Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 13 février 2025 et le 25 avril 2025, M^me I… L… épouse A… E…, M. C… A… E…, M. et M^me M… et O… B…, M^me R… G…, M. et M^me K… et D… H… et M^me F… Q…, représentés par la SELARL acte avocats associés, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 1er octobre 2024 par lequel le maire d’Orléans a accordé un permis de construire à la société Genabum-Parc pour la construction d’un immeuble de logements collectifs comprenant six appartements sur un terrain situé 20 rue du parc à Orléans et les décisions de rejet de leurs recours gracieux ;

2°) d’annuler l’arrêté du 25 février 2025 par lequel le maire d’Orléans a accordé un permis de construire modificatif à la société Genabum-Parc pour ledit projet ;

3°) de mettre à la charge de la commune d’Orléans une somme de 2 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- leur requête est recevable ;

- l’arrêté portant permis de construire initial est entaché d’incompétence ;

- le dossier de demande de permis de construire initial est incomplet ;

- les dossiers de demande du permis initial et du permis modificatif comportent des erreurs et incohérences quant au calcul de l’emprise de pleine terre ;

- le projet litigieux est illégal au regard des dispositions de l’article DC-3.6. du règlement du plan local d’urbanisme métropolitain (PLUm) relatives aux coefficients d’emprise de pleine terre ;

- le nombre de places de stationnement prévues par le projet est insuffisant, en méconnaissance des dispositions de l’article DC-3.7. du même règlement ;

- ce projet méconnaît les dispositions du PLUm relatives à l’abattage des arbres ;

- l’accès cycliste n’est pas conforme aux dispositions des articles DC-3.7.5 et DC-3.7.4 du même règlement et à celles du cahier communal d’Orléans ;

- le projet méconnaît les dispositions de l’article DC-3.7.4 du règlement du PLUm dès lors que la voie de desserte interne est insuffisamment dimensionnée et ne permet pas un demi-tour aisé des véhicules ;

- les arrêtés contestés sont entachés d’erreur manifeste d’appréciation au regard des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ;

- les autorisations litigieuses présentent un caractère frauduleux quant au calcul de l’emprise de pleine terre et à la place de stationnement existante.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 7 avril 2025 et le 13 juin 2025, la commune d’Orléans conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- M. et M^me A… E… ainsi que M. et M^me H… ne justifient pas de l’occupation ou de la détention régulière de leurs biens à la date d’affichage de la demande de la pétitionnaire, en méconnaissance des dispositions des articles R. 600-4 et L. 600-1-3 du code de l’urbanisme ;

- M. et M^me B… ne justifient pas de leur intérêt à agir ;

- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 10 juin 2025, la société Genabum-Parc, représentée par M^e Madrid, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable à défaut pour les requérants de justifier de leur intérêt à agir ;

- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 19 septembre 2025, la clôture d’instruction a été prononcée à effet immédiat en application des dispositions des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative.

Des mémoires présentés pour les requérants ont été enregistrés le 1er octobre 2025 et le 15 janvier 2026, postérieurement à la clôture de l’instruction, et n’ont pas été communiqués.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Ploteau,

- les conclusions de M^me Best-De Gand, rapporteure publique,

- les observations de M^e Meyer, représentant les requérants,

- les observations de M. P…, représentant la commune d’Orléans,

- et les observations de M^e Greffard-Poisson, substituant M^e Madrid, représentant la société Genabum-Parc.

Considérant ce qui suit :

Le 2 mai 2024, la société Genabum-Parc a déposé une demande de permis de construire pour la construction d’un immeuble collectif de six logements sur un terrain situé 20 rue du Parc à Orléans (Loiret). Par un arrêté du 1er octobre 2024, le maire d’Orléans lui a délivré l’autorisation sollicitée. Par un courrier du 18 novembre 2024, M. et M^me B… ont formé un recours gracieux contre cet arrêté. Par un courrier du 28 novembre 2024, d’autres riverains dont M^me Q…, M. et M^me A… E…, M^me G… et M. et M^me H… ont formé un recours gracieux contre le même arrêté. Par des décisions du 12 décembre et du 17 décembre 2024, le maire d’Orléans a rejeté ces recours. Le 13 décembre 2024, la société Genabum-Parc a déposé une demande de permis de construire modificatif, lequel lui a été accordé par un arrêté du maire d’Orléans du 25 février 2025. Par la présente requête, M^me I… L… épouse A… E…, M. C… A… E…, M. et M^me M… et O… B…, M^me R… G…, M. et M^me K… et D… H… et M^me F… Q… demandent l’annulation de l’arrêté du maire d’Orléans du 1er octobre 2024 portant permis de construire, des décisions de rejet de leurs recours gracieux et de l’arrêté du maire d’Orléans du 25 février 2025 portant permis de construire modificatif.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

Lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

En premier lieu, les requérants soutiennent que l’arrêté portant permis de construire initial est entaché d’incompétence. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que par un arrêté du 25 février 2025, le maire d’Orléans a délivré un permis de construire modificatif à la société pétitionnaire. Cet arrêté est signé par M^me N… J…, adjointe au maire pour l’urbanisme et pour l’action foncière. Par un arrêté du 27 novembre 2024, régulièrement transmis en préfecture et publié le 27 novembre 2024, le maire d’Orléans a donné délégation de signature à cette dernière à l’effet de signer « tous les documents relatifs à l’occupation et à l’utilisation du sol régis notamment par le code de l’urbanisme ». Ainsi et compte-tenu de ce qui a été dit au point précédent, le moyen tiré de l’incompétence de l’arrêté portant permis de construire initial doit être écarté.

En deuxième lieu, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

Si les requérants soutiennent que le dossier de demande du permis de construire initial est incomplet à défaut de faire figurer des bâtiments existants situés au Nord-Est du terrain d’assiette, en limite de propriété avec la parcelle de M. et M^me B…, il ressort des pièces du dossier que ce vice a été régularisé par la délivrance du permis de construire modificatif du 25 février 2025, dont le dossier fait apparaître lesdits bâtiments. Dans ces conditions, il résulte de ce qui a été dit au point 2 que le moyen tiré de l’incomplétude du dossier de demande du permis initial doit être écarté comme inopérant.

En troisième lieu, aux termes des dispositions de l’article DC-3.6. du règlement du PLUm : « Les dispositions suivantes s’appliquent dans les secteurs délimités sur les planches graphiques. / 1. L’emprise de pleine-terre des parcelles ne peut être inférieure à la valeur résultant du pourcentage figurant au plan des emprises de pleine-terre, rapporté à la superficie du terrain. (…) ». En outre, les dispositions de l’article DC-3.6.3 du même règlement prévoient : « (…) 3. Les emprises de pleine-terre sont définies par un pourcentage fixé par les plans d’emprise appliqué à la surface du terrain selon la formule suivante : pleine-terre à réaliser = surface du terrain x % fixé aux documents graphiques ». Il ressort du règlement graphique du PLUm qu’un coefficient d’emprise de pleine terre de 30% a été fixé pour le terrain d’assiette du projet contesté. Enfin, aux termes des dispositions de l’article DC-3.6.4 du règlement écrit du PLUm : « (…) 2. Lorsqu’elles répondent aux caractéristiques techniques fixées ci-après, les surfaces eco-aménageables sont prises en compte, après application d’un coefficient de pondération lié à la valeur écologique de la surface, et selon la formule suivante : 1/3 d’emprise de pleine-terre à réaliser < ou = (Surface type 1 x pondération) + (surface de type 2 x pondération), etc ». Il ressort de la figure 15 jointe à ces dispositions que la pondération est de 1 pour les espaces de pleine-terre, de 0 pour les emprises bâties, dalles et bitumes, de 0,5 pour les toitures terrasses végétalisées et de 0,2 pour les surfaces de dégagement.

En l’espèce, d’une part, les requérants soutiennent que les dossiers de demande du permis de construire initial et du permis de construire modificatif comportent des incohérences et des contradictions de nature à avoir faussé l’appréciation du service instructeur quant au calcul de l’emprise de pleine-terre. Ainsi qu’il a été dit, il ressort des pièces du dossier que le permis de construire modificatif a régularisé le vice tiré de l’absence de prise en compte d’un bâtiment existant situé au Nord-Est de la parcelle et il ressort du plan de masse du dossier de permis de construire modificatif que ce bâtiment doit être démoli et que la majorité de la surface couverte par ce bâtiment doit être remise en pleine-terre. Par ailleurs, si les requérants soutiennent que les modifications entre le dossier de demande du permis initial et celui du permis modificatif comportent des incohérences quant à la surface d’espaces de pleine terre, il ressort des pièces du dossier que les plans du dossier de permis de construire modificatif, lesquels sont à l’échelle, permettent de vérifier que la surface d’espaces de pleine terre est de 154,9 mètres carrés, conformément à la mesure figurant sur le plan de masse. Dans ces conditions, la mention erronée, contenue sur le plan de masse du dossier de demande du permis initial, selon laquelle les espaces de pleine terre représenteraient une surface de 175,5 mètres carrés, a été régularisée et les requérants ne sont dès lors pas fondés à soutenir que les dossiers de demande comportent des incohérences quant à l’emprise de pleine terre.

D’autre part, les requérants soutiennent que le projet est illégal au regard des dispositions de l’article DC-3.6 du règlement du PLUm. Il ressort des pièces du dossier que la surface totale du terrain est de 694 mètres carrés. Ainsi, compte-tenu du pourcentage de 30% d’emprise de pleine terre fixé par le règlement graphique, au moins 208,20 mètres carrés du terrain d’assiette doivent être couverts par des espaces verts. Il résulte des dispositions citées au point 6 qu’il doit être tenu compte de la toiture terrasse végétalisée de 73,6 mètres carrés prévue par le projet et des 163 mètres carrés de surfaces de dégagement et qu’il convient de leur appliquer les pondérations respectives de 0,5 et 0,2. Dans ces conditions et compte-tenu de ce qui a été dit au point précédent concernant la surface de l’espace de pleine-terre de 154,9 mètres carrés, le projet prévoit 224,3 mètres carrés d’espaces verts compte-tenu desdites pondérations. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet serait illégal au regard des dispositions de l’article DC-3.6 du règlement du PLUm et que le permis modificatif n’aurait pas régularisé ce vice.

En quatrième lieu, la caractérisation d’une fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité du projet dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s’étant livré à l’occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres destinées à tromper l’administration.

D’une part, les requérants soutiennent que les autorisations litigieuses sont entachées de fraude eu égard au calcul erroné de l’emprise de pleine-terre effectué par la société pétitionnaire. Toutefois, il résulte de ce qui a été dit au point 8 que les erreurs initiales, dont il ne ressort pas des pièces du dossier qu’elles auraient été commises intentionnellement dans le but de tromper l’administration, ont été régularisées par la délivrance du permis de construire modificatif. Ainsi, cette branche du moyen tiré du caractère frauduleux des arrêtés contestés doit être écartée.

D’autre part, les requérants soutiennent que les autorisations litigieuses sont entachées de fraude s’agissant des déclarations de la pétitionnaire quant aux places de stationnement existantes et leur emplacement. Ils font valoir que la place de stationnement existante au Nord-Est de la parcelle figurant sur les plans au Nord-Est ne correspond pas à la réalité de l’usage actuel du bâtiment à démolir décrit au point 5 du présent jugement, lequel serait selon eux à usage de débarras. Toutefois, il ressort des pièces du dossier, en particulier de la photographie prise le 24 août 2022, qu’un véhicule stationnait sur cet emplacement. La circonstance que ce véhicule ne se déplacerait pas, à la supposer établie, est sans incidence sur la réalité de la déclaration de la pétitionnaire. Par suite, cette branche du moyen tiré du caractère frauduleux des autorisations délivrées doit également être écartée.

En cinquième lieu, il résulte des dispositions de l’article DC-3.7 du règlement du PLUm que, dans le périmètre des transports publics collectifs, une place par logement est exigée. En outre, aux termes de l’article DC.1.1.1 du même règlement relatif au cœurs d’îlot : « Au sein des périmètres des cœurs d’îlot, sont seulement admis : / 1. Les travaux et changements de destination des constructions existantes ; (…) ».

Il ressort des pièces du dossier de demande du permis de construire initial, non modifié sur ce point par le permis modificatif, que le projet prévoit la réalisation de six places de stationnements dont deux couvertes par un porche et qu’il prévoit une place de stationnement existante située en cœur d’îlot. D’une part, la place de stationnement en cœur d’îlot étant située sur la dalle de béton correspondant à un bâtiment existant, il résulte des dispositions précitées de l’article DC.1.1.1 qu’elle est autorisée. D’autre part et en toute hypothèse, il ressort des pièces du dossier que cette place n’est pas prévue pour le projet litigieux, lequel comprend par ailleurs six places de stationnement pour les six logements prévus, mais pour la maison existante. Par ailleurs, les requérants ne démontrent pas que la place n°2 figurant sur le plan de masse du dossier de demande du permis modificatif ne serait pas accessible et ne pourrait donc pas être comptabilisée. Ainsi, le projet respecte les dispositions précitées de l’article DC-3.7 du règlement du PLUm. Ce moyen doit, dès lors, être écarté.

En sixième lieu, aux termes de l’article DC-3.7.4 du règlement du PLUm : « 1. Les voies de desserte internes menant aux places de stationnement doivent présenter une largeur minimale de 3 m sur toute leur longueur, sauf rétrécissement ponctuel en cas d’impossibilité technique avérée. / 2. Cette largeur est portée à 4,5 m pour les opérations de 5 logements ou plus. En cas de circulation en sens unique, la largeur de cette voie peut être maintenue à 3 m. »

D’une part, il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit une voie de desserte interne en double sens d’une largeur minimale de 4,5 mètres au niveau du porche d’entrée. Toutefois, il ressort des pièces du dossier, en particulier de la pièce PC 06 du dossier de permis de construire modificatif montrant l’insertion graphique de la construction projetée que les conteneurs à poubelles peuvent être stockés sous ce porche, réduisant ainsi la largeur de ladite voie interne en-deçà de la largeur minimale de 4,5 mètres exigée. Toutefois, la commune fait valoir en défense que le projet prévoit un local poubelles dédié et que les conteneurs ne seront stockés que temporairement sous le porche les jours de collecte des déchets. Dans ces conditions et dès lors que ces conteneurs, équipés de roulettes, sont mobiles, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet litigieux méconnaîtrait les dispositions de l’article DC-3.7.4 du règlement du PLUm.

D’autre part, les requérants se prévalent de la figure n°19 jointe aux dispositions de l’article DC-3.7.4, dont il ressort que la configuration des voies internes jusqu’aux stationnements doit permettre un « demi-tour aisé » des véhicules. Toutefois, à supposer même que cette figure soit prescriptive, il ressort des pièces du dossier, en particulier des plans des dossiers de demande de permis, que la configuration des lieux permet aux véhicules de faire demi-tour sous le porche abritant deux places de stationnement ou devant les places de stationnements numérotées 1, 2 et 4. Ainsi, ce moyen doit, en tout état de cause, être écarté.

En septième lieu, aux termes de l’article DC-3.7.5 du règlement du PLUm : « 1. L’espace dédié au stationnement de cycles doit être facilement accessible depuis les voies et emprises publiques. Il doit en outre être sécurisé, couvert et éclairé. (…) » et aux termes de l’article DC-3.7.4 du même règlement : « (…) 3. Les stationnements seront agencés afin de favoriser les circulations piétonnes internes et celles des piétons et cyclistes venant de l’extérieur. (…) » Enfin, les dispositions transversales du cahier communal d’Orléans prévoient : « Par dérogation aux dispositions communes du règlement du PLUm, pour les opérations de plus de 3 logements, l’accès aux places de stationnement cycles sera constitué d’un ou plusieurs locaux fermés et accessibles depuis la rue, sans marche ni ressaut. Cet accès sera sécurisé du flux des véhicules motorisés. »

Les requérants soutiennent que le local vélo, d’une surface de 8,6 mètres carrés, n’est pas accessible par la voie publique dès lors que l’accès s’effectue par un chemin privé et que cet accès n’est pas sécurisé dès lors qu’il est partagé avec les véhicules entrants et sortants et abrite des conteneurs à poubelles. Toutefois, il ressort des plans des dossiers de demande de permis de construire que le projet prévoit, outre l’accès par un portail dédié aux véhicules motorisés abritant temporairement lesdits conteneurs mobiles des poubelles, un second accès par un portail piéton, facilement accessibles aux cyclistes depuis la voie publique à condition qu’il pose le pied à terre. Dans ces conditions et dès lors que les dispositions citées au point précédent n’imposent pas un accès direct au local pour cycles depuis la voie publique mais un accès facile depuis la voie publique, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet méconnaît les dispositions citées au point précédent.

En huitième lieu, aux termes de l’article DC-1.1.1 du règlement du PLUm relatif aux cœurs d’îlot : « Au sein des périmètres des cœurs d’îlot, sont seulement admis : (…) les coupes et abattages d’arbres justifiés par des motifs sanitaires ou de sécurité, suivis par une replantation équivalente et les travaux liés à l’entretien et à la gestion écologique de ces espaces ». Ces dispositions s’appliquent uniquement aux arbres dont les troncs sont plantés en cœur d’îlot.

Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit d’abattre deux arbres. Toutefois, les défenderesses soutiennent sans être contredites que les troncs de ces deux arbres sont situés en-dehors du cœur d’îlot, limité au fond de la parcelle. Dans ces conditions et eu égard à ce qui a été dit au point précédent, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet litigieux méconnaît les dispositions de l’article DC-1.1.1 du règlement du PLUm.

En dernier lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».

Il ressort des pièces du dossier que l’accès à la maison existante située en fond de parcelle est possible par un porche d’une hauteur de 3 mètres 20 et il n’est pas établi, alors que le service départemental d’incendie et de secours a émis un avis favorable au projet le 28 août 2024, que cette hauteur ainsi que les dimensions des voies de desserte internes ne seraient pas suffisantes pour permettre la mise en œuvre des moyens de défense contre l’incendie. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir qu’en délivrant les permis de construire contestés, le maire d’Orléans aurait commis une erreur manifeste d’appréciation au regard des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

Il résulte de ce qui précède, sans qu’il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, que les conclusions à fin d’annulation de la requête doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme demandée par les requérants soit mise à la charge de la commune d’Orléans, qui ne constitue pas la partie perdante dans la présente instance. Dans les circonstances de l’espèce et alors au surplus que la commune d’Orléans n’est pas représentée et ne justifie pas avoir exposé des frais de fonctionnement supplémentaires, il n’y a pas lieu de mettre à la charge des requérants les sommes demandées par les défenderesses au titre des mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M^me L… et autres est rejeté.

Article 2 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me I… L…, à la société Genabum-Parc et à la commune d’Orléans.

Délibéré après l’audience du 29 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

M. Lacassagne, président,

M. Jaosidy, premier conseiller,

M^me Ploteau, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 février 2026.

La rapporteure,

Coralie PLOTEAU

Le président,

Denis LACASSAGNE

La greffière,

Anne-Gaëlle BRICHET

La République mande et ordonne à la préfète du Loiret en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.