Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 22 novembre 2022 et 5 juillet 2023, la SARL Lupa Patrimoine France, représentée par M^e Dedieu et M^e Lédée, demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures :

1°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de l’exercice clos en 2013, 2014, 2015, 2016 et 2019, ainsi que des pénalités et intérêts de retard correspondants ;

2°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires qui lui ont été réclamées au titre des mêmes années, ainsi que des pénalités et intérêts de retard correspondants, en matière de cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises, taxe additionnelle et frais de gestion ;

3°) d’ordonner à l’administration fiscale de recalculer les conséquences financières du contrôle en tenant compte de l’imputation de la totalité des déficits en report existant au 1er janvier 2019 ;

4°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 10 000 euros au titre de

l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— en estimant que l’option choisie pour le régime des sociétés d’investissements immobiliers cotées a été exercée de manière abusive, l’administration se place dans le cadre de la procédure d’abus de droit prévue à l’article L. 64 du livre des procédures fiscales, sans lui avoir accorder les garanties liées à cette procédure ;

— l’intention spéculative doit être appréciée à la date d’acquisition des immeubles ;

— son objet statutaire peut être pris en compte ainsi que la constitution d’une société sœur à objet marchand ;

— l’objet social, la durée entre l’acquisition et la cession, la location continue des biens et le financement à long terme ou encore l’existence de baux commerciaux engageant durablement les biens établissent l’absence de caractère spéculatif de son activité ;

— la société, qui avait un objet foncier à la création, contrairement à sa société sœur, et qui a conservé cet objet, a repris et poursuivi l’activité foncière des sociétés absorbées, en la finançant par un emprunt à long terme, les baux ayant été renouvelés et comportant des baux commerciaux ;

— la date d’acquisition est la date d’acquisition par les sociétés absorbées et non la date de la transmission universelle de patrimoine ;

— les cessions, pour l’essentiel, relèvent de contraintes extérieures et sont intervenues au cours d’une période de dix ans commençant six ans après l’absorption des SCI, après une longue période de détention ;

— des investissements significatifs étaient prévus sur le dernier immeuble, cédé en 2019 ;

— les critères liés à la répétition des cessions, à la nette diminution de l’actif immobilisé sur une courte période et l’absence de nouvelles acquisitions ne sont pas pertinents ;

— la réalisation effective de plus-values ne saurait établir l’intention spéculative à l’acquisition ;

— les plus-values, qui ne présentaient pas un caractère courant, ne peuvent être prises en compte dans le calcul de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises ;

— les intérêts de retard ne sont pas, compte tenu de l’absence de bien-fondé du rehaussement, dus ;

— le manquement délibéré n’est pas établi.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 5 juin et 27 septembre 2023, l’administrateur général des finances publiques chargé de la direction spécialisée de contrôle fiscal Ile-de-France conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés par la SARL Lupa Patrimoine France ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 6 juillet 2023, la clôture d’instruction a été fixée au 30 septembre 2023 à 12 heures.

Vu :

— les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Alidière,

— les conclusions de M. Charzat, rapporteur public,

— et les observations de M^e Dedieu, représentant la SARL Lupa Patrimoine France.

Considérant ce qui suit :

1. La SARL Lupa Patrimoine France a été créée le 29 décembre 2004 en vue d’exercer une activité d’acquisition, de détention et de gestion de tous biens ou droits immobiliers. Elle a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier au 31 décembre 2019. L’administration, regardant l’activité comme excédant le champ de ses statuts, a notifié à la société des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés et des rappels de cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises, taxe additionnelle et frais de gestion, ainsi que des majorations sur le fondement des dispositions du a de l’article 1729 du code général des impôts. Par la présente requête, la SARL Lupa Patrimoine France demande la décharge de ces impositions supplémentaires ainsi que celles mises à sa charge au titre des exercices clos en 2013, 2014, 2015 et 2016 résultant d’un précédent contrôle.

Sur les conclusions aux fins de décharge :

En ce qui concerne la régularité de la procédure :

2. Aux termes de l’article L. 64 du livre des procédures fiscales : « Afin d’en restituer le véritable caractère, l’administration est en droit d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d’un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles. En cas de désaccord sur les rectifications notifiées sur le fondement du présent article, le litige est soumis, à la demande du contribuable, à l’avis du comité de l’abus de droit fiscal. L’administration peut également soumettre le litige à l’avis du comité. Les avis rendus font l’objet d’un rapport annuel qui est rendu public. ».

3. L’administration a, en l’espèce, estimé que la société requérante devait être regardée comme exerçant une activité de marchand de biens et s’est ainsi bornée à tirer les conséquences, au plan fiscal, de l’exercice de cette activité, sans remettre en cause ni l’existence de la société, ni le caractère réel de son activité. L’administration ne peut, ainsi, être regardée comme ayant mis en œuvre, même implicitement, la procédure de répression des abus de droit à l’encontre de la SARL Lupa Patrimoine France.

En ce qui concerne le bien-fondé des impositions :

S’agissant de l’impôt sur les sociétés :

4. Aux termes de l’article 208 C du code général des impôts : « I. – Les sociétés d’investissements immobiliers cotées s’entendent des sociétés par actions cotées sur un marché réglementé respectant les prescriptions de la directive 2004/39/ CE du Parlement européen et du Conseil du 21 avril 2004 concernant les marchés d’instruments financiers, modifiant les directives 85/611/ CEE et 93/6/ CEE du Conseil et la directive 2000/12/ CE du Parlement européen et du Conseil et abrogeant la directive 93/22/ CEE du Conseil, dont le capital social n’est pas inférieur à 15 millions d’euros, qui ont pour objet principal l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes visées à l’article 8 et aux 1, 2 et 3 de l’article 206 dont l’objet social est identique. () II. – Les sociétés d’investissements immobiliers cotées visées au I et leurs filiales détenues, individuellement ou conjointement par plusieurs sociétés d’investissements immobiliers cotées, à 95 % au moins, directement ou indirectement, de manière continue au cours de l’exercice, soumises à l’impôt sur les sociétés et ayant un objet identique, peuvent opter pour l’exonération d’impôt sur les sociétés pour la fraction de leur bénéfice provenant de la location des immeubles, de la sous-location des immeubles pris en crédit-bail ou dont la jouissance a été conférée à titre temporaire par l’Etat, une collectivité territoriale ou un de leurs établissements publics et des plus-values sur la cession à des personnes non liées au sens du 12 de l’article 39 d’immeubles, de droits réels énumérés au sixième alinéa, de droits afférents à un contrat de crédit-bail portant sur un immeuble et de participations dans des personnes visées à l’article 8 ou dans des filiales soumises au présent régime. () III bis. – Les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés mentionnées au 3° du I de l’article L. 214-36 du code monétaire et financier et qui ont un objet identique à celui des sociétés d’investissements immobiliers cotées visées au I peuvent opter dans les conditions du III pour le régime d’imposition prévu au II lorsqu’elles sont détenues à 95 % au moins, directement ou indirectement et de manière continue au cours de l’exercice, individuellement ou conjointement par une ou plusieurs sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable mentionnées au 3° nonies de l’article 208 ou par une ou plusieurs sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable mentionnées au 3° nonies de l’article 208 et une ou plusieurs sociétés d’investissements immobiliers cotées visées au I. () ». Aux termes de l’article 35 du même code : " I. – Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés. 1° bis Personnes qui, à titre habituel, achètent des biens immeubles, en vue d’édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre, en bloc ou par locaux ; () ".

5. Il résulte de l’instruction que la SARL Lupa Patrimoine France, dont l’objet statutaire est l’acquisition, la détention et la gestion de tous biens et droits immobiliers, a acquis le 28 mars 2006, de sa société mère, des titres de SA luxembourgeoises détenant des titres de SCI françaises détenant elles-mêmes sept immeubles, puis prononcé la dissolution des sociétés concernées, bénéficiant ainsi de la transmission universelle de leur patrimoine. Propriétaire de ces biens immobiliers à compter du 3 mai 2006, la SARL Lupa Patrimoine France a cédé entre 2008 et 2019 ces sept immeubles. Compte tenu de ces cessions, l’administration a requalifié son activité comme étant celle d’un marchand de biens au sens des dispositions de l’article 35 du code général des impôts et a remis en cause le régime d’exonération d’impôt sur les sociétés dont, conformément à l’article 208 C du code général des impôts, elle bénéficiait notamment pour les cessions d’immeubles en cause, en vertu de son option pour le régime des sociétés d’investissements immobiliers cotées.

6. La SARL Lupa Patrimoine France doit, contrairement à ce qui est soutenu, être regardée, pour l’application des dispositions précitées, comme ayant acquis les immeubles en cause le 28 mars 2006, date à laquelle ils ont été transférés dans son patrimoine, et non à la date à laquelle les sociétés absorbées ont, elles-mêmes, acquis ces immeubles. La cession des immeubles est intervenue dans les années qui ont suivi, la première dès l’année 2008, les autres ayant suivi à intervalles réguliers à compter de l’année 2012. D’une part, compte tenu de la nature de ces biens, lesquels sont des immeubles de bureaux, et des difficultés affectant ce secteur au cours des années postérieures à 2008, les délais s’étant écoulés depuis l’acquisition ne sauraient être regardés comme indiquant que l’intention de la société à la date d’acquisition était de les exploiter par la mise en location. D’autre part, compte tenu du caractère systématique des opérations de vente, qui a eu pour conséquence de réduire l’activité de location de la société requérante et son actif immobilier immobilisé, et alors même que pendant la période de détention, l’intéressée a poursuivi l’activité foncière des sociétés absorbées, en se finançant par des emprunts à long terme, que des baux, notamment commerciaux, ont été renouvelés, que la société n’a pas renouvelé les opérations réalisées en 2006 en procédant à d’autres acquisitions, que des projets d’investissements ont été envisagés sur le dernier immeuble détenu avant sa cession en 2019, et que chacune des opérations de cession est intervenue dans un contexte particulier susceptible de justifier de l’opportunité de cette cession, l’activité de la SARL Lupa Patrimoine France, qui ne détenait plus aucun immeuble à la suite de la vente du dernier immeuble en 2019, doit être regardée comme relevant de l’acquisition habituelle d’immeubles en vue de les revendre. Enfin, contrairement à ce que fait valoir la société requérante, l’administration a estimé qu’elle exerçait principalement une activité de marchands de biens sans qualifier cette activité d’accessoire. L’intéressée ne peut, par suite, être regardée comme ayant pour objet principal l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location. Dans ces conditions, et quel que soit l’objet statuaire de la société requérante, et sans qu’elle puisse utilement se prévaloir de la constitution à ses côtés d’une société sœur marchand de biens, l’administration était fondée à requalifier son activité comme étant celle d’un marchand de biens et à remettre en cause le régime d’exonération d’impôt sur les sociétés dont elle bénéficiait, conformément à l’article 208 C du code général des impôts, notamment pour les cessions d’immeubles en cause, en vertu de son option pour le régime des sociétés d’investissements immobiliers cotées.

S’agissant de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises :

7. Il résulte de ce qui a été dit aux points 5 et 6 du présent jugement que la SARL Lupa Patrimoine France exerce depuis 2006 une activité commerciale de marchand de biens et que les immeubles acquis, destinés à la revente, ne peuvent être regardés comme des éléments d’actif immobilisé. Il en résulte que la société requérante ne saurait valablement soutenir que les dispositions du 1 du I de l’article 1586 sexies du code général des impôts, qui prévoient que constituent un produit entrant dans le chiffre d’affaires à prendre en compte pour la détermination de la valeur ajoutée, « les plus-values de cession d’immobilisations corporelles et incorporelles, lorsqu’elles se rapportent à une activité normale et courante », ne lui sont pas applicables. Elle ne peut non plus, et pour les mêmes motifs, se prévaloir des dispositions du b du 4 du I du même article en vertu desquelles les dotations aux amortissements sont déductibles de la valeur ajoutée, ni du régime transitoire permettant une prise en compte progressive des produits et des charges pour les activités de location nue prévue au II dudit article alors applicable.

En ce qui concerne les pénalités :

S’agissant des intérêts de retard :

8. Aux termes de l’article 1727 du code général des impôts : « : I. – Toute créance de nature fiscale, dont l’établissement ou le recouvrement incombe aux administrations fiscales, qui n’a pas été acquittée dans le délai légal donne lieu au versement d’un intérêt de retard. A cet intérêt s’ajoutent, le cas échéant, les sanctions prévues au présent code. () ».

9. Compte tenu de ce qui a été dit des points 2 à 7 du présent jugement, la société requérante n’est pas fondée à solliciter la décharge des intérêts de retard mis à sa charge sur le fondement de l’article 1727 du code général des impôts.

S’agissant de la pénalité pour manquement délibéré :

10. Aux termes de l’article 1729 du code général des impôts : « Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l’indication d’éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt ainsi que la restitution d’une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l’Etat entraînent l’application d’une majoration de : a. 40 % en cas de manquement délibéré () ». Aux termes de l’article L. 195-A du livre des procédures fiscales : « En cas de contestation des pénalités fiscales appliquées à un contribuable au titre des impôts directs, de la taxe sur la valeur ajoutée et des autres taxes sur le chiffre d’affaires, des droits d’enregistrement, de la taxe de publicité foncière et du droit de timbre, la preuve de la mauvaise foi et des manœuvres frauduleuses incombe à l’administration ».

11. En l’espèce, il résulte de ce qui a été dit précédemment que la SARL Lupa Patrimoine France, qui exerçait une activité de marchand de biens, et a acquis en 2006 des immeubles avec l’intention de les revendre, a opté en 2009 pour le régime d’exonération d’impôt sur les sociétés, réservé aux seules sociétés civiles immobilières ayant vocation à exercer une activité d’acquisition, de détention et de gestion de tous biens ou droits immobiliers en vue de la location. Alors qu’elle avait commencé effectivement à céder ses actifs immobiliers, elle a continué à effectuer ses déclarations sur la base de ce régime de faveur. Dans ces conditions, l’administration établit le manquement délibéré commis par la société requérante, sans que celle-ci puisse utilement faire valoir que l’option souscrite en 2009 est antérieure aux années d’imposition et que le régime de faveur n’existait pas à la date d’acquisition des immeubles.

12. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur leur recevabilité, que les conclusions aux fins de décharge présentées par la SARL Lupa Patrimoine France doivent être rejetées.

Sur les conclusions aux fins d’injonction :

13. L’exécution du présent jugement n’implique pas qu’il soit ordonné à l’administration fiscale de recalculer les conséquences financières du contrôle en tenant compte de l’imputation de la totalité des déficits en report existant au 1er janvier 2019. Par suite, les conclusions aux fins d’injonction ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

14. Ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la SARL Lupa Patrimoine France demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SARL Lupa Patrimoine France est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société à responsabilité limitée Lupa Patrimoine France et à l’administrateur général des finances publiques chargé de la direction spécialisée de contrôle fiscal Ile-de-France.

Délibéré après l’audience du 20 mai 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Le Roux, présidente,

M. Amadori, premier conseiller,

M^me Alidière, première conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 juin 2025.

La rapporteure,

Signé

A. ALIDIERE

La présidente,

Signé

M-O LE ROUX

La greffière,

Signé

V. FLUET

La République mande et ordonne à la ministre auprès du ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, chargée des comptes publics en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

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