Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 11 mai 2023 et le 23 octobre 2024, l’association du foyer de Charonne, représentée par le cabinet Oyat, demande au tribunal :

1°) d’annuler la décision du 16 mars 2023 par laquelle la maire de Paris a exercé le droit de préemption sur le bien immobilier situé au 123, boulevard de Charonne (Paris, 75011) ;

2°) d’enjoindre à la ville de Paris, dans l’hypothèse où la vente aurait déjà été formalisée, de faire application des dispositions de l’article L. 213-11-1 du code de l’urbanisme, dans un délai de quinze jours à compter de la décision à intervenir, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge de la ville de Paris une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

L’association du foyer de Charonne soutient que :

— la décision attaquée a été prise par une autorité incompétente ;

— elle est entachée d’un défaut de motivation ;

— elle est entachée d’un vice de procédure, faute d’avoir respecté les exigences de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme ;

— elle est entachée d’un vice de procédure, faute d’avoir été transmise au représentant de l’Etat ;

— elle méconnaît les dispositions des articles L. 213-2 et R. 213-8 du code de l’urbanisme, dès lors qu’elle contrevient aux charges et conditions dont est grevé le bien.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 29 août 2024 et le 14 novembre 2024, la ville de Paris, représentée par le cabinet Foussard – Froger (SCP) conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de l’association du foyer de Charonne au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par l’association du foyer de Charonne ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 18 novembre 2024, la clôture d’instruction a été fixée au 27 novembre 2024.

Par une lettre du 27 février 2025, la ville de Paris a été invitée, en application de l’article R. 613-1-1 du code de justice administrative, à communiquer au tribunal la preuve de la publication de la décision attaquée.

La ville de Paris a communiqué les informations demandées le 5 mars 2025.

Vu :

— les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code de la construction et de l’habitation ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Hombourger

— les conclusions de M. Gualandi, rapporteur public,

— et les observations de M^e Oulot-Aklouche, représentant l’association du foyer de Charonne, et de M^e Connil, représentant la ville de Paris.

Considérant ce qui suit :

1. L’association des foyers de jeunes a consenti le 9 décembre 2022 à l’association du foyer de Charonne une promesse de vente pour l’ensemble immobilier situé au 123, boulevard de Charonne (Paris 11ème). Le 20 janvier 2023, l’association vendeuse a transmis à la ville de Paris une déclaration d’intention d’aliéner. Par une décision du 16 mars 2023, la maire de Paris a préempté le bien. Par la présente requête, l’association du foyer de Charonne demande l’annulation de cette décision.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. Aux termes de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme : « Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l’indication du prix et des conditions de l’aliénation projetée ou, en cas d’adjudication, l’estimation du bien ou sa mise à prix () ». Aux termes de l’article R. 213-8 du même code : " Lorsque l’aliénation est envisagée sous forme de vente de gré à gré ne faisant pas l’objet d’une contrepartie en nature, le titulaire du droit de préemption notifie au propriétaire : / a) Soit sa décision de renoncer à l’exercice du droit de préemption ; / b) Soit sa décision d’acquérir aux prix et conditions proposés, y compris dans le cas de versement d’une rente viagère ; / c) Soit son offre d’acquérir à un prix proposé par lui et, à défaut d’acceptation de cette offre, son intention de faire fixer le prix du bien par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi. () ".

3. Aux termes de l’article L. 633-1 du code de la construction et de l’habitation : « Un logement-foyer, au sens du présent chapitre, est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective. / Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées. / Le logement-foyer dénommé » résidence sociale « est destiné aux personnes ou familles mentionnées au II de l’article L. 301-1. ». Les personnes ou familles mentionnées au II de l’article L. 301-1 du même code sont les foyers « éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l’inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d’existence () ».

4. La note annexée à la déclaration d’intention d’aliéner rappelait que la première vente du bien, qui avait eu lieu le 3 juillet 1981 à l’association des foyers de jeunes avait été réalisée à la condition que l’association acquéreuse assure « directement ou par personne interposée la reprise de la gestion du foyer d’étudiants au 1er septembre 1981 en conservant le personnel salarié ». Cette note précisait que le bien était actuellement à usage de foyer d’étudiants et que la promesse de vente comportait une stipulation indiquant que le bénéficiaire de cette promesse « conservera cet usage ». Cette stipulation ne constitue pas, contrairement à ce que soutient la ville de Paris, une information mais un engagement de la part de l’association du foyer de Charonne. Il ressort donc des pièces du dossier que la vente envisagée entre l’association des foyers de jeunes et l’association du foyer de Charonne comportait une restriction quant à l’usage que le bénéficiaire pourrait faire de l’ensemble immobilier situé au 123, boulevard de Charonne, en prévoyant le maintien de la gestion d’un foyer étudiant au sein de l’immeuble, restriction qui avait été portée à la connaissance de la ville de Paris via la déclaration d’intention d’aliéner.

5. La ville de Paris soutient en défense que cette condition ne lui serait pas opposable dès lors qu’il s’agirait d’un engagement contractuel et, qu’en tout état de cause, une restriction d’usage ne peut être opposée au préempteur. Toutefois, d’une part le respect par le préempteur des conditions de l’aliénation projetée résulte des dispositions combinées des articles L. 213-2 et R. 213-8 du code de l’urbanisme, qui prévoient que, si le titulaire du droit de préemption souhaite acquérir le bien au prix proposé, il doit également le faire aux conditions proposées. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que la restriction d’usage provient des conditions de la vente réalisée en 1981 et s’imposait à l’association du foyer des jeunes. Enfin, il ne résulte pas des dispositions des articles L. 213-2 et R. 213-8 du code de l’urbanisme, qui ne font aucune distinction sur la nature des conditions devant être respectées par le titulaire du droit de préemption, que ce type de condition ne serait pas opposable au titulaire du droit de préemption.

6. En l’espèce, il ressort de la décision attaquée que la ville de Paris a préempté le bien en litige en vue de créer une résidence sociale de 60 logements, en précisant que le 11ème arrondissement était caractérisé par un taux de logements sociaux de 14,3% au 1er janvier 2021 et que l’accroissement de la part de logements sociaux constituait un des objectifs de l’habitat dans cet arrondissement, afin de se rapprocher du seuil de 25% fixé par l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation. Dans ces conditions et, à supposer même qu’une résidence sociale puisse accueillir exclusivement des étudiants, il est constant que la ville de Paris a préempté le bien non pas avec l’intention d’y créer un foyer étudiant mais pour créer des logements sociaux destinés aux publics mentionnés au II de l’article L. 301-1 du code de la construction et de l’habitation, en méconnaissance de la condition prévue dans la promesse de vente. Dès lors, l’association du foyer de Charonne est fondée à soutenir que la décision attaquée a été prise en méconnaissance des articles L. 213-2 et R. 213-8 du code de l’urbanisme.

7. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n’est susceptible, en l’état du dossier, de fonder cette annulation.

8. Il résulte de ce qui précède que l’association du foyer de Charonne est fondée à demander l’annulation de la décision du 16 mars 2023, par laquelle la ville de Paris a préempté l’ensemble immobilier situé au 123, boulevard de Charonne.

Sur les conclusions à fin d’injonction et d’astreinte :

9. Aux termes de l’article L. 213-11-1 du code de l’urbanisme : « Lorsque, après que le transfert de propriété a été effectué, la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative, le titulaire du droit de préemption propose aux anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel l’acquisition du bien en priorité. / () A défaut d’acceptation dans le délai de trois mois à compter de la notification de la décision juridictionnelle devenue définitive, les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel sont réputés avoir renoncé à l’acquisition. / Dans le cas où les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel ont renoncé expressément ou tacitement à l’acquisition dans les conditions mentionnées aux trois premiers alinéas du présent article, le titulaire du droit de préemption propose également l’acquisition à la personne qui avait l’intention d’acquérir le bien, lorsque son nom était inscrit dans la déclaration mentionnée à l’article L. 213-2. »

10. Il appartient au juge administratif, saisi de conclusions en ce sens par l’ancien propriétaire ou par l’acquéreur évincé et après avoir mis en cause l’autre partie à la vente initialement projetée, d’exercer les pouvoirs qu’il tient des articles L. 911-1 et suivants du code de justice administrative afin d’ordonner, le cas échéant sous astreinte, les mesures qu’implique l’annulation, par le juge de l’excès de pouvoir, d’une décision de préemption, sous réserve de la compétence du juge judiciaire, en cas de désaccord sur le prix auquel l’acquisition du bien doit être proposée, pour fixer ce prix. A ce titre, il lui appartient, après avoir vérifié, au regard de l’ensemble des intérêts en présence, que le rétablissement de la situation initiale ne porte pas une atteinte excessive à l’intérêt général, de prescrire au titulaire du droit de préemption qui a acquis le bien illégalement préempté, s’il ne l’a pas entre-temps cédé à un tiers, de prendre toute mesure afin de mettre fin aux effets de la décision annulée et, en particulier, de proposer à l’ancien propriétaire puis, le cas échéant, à l’acquéreur évincé d’acquérir le bien, à un prix visant à rétablir, sans enrichissement injustifié de l’une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l’exercice du droit de préemption a fait obstacle.

11. La ville de Paris ne se prévaut d’aucun obstacle au rétablissement de la situation initiale, dont il ne résulte pas davantage de l’instruction qu’elle porterait une atteinte excessive à l’intérêt général. Il suit de là que le présent jugement implique nécessairement, dans l’hypothèse où la vente aurait été formalisée en application de la décision de préemption litigieuse, que la ville de Paris mette en œuvre la procédure particulière prévue par l’article L. 213-11-1 du code de l’urbanisme. Par suite, et sous réserve qu’elle soit restée propriétaire du bien sis 123, boulevard de Charonne (Paris 11ème), il y a lieu d’enjoindre à la ville de Paris de proposer à l’ancienne propriétaire, l’association des foyers de jeunes, l’acquisition de ce bien dans un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir. Dans l’hypothèse où l’association des foyers des jeunes renoncerait expressément ou tacitement à cette acquisition dans les conditions fixées par l’article L. 213-11-1-1 du code de l’urbanisme, il y a lieu d’enjoindre à la ville de Paris de proposer à l’association du foyer de Charonne, dans un délai d’un mois à compter de cette renonciation, d’acquérir ces biens. Le prix contenu dans la proposition qui sera faite à l’association du foyer des jeunes puis, le cas échéant, à l’association du foyer de Charonne, visera à rétablir, sans enrichissement injustifiée de l’une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l’exercice du droit de préemption à fait obstacle. En revanche, il n’y a pas lieu d’assortir cette injonction d’une astreinte.

Sur les frais liés au litige :

12. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

13. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la ville de Paris une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par l’association du foyer de Charonne et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La décision de la maire de Paris du 16 mars 2023 est annulée.

Article 2 : Dans l’hypothèse où la vente aurait été formalisée en application de la décision de préemption litigieuse, il est enjoint à la ville de Paris, sous réserve qu’elle soit restée propriétaire du bien sis 123, boulevard de Charonne (Paris 11ème), de proposer à l’association des foyers de jeunes l’acquisition de ce bien dans un délai d’un mois à compter de la présente décision. Dans l’hypothèse où l’association des foyers de jeunes renoncerait expressément ou tacitement à cette acquisition dans les conditions fixées par l’article L. 213-11-1-1 du code de l’urbanisme, il est enjoint à la ville de Paris de proposer à l’association du foyer de Charonne, dans un délai d’un mois à compter de cette renonciation, d’acquérir ces biens. Le prix contenu dans la proposition qui sera faite à l’association du foyer des jeunes puis, le cas échéant, à l’association du foyer de Charonne, visera à rétablir, sans enrichissement injustifiée de l’une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l’exercice du droit de préemption à fait obstacle.

Article 3 : La ville de Paris versera à l’association du foyer de Charonne une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 5  : Le présent jugement sera notifié à l’association du foyer de Charonne et à la ville de Paris.

Copie en sera adressé à l’association des foyers de jeunes.

Délibéré après l’audience du 20 mai 2025, à laquelle siégeaient :

M. Séval, président,

M^me Hombourger, première conseillère,

M. Melka, conseiller

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 juin 2025.

La rapporteure,

C. HOMBOURGER

Signé

Le président,

J.-P. SÉVAL

SignéLa greffière,

S. RAHMOUNI

Signé

La République mande et ordonne au préfet de la région d’Ile-de-France, préfet de Paris en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

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