préalable. Aux termes de l’article *R. 421-17 dudit code : " Doivent être précédés d’une déclaration préalable lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R*421-14 à *R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants :a) Les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement ; ()/ f) Les travaux qui ont pour effet la création soit d’une emprise au sol, soit d’une surface de plancher supérieure à cinq mètres carrés et qui répondent aux critères cumulatifs suivants :- une emprise au sol créée inférieure ou égale à vingt mètres carrés ;- une surface de plancher créée inférieure ou égale à vingt mètres carrés. Ces seuils sont portés à quarante mètres carrés pour les projets situés en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, à l’exclusion de ceux impliquant la création d’au moins vingt mètres carrés et d’au plus quarante mètres() ".

3. D’autre part, lorsqu’une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble du bâtiment. De même, lorsqu’une construction a été édifiée sans respecter la déclaration préalable déposée ou le permis de construire obtenu ou a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation. Dans l’hypothèse où l’autorité administrative est saisie d’une demande qui ne satisfait pas à cette exigence, elle doit inviter son auteur à présenter une demande portant sur l’ensemble des éléments devant être soumis à son autorisation. Cette invitation, qui a pour seul objet d’informer le pétitionnaire de la procédure à suivre s’il entend poursuivre son projet, n’a pas à précéder le refus que l’administration doit opposer à une demande portant sur les seuls nouveaux travaux envisagés. En revanche, une telle exigence ne trouve pas à s’appliquer dans le cas où les travaux effectués sans autorisation concernent d’autres éléments bâtis sur le terrain d’assiette du projet si le permis demandé ne porte pas sur ces éléments distincts du projet, sauf si ces derniers forment avec la construction faisant l’objet de la demande d’extension, en raison de liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique.

4. En l’espèce, premièrement, il ressort des pièces du dossier que, pour s’opposer à la déclaration préalable litigieuse, le maire de la commune de Cannes a notamment considéré que les travaux objets de cette dernière portaient sur une construction réalisée de manière irrégulière, le procès-verbal d’infraction établi le 18 février 2020 par les agents verbalisateurs de la commune de Cannes ayant constaté, au sixième étage de l’immeuble objet de la déclaration préalable litigieuse, la construction de garde-corps, l’augmentation de la surface habitable par la pose de nouvelles baies vitrées, la pose de placards et la création d’un édicule de cage d’ascenseur sans autorisation préalable et ainsi en infraction aux dispositions précitées de l’article R*. 421-17 a) et f) du code de l’urbanisme. Si les requérants soutiennent que les travaux litigieux ont fait l’objet d’une déclaration préalable « globale » en date du 19 aout 2019 obtenue tacitement suite au silence du maire de la commune de Cannes sur cette dernière, ils n’apportent pas la preuve de ces allégations de sorte que les travaux effectivement réalisés doivent être regardés comme réalisés sans autorisation. De même, si les requérants se prévalent du classement sans suite par le tribunal judiciaire de Grasse le 4 septembre 2022 de la procédure concernant les travaux qui ont fait l’objet du procès-verbal susmentionné, cet élément, au demeurant postérieur à la décision litigieuse, est sans incidence sur sa légalité, les législations pénales et d’urbanisme étant indépendantes.

5. Deuxièmement, il ressort des pièces du dossier que les travaux qui ont fait l’objet du procès-verbal susmentionné n’ont pas été déclarés comme « à régulariser » dans la déclaration préalable litigieuse du 3 novembre 2021 portant, ainsi qu’il a été dit, sur le traitement des façades et le remplacement des garde-corps et des stores-bannes. Il ressort également des pièces du dossier que ces travaux sont indissociables des éléments déjà construits de manière irrégulière, à savoir que les nouveaux garde-corps et des stores-bannes concernent l’ensemble de l’immeuble, y compris le sixième étage, qui fait l’objet des travaux qui ont fait l’objet du procès-verbal susmentionné. Dans ces conditions, les travaux objets de la déclaration préalable litigieuse doivent être considérés comme formant un ensemble immobilier unique avec la construction existante illégale. Par suite, dès lors que la déclaration préalable ne portait pas sur la régularisation de l’ensemble des travaux irréguliers effectués sans autorisation, le maire de Cannes était tenu de s’opposer à la déclaration préalable de travaux litigieuse.

6. Troisièmement, dans l’hypothèse où l’autorité administrative envisage de refuser un permis de construire parce que la construction dans son entier ne peut être autorisée au regard des règles d’urbanisme en vigueur à la date de sa décision, elle a toutefois la faculté, dans l’hypothèse d’une construction ancienne, à l’égard de laquelle aucune action pénale ou civile n’est plus possible, après avoir apprécié les différents intérêts publics et privés en présence au vu de cette demande, d’autoriser, parmi les travaux demandés, ceux qui sont nécessaires à sa préservation et au respect des normes, alors même que son édification ne pourrait plus être régularisée au regard des règles d’urbanisme applicables. En l’espèce, il ne ressort en tout état de cause d’aucune pièce du dossier que les travaux envisagés par la déclaration préalable litigieuse aient une quelconque finalité tendant à la préservation du bâtiment concerné. Le constat d’huissier, au demeurant non daté, versé au dossier par les requérants ne saurait à lui seul démontrer la nécessité des travaux litigieux pour la préservation dudit bâtiment.

7. Par suite, compte tenu de tout ce qui a été dit précédemment, le moyen tiré de l’erreur d’appréciation doit être écarté.

8. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions susmentionnées aux fins d’annulation doivent être rejetées, ainsi que, par voie de conséquence, les conclusions des requérants présentés au titre des frais liés au litige.

D E C I D E:

Article 1er : La requête de M^me C A, de M^me B A et du syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Fettolina » est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M^me C A, à M^me B A, au syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Fettolina » et à la commune de Cannes.

Délibéré après l’audience du 25 avril 2025, à laquelle siégeaient :

M. Silvestre-Toussaint-Fortesa, président,

M^me Cueilleron, conseillère,

M. Bulit, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 19 mai 2025.

La rapporteure,

signé

S. Cueilleron

Le président,

signé

F. Silvestre-Toussaint-Fortesa

La greffière,

signé

C. Sussen

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

Ou, par délégation, la greffière

N°2205014