Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 22 mars 2023, la société par actions simplifiée Adam’ Invest, prise en la personne de son représentant légal et représentée par M^e Szepetowski, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 30 janvier 2023 par lequel le maire de la commune de Cannes s’est opposé à la déclaration préalable n° DP 06029 22 07733 déposée le 2 décembre 2022 par la société par action simplifiée Adam’ Invest pour la transformation de 5 logements en 11 logements, la régularisation de travaux en façades, toiture et passerelle, la réhabilitation des façades et la création d’un local vélos et poubelles sur un immeuble sis 37 boulevard du soleil.

2°) d’enjoindre au maire de la commune de Cannes de prendre une décision de non-opposition à la déclaration préalable sollicitée, assortie de prescriptions spéciales si nécessaire ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Cannes une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société requérante soutient que :

la décision litigieuse méconnait les dispositions de l’article 1.8 du plan local d’urbanisme de la commune de Cannes ;

elle méconnait les dispositions l’article 2 du paragraphe C1 du titre 2 relatives aux risques inondations et submersion du plan local d’urbanisme communal ;

elle méconnait les dispositions des articles 1 et 2 du plan de prévention des risques naturels prévisibles d’inondation (PPRI) de la commune de Cannes ;

elle méconnait les dispositions de l’article U6 du plan local d’urbanisme de la commune de Cannes ;

le motif tiré de ce qu’elle n’a pas demandé la régularisation de travaux effectués sans autorisation est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation, la construction existante étant régulière ;

Par un mémoire en défense enregistré le 24 juin 2024, la commune de Cannes, prise en la personne de son maire en exercice, conclut au rejet de la requête, aucun des moyens soulevés n’étant fondé.

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 8 janvier 2026 :

- le rapport de M^me Cueilleron ;

- et les conclusions de M. Holzer, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté en date du 30 janvier 2023, le maire de la commune de Cannes s’est opposé à la déclaration préalable de travaux n° DP 06029 22 07733 déposée 2 décembre 2022 par la société par action simplifiée (ci-après « SAS ») « Adam’Invest » pour la transformation de cinq logements en onze logements, la régularisation de travaux en façades, toiture et passerelle, la réhabilitation des façades et la création d’un local vélos et poubelles sur un immeuble sis 37 boulevard du soleil sur les parcelles cadastrées n° AY 521, 1499, 1501, 1612. Cette dernière demande au tribunal d’annuler cet arrêté.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

2. D’une part, aux termes de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme : « Les infractions aux dispositions des titres Ier, II, III, IV et VI du présent livre sont constatées par tous officiers ou agents de police judiciaire ainsi que par tous les fonctionnaires et agents de l’Etat et des collectivités publiques commissionnés à cet effet par le maire ou le ministre chargé de l’urbanisme suivant l’autorité dont ils relèvent et assermentés. Les procès-verbaux dressés par ces agents font foi jusqu’à preuve du contraire. / (…) ». Aux termes de l’article R. 421-1 dudit code : « Les constructions nouvelles doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire, à l’exception :a) Des constructions mentionnées aux articles R. 421-2 à R. 421-8-1 qui sont dispensées de toute formalité au titre du code de l’urbanisme ; b) Des constructions mentionnées aux articles R. 421-9 à R. 421-12 qui doivent faire l’objet d’une déclaration préalable. Aux termes de l’article *R. 421-17 dudit code : « Doivent être précédés d’une déclaration préalable lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R*421-14 à *R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants :a) Les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement ; (…)/ f) Les travaux qui ont pour effet la création soit d’une emprise au sol, soit d’une surface de plancher supérieure à cinq mètres carrés et qui répondent aux critères cumulatifs suivants :– une emprise au sol créée inférieure ou égale à vingt mètres carrés ;– une surface de plancher créée inférieure ou égale à vingt mètres carrés. Ces seuils sont portés à quarante mètres carrés pour les projets situés en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, à l’exclusion de ceux impliquant la création d’au moins vingt mètres carrés et d’au plus quarante mètres (…) ».

3. D’autre part, lorsqu’une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble du bâtiment. De même, lorsqu’une construction a été édifiée sans respecter la déclaration préalable déposée ou le permis de construire obtenu ou a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation. Dans l’hypothèse où l’autorité administrative est saisie d’une demande qui ne satisfait pas à cette exigence, elle doit inviter son auteur à présenter une demande portant sur l’ensemble des éléments devant être soumis à son autorisation. Cette invitation, qui a pour seul objet d’informer le pétitionnaire de la procédure à suivre s’il entend poursuivre son projet, n’a pas à précéder le refus que l’administration doit opposer à une demande portant sur les seuls nouveaux travaux envisagés. En revanche, une telle exigence ne trouve pas à s’appliquer dans le cas où les travaux effectués sans autorisation concernent d’autres éléments bâtis sur le terrain d’assiette du projet si le permis demandé ne porte pas sur ces éléments distincts du projet, sauf si ces derniers forment avec la construction faisant l’objet de la demande d’extension, en raison de liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique.

4. Premièrement, il est constant qu’ont été installées en façade nord-est du bâtiment litigieux deux portes-fenêtres superposées, installations mentionnées par un procès-verbal d’infraction de la commune de Cannes en date du 5 décembre 2019. Si la société pétitionnaire soutient que leur régularisation devait intervenir dans le cadre de la déclaration préalable litigieuse, ledit dossier de déclaration préalable ne contient toutefois aucune demande ayant pour objet, ni même pour effet, de régulariser de telles ouvertures. Les circonstances qu’il s’agisse de « travaux mineurs » et qu’ils ne portent préjudice à aucun riverain, invoquées par la société pétitionnaire, sont à cet égard sans incidence sur leur caractère irrégulier.

5. Deuxièmement, il ressort des pièces du dossier qu’une modification de façade consistant en la fermeture d’une fenêtre existante, en l’installation d’une porte-fenêtre en lieu et place d’une autre fenêtre existante, au déplacement d’une porte ainsi qu’en la modification d’un balustre en garde-corps sur la construction perpendiculaire à la façade Nord-Est du bâtiment litigieux. Si le dossier de la déclaration préalable litigieuse mentionne la transformation du balustre en garde-corps, il est toutefois constant que ledit dossier ne contient aucune demande ayant pour objet de régulariser les transformations précitées sur ce volume de construction.

6. Troisièmement, il ressort des pièces du dossier l’existence d’une construction située dans le prolongement de la façade sud-ouest existante du bâtiment avec à son sommet un espace plat, anciennement utilisé comme aire de stationnement, lequel permet l’accès à un nouveau logement par une porte située au sommet de ce volume de construction. Si la société pétitionnaire soutient que l’ensemble de ces transformations ont été autorisé par la décision de non-opposition à déclaration préalable du 3 octobre 2017, il ressort toutefois des pièces du dossier que cette dernière ne contient toutefois pas de mention de ces transformations. Il ressort également des pièces du dossier l’existence, de l’autre côté du même volume de construction, d’une modification de la façade intérieure initialement fermée par une grande baie-vitrée et surplombée par un balustre, désormais fermée par une simple porte d’entrée avec son auvent, comprenant deux nouvelles ouvertures : une fenêtre et une porte-fenêtre, le tout séparé de la porte existante donnant sur cour intérieure par un muret agrémenté d’un pare-vue et surplombé par un nouveau garde-corps. Si le dossier de déclaration préalable litigieuse mentionne la réalisation du muret et de son pare-vue, de l’auvent et ainsi que du nouveau garde-corps, il est toutefois constant que ledit dossier de déclaration préalable ne contient toutefois aucune mention des autres modifications, dont les ouvertures précitées.

7. Dans ces conditions, il résulte de ce qui précède que cet ensemble immobilier a fait l’objet de plusieurs travaux irréguliers, non régularisés par la déclaration préalable litigieuse. Par suite, dès lors que la déclaration préalable ne portait pas sur la régularisation de l’ensemble des travaux irréguliers effectués sans autorisation, le maire de Cannes était tenu de s’opposer à la déclaration préalable de travaux, sans que la société pétitionnaire ne puisse se prévaloir de la prescription décennale prévue par les dispositions de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme dès lors qu’aucun des travaux précédemment identifiés ne peuvent prétendre au bénéfice d’une telle prescription décennale.

8. Eu égard à la situation de compétence liée dans laquelle se trouvait le maire de Cannes les autres moyens soulevés par la société requérante à l’encontre de la décision sont inopérants.

9. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de la société Adam’Invest doit être rejetée, y compris les conclusions présentées à fin d’injonction et au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société par actions simplifiée Adam’Invest est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société par actions simplifiée Adam’Invest et à la commune de Cannes.

Délibéré après l’audience du 8 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

M. Silvestre-Toussaint-Fortesa, président ;

M. Bulit, conseiller ;

M^me Cueilleron, conseillère ;

Assistés de M^me Pagnotta, greffière.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 29 janvier 2026

La rapporteure,

signé

S. Cueilleron

Le président,

signé

F. Silvestre-Toussaint-Fortesa

La greffière,

signé

M. Pagnotta

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

Ou, par délégation, la greffière