Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés les 27 septembre 2023 et 31 juillet 2024, M. B… D…, gérant de la SCI D…, demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 2 août 2023 par lequel le préfet de la région d’Ile-de-France, préfet de Paris, constatant un danger ou un risque pour la santé et la sécurité physique des occupants, a déclaré insalubre à titre remédiable le logement dont est propriétaire la SCI D…, lui a imposé de réaliser les travaux de nature à mettre fin au danger dans un délai de deux mois et lui a imposé d’assurer l’hébergement temporaire des occupants pendant la durée des travaux.

Il soutient que :

l’arrêté attaqué est entaché d’irrégularité, dès lors que le rapport du service technique de l’habitat de la Ville de Paris initiant la procédure est daté du 3 avril 2024, alors que l’arrêté litigieux mentionne un rapport en date du 3 avril 2023 ;

le principe du contradictoire n’a pas été respecté, dès lors qu’il n’est pas certain que tous les éléments qu’il a communiqués ont été portés à la connaissance du préfet de la région d’Île-de-France, préfet de Paris, avant qu’il ne prenne l’arrêté attaqué ;

l’arrêté attaqué est entaché d’une erreur d’appréciation, dès lors que seule la mauvaise volonté des locataires l’a empêché de remédier aux désordres constatés ;

l’obligation de relogement temporaire des occupants qui lui est imposée méconnaît les dispositions de l’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation, dès lors que la mauvaise foi des locataires du logement est avérée.

Par un mémoire en défense, enregistré le 13 juin 2024, le préfet de la région d’Ile-de-France, préfet de Paris conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés par M. D… ne sont pas fondés.

La requête a été communiqué à M. A… et M^me A… née C… qui n’ont pas produit de mémoire.

Par une ordonnance du 1er octobre 2024, la clôture de l’instruction a été fixée au 23 octobre 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

le code de la construction et de l’habitation,

la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986,

le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

le rapport de M^me Berland,

et les conclusions de M. Camguilhem, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

La société civile immobilière D…, dont M. D… est le gérant en exercice, est propriétaire d’un logement situé bâtiment cour, aile droite B, 1er étage porte gauche de l’immeuble sis 35 rue Popincourt, dans le 11ème arrondissement de Paris (lots de copropriété nos 25-26). Un rapport du service technique de l’habitat de la Ville de Paris, daté du 3 avril 2023, a relevé lors d’une visite des lieux un certain nombre de désordres et a conclu à l’insalubrité du logement. Sur la base de ce rapport, par un arrêté du 2 août 2023, le préfet de la région d’Ile-de-France, préfet de Paris a déclaré l’insalubrité remédiable du logement et a ordonné la réalisation de travaux ainsi que le relogement temporaire des occupants durant la durée de ces travaux. M. D… demande au tribunal l’annulation de cet arrêté.

En premier lieu, en vertu de l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations « a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes : / 1° Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers (…) 4° L’insalubrité, telle qu’elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique. ». Aux termes de l’article L. 511-11 du même code dans sa version applicable au litige : « L’autorité compétente prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité (…), la réalisation, dans le délai qu’elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances : / 1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus (…) ». Enfin, aux termes de l’article L. 511-10 du même code : « L’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est pris à l’issue d’une procédure contradictoire avec la personne qui sera tenue d’exécuter les mesures : le propriétaire ou le titulaire de droits réels immobiliers sur l’immeuble, le local ou l’installation (…) / Lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d’un immeuble en copropriété, la procédure contradictoire est valablement conduite avec le seul syndicat de copropriétaires représenté par le syndic qui en informe immédiatement les copropriétaires (…) ».

En deuxième lieu, si M. D… fait valoir que la procédure contradictoire n’a pas été respectée, il résulte de l’instruction que l’arrêté attaqué indique que les observations de M. D… qui ont été transmises par courriel le 16 juin 2023 ne sont pas de nature à remettre en cause la procédure engagée. Par suite, le requérant n’est pas fondé à soutenir que l’arrêté attaqué a été pris au terme d’une procédure irrégulière.

En troisième lieu, si le rapport du service technique de l’habitat de la Ville de Paris est daté de façon erronée du 3 avril 2024, cette mention constitue une simple erreur de plume, l’arrêté attaqué visant, par ailleurs, le rapport effectué le 3 avril 2023. Par suite, le moyen tiré de l’irrégularité de l’arrêté attaqué doit être écarté.

En quatrième lieu, sont sans incidence sur la régularité de la déclaration d’insalubrité du logement en cause et la prescription de mesures tendant à y remédier les circonstances que l’insalubrité résulterait du comportement des locataires et que ces derniers s’opposeraient à la réalisation des travaux. Il appartenait au requérant, comme il l’a d’ailleurs fait en saisissant le tribunal judiciaire de Paris, d’utiliser les voies de droit permettant au propriétaire de contraindre ses locataires à réaliser des travaux et d’engager leur responsabilité dans l’hypothèse où ils seraient à l’origine de dégradations.

En dernier lieu, d’une part, aux termes de l’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable au litige : « Pour l’application du présent chapitre, l’occupant est le titulaire d’un droit réel conférant l’usage, le locataire, le sous-locataire ou l’occupant de bonne foi des locaux à usage d’habitation et de locaux d’hébergement constituant son habitation principale. / Le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1. (…) ». Aux termes de l’article L. 521-3-1 du même code, dans sa version applicable au litige : « I.- Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. / A défaut, l’hébergement est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant. (…) ». En outre, aux termes de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige : « I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. ».

D’autre part, aux termes du dernier alinéa de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable au litige : « (…) Lorsque l’immeuble ou le logement devient inoccupé et libre de location après la date de l’arrêté pris sur le fondement du premier alinéa, dès lors qu’il est sécurisé et ne constitue pas un danger pour la santé ou la sécurité des tiers, la personne tenue d’exécuter les mesures prescrites n’est plus obligée de le faire dans le délai fixé par l’arrêté. L’autorité compétente peut prescrire ou faire exécuter d’office, aux frais de cette personne, toutes mesures nécessaires pour empêcher l’accès et l’usage du lieu, faute pour cette dernière d’y avoir procédé. Les mesures prescrites doivent, en tout état de cause, être exécutées avant toute nouvelle occupation, remise à disposition ou remise en location, sous peine des sanctions prévues à l’article L. 511-22. ».

Il résulte de ces dispositions que, lorsqu’un immeuble ou un logement qui fait l’objet d’un arrêté du représentant de l’Etat dans le département prescrivant, dans un certain délai, des mesures destinées à remédier à son insalubrité devient, après la notification de cet arrêté, inoccupé et libre de location, son propriétaire n’est plus tenu de réaliser les mesures prescrites dans le délai fixé par l’autorité administrative, dès lors que l’immeuble ou le logement est sécurisé et ne constitue pas un danger pour la santé ou la sécurité des voisins. En l’absence d’arrêté préfectoral de mainlevée, ces mesures doivent toutefois être exécutées avant toute nouvelle occupation, remise à disposition ou remise en location.

Par suite, si le juge administratif, saisi d’un recours de plein contentieux contre un arrêté d’insalubrité d’un immeuble ou d’un logement, doit tenir compte de la situation existant à la date à laquelle il se prononce et, notamment, de la circonstance que l’immeuble ou le logement en litige, qui ne constitue pas un danger pour la santé et la sécurité du voisinage, est inoccupé et libre de location, cette dernière circonstance, qui est susceptible de justifier que l’échéance fixée dans l’arrêté d’insalubrité pour prendre les mesures nécessaires à l’occupation de l’immeuble ou du logement soit différée, ne saurait en revanche fonder par elle-même l’annulation de ces mêmes mesures.

Il résulte de l’instruction que la SCI D… a donné congé à ses locataires par signification d’huissier du 2 février 2023, soit antérieurement à la mise en œuvre de la procédure contradictoire prévue par l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, qui a été initiée par le préfet de l’Île-de-France, préfet de Paris le 2 mai 2023. Ce congé a été délivré pour motif légitime et sérieux, à savoir le non-respect des obligations des locataires en ce qui concerne le paiement du loyer et la nécessité de réaliser certains travaux nécessitant la libération des lieux, notamment la reprise du sol, avec effet au 9 octobre 2023.

Il ne résulte pas de l’instruction que le logement serait vide. Par suite, la circonstance que les locataires se soient vu signifier leur congé est sans incidence sur l’arrêté attaqué en tant qu’il prescrit la réalisation de travaux dans le délai de deux mois.

Toutefois, il résulte de ce qui a été dit au point 10 du présent jugement que les locataires du logement concerné sont dépourvus de tout titre d’occupation à compter du 9 octobre 2023. Par suite, M. D… est fondé à demander l’abrogation de l’arrêté en litige en tant qu’il lui fait obligation d’assurer l’hébergement des occupants du logement objet dudit arrêté à compter de cette date.

Il résulte de tout ce qui précède que M. D… est seulement fondé à demander l’abrogation à compter du 9 octobre 2023 de l’arrêté du 2 août 2023 en tant qu’il ordonne le relogement et l’hébergement des occupants pendant la durée des travaux prescrits.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du préfet d’Île-de-France, préfet de région du 2 août 2023 est abrogé à compter du 9 octobre 2023 en tant seulement qu’il fait obligation à la société civile immobilière D… d’assurer le relogement et l’hébergement des occupants du logement objet de cet arrêté pendant la durée des travaux prescrits.

Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B… D…, à M. A… et M^me A… née C… et au préfet de la région d’Île-de-France, préfet de Paris.

Délibéré après l’audience du 28 novembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Marzoug, présidente,

M^me Lambert, première conseillère,

M^me Berland, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2025.

La rapporteure,

F. Berland

La présidente,

S. Marzoug

La greffière,

K. Bak-Piot

La République mande et ordonne à la ministre de la santé, des familles, de l’autonomie et des personnes handicapées en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.