Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 13 juillet 2022 et 5 février 2024, la société à responsabilité limitée Villa Schiffanoia, représentée par M^e Ciussi, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) de prononcer, à titre principal, la nullité de l’avis de mise en recouvrement du 15 octobre 2021 ;

2°) de prononcer, à titre subsidiaire, la décharge des impositions supplémentaires mises à sa charge au titre des exercices clos en 2017 et 2018 au titre de la contribution sur les revenus locatifs et la retenue à la source des revenus distribués, en droits, majorations et intérêts de retard ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 3.500 € en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l’avis de mise en recouvrement est entaché d’une irrégularité, dès lors qu’il ne comporte aucune signature ;

- la proposition de rectification est insuffisamment motivée ;

- l’administration ne démontre pas l’acte anormal de gestion concernant la location consentie à la société S Holdings Limited ;

- en l’absence de comparables externes, la grille tarifaire de 2016 annexée au mandat de gestion immobilière de l’agence azur méditerranée ne peut servir de référence pour déterminer la valeur locative de la propriété ;

- elle apporte la preuve qu’elle avait un intérêt à renoncer aux recettes litigieuses ;

- l’administration n’a pas désigné avec suffisamment de précision le bénéficiaire du revenu distribué dans le cadre de la location consentie à la société AIC Services AM ; elle aurait dû mettre en œuvre la procédure de l’article 117 du code général des impôts.

Par deux mémoires en défense enregistrés les 1er août 2022 et 21 novembre 2024, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir qu’aucun des moyens invoqués dans la requête n’est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 11 septembre 2025 :

- le rapport de M^me Zettor, rapporteure,

- les conclusions de M. Ruocco-Nardo, rapporteur public,

- et les observations de M^e Ciussi, susbstitué par M^e Finet, représentant la société Villa Schiffanoia.

Considérant ce qui suit :

1. La société à responsabilité limitée (SARL) Villa Schiffanoia, qui réalise une activité effective de location meublée saisonnière de manière directe ou indirecte en passant par l’agence immobilière Azur Méditerranée, est propriétaire d’un ensemble immobilier situé avenue Napoléon III à Villefranche sur Mer, classée dans la catégorie cadastrale 1M qui correspond à un bien immobilier de grand luxe. La SARL a fait l’objet d’un examen de comptabilité portant sur la période allant du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2018 à l’issue de laquelle elle a été assujettie, selon la procédure contradictoire prévue à l’article L. 55 du livre des procédures fiscales à des retenues à la source et des contributions annuelles sur les revenus locatifs au titre des exercices clos au 31 décembre 2017 et 2018. La société demande au tribunal la décharge des impositions ainsi mises à sa charge pour la période en litige, en droits et pénalités.

Sur les conclusions à fin de décharge :

En ce qui concerne la régularité de l’avis de mise en recouvrement :

2. Aux termes de l’article L.212-1 du code des relations entre le public et l’administration : « Toute décision prise par une administration comporte la signature de son auteur ainsi que la mention, en caractères lisibles, du prénom, du nom et de la qualité de celui-ci (…) ». Aux termes de l’article L.212-2 du même code : « Sont dispensés de la signature de leur auteur, dès lors qu’ils comportent ses prénom, nom et qualité ainsi que la mention du service auquel celui-ci appartient, les actes suivants : (…) 3° Quelles que soient les modalités selon lesquelles ils sont portés à la connaissance des intéressés (…) les avis de mise en recouvrement (…) ». D’autre part, aux termes de l’article L.256 du livre des procédures fiscales : « Un avis de mise en recouvrement est adressé par le comptable public compétent à tout redevable des sommes, droits, taxes et redevances de toute nature dont le recouvrement lui incombe lorsque le paiement n’a pas été effectué à la date d’exigibilité (…) L’avis de mise en recouvrement est individuel. Il est émis et rendu exécutoire par l’autorité administrative désignée par décret, selon les modalités prévues aux articles L.212-1 et L.212-2 du code des relations entre le public et l’administration. Les pouvoirs de l’autorité administrative susmentionnée sont également exercés par le comptable public compétent (…) ». Aux termes de l’article R.256-3 du même livre : « L’avis de mise en recouvrement est rédigé en double exemplaire : a) Le premier, dit « original », est déposé au service compétent de la direction générale des finances publiques ou à la recette des douanes et droits indirects chargé du recouvrement ; b) Le second, dit « ampliation », est destiné à être notifié au redevable ou à son fondé de pouvoir ». Aux termes de l’article R.256-6 de ce livre : « La notification de l’avis de mise en recouvrement comporte l’envoi au redevable, soit au lieu de son domicile, de sa résidence ou de son siège, soit à l’adresse qu’il a lui-même fait connaître au service compétent de la direction générale des finances publiques ou au service des douanes et droits indirects compétent, de l'« ampliation » prévue à l’article R.256-3 (…) ». Aux termes de l’article R.256-8 dudit livre : « (…) Le comptable chargé d’un pôle de recouvrement spécialisé est compétent, le cas échéant, pour établir, émettre et rendre exécutoire l’avis de mise en recouvrement des créances qu’il a prises en charge ou dont la responsabilité lui est transférée par un autre comptable (…) ». Il résulte de ces dispositions que les avis de mise en recouvrement émis à compter du 1er janvier 2017 n’ont pas nécessairement à comporter la signature de leur auteur, dès lors que, par les autres mentions qu’ils comportent, ils sont conformes aux prescriptions de l’article L.212-2 du code des relations entre le public et l’administration.

3. Il résulte de l’instruction, que l’avis de mise en recouvrement du 15 octobre 2021 mentionne de manière lisible sur la page 1, le service des impôts des entreprises de Nice, « le comptable public » et les nom et prénom de son signataire, Bernard Chetrit. Dès lors, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que l’avis de mise en recouvrement, qui fait partie des actes dispensés de signature de leur auteur, ne répond pas aux prescriptions précitées et se trouve entaché d’irrégularité.

4. Aux termes de l’article L.57 du livre des procédures fiscales : « L’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation. (… ) ». Aux termes de l’article R.57-1 du même livre : « La proposition de rectification prévue par l’article L.57 fait connaître au contribuable la nature et les motifs de la rectification envisagée (…) ». Il résulte de ces dispositions que, pour être régulière, une proposition de rectification doit comporter la désignation de l’impôt concerné, de l’année d’imposition et de la base d’imposition, et énoncer les motifs sur lesquels l’administration entend se fonder pour justifier les rehaussements envisagés, de manière à permettre au contribuable de formuler ses observations de façon utile.

5. Il résulte de l’instruction que la proposition de rectification du 3 août 2020 mentionne l’impôt concerné, les années d’imposition ainsi que les bases imposables. Elle indique les dispositions du code général des impôts qui fondent en droit les impositions contestées et comporte un exposé précis des éléments de fait justifiant les redressements envisagés. Dans ces conditions, la proposition de rectification n’est pas entachée d’irrégularité pour défaut de motivation.

En ce qui concerne le bien-fondé des impositions :

S’agissant du critère objectif de l’acte anormal de gestion et la méthode mise en œuvre par l’administration :

6. Aux termes de l’article 38 du code général des impôts, applicable en matière d’impôt sur les sociétés en application de l’article 209 du même code : « 1. (…) le bénéfice imposable est le bénéfice net, déterminé d’après les résultats d’ensemble des opérations de toute nature effectuées par les entreprises, y compris notamment les cessions d’éléments quelconques de l’actif, soit en cours, soit en fin d’exploitation. 2. Le bénéfice net est constitué par la différence entre les valeurs de l’actif net à la clôture et à l’ouverture de la période dont les résultats doivent servir de base à l’impôt diminuée des suppléments d’apport et augmentée des prélèvements effectués au cours de cette période par l’exploitant ou par les associés. L’actif net s’entend de l’excédent des valeurs d’actif sur le total formé au passif par les créances des tiers, les amortissements et les provisions justifiés (…) ». En application de ces dispositions, le bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l’entreprise, à l’exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. Constitue un acte anormal de gestion, l’acte par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt. Il appartient, en règle générale, à l’administration, qui n’a pas à se prononcer sur l’opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, d’établir les faits sur lesquels elle se fonde pour invoquer ce caractère anormal.

7. Il résulte de l’instruction, que l’ensemble immobilier de 10.580 m² dont la société est propriétaire est situé à Villefranche sur mer, composé d’une villa d’exception dénommée « Villa Schiffanoia » d’une superficie de 1.577 m², de piscines, garages et d’une dépendance de 56 m², construite en 1875 selon les plans de Gustave Eiffel. Afin de retenir que la valeur locative de la villa était supérieure aux loyers facturés, le service s’est fondé sur une grille des prix « net propriétaire » établie le 5 septembre 2016 et annexée au mandat de gestion confié à l’agence immobilière Azur Méditerranée. Ainsi, en se livrant à une comparaison « interne » entre les loyers facturés et ceux qui auraient dû être normalement facturés en vertu du mandat de gestion, le service a ainsi constaté que l’avantage évalué pour la société locataire S Holdings Limited, sur les 16 mois loués entre juillet 2017 et novembre 2018, s’élevait au montant du loyer qui aurait dû être facturé, soit 1.215.000 € au lieu de 850.000 €, soit une rectification de 50.000 € au titre de l’exercice 2017 et de 315.000 € au titre de l’exercice 2018. L’avantage évalué pour la société locataire AIC Services AM, au titre de l’exercice 2017, correspond au loyer qui aurait dû être facturé et qui s’établit à 219.248 € au lieu de 119.000 € pour 45 jours de location, soit une rectification de 100.248 €. Au titre de l’exercice 2018, le service en a conclu que le loyer qui aurait dû être facturé à 113.677 € au lieu de 54.870 euros pour 30 jours de location, soit une rectification de 58.807 €.

8. Pour contester l’évaluation de l’appauvrissement retenue par le service la société requérante soutient que l’administration n’a pas eu recours à une méthode par comparaison avec des comparables externes et que la grille des prix fait état de prix catalogue qui ont une valeur purement indicative et ne tiennent pas compte des prix du marché, ni de la vétusté de certains éléments de la villa. Elle allègue également qu’elle se trouvait confrontée à des difficultés particulières la contraignant à accepter des baisses de loyer et consentir ainsi un effort financier significatif et se prévaut d’un ralentissement considérable de son activité depuis le début de l’année 2014 en raison des crises politiques et économiques, de la nécessité de négocier les tarifs. A supposer que les difficultés financières de la société seraient avérées, elle ne produit aucune pièce justificative et ne fait pas état de termes de comparaison externe démontrant que la valorisation retenue par l’administration serait erronée. Au surplus, aucune règle du code général des impôts, ni aucun principe n’impose à l’administration d’avoir recours à des termes de comparaison externe lorsque, comme c’est le cas en l’espèce, le service peut se fonder sur des valorisations établies par la contribuable elle-même. L’évolution alléguée du prix du marché entre 2017 et 2018 n’est étayée par aucun élément sérieux et l’état de vétusté supposée de certains éléments de la villa n’est pas justifié. Enfin, la circonstance que la location faite à la société AIC Services AM soit intervenue en dehors du mandat de gestion confié à l’agence immobilière ne nous parait pas être de nature à décrédibiliser l’évaluation de la valeur locative retenue par le service.

S’agissant du caractère intentionnel de l’avantage accordé et de l’intérêt à renoncer aux recettes :

Quant à la société AIC Services AM :

9. Il résulte de l’instruction que la location allant de septembre à octobre 2017, puis de septembre à octobre 2018, a été consentie à M. A…, l’associé indirect de la société requérante. Par ailleurs, il n’est pas sérieusement contredit par la requérante que les montants des locations consenties en 2017 et 2018 à M. A…, avec lequel elle forme une communauté d’intérêts, sont manifestement minorés. Dès lors, l’administration doit être regardée comme apportant la preuve du caractère anormal de la location consentie à M. A… au titre des années 2017 et 2018.

Quant à la société S Holding Limited :

10. Il résulte de l’instruction que la société a conclu le 24 mars 2015 un mandat de gestion « locations meublées saisonnières » avec l’agence Azur Méditerranée moyennant des honoraires de gestion de 10% TTC sur le montant des loyers et que dans le cadre de ce mandat l’ensemble immobilier dont elle est propriétaire a été loué à plusieurs reprises au cours des années en litige à la société S Holding Limited domiciliée à Jersey. Au cours des opérations de vérification, il est apparu que les factures à l’exception d’une d’entre elles ont toutes été réglées par M. B…, alors que les contrats de location ont tous été établis pour le compte de la société S Holdings Limited. Interrogée sur ces éléments, la Sarl Villa Schiffanoia a confirmé qu’elle n’avait aucun lien avec la Société S Holding Limited et qu’elle ne disposait d’aucune information sur les bénéficiaires de la société locataire. Si l’administration se prévaut de l’existence d’une relation d’intérêt entre la société locataire, domiciliée à Jersey, aux motifs qu’elle est connue de la bailleresse depuis 2012, qu’aucune information légale sur la locataire n’a pu être communiquée par la société requérante ou l’agence immobilière, que les états des lieux d’entrée et de sortie n’ont pu être fournis lors du contrôle et que la propriétaire n’a jamais informé son assureur que le bien était occupé par autrui, ces éléments ne sont pas de nature à révéler l’existence d’une relation d’intérêt permettant l’application de la présomption de relations d’affaires. Il s’ensuit, en l’absence de preuve de l’élément intentionnel, que l’acte anormal de gestion concernant la location consentie à la société locataire S Holdings Limited n’est pas établi et que la société requérante est fondée à demander la décharge, en droits et pénalités, des impositions mises à sa charge à la suite de la rectification à hauteur de la somme de 50.000 € au titre de l’exercice 2017 et de 315.000 € au titre de l’exercice 2018.

S’agissant de la retenue à la source :

11. Pour contester la retenue à la source concernant la location consentie à la société AIC Services AM, la requérante soutient que l’administration n’aurait pas désigné avec suffisamment de précision le bénéficiaire du revenu distribué. Toutefois, il résulte de l’instruction que la proposition de rectification précise expressément à cet effet « les distributions au profit des sociétés S Holdings Limited et AIC Services AM ». Par ailleurs, ayant identifié les bénéficiaires des revenus distribués, l’administration n’avait pas à solliciter la requérante au titre de l’article 117 du code général des impôts pour qu’elle désigne ces derniers. Par suite, le moyen est écarté comme manquant en fait.

12. Il résulte de tout ce qui précède que la société requérante est seulement fondée à demander la réduction de la base de la contribution sur les revenus locatifs et de la retenue à la source au titre des exercices 2017 et 2018 à concurrence des sommes respectives de 50.000 € et 315.000 € correspondant aux rectifications opérées au titre de l’acte anormal de gestion relatif à la location consentie à la société locataire S Holdings Limited comme il a été dit au point 10.

Sur les frais liés au litige :

13. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de mettre à la charge de l’Etat, au profit de la SARL Villa Schiffanoia, une somme au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D É C I D E

Article 1er : Les bases imposables de la SARL Villa Schiffanoia, relatives à la contribution sur les revenus locatifs et de la retenue à la source au titre des exercices clos en 2017 et 2018, sont réduites à concurrence des sommes respectives de 50.000 € et 315.000 €.

Article 2 : La SARL Villa Schiffanoia est déchargée de la contribution sur les revenus locatifs et de la retenue à la source mises à sa charge au titre des exercices clos en 2017 et 2018, correspondant à la réduction en base prononcée à l’article 1er ci-dessus.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société à responsabilité limitée Villa Schiffanoia et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes.

Délibéré après l’audience du 11 septembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Taormina, président,

M^me Zettor, première conseillère,

M^me Chevalier, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025.

La rapporteure,

signé

V. Zettor

Le président,

signé

G. Taormina

La greffière,

signé

Ch. Martin

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

ou par délégation, la greffière.