Vu la procédure suivante :

Par un arrêt n° 23VE01495 du 15 mai 2025, annulant l’ordonnance n° 2002012 de la présidente de la 2ème chambre du tribunal administratif d’Orléans, la cour administrative d’appel de Versailles a renvoyé au tribunal administratif d’Orléans les conclusions présentées pour la SCI Bannier.

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 22 juin 2020, le 9 décembre 2020 et le 4 juin 2021 la SCI Bannier 195, représentée par M^e Cousseau, demande au tribunal :

1°) d’annuler la décision implicite par laquelle le préfet du Loiret a rejeté son recours gracieux formé contre quatre arrêtés du 12 novembre 2019 déclarant insalubres rémédiables des logements situés au 195 de la rue du Faubourg Bannier à Orléans ;

2°) d’annuler la décision du 13 février 2020 par laquelle le préfet du Loiret a expressément rejeté son recours gracieux formé contre quatre arrêtés du 12 novembre 2019 déclarant insalubres rémédiables des logements situés au 195 de la rue du Faubourg Bannier à Orléans ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la procédure est irrégulière dès lors, d’une part, que le délai minimal de convocation de trente jours devant la commission départementale compétente en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques prévu par les dispositions de l’article L. 1331-27 du code de la santé publique n’a pas été respecté et, d’autre part, qu’elle n’a pas eu communication des rapports d’enquête ainsi que du descriptif exhaustif et précis des travaux décrits lors de la réunion de la CODERST et du montant estimé de ces travaux ;

- les occupants des logements insalubres ont quitté les lieux ;

- les décisions contestées portent une atteinte disproportionnée à son droit de propriété, en violation des articles 2 et 17 de la Déclaration universelle des droits de l’Homme et de l’article premier du protocole additionnel n°1 à la convention européenne des droits de l’Homme.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 13 octobre 2020, le 15 avril 2021 et le 30 août 2021, la préfète du Loiret conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens soulevés par la SCI Bannier 195 ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 15 septembre 2025, la clôture d’instruction a été prononcée le même jour en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- la Constitution, en particulier son article 55 ;

- la déclaration universelle des droits de l’homme du 10 décembre 1948 ;

- la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, en particulier le protocole additionnel n°1 ;

- le code de la construction et de l’habitation ;

- le code de la santé publique ;

- l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 relative à l’harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations ;

- la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Ploteau,

- les conclusions de M^me Best-De Gand, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

Par quatre arrêtés du 12 novembre 2019, le préfet du Loiret a déclaré que quatre logements appartenant à la SCI Bannier 195, situés au sein d’un immeuble au 195 rue du faubourg Bannier à Orléans (Loiret), sont insalubres remédiables. Par un courrier du 3 décembre 2019 notifié au préfet le 9 décembre suivant, cette société a formé un recours gracieux contre ces quatre arrêtés. Une décision implicite de rejet est née le 9 février 2020. Par une décision du 13 février 2020, le préfet du Loiret a expressément rejeté le recours gracieux formé par la SCI Bannier 195. Par la présente requête, cette dernière demande l’annulation des décisions, implicite et expresse, rejetant son recours gracieux contre les arrêtés du 12 novembre 2019.

Sur le cadre du litige :

En premier lieu, d’une part, lorsqu’un requérant conteste, dans les délais de recours, une décision implicite de rejet et une décision expresse de rejet intervenue postérieurement, ses conclusions doivent être regardées comme dirigées uniquement contre la seconde décision, qui s’est substituée à la première.

D’autre part, il est toujours loisible à la personne intéressée, sauf à ce que des dispositions spéciales en disposent autrement, de former à l’encontre d’une décision administrative un recours gracieux devant l’auteur de cet acte et de ne former un recours contentieux que lorsque le recours gracieux a été rejeté. L’exercice du recours gracieux n’ayant d’autre objet que d’inviter l’auteur de la décision à reconsidérer sa position, un recours contentieux consécutif au rejet d’un recours gracieux doit nécessairement être regardé comme étant dirigé, non pas tant contre le rejet du recours gracieux dont les vices propres ne peuvent être utilement contestés, que contre la décision initialement prise par l’autorité administrative. Il appartient, en conséquence, au juge administratif, s’il est saisi dans le délai de recours contentieux qui a recommencé de courir à compter de la notification du rejet du recours gracieux, de conclusions dirigées formellement contre le seul rejet du recours gracieux, d’interpréter les conclusions qui lui sont soumises comme étant aussi dirigées contre la décision administrative initiale.

Il résulte de ce qui a été dit au point 2 que la décision rejetant expressément le recours gracieux formé par la SCI Bannier 195 s’est substituée à la décision implicite rejetant ledit recours et que, dès lors, les conclusions de la requête doivent être regardées comme dirigées uniquement contre la décision du préfet du Loiret du 13 février 2020. En outre, eu égard à ce qui a été dit au point 3, les conclusions de la requête de la SCI Bannier 195 doivent être regardées comme étant également dirigées contre les quatre arrêtés du préfet du Loiret du 12 novembre 2019 portant déclaration d’insalubrité remédiables.

En second lieu, le juge administratif, saisi d’un recours de plein contentieux contre un arrêté d’insalubrité, doit tenir compte de la situation existant à la date à laquelle il se prononce et peut, au besoin, modifier les mesures ordonnées par l’autorité administrative.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, aux termes de l’article L. 1331-26 du code de la santé publique, dans sa rédaction applicable au litige : « Lorsqu’un immeuble (…) constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé ou exploité, un danger pour la santé des occupants ou des voisins, le représentant de l’Etat dans le département, saisi d’un rapport motivé du directeur général de l’agence régionale de santé (…) concluant à l’insalubrité de l’immeuble concerné, invite la commission départementale compétente en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques à donner son avis dans le délai de deux mois : / 1° Sur la réalité et les causes de l’insalubrité ; / 2° Sur les mesures propres à y remédier. (…) ». Aux termes de l’article L. 1331-27 du même code, dans sa rédaction applicable au litige : « Le représentant de l’Etat dans le département avise les propriétaires, tels qu’ils figurent au fichier immobilier, au moins trente jours à l’avance de la tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques et de la faculté qu’ils ont de produire dans ce délai leurs observations. (…) / A défaut de connaître l’adresse actuelle des personnes mentionnées au premier alinéa ou de pouvoir les identifier, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune (…) où est situé l’immeuble ainsi que par affichage sur la façade de l’immeuble, au moins trente jours avant la réunion de la commission départementale compétente en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques. (…) / Toute personne justifiant de l’une des qualités mentionnées au premier alinéa est, sur sa demande, entendue par la commission départementale compétente en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques et appelée aux visites et constatations des lieux. (…) »

Si les actes administratifs doivent être pris selon les formes et conformément aux procédures prévues par les lois et règlements, un vice affectant le déroulement d’une procédure administrative préalable, suivie à titre obligatoire ou facultatif, n’est de nature à entacher d’illégalité la décision prise que s’il ressort des pièces du dossier qu’il a été susceptible d’exercer, en l’espèce, une influence sur le sens de la décision prise ou qu’il a privé les intéressés d’une garantie.

En l’espèce, il résulte de l’instruction que, par un courrier du 17 septembre 2019, le préfet du Loiret a adressé une convocation devant la commission départementale compétente en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques (CODERST) à l’adresse personnelle du gérant de la SCI Bannier 195, mentionnée dans l’extrait d’immatriculation de cette société au registre du commerce et des sociétés, tel que mis à jour au 2 juillet 2019. Ce courrier étant retourné à son expéditeur avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse », il résulte de l’instruction que, par un courrier du 25 septembre 2019, la même autorité a renvoyé ladite convocation au gérant de la société requérante à une autre adresse. Si la SCI Bannier 195 ne conteste pas avoir reçu cette convocation, elle soutient que le délai de convocation minimal de trente jours prévu par les dispositions citées au point précédent n’a pas été respecté dès lors que la réunion devant la CODERST s’est tenue le 24 octobre 2019.

Toutefois, la requérante ne démontre pas ni même n’allègue que l’adresse personnelle de son gérant aurait été dûment renseignée au fichier immobilier. En tout état de cause, à supposer même, comme le soutient la requérante, que ladite convocation aurait dû être envoyée à l’adresse de son siège social et non à l’adresse de son gérant, il résulte de l’instruction, en particulier du certificat d’affichage en date du 20 septembre 2019, que le préfet du Loiret a également procédé à l’affichage de la notification de l’engagement d’une procédure d’insalubrité en mairie et sur la façade de l’immeuble des logements concernés, lesquels sont situés à la même adresse que le siège social de la SCI Bannier 195, plus de trente jours avant la tenue de la réunion devant la CODERST. Or, cet affichage valait information de la réunion de la CODERST conformément au deuxième alinéa de l’article L. 1331-27 précité du code de la santé publique. En outre, il résulte de l’instruction que par plusieurs courriels du 11 octobre 2019, le gérant de la SCI Bannier 195 a présenté ses observations et il résulte des termes non contestés du mémoire en défense que ladite société a pu se faire représenter lors de la réunion du 24 octobre 2019. Si la requérante fait valoir qu’elle n’a toutefois pas disposé du temps suffisant pour préparer sa défense, elle ne donne aucune précision quant aux éléments ou arguments supplémentaires qu’elle aurait pu faire valoir et le préfet soutient sans être contredit que les éléments joints aux courriels du 11 octobre 2019 sont identiques à ceux produits au soutien des moyens de légalité interne soulevés par la requérante à l’appui de la présente requête. Dans ces conditions, à supposer même que le délai minimal de convocation de la SCI Bannier 195 devant la CODERST n’aurait pas été respecté, il ne résulte pas de l’instruction que cette circonstance aurait exercé une influence sur le sens de la décision contestée, ni qu’elle aurait privé la SCI Bannier 195 d’une garantie. Par suite, dans les circonstances de l’espèce, eu égard à ce qui a été dit au point 7, ce moyen doit être écarté.

En deuxième lieu, aux termes du troisième alinéa de l’article L. 1331-27 du code de la santé publique : « Le rapport motivé prévu à l’article L. 1331-26 est tenu à la disposition des intéressés dans les bureaux de la préfecture. Une copie est déposée à la mairie de la commune (…) où est situé l’immeuble. »

Il résulte de l’instruction, en particulier du certificat d’affichage du 20 septembre 2019, que la notification de l’engagement d’une procédure d’insalubrité mentionnait, en son point 3, que des copies des rapports d’insalubrité pouvaient être consultées auprès de l’agence régionale de santé ou de la mairie d’Orléans. La SCI Bannier 195 ne démontre pas en avoir demandé la communication avant l’adoption des arrêtés du 12 novembre 2019, ni même avant la décision portant rejet de son recours gracieux. En outre, la requérante ne démontre pas avoir été empêchée d’accéder à ces rapports et il résulte des écritures non contredites de la préfète en défense que les quatre rapports d’insalubrité ont été présentés durant la réunion de la CODERST, lors de laquelle la société requérante était représentée. Enfin, ces rapports détaillent la nature et le délai d’exécution des travaux prescrits ainsi que leur coût estimatif. Par suite, la SCI Bannier 195 n’est pas fondée à soutenir que ni les rapports d’insalubrité, ni un descriptif des travaux prescrits et l’estimation de leur montant, ne lui auraient été communiqués.

En troisième lieu, les arrêtés d’insalubrité du 12 novembre 2019 sont fondés sur les dispositions des articles L. 1331-26 et suivants du code de la santé publique, lesquelles ont été abrogées par l’ordonnance du 16 septembre 2020 susvisée et reprises en substance par les articles L. 511-8 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Dans sa rédaction antérieure à la loi du 9 avril 2024 susvisée, l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation disposait : « (…) / Lorsque l’immeuble ou le logement devient inoccupé et libre de location (…), dès lors qu’il est sécurisé et ne constitue pas un danger pour la santé ou la sécurité des tiers, la personne tenue d’exécuter les mesures prescrites n’est plus obligée de le faire dans le délai fixé par l’arrêté. (…) ». Toutefois, la loi du 9 avril 2024 susvisée, applicable à la date du présent jugement eu égard à ce qui a été dit au point 5, a modifié de façon substantielle ces dispositions, lesquelles prévoient désormais : « (…) Lorsque l’immeuble ou le logement devient inoccupé et libre de location après la date de l’arrêté pris sur le fondement du premier alinéa, la personne tenue d’exécuter les mesures prescrites reste obligée de le faire dans le délai fixé par l’arrêté. (…) ».

Si la SCI Bannier 195 soutient que les occupants des logements déclarés insalubres ont quitté les lieux, en se bornant à produire un jugement du tribunal judiciaire d’Orléans du 8 février 2021 ordonnant l’expulsion des occupants desdits logements, elle ne l’établit ni dans le principe ni dans la date de libération des lieux. Par suite, la société requérante n’est pas fondée à prétendre que son obligation de remise en état des lieux aurait cessé du fait de la cessation d’occupation des logements.

En quatrième lieu, la SCI Bannier 195 ne peut utilement invoquer la méconnaissance des stipulations des articles 2 et 17 de la déclaration universelle des droits de l’homme du 10 décembre 1948, qui ne figure pas au nombre des traités ou accords régulièrement ratifiés ou approuvés dans les conditions fixées par l’article 55 de la Constitution.

En dernier lieu, aux termes de l’article 1er du protocole additionnel n°1 à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales : « Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. / Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes. »

La SCI Bannier 195 soutient que la décision contestée porte une atteinte disproportionnée à son droit de propriété, lequel est notamment garanti par l’article 1er du protocole additionnel n°1 à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Toutefois, la décision contestée est fondée sur les dispositions législatives des articles L. 511-8 du code de la construction et de l’habitation, lesquelles visent à assurer la sécurité et la salubrité des immeubles, locaux et installations en mettant à la charge du propriétaire des obligations. En outre, la requérante n’apporte aucun élément de nature à démontrer que le montant des travaux mis à sa charge constituerait une charge financière disproportionnée eu égard à sa situation financière. Enfin, si la requérante fait valoir que la situation des occupants des logements insalubres ne lui est pas imputable dès lors que les locaux en cause, qu’elle avait donnés à bail à un tiers, ont été irrégulièrement sous-loués par celui-ci à titre d’habitation, de telles circonstances, pour regrettables qu’elles soient, sont sans incidence sur la légalité des déclarations d’insalubrité litigieuses et peuvent seulement être invoquées à l’occasion d’un recours dirigé contre son ancien locataire devant les tribunaux de l’ordre judiciaire. Dans ces conditions, le moyen tiré de l’atteinte disproportionnée au droit de propriété doit être écarté.

Il résulte de ce qui précède que les conclusions en annulation de la requête de la SCI Bannier 195 doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme demandée par la SCI Bannier 195 soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Bannier 195 est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Bannier 195 et à la ministre de la santé, des familles, de l’autonomie et des personnes handicapées.

Copie en sera transmise, pour information, à la préfète du Loiret.

Délibéré après l’audience du 23 octobre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Lacassagne, président,

M^me Bailleul, première conseillère,

M^me Ploteau, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2025.

La rapporteure,

Coralie PLOTEAU

Le président,

Denis LACASSAGNE

La greffière,

Marie-Josée PRÉCOPE

La République mande et ordonne à la ministre chargée du logement auprès des ministres de l’aménagement, du territoire et de la décentralisation et de la transition écologique, de la biodiversité, de la forêt, de la mer de la pêche en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.