Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 22 mars 2024, le 29 août 2024, le 16 octobre 2024, le 28 avril 2025 et un mémoire récapitulatif, enregistré le 30 juin 2025, M^me C…, représentée par M^e Dutoit, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 23 janvier 2024 par lequel le maire le maire d’Orléans a délivré un permis de construire à la société ADIM Normandie Centre pour la construction d’un ensemble immobilier comprenant un centre sportif, des salles d’enseignements, un local de restauration, un centre médical, des logements étudiants et en accession à la propriété et un parking, sur un terrain situé 13 avenue du Champ de Mars à Orléans ;

2°) d’annuler l’arrêté du 28 février 2025 par lequel la même autorité a délivré un permis de construire modificatif à la société ADIM Normandie Centre pour ledit projet ;

3°) de mettre à la charge de la commune d’Orléans et de la société ADIM Centre Normandie des sommes de 3 000 euros chacune en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

S’agissant de l’arrêté délivrant le permis de construire initial :

- le dossier de demande de permis de construire est incomplet quant à la démolition des constructions existantes et à l’insertion des constructions projetées dans leur environnement ;

- l’arrêté contesté est illégal en raison de l’illégalité de la décision de la préfète de région dispensant le projet d’évaluation environnementale ;

- le projet ne prévoit pas de direction unique de sécurité en méconnaissance des dispositions de l’article R. 143-21 du code de la construction et de l’habitation ;

- l’arrêté méconnaît les dispositions de l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme dès lors qu’il n’indique pas que l’autorisation prévue par l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation doit être demandée et obtenue ;

- le projet méconnaît les règles de dimensionnement des places de stationnement des véhicules motorisés et de distances de dégagement prévues par l’article DC-3.7.2 du règlement du PLUm ;

- ce projet prévoit un nombre insuffisant de places de stationnement pour véhicules motorisés ;

- il méconnaît les dispositions de l’article DC-3.7.9 du règlement du PLUm relatives au traitement environnemental des aires de stationnement privées ;

- la pétitionnaire n’apporte pas de garantie quant au caractère perméable des places de stationnement ;

- il méconnaît également les dispositions de l’article DC-4.7 du même règlement relatives à la collecte des déchets.

S’agissant de l’arrêté délivrant le permis modificatif :

- cet arrêté méconnaît les dispositions de l’article UP-3.3 du règlement du PLUm relatives à l’aménagement des espaces extérieurs ;

- il méconnaît les dispositions de l’article DC-3.7.3 du même règlement relatives aux normes des emplacements de stationnement des cycles ;

- il méconnaît les dispositions de l’article DC-3.7.4 du même règlement relatives aux dimensions des voies internes menant aux stationnements ;

- le projet devait faire l’objet d’un permis de construire global et l’appréciation de l’administration a été faussée en raison d’erreurs de numérotation cadastrale.

S’agissant des moyens communs à ces deux arrêtés :

- l’assiette du projet, appartenant au domaine public, aurait dû faire l’objet d’un déclassement ;

- le projet porte atteinte à la sécurité publique en violation de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et méconnaît les dispositions de l’article DC-4.2.1 dudit règlement relatif aux caractéristiques générales des accès, ce qui n’a pas été régularisé par la délivrance du permis modificatif ;

- les vices susmentionnés ne sont pas régularisables.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 30 août 2024, le 19 septembre 2024, le 5 mai 2025 et le 18 juillet 2025, la commune d’Orléans, représentée par la SELARL Casadei-Jung, conclut, dans le dernier état de ses écritures, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit sursis à statuer en vue de permettre une régularisation du projet et, dans tous les cas, à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la requérante au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable à défaut pour M^me C… de justifier de sa qualité pour agir ;

- les moyens tirés de l’absence de déclassement du terrain et de la méconnaissance de l’article DC-4.2.1 du règlement du PLUm sont irrecevables en application de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme ;

- les autres moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.

Par des mémoires enregistrés le 20 juin 2024, le 22 septembre 2024, le 6 mars 2025, le 11 avril 2025, le 2 mai 2025 et le 2 juin 2025, la société ADIM Normande Centre, représentée par M^e Malbesin, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit sursis statuer en vue de permettre une régularisation du projet ou à ce que l’annulation prononcée soit limitée aux seuls vices affectant le projet et, dans tous les cas, à ce que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge de la requérante au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable à défaut pour M^me C… de justifier de qualité pour agir à la date d’affichage du permis initial ;

- les moyens tirés de ce que le bien appartiendrait au domaine public et de ce que la pétitionnaire n’apporte pas de garantie quant au caractère perméable des places de stationnement sont irrecevables en application de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme ;

- les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l’habitation ;

- le code de l’environnement ;

- le code de l’urbanisme ;

- l’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Ploteau,

- les conclusions de M^me Best-De Gand, rapporteure publique,

- les observations de M^e Dutoit, représentant M^me C…,

- les observations de M^e Picard, représentant la commune d’Orléans,

- et les observations de M^e Malbesin, représentant la société ADIM Normandie Centre.

Une note en délibéré, présentée par la société ADIM Normandie Centre, a été enregistrée le 19 septembre 2025.

Considérant ce qui suit :

Le 13 juillet 2023, la société ADIM Normandie Centre a déposé une demande de permis de construire pour la construction d’un ensemble immobilier comprenant un centre sportif, des salles d’enseignements, un local de restauration, un centre médical, 168 logements étudiants et 59 logements en accession à la propriété et un parking, sur un terrain situé 13 avenue du Champ de Mars à Orléans. Par un arrêté du 23 janvier 2024, le maire d’Orléans a délivré l’autorisation sollicitée. Par un arrêté du 28 février 2025, un permis modificatif a été délivré portant notamment à 206 le nombre de logements étudiants et 63 le nombre de logements en accession à la propriété. Par la présente requête, M^me C… demande l’annulation de ces deux arrêtés.

Sur la recevabilité de la requête :

Aux termes de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme : « Les requêtes dirigées contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code doivent, à peine d’irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l’ article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation, du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l’occupation ou de la détention de son bien par le requérant. (…) » et aux termes de l’article L. 600-1-3 du même code : « Sauf pour le requérant à justifier de circonstances particulières, l’intérêt pour agir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’apprécie à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. »

Pour justifier de sa qualité pour agir, M^me C… produit notamment une facture d’électricité correspondant à un bien situé au 15 avenue du Champ de Mars à Orléans, en date du 25 janvier 2023, antérieure à la date d’affichage de l’arrêté portant permis de construire initial. La requérante justifie ainsi de l’occupation régulière de ce bien, situé à proximité immédiate du terrain d’assiette du projet litigieux. Dans ces conditions, les défenderesses ne sont pas fondées à soutenir que la requérante ne justifie pas de sa qualité lui donnant intérêt à agir. Par suite, cette fin de non-recevoir doit être écartée.

Sur la recevabilité des moyens :

Aux termes de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme : « Par dérogation à l’article R. 611-7-1 du code de justice administrative, et sans préjudice de l’application de l’article R. 613-1 du même code, lorsque la juridiction est saisie d’une requête relative à une décision d’occupation ou d’utilisation du sol régie par le présent code, ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Cette communication s’effectue dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article R. 611-3 du code de justice administrative / Lorsqu’un permis modificatif, une décision modificative ou une mesure de régularisation est contesté dans les conditions prévues à l’article L. 600-5-2, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux à son encontre passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense le concernant. (…) ».

En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que les moyens tirés de ce que le terrain constituant l’assiette du projet appartient au domaine public et devait, dès lors, faire l’objet d’une procédure de déclassement préalable et de ce que la pétitionnaire n’apporte pas de garantie quant au caractère perméable des places de stationnement ont été soulevés pour la première fois dans le mémoire du 16 octobre 2024, soit plus de deux mois après la communication du premier mémoire en défense, intervenue le 2 juillet 2024. A…, les défenderesses sont fondées à soutenir que ces moyens sont irrecevables et doivent, par suite, être écartés.

En deuxième lieu, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article DC-4.2.1 du règlement du PLUm a été soulevé pour la première fois dans le mémoire récapitulatif, enregistré le 24 juin 2025, soit plus de deux mois après la date de cristallisation des moyens contre le permis de construire initial. Par suite, la commune d’Orléans est fondée à opposer l’irrecevabilité de ce moyen, qui doit donc être écarté.

En ce qui concerne les moyens dirigés contre l’arrêté portant permis de construire initial :

En premier lieu, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

En l’espèce, il ressort du formulaire Cerfa de demande de permis de construire que la guérite à démolir, qui apparaît sur une photographie figurant dans la notice avec son environnement ainsi que sur le plan de masse, a été construite approximativement en 1980. En outre, dès lors que le projet ne prévoit pas de démolition partielle, la requérante ne peut utilement soutenir que le dossier de demande est incomplet à défaut de préciser les constructions subsistant sur le terrain et, le cas échéant, les travaux qui seront exécutés sur cette construction. Par ailleurs, la notice précise que le projet s’implante en bord de Loire et ce fleuve figure sur le plan de situation joint au dossier de demande, permettant au service instructeur d’apprécier l’insertion du projet par rapport à la Loire. Enfin, contrairement à ce que soutient M^me C…, une photographie et une description de sa maison d’habitation figurent dans la notice et le dossier de demande comporte des pièces PC8b et PC7c montrant le projet depuis des vues lointaines. Par suite, le moyen tiré de l’incomplétude du dossier de demande de permis de construire doit être écarté en toutes ses branches.

En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : / a) L’étude d’impact ou la décision de l’autorité chargée de l’examen au cas par cas dispensant le projet d’évaluation environnementale ou, lorsqu’il s’agit d’une installation classée pour la protection de l’environnement pour laquelle une demande d’enregistrement a été déposée en application de l’article L. 512-7 du même code, le récépissé de la demande d’enregistrement. L’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme vérifie que le projet qui lui est soumis est conforme aux mesures et caractéristiques qui ont justifié la décision de l’autorité chargée de l’examen au cas par cas de ne pas le soumettre à évaluation environnementale ; (…) »

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le projet en cause a été dispensé d’évaluation environnementale par la préfète de la région Centre-Val-de-Loire. Si M^me C… soutient que cette autorité a été trompée en ce qu’elle n’a été saisie que sur le fondement de la rubrique n° 39 de la nomenclature des installations classées pour la protection de l’environnement relative aux travaux, constructions et opérations d’aménagement alors qu’elle aurait également dû être saisie au titre de la rubrique n° 41 de cette nomenclature relative aux aires de stationnement ouvertes au public de 50 unités ou plus, il ressort des termes de l’arrêté portant dispense d’autorisation environnementale que l’autorité compétente s’est prononcée sur l’ensemble de ce projet, après avoir notamment examiné la hausse du trafic routier induite par le projet et la pollution du sol et relevé que le projet est situé en zone inondable. Par suite, la requérante n’est pas fondée à soutenir que cette autorité n’aurait pas été mise en mesure de procéder à un examen complet avant de dispenser le projet d’évaluation environnementale et le moyen tiré de l’incomplétude du dossier doit, dès lors, être écarté.

En troisième lieu, aux termes de l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l’autorisation prévue par l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation dès lors que la décision a fait l’objet d’un accord de l’autorité administrative compétente qui peut imposer des prescriptions relatives à l’exploitation des bâtiments en application de l’article L. 143-2 du code de la construction et de l’habitation. Le permis de construire mentionne ces prescriptions. Toutefois, lorsque l’aménagement intérieur d’un établissement recevant du public ou d’une partie de celui-ci n’est pas connu lors du dépôt d’une demande de permis de construire, le permis de construire indique qu’une autorisation complémentaire au titre de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation devra être demandée et obtenue en ce qui concerne l’aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public. »

En l’espèce, l’arrêté du 23 janvier 2024 délivrant le permis de construire initial à la société ADIM Normandie Centre est assorti d’une prescription obligeant cette dernière à respecter les prescriptions émises par la commission de sécurité, laquelle a précisé dans son avis qu’il appartenait à la pétitionnaire de transmettre un dossier d’aménagement intérieur pour le centre médical « WE HEALTH » et l’espace de restauration « WE EAT » conformément aux dispositions de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation. En outre, cette prescription est directement reprise à l’article 2 de l’arrêté du 28 février 2025 portant permis de construire modificatif. A…, la requérante n’est pas fondée à soutenir qu’à défaut de préciser que l’autorisation prévue par l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation doit être obtenue préalablement à l’ouverture des ERP prévus par le projet, l’arrêté portant permis de construire initial serait illégal.

En quatrième lieu, aux termes de l’article R. 143-21 du code de la construction et de l’habitation : « La répartition en types d’établissements prévue à l’article R. 143-18 ne s’oppose pas à l’existence, dans un même bâtiment, de plusieurs exploitations de types divers ou de types similaires dont chacune, prise isolément, ne répondrait pas aux conditions d’implantation et d’isolement prescrites au règlement de sécurité. Ce groupement ne doit toutefois être autorisé que si les exploitations sont placées sous une direction unique, responsable auprès des autorités publiques des demandes d’autorisation et de l’observation des conditions de sécurité tant pour l’ensemble des exploitations que pour chacune d’entre elles. (…) » Il résulte de ces dispositions, combinées avec celles de l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme citées au point 11, qu’un permis de construire ne peut être refusé en raison de l’absence de direction unique de sécurité que dans le cas où, au sein d’un même bâtiment, plusieurs exploitations ne répondent pas aux conditions d’implantation et d’isolement prescrites au règlement de sécurité fixé par l’arrêté du 25 juin 1980 susvisé.

Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit la construction de plusieurs établissements recevant du public (ERP), relevant tous de la cinquième catégorie. A…, la requérante ne peut utilement soutenir que le projet méconnaît les dispositions des articles CO 7 et CO 9 du règlement de sécurité relatives à l’isolement au feu, lesquelles sont uniquement applicables aux ERP relevant des catégories 1 à 4. Dans ces conditions et dès lors que le projet, prévoyant des parois et planchers coupe-feu d’une heure, respecte les prescriptions fixées par les articles PE 5 et suivants du règlement de sécurité applicables aux ERP de cinquième catégorie, il résulte de ce qui a été dit au point précédent qu’une direction unique de sécurité n’était pas requise en l’espèce. Par suite, ce moyen doit être écarté.

En cinquième lieu, l’article DC-3.7.2 du règlement du PLUm dispose : « 1. Les places de stationnement pour véhicules légers doivent être facilement accessibles et respecter une longueur utile de 5 m au minimum et une largeur utile de 2,5 m au minimum. Dans les parcs de stationnement ouvragés, des dégagements de 5,5 m de longueur utile minimum seront aménagés. » et aux termes de l’article DC-3.7.4 du même règlement : « 1. Les voies de desserte internes menant aux places de stationnement doivent présenter une largeur minimale de 3 m sur toute leur longueur, sauf rétrécissement ponctuel en cas d’impossibilité technique avérée. / 2. Cette largeur est portée à 4,5 m pour les opérations de 5 logements ou plus. (…) ».

D’une part, il ressort du plan de masse du dossier de demande du permis initial que les places de stationnement présentent une largeur de 2,5 mètres. En outre, la pétitionnaire soutient sans être contredite en réplique que si le plan de masse ne fait pas figurer la mesure de la longueur de ces places, il ressort de la lecture de ce plan que la longueur des places de stationnement, mesurant le double de leur largeur, est de 5 mètres. Enfin, la requérante ne peut utilement soutenir, dès lors que les places de stationnement ne sont pas prévues dans un parc de stationnement ouvragé au sens du 1 de l’article DC-3.7.2 précité, que le projet ne respecte pas la distance minimale de dégagement prévue par ces mêmes dispositions. D’autre part, si le plan de masse ne précise pas les dimensions des voies de desserte internes du projet, il ressort de la lecture de ce plan, lequel est à l’échelle, que ces voies ont une largeur comprise entre 4,5 m et 5 m. A…, M^me C… n’est pas fondée à soutenir que le projet ne respecterait pas les dispositions précitées des articles DC-3.7.2 et DC-3.7.4 du règlement du PLUm.

En sixième lieu, l’article DC-3.7.6 du règlement du PLUm fixe par renvoi au tableau n° 22 annexé le nombre minimal d’emplacements de stationnement pour les véhicules motorisés selon que la construction se situe dans le périmètre des transports publics collectifs ou en dehors de celui-ci. L’article DC-3.7.10 prévoit quant à lui : « (…) 2. Les opérations visées aux 6° et 7° de l’article DC-4.3 doivent comporter au moins 1 place visiteur aérienne pour les véhicules motorisés par tranche de 5 logements. (…) ». Les opérations ainsi visées correspondent, d’une part, aux « opérations de plus de 5 logements desservies par une voie nouvelle de plus de 25 m de profondeur et terminée en impasse » et, d’autre part, aux « opérations de plus de 30 logements individuels en habitat groupé ou lots à bâtir ». En outre, aux termes de l’article DC-3.7.6.5 du même règlement : « (…) 5. Il pourra être exigé la réalisation de places supplémentaires si les besoins générés par les constructions et installations excèdent manifestement (les normes minimales fixées par ce règlement) (…) ».

En l’espèce, d’une part, le projet étant situé en-dehors du périmètre des transports publics collectifs, il résulte du règlement du PLUm que, s’agissant des logements, une place pour 35 mètres carrés est exigée, avec un minimum d’une place et un maximum de 3 places par logement. Il ressort des pièces du dossier, en particulier du dossier de demande du permis modificatif, que le projet modifié prévoit 63 logements représentant une surface de plancher totale de 3 489 mètres carrés. A…, 100 places et non 63 places étaient requises à ce titre. En outre, en application des règles fixées par le PLUm, 103 places sont exigées pour les 206 logements pour étudiants et 22 places sont exigées pour le centre sportif d’une surface de plancher de 1 124 mètres carrés, constituant une activité de service accueillant une clientèle au sens du règlement du PLUm, tandis que ce dernier ne fixe aucune règle pour le centre de santé et les salles de cours, ni pour le restaurant dès lors que sa surface est inférieure à 300 mètres carrés. D’autre part, le projet n’est pas desservi par une voie nouvelle et n’entre ainsi pas dans le champ du 6° de l’article DC-4.3. En admettant que les 63 logements en accession à la propriété et les 206 logements étudiants constituent des « logements individuels en habitat groupé » au sens du 7° du même article, il en résulterait une obligation de prévoir 54 places visiteurs en application des dispositions précitées de l’article DC-3.7.10. Par ailleurs, aucune règle n’impose à la pétitionnaire de prévoir des places de stationnement supplémentaires pour des besoins externes au projet, résultant des habitudes des usagers d’installations situées à proximité du terrain d’assiette du projet. A…, il ressort des pièces du dossier que le projet, qui prévoit 302 places de stationnement, comporte un nombre de places de stationnement supérieur aux 279 emplacements exigés, y compris pour les visiteurs, en application des règles chiffrées du PLUm. Dans ces conditions et alors même que le projet ne prévoit pas précisément de places dédiées pour les activités d’enseignement et le centre de santé, la requérante ne démontre pas que les besoins générés par les constructions projetées excéderaient manifestement les normes minimales fixées par le règlement du PLUm, au sens du 5 de l’article DC-3.7.6.5 précité. Par suite, le moyen tiré de l’insuffisance du nombre de places de stationnement prévues par le projet doit être écarté.

En septième lieu, aux termes de l’article DC-3.7.9 du règlement du PLUm : « 1. Lorsqu’elles sont réalisées en extérieur, les aires de stationnement privées doivent être paysagées et plantées, notamment afin de réduire l’impact visuel des véhicules depuis les emprises et voies publiques, à raison d’1 arbre minimum pour 4 places. (…) »

D’une part, le projet tel que modifié à la suite de l’arrêté du 28 février 2025 prévoit la réalisation de 302 places de stationnement dont 96 sous ombrières et 8 situées sous le bâtiment « WE HOME ». A…, à supposer même que les dispositions citées au point 19 impliqueraient de prendre en compte les places situées sous ombrières, le nombre d’arbres exigés s’élèverait au maximum à 76. Dans ces conditions et dès lors que le projet modifié prévoit la plantation de 76 arbres et la conservation de 15 arbres existants, la requérante n’est en tout état de cause pas fondée à soutenir que le nombre d’arbres prévus par le projet serait insuffisant. D’autre part, il résulte de la figure n° 21 du règlement du PLUm, accompagnant l’énoncé des dispositions citées au point 19, que les arbres exigés peuvent être regroupés ou dispersés. A… et dès lors qu’il ressort du plan de masse du dossier de demande du permis de construire modificatif que les arbres prévus par le projet sont en nombre suffisant et sont disposés de façon à réduire l’impact visuel des véhicules depuis les emprises et voies publiques, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article DC-3.7.9 du règlement du PLUm doit être écarté en toutes ses branches.

En huitième lieu, aux termes de l’article DC-4.7 du règlement du PLUm : « 1. Afin de faciliter le remisage et la collecte des déchets, un local de stockage dans tous les cas et une aire de présentation, pour les opérations supérieures à deux logements, seront imposés. Ces espaces pouvant être mutualisés seront dimensionnés pour répondre aux besoins. (…) 3. Les surfaces minimales de stockage des déchets en un ou plusieurs locaux : – (…) de 16 à 30 logements : 20 m². Au-delà de 30 logements : 10 m² supplémentaires par tranche échue de 10 logements ; / – pour les constructions à usage de bureaux et/ou de commerces, il pourra être imposé un local adapté aux besoins, avec un minimum de 10 m². » Le lexique de ce règlement définit le terme de logement comme une « construction destinée au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages. Au sens du présent règlement, un logement est synonyme d’unité d’habitation », laquelle est définie comme un « espace accueillant un seul ménage, au sens de l’INSEE : “Est considéré comme un ménage l’ensemble des personnes (apparentées ou non) qui partagent de manière habituelle un même logement (que celui-ci soit ou non leur résidence principale) et qui ont un budget en commun”. (…) ». En outre, ce lexique définit les résidences gérées comme un « Hébergement destiné à l’accueil d’un public spécifique (étudiant, affaire, tourisme, sénior), constitué de logements privatifs (…) ».

Il résulte des définitions citées au point précédent qu’au sens du règlement du PLUm, une résidence étudiante est constituée de logements, alors même que, s’agissant des règles d’utilisation des sols dans les différentes zones du plan, la sous-destination « hébergement » est distincte de la sous-destination « logement ». A…, il résulte des termes mêmes de l’article DC-4.7 du règlement du PLUm et de l’esprit de ces dispositions, destinées à assurer la collecte des déchets générés par les habitants en prenant en compte la surface des logements, que ceux dédiés aux étudiants doivent être pris en compte dans le calcul de la surface minimale du ou des locaux de stockage permettant la collecte des déchets. En l’espèce, le projet prévoit seulement, s’agissant de la résidence étudiante comprenant 206 logements, un local de stockage de 60 m², alors qu’en application des dispositions susmentionnées, 190 mètres carrés devraient y être dédiés. A…, M^me C… est fondée à soutenir que le projet, en tant qu’il prévoit seulement un local de 60 mètres carrés pour le stockage de la collecte des déchets générés par les logements étudiants, méconnaît l’article DC-4.7 du règlement du PLUm.

En ce qui concerne les moyens dirigés contre le permis de construire modificatif :

En premier lieu, aux termes de l’article UP-3.3 du règlement du PLUm : « Dans le secteur UP-R, 25% de la surface du terrain doit être traité en espace de pleine-terre ou équivalent en dalles plantées, à condition que l’épaisseur de terre excède 60 cm. »

En l’espèce, le permis de construire modificatif n’apporte aucune modification concernant l’aménagement des espaces extérieurs. Au surplus, le projet ne s’implante pas au sein du secteur UP-R, correspondant à « un secteur situé en rive de Loire et bordé par l’avenue Clémenceau et faisant l’objet d’un projet d’ensemble à dominante d’habitat, traduit dans l’orientation d’aménagement et de programmation “Les Berges d’Houlippe” ». Dans ces conditions, la requérante ne peut utilement invoquer la méconnaissance des dispositions citées au point 23 et ce moyen doit donc être écarté comme inopérant.

En deuxième lieu, aux termes de l’article DC-3.7.3 du règlement du PLUm : « 1. Les emplacements nécessaires au stationnement des cycles doivent être organisés en épi, bataille ou longitudinal et respecter une surface minimale d’1,2 m² par place. (…) ».

Il ressort de la notice architecturale du dossier de demande de permis de construire modificatif que le projet prévoit la réalisation de 343 places de stationnement pour cycles, d’une surface de 1,5 mètre carré chacun. En se bornant à soutenir qu’il n’est pas établi que les locaux dédiés au stationnement des cycles sont suffisamment dimensionnés, sans remettre en cause lesdites mentions, lesquelles engagent la pétitionnaire, M^me C… ne démontre pas que le projet méconnaît les dispositions de l’article DC-3.7.3 du règlement du PLUm. Par suite, ce moyen doit être écarté.

En troisième lieu, aux termes de l’article DC-3.7.4 du règlement du PLUm : « 1. Les voies de desserte internes menant aux places de stationnement doivent présenter une largeur minimale de 3 m sur toute la longueur, sauf rétrécissement ponctuel en cas d’impossibilité technique avérée. / 2. Cette largeur est portée à 4,5 m pour les opérations de 5 logements ou plus. En cas de circulation en sens unique, la largeur de cette voie peut être maintenue à 3 m. (…) ». En outre, la figure 19, relative aux dimensions minimales des voies internes jusqu’aux stationnements, précise que ces voies doivent permettre un demi-tour aisé.

Il ne ressort pas des pièces du dossier que le permis de construire modificatif, en dépit de l’ajout d’un local pour cycles à l’extrémité d’un parking, aurait modifié le nombre, l’implantation ou la largeur des voies de circulation internes. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance par ce permis de construire des dispositions précitées de l’article DC-3.7.4 du règlement du PLUm est inopérant. En outre, l’ajout dudit local n’ayant pas pour effet de modifier les dimensions des voies de circulation, M^me C… ne peut pas plus utilement soutenir que la configuration des lieux ne permettrait pas aux véhicules d’effectuer des demi-tours aisément. Par suite, ce moyen doit être écarté en toutes ses branches.

En quatrième lieu, la requérante soutient que l’administration aurait été induite en erreur quant aux emprises respectives du projet et d’un bâtiment existant situé à l’ouest du terrain d’assiette du projet, dit « B… », dès lors que les numérotations cadastrales figurant sur un plan de division parcellaire joint à la demande de permis de construire sont distinctes de celles renseignées dans le formulaire de demande de permis de construire. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que ces différences sont liées à une nouvelle numérotation cadastrale. En outre, il ressort du plan de division parcellaire susmentionné, lequel a été porté à la connaissance du service instructeur, que le projet litigieux et ledit bâtiment ont des emprises distinctes. A…, M^me C… n’est pas fondée à soutenir que l’appréciation de l’administration aurait été faussée. Par suite, ce moyen ne peut qu’être écarté.

En dernier lieu, M^me C… soutient que la pétitionnaire aurait dû solliciter un permis de construire global incluant le bâtiment dit « B… ». Toutefois, il ne ressort d’aucune pièce du dossier que la pétitionnaire souhaiterait réaliser un projet global incluant ce bâtiment ni que ce bâtiment et le projet litigieux formeraient, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique. Par suite, ce moyen ne peut qu’être écarté.

En ce qui concerne le moyen commun aux arrêtés portant permis de construire initial et permis de construire modificatif :

Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. »

Il ressort des pièces du dossier, en particulier de l’arrêté de la préfète du Loiret dispensant le projet d’évaluation environnementale, que ce projet est de nature à induire une augmentation de la circulation routière de 230 véhicules par jour. Si la requérante soutient, premièrement, que l’impact du projet sur le trafic routier a été sous-évalué et que les nouveaux flux de circulation ne pourront pas être absorbés dès lors que le projet se situe à proximité du pont Joffre, emprunté par de nombreux automobilistes, elle ne démontre en tout état de cause pas que les voies situées à proximité du projet ne seraient pas adaptées, alors qu’il ressort des pièces du dossier que l’avenue du Champ de Mars desservant le projet est une voie à sens unique d’environ six mètres de largeur et qu’il ressort des données issues du site google-maps.fr, librement accessibles au juge comme aux parties, que la route départementale située sur le pont Joffre comporte des doubles voies dans chaque sens de circulation. Deuxièmement, si M^me C… soutient que le projet est de nature à accentuer des difficultés de stationnement déjà existantes, elle ne démontre pas non plus, par la production d’une photographie montrant des véhicules stationnés sur des emplacements dédiés situés sur l’avenue du Champ de Mars, l’existence de difficultés de stationnement dans le quartier. En outre et surtout, il résulte de ce qui a été dit au point 18 que le projet respecte les normes fixées par le PLUm en la matière et il ressort des données issues du site google-maps.fr que des places de stationnement sont situées le long de l’avenue du Champ de Mars, dans chaque sens de circulation. Troisièmement, il n’est pas établi, eu égard à la nature du projet et à son implantation dans une zone urbanisée, que celui-ci serait de nature à engendrer des émissions polluantes telles qu’il porterait atteinte à la salubrité publique. Dernièrement, en se bornant à faire état de nuisances liées à la localisation de l’accès des véhicules et de places de stationnement à proximité des maisons voisines, M^me C… n’établit pas l’existence de risques pour la salubrité ou la sécurité publique. Par suite, la requérante n’est pas fondée à soutenir qu’en délivrant l’autorisation contestée, le maire d’Orléans aurait manifestement méconnu les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

Sur l’application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme :

« Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ».

Le vice relevé au point 22, qui ne concerne que le local de stockage dédié à la collecte des déchets provenant de la résidence étudiante, n’affecte qu’une partie du projet. A…, ce vice est régularisable et justifie une annulation partielle du permis de construire litigieux en application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme. Il y a donc lieu d’annuler les arrêtés du maire d’Orléans du 23 janvier 2024 et du 28 février 2025 en tant seulement qu’ils méconnaissent les dispositions de l’article DC-4.7 du règlement du PLUm.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que les sommes demandées par les défenderesses soit mise à la charge de M^me C…, qui n’est pas la partie perdante pour l’essentiel dans la présente instance. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de mettre à la charge des défenderesses les sommes demandées par M^me C… sur le fondement de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : Les arrêtés du maire d’Orléans du 23 janvier 2024 et du 28 février 2025 sont annulés en tant seulement qu’ils méconnaissent les dispositions de l’article DC-4.7 du règlement du PLUm.

Article 2 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me D… C…, à la commune d’Orléans et à la société ADIM Normandie Centre.

Délibéré après l’audience du 11 septembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Lacassagne, président,

M^me Bailleul, première conseillère,

M^me Ploteau, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025.

La rapporteure,

Coralie PLOTEAU

Le président,

Denis LACASSAGNE

La greffière,

Marie-Josée PRECOPE

La République mande et ordonne à la préfète du Loiret en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.