Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 18 mars et 4 avril 2024, la SCI Habitat Cavaignac, représentée par M^e Karila, demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler la décision du 17 janvier 2024 par laquelle la maire de Paris a rejeté la demande de transformation d’un local commercial situé 10 rue Godefroy Cavaignac dans le 11ème arrondissement de Paris en meublé de tourisme ;

2°) d’enjoindre à la maire de Paris de délivrer l’autorisation sollicitée dans un délai de 30 jours à compter du jugement à intervenir sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge de la Ville de Paris une somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l’arrêté contesté a méconnu le champ d’application de la loi ;

- il est entaché d’erreur de fait et d’une erreur manifeste d’appréciation ;

- les nouveaux motifs invoqués par la Ville de Paris ne sont pas à même de fonder la décision attaquée et la substitution de motif sollicitée doit être écartée.

Par deux mémoires en défense, enregistrés le 18 mars 2025, la Ville de Paris conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que :

- à titre principal, les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés ;

- à titre subsidiaire, une substitution de motif peut être effectuée dès lors que la décision de rejet opposée à la requérante est justifiée par un autre motif tenant à la densité des meublés de tourisme dans le secteur considéré et qu’en tout état de cause, la Ville de Paris était tenue de rejeter la demande de la requérante qui relevait d’une autorisation d’urbanisme et non d’une autorisation délivrée sur le fondement du code de tourisme.

Par une ordonnance du 4 avril 2025, la clôture de l’instruction a été fixée en dernier lieu au 22 avril 2025.

Un mémoire présenté par la Ville de Paris a été enregistré le 3 mars 2026.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code du tourisme ;

- le règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations visant la location de locaux à usage commercial en meublés de tourisme adopté par la délibération 2021 DLH 460 du 15 décembre 2021 du Conseil de Paris ;

- la délibération n°2025 DLH DU DAE 106 des 8, 9, 10 et 11 avril 2025 portant modification du règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations visant la location de locaux à usage commercial en meublés de tourisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Claux,

- les conclusions de M. Gandolfi, rapporteur public,

- et les observations de M^e Faury, représentant la SCI Habitat Cavaignac.

Considérant ce qui suit :

1.

La SCI Habitat Cavaignac a déposé le 27 avril 2023, une déclaration préalable enregistrée sous le n° DP 075 111 23 V0 775 en vue d’un changement de destination d’un local commercial situé 10 rue Godefroy Cavaignac dans le 11ème arrondissement à Paris en hébergement touristique. Par un arrêté du 17 janvier 2024, la maire de Paris a rejeté sa demande. Par la présente requête, la SCI Habitat Cavaignac demande au tribunal d’annuler cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la légalité de l’arrêté attaqué :

2.

D’une part, aux termes du IV bis de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme : « Sur le territoire des communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement prévue au III, une délibération du conseil municipal peut soumettre à autorisation la location d’un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme. / Cette autorisation est délivrée au regard des objectifs de protection de l’environnement urbain et d’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services, par le maire de la commune dans laquelle est situé le local. ». Aux termes de l’article R. 324-1-5 du code du tourisme : « La délibération mentionnée au premier alinéa du IV bis de l’article L. 324-1-1 précise, sur le fondement d’une analyse de la situation particulière de la commune : / 1° Les principes de mise en œuvre des objectifs de protection de l’environnement urbain et d’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services ; / 2° Les critères utilisés pour délivrer l’autorisation prévue au même alinéa. Ces critères peuvent être mis en œuvre de manière différenciée sur le territoire de la commune, en fonction de la situation particulière de certains quartiers ou zones. ». Sur ce fondement, le conseil de Paris a adopté le 15 décembre 2021 le règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations visant la location de locaux à usage commercial en meublés de tourisme, dont l’article 2, dans sa rédaction applicable au litige, dispose aux onzième, douzième et treizième alinéa que : « La location d’un local tel que défini à l’article 1er en tant que meublé de tourisme est autorisée dans les conditions suivantes : (…) – La location ne doit pas entraîner de nuisances pour l’environnement urbain, appréciées notamment au vu : / a/ des caractéristiques envisagées du meublé de tourisme : surface, nombre de pièces, nombre maximum de personnes accueillies et moyens d’accès ; lorsque le local fait partie d’un immeuble comportant plusieurs locaux, l’absence de nuisance sera également appréciée selon la consistance de cet immeuble et de la localisation du meublé au sein de celui-ci. /b/ de la bonne insertion dans le tissu urbain, appréciée notamment au vu des caractéristiques du quartier. ».

3.

Il ressort des termes de l’arrêté contesté que pour refuser la transformation du local commercial en cause en meublé de tourisme, la maire de Paris s’est tout d’abord fondée sur la circonstance qu’une telle modification entrainerait des nuisances pour l’environnement urbain au sens des alinéas précités du règlement municipal du 15 décembre 2021. La décision précise ainsi que ces nuisances sont constituées dès lors que «l’entrée n’étant pas indépendante et le local cible donnant accès à la cour intérieure, les personnes accueillies vont créer beaucoup de circulation dans les parties communes (arrivées et départs à toutes heures….) générant ainsi une surutilisation des locaux d’habitation (notamment les pièces humides, toilettes et salles de bain) et des parties communes (usure prématurée et importante, dégradations diverses), de plus, les codes d’accès à l’immeuble vont être partagés avec de nombreuses personnes induisant problèmes de sécurisation de l’immeuble (risque d’intrusion, diffusion large des codes d’accès, non-respect des consignes de sécurité intérieure…)/ Les nuisances sonores sont potentiellement élevées du fait du mode de vie décalé par rapport aux habitants ».

4.

Il ressort toutefois des pièces du dossier que les locaux commerciaux appartenant à la SCI Habitat Cavaignac, d’une superficie respective de 26 m2 et 47 m2, qui ont vocation à accueillir deux appartements de 2 et 4 personnes, sont situés au rez-de-chaussée sur rue. Or, contrairement à ce qu’invoque la Ville de Paris, la seule circonstance que ce local ne dispose pas d’un accès indépendant, est insuffisante pour établir que la circulation de ses occupants générera des nuisances sonores spécifiques pour les résidents ou sera de nature à altérer les parties communes. De même, les affirmations de la Ville de Paris selon lesquelles le mode de vie des occupants des meublés de tourisme est nécessairement décalé par rapport à celui des résidents ne sont pas, en raison de leur caractère général et péremptoire, de nature à fonder en l’espèce la décision contestée. Enfin, il ne ressort pas des pièces du dossier que cette location créerait, à elle seule, un risque spécifique de sécurisation de l’immeuble par la diffusion des codes d’accès aux touristes. Dans ces conditions, et en l’absence de production d’éléments complémentaires, la maire de Paris doit être regardée comme ayant commis une erreur d’appréciation en refusant à la requérante, sur le fondement des dispositions précitées du règlement municipal de la Ville de Paris, la demande de la société requérante, la circonstance invoquée par la Ville de Paris selon laquelle les locaux font d’ores et déjà l’objet de locations étant sans incidence sur ce point.

5.

D’autre part, il ressort des pièces du dossier que pour prendre la décision contestée, la maire de Paris s’est également fondée sur la circonstance que le changement de destination de ces locaux commerciaux en hébergement de tourisme contribuerait à rompre l’équilibre entre emploi, habitat, commerce et services et qu’elle devait dès lors être refusée en application des dispositions figurant du troisième au dixième alinéa de l’article 2 du règlement municipal du 15 décembre 2021, qui prohibent la rupture d’un tel équilibre. Toutefois, ainsi que le relève au demeurant la maire de Paris en défense, ces dispositions du règlement municipal, dans leur rédaction à la date de la décision contestée, ont été annulées, au motif de leur insuffisante précision, par un arrêt n° 24PA00475 de la Cour administrative d’appel de Paris du 6 février 2025. Par suite, la Ville de Paris a méconnu le champ d’application de la loi en faisant application, dans la décision contestée, de ces dispositions du règlement municipal qui sont réputées n’avoir jamais existées.

En ce qui concerne les demandes de substitution de motifs :

L’administration peut, en première instance comme en appel, faire valoir devant le juge de l’excès de pouvoir que la décision dont l’annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l’auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d’apprécier s’il résulte de l’instruction que l’administration aurait pris la même décision si elle s’était fondée initialement sur ce motif. Dans l’affirmative il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu’elle ne prive pas le requérant d’une garantie procédurale liée au motif substitué.

D’une part, pour établir que la décision attaquée était légale, la Ville de Paris invoque, dans son mémoire en défense communiqué à la SCI Habitat Cavaignac, un motif tiré de ce que les locaux en cause se situent dans une zone caractérisée par une forte densité des meublés de tourisme au vu du nombre de numéros d’enregistrements. Toutefois, un tel motif n’est pas distinct de celui tenant à la rupture de l’équilibre entre emploi, habitat, commerce et services initialement retenu par la Ville de Paris qui, comme cela a été dit au point 5, est dépourvu de base légale. Le motif invoqué ne saurait donc justifier la décision contestée.

D’autre part, la Ville de Paris se prévaut dans son mémoire en défense de ce que la demande de transformation déposée par la SCI habitat Cavaignac n’entrait pas dans le champ d’application du IV bis de L. 324-1-1 du code du tourisme dès lors que l’un des lots était à usage d’habitation et non à usage commercial, qu’une telle demande relevait ainsi d’une autorisation d’urbanisme et non du code de tourisme et qu’elle était en conséquence tenue de refuser l’autorisation sollicitée. Toutefois, une telle circonstance, à la supposée même fondée, ne plaçait pas pour autant la Ville de Paris en situation de compétence liée pour refuser l’autorisation. En effet, la Ville de Paris dans cette hypothèse aurait dû s’estimer également saisie d’une demande présentée sur le fondement des dispositions du code de l’urbanisme et l’instruire au regard des dispositions de ce code.

Compte-tenu de ce qui précède, il ne résulte pas de l’instruction que la Ville de Paris aurait pris la même décision si elle avait entendu se fonder initialement sur l’un des motifs invoqués. Il n’y a dès lors pas lieu de procéder à la substitution demandée.

Il résulte de ce qui précède que la décision du 17 janvier 2024 portant refus de changement de destination d’un local commercial en meublé de tourisme doit être annulée.

Sur les conclusions à fin d’injonction et d’astreinte :

Aux termes de l’article L. 911-2 du code de justice administrative : « Lorsque sa décision implique nécessairement qu’une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d’un service public prenne à nouveau une décision après une nouvelle instruction, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision juridictionnelle, que cette nouvelle décision doit intervenir dans un délai déterminé. La juridiction peut également prescrire d’office l’intervention de cette nouvelle décision ». Aux termes de l’article L. 600-2 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’un refus opposé à une demande d’autorisation d’occuper ou d’utiliser le sol ou l’opposition à une déclaration de travaux régies par le présent code a fait l’objet d’une annulation juridictionnelle, la demande d’autorisation ou la déclaration confirmée par l’intéressé ne peut faire l’objet d’un nouveau refus ou être assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues postérieurement à la date d’intervention de la décision annulée sous réserve que l’annulation soit devenue définitive et que la confirmation de la demande ou de la déclaration soit effectuée dans les six mois suivant la notification de l’annulation au pétitionnaire. ».

L’article 2 du règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations visant la location de locaux à usage commercial en meublés de tourisme a été modifié par une délibération du Conseil de Paris n° 2025 DLH DU DAE 106 des 8, 9, 10 et 11 avril 2025. Cette modification constitue un changement de circonstances de droit postérieur à la décision attaquée. L’annulation prononcée implique dès lors seulement d’enjoindre à la Ville de Paris de réexaminer la demande d’autorisation de la société dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Sur les frais liés au litige :

13.

Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la Ville de Paris la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté de la maire de Paris du 17 janvier 2024 est annulé.

Article 2 : Il est enjoint à la Ville de Paris de réexaminer la demande d’autorisation sollicitée par la SCI Habitat Cavaignac, dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : La Ville de Paris versera à la SCI Habitat Cavaignac la somme de 1 800 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Habitat Cavaignac et à la Ville de Paris.

Délibéré après l’audience du 9 mars 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Stoltz-Valette, présidente,

M. Claux, premier conseiller,

M. Raimbault, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 mars 2026.

Le rapporteur,

signé

J.-B. Claux

La présidente,

signé

A. Stoltz-Valette

La greffière,

signé

D. Antchandie

La République mande et ordonne au préfet de la région d’Ile-de-France, préfet de Paris, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.