Vu les procédures suivantes :

I. Par une requête et un mémoire, enregistrés le 30 janvier 2023 et le 14 septembre 2024 sous le n° 2302153, la société Gecina, représentée par la SAS EIF, mandataire, puis par M^e Schiano-Gentiletti, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge partielle des cotisations de taxes foncières sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 à raison d’un ensemble immobilier situé 9-15 rue Matignon à Paris ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de la justice administrative.

Elle soutient que :

- elle est éligible aux mécanisme atténuateurs de planchonnement et de lissage pour les locaux occupés par l’enseigne « Christie’s France SA » et le restaurant « Le Market » ;

- pour l’application de ces mécanismes, il convient de déterminer leur valeur locative non révisée par comparaison :

* pour l’enseigne « Christie’s France SA », avec le local type n°64 du procès-verbal des locaux commerciaux de Paris (8e) – secteur Faubourg du Roule à 30,64 euros par m² ;

* pour le restaurant « Le Market », avec le local-type n°176 du procès-verbal des locaux commerciaux de Paris (8e) – secteur Madeleine à 22,41 euros par m².

Par un mémoire en défense, enregistré le 13 juillet 2023, la directrice régionale des finances publiques d’Ile de France et de Paris conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens soulevés par la société Gecina ne sont pas fondés.

II. Par une requête enregistrée le 14 avril 2023 sous le n° 2308613, la société Gecina, représentée par la SAS EIF, mandataire, puis par M^e Schiano-Gentiletti, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge partielle des cotisations de taxes foncières sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022 à raison d’un ensemble immobilier à usage d’habitation et à usage commercial situé 9-15 rue Matignon à Paris (8ème arrondissement), assortie des intérêts moratoires ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de la justice administrative.

Elle soutient que :

- elle est éligible aux mécanisme atténuateurs de planchonnement et de lissage pour les locaux occupés par l’enseigne Christie’s et la société Market ;

- pour l’application de ces mécanismes, il convient de déterminer leur valeur locative non révisée par comparaison :

* pour l’enseigne « Christie’s France SA », avec le local type n°64 du procès-verbal des locaux commerciaux de Paris (8e) – secteur Faubourg du Roule à 30,64 euros par m² ;

* pour le restaurant « Le Market », avec le local-type n°176 du procès-verbal des locaux commerciaux de Paris (8e) – secteur Madeleine à 22,41 euros par m².

Par un mémoire en défense, enregistré le 2 octobre 2023, la directrice régionale des finances publiques d’Ile de France et de Paris conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable car tardive ;

- les moyens soulevés par la société Gecina ne sont pas fondés.

III. Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés le 13 mars 2025 et le 12 décembre 2025 sous le n° 2507053, la société Gecina, représentée par M^e Schiano Gentiletti, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge partielle des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2023 à raison d’un ensemble immobilier situé 9-15 rue Matignon à Paris ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de la justice administrative.

Elle soutient que :

- elle est éligible aux mécanisme atténuateurs de planchonnement et de lissage pour les locaux occupés par l’enseigne « Christie’s France SA » et le restaurant « Le Market » ;

- pour l’application de ces mécanismes, il convient de déterminer leur valeur locative non révisée par comparaison :

* pour l’enseigne « Christie’s France SA », avec le local type n°64 du procès-verbal des locaux commerciaux de Paris (8e) – secteur Faubourg du Roule à 30,64 euros par m² ;

* pour le restaurant « Le Market », avec le local-type n°176 du procès-verbal des locaux commerciaux de Paris (8e) – secteur Madeleine à 22,41 euros par m² ;

- l’administration fiscale ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du changement de consistance intervenu postérieurement au 1er janvier 2017.

Par un mémoire en défense, enregistré le 10 septembre 2025, le directeur régional des finances publiques d’Ile de France et de Paris conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés par la société Gecina ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Cicmen en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique, le rapport de M. Cicmen et les conclusions de M. Kusza, les parties n’étant ni présentes, ni représentées.

Considérant ce qui suit :

La société Gecina est propriétaire d’un ensemble immobilier à usage d’habitation et à usage commercial situé 9-15 rue Matignon à Paris (8ème arrondissement) pour lequel elle a été assujettie à cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l’année 2019 à hauteur de 363 190 euros, au titre de l’année 2020 à hauteur de 363 072 euros, au titre de l’année 2022 à hauteur de 1 231 469 euros, et au titre de l’année 2023 à hauteur de 523 593 euros. La société a contesté ces impositions au titre des années 2019 et 2020 par une réclamation du 23 décembre 2020, sollicitant la décharge de la somme de 101 082 euros au titre de l’année 2019, ainsi que la décharge de la somme de 103 739 euros au titre de l’année 2020. Cette réclamation a fait l’objet d’une décision d’admission partielle le 18 novembre 2022, à l’exception des demandes relatives à la salle de vente aux enchères exploitée par l’enseigne « Christie’s France SA » et au locaux occupés par le restaurant « Le Market », sis dans l’ensemble immobilier précité. Elle a également contesté ces impositions au titre des années 2021 et 2022 par une réclamation du 3 novembre 2022, sollicitant la restitution partielle de la taxe foncière à hauteur de 57 907 euros au titre de l’année 2021 et de 62 437 euros au titre de l’année 2022. Cette réclamation a fait l’objet d’une décision de rejet le 27 janvier 2023. Elle a enfin contesté son imposition au titre de l’année 2023 par une réclamation du 17 juillet 2024, sollicitant la décharge partielle de la somme de 100 353 euros. Cette réclamation a fait l’objet d’une décision de rejet le 17 janvier 2025. Par requête n° 2302153, la société Gecina sollicite la décharge de la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l’année 2019 et de l’année 2020 s’agissant des locaux occupés par l’enseigne « Christie’s France SA » et par le restaurant « Le Market ». Par requête n° 2308613, elle sollicite la décharge partielle de la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2021 et 2022, pour la partie relative aux mêmes locaux de l’ensemble immobilier situé 9 et 15 rue Matignon à Paris. Par requête n° 2507053, elle sollicite la décharge de la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l’année 2023 s’agissant desdits locaux du même ensemble immobilier.

Sur la jonction :

Les requêtes enregistrées sous les numéros 2302153, 2308613 et 2507053 concernent la même contribuable, présentent à juger des questions semblables et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a donc lieu de les joindre pour y statuer par un seul jugement.

Sur les conclusions aux fins de décharge des impositions litigieuses :

D’une part, aux termes du 1 du B du XVI de l’article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, codifié depuis le 1er janvier 2018 au I de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts, et applicable aux impositions en litige : « I. – 1. En vue de l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d’habitation et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l’article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d’une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties mentionnées au même I de l’article 1498 imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l’exception de celles mentionnées au 2 du présent I, et, d’autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s’applique également pour l’établissement de leurs taxes annexes. (…) ».

Aux termes des dispositions du 1° du I de l’article 1518 E du code général des impôts : « I. – Pour les biens mentionnés au I de l’article 1498 : 1° Des exonérations partielles d’impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l’année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. Pour chaque impôt, l’exonération est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 1° pour les impositions établies au titre de l’année 2017, puis réduite chaque année d’un dixième de cette différence. L’exonération cesse d’être accordée à compter de l’année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par l’application du I de l’article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété. / 2° Les impôts directs locaux établis au titre des années 2017 à 2025 sont majorés lorsque la différence entre la cotisation qui aurait été établie au titre de l’année 2017 sans application du A du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 précitée, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, et la cotisation établie au titre de cette même année est positive. Pour chaque impôt, la majoration est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 2° pour les impositions établies au titre de l’année 2017, puis réduite chaque année d’un dixième de cette différence. Cette majoration est supprimée à compter de l’année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par l’application du I de l’article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété. (…) »

Il résulte des dispositions qui précèdent que les articles 1518 A quinquies et 1518 E du code général des impôts prévoient deux mécanismes temporaires de modération des effets de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels dits du « planchonnement », atténuant de moitié les variations à la hausse ou à la baisse des valeurs locatives, et du « lissage », étalant de façon linéaire sur dix ans les variations à la hausse ou à la baisse des cotisations dès le premier euro. Ces mécanismes s’appliquent aux impositions de taxe foncière sur les propriétés bâties dues au titre des années 2017 à 2025. Par construction, ils ne peuvent s’appliquer aux nouveaux locaux créés postérieurement au 1er janvier 2017 et cessent de s’appliquer aux locaux ayant fait l’objet, après le 1er janvier 2017, d’un changement de consistance, d’affectation ou d’utilisation prévu par l’article 1406 du code général des impôts, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou de la fraction de la propriété. Le changement de consistance visé par les dispositions citées ci-dessus du I de l’article 1406 du code général des impôts s’entend de la transformation apportée à la composition d’un local préexistant afin d’en modifier le volume ou la surface de manière substantielle, notamment par l’addition de constructions, la démolition totale ou partielle de la construction ou sa restructuration par division ou réunion de locaux préexistants.

D’autre part, en vertu du second alinéa de l’article R. 194-1 du livre des procédures fiscales, il appartient au contribuable qui souhaite obtenir la décharge ou la réduction d’une imposition de démontrer son caractère exagéré lorsque l’imposition a été établie d’après les bases indiquées dans la déclaration qu’il a souscrite.

En ce qui concerne l’application des mécanismes de planchonnement et de lissage :

Pour refuser de faire droit aux réclamations contentieuses de la société requérante, l’administration a estimé que les déclarations de la société requérante, s’agissant des locaux litigieux, caractérise un changement de consistance, d’affectation ou d’utilisation, après le 1er janvier 2017, de nature à faire obstacle à l’application des mécanismes correcteurs évoqués ci-dessus.

Pour cela, s’agissant des locaux occupés par l’enseigne « Christie’s France SA », l’administration fiscale a estimé qu’aucune déclaration antérieure à 2017 ne regroupait les surfaces occupées par cette enseigne et que la société redevable, dans sa réclamation du 23 décembre 2020, a, pour la première fois, fait état de ces locaux comme constituant une « unique » entité d’une surface réelle totale de « 2 584 m² », désormais référencée sous l’invariant n°1080034347.

S’agissant des locaux occupés par le restaurant « Le Market », elle a considéré qu’à l’adresse du 15 avenue Matignon, figuraient au 31 décembre 2016, deux locaux commerciaux correspondant respectivement à une galerie d’art de 103 m² et à un établissement bancaire de 201 m² ainsi que divers parkings et appartements, qu’aucun des locaux imposés jusqu’en 2016 ne correspondait à un quelconque restaurant, et que, dans sa réclamation du 23 décembre 2020, pour la première fois, la société redevable a fait état de la présence du restaurant « Le Market» d’une surface réelle totale de 567 m², référencé sous l’invariant n°1080034377.

Par les présentes requêtes, la société requérante, qui revendique l’application des mécanismes de planchonnement et de lissage aux locaux litigieux, se borne à relever que l’enseigne « Christie’s France SA » exploite la salle de vente aux enchères depuis plus de vingt-trois ans, et que l’opération de regroupement d’invariants ne visait qu’à simplifier et rendre plus lisible l’évaluation cadastrale de la salle aux enchères en cause, laquelle n’a connu aucun changement physique, ni extension, ni réduction de surface. De même, s’agissant du restaurant « Le Market », elle se borne à relever qu’il exploite le restaurant du 9/15 avenue Matignon depuis plus de vingt ans, qu’il fait l’objet de nombreux avis antérieurs au 1er janvier 2017 sur le site de référencement TripAdvisor. Dans la requête n° 2507053, elle ajoute que le permis de construire affiché par la redevable au cours de l’année 2018, dont se prévaut l’administration fiscale dans son mémoire en défense, pour démontrer un changement de destination des locaux de l’ensemble immobilier en cause, ne concernait que la création d’un troisième commerce pris à bail par la galerie d’art Félix Vercel.

Ce faisant, à supposer que l’enseigne « Christie’s France SA » et le restaurant « Le Market » ont été domiciliés dans le même ensemble immobilier avant le 1er janvier 2017, la société requérante n’établit pas, par ses seules allégations, l’absence de changement de consistance, d’affectation ou d’utilisation, après le 1er janvier de l’année 2017, ni, par suite, l’applicabilité des mécanismes atténuateurs pour le calcul des impositions en litige, qui concernent les locaux occupés par l’enseigne « Christie’s France SA » et le restaurant « Le Market » au sein d’un ensemble immobilier situé 9 et 15 rue Matignon à Paris.

Il résulte de ce qui précède que la société Gecina n’est pas fondée à demander la réduction des impositions correspondant à l’application de ces mécanismes aux locaux litigieux.

En ce qui concerne le choix du local-type de référence pour les valeurs non révisées :

En l’absence d’applicabilité des mécanismes atténuateurs pour le calcul de l’imposition en litige, la détermination de valeurs locatives non révisées ne présente pas d’utilité. Par suite, la société requérante ne peut utilement soutenir que les locaux-type qu’elle propose de retenir constitueraient des termes de comparaison adaptés.

Il résulte de ce qui précède, et sans qu’il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir opposée par l’administration dans la requête n° 2308613, que les requêtes doivent être rejetées en toutes leurs conclusions, y compris celle relatives aux frais liés au litige.

D E C I D E :

Article 1er : Les requêtes de la société Gecina sont rejetées.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société Gecina et à la direction régionale des finances publiques d’Ile de France et de Paris.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 décembre 2025.

Le magistrat désigné,

signé

D. CICMEN

La greffière,

signé

C. EL HOUSSINE

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.