Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 31 août 2023 et le 29 avril 2025, la société civile immobilière (SCI) Le France, représentée par la SAS EIF Expertise, mandataire, et M^e Schiano-Gentiletti, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022 à raison d’un ensemble immobilier situé 190-198 avenue de France à Paris, dans le 13ème arrondissement ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société soutient que :

En ce qui concerne les cotisations de taxes foncières :

S’agissant de l’évaluation des surfaces de parking :

- les parkings en sous-sol de l’ensemble immobilier constituent des « fractions de propriété normalement destinées à une utilisation distincte » au sens de l’article 1494 du code général des impôts ; ils doivent faire l’objet d’une évaluation séparée en catégorie DEP 4 ;

- le coefficient de pondération de 1 doit être appliqué aux emplacements de stationnement en sous-sol ; le coefficient de pondération de 0,5 doit être appliqué aux voies de circulation en sous-sol en application de l’article 324 Z de l’annexe III du code général des impôts.

S’agissant de l’évaluation des surfaces de co-working :

- la catégorie 3 « locaux assimilable à des bureaux, mais présentant des aménagements spécifiques » prévue par l’article 310 Q de l’annexe III du code général des impôts doit être appliquée aux surfaces de co-working ;

- le coefficient de pondération de 1 doit être appliqué à la surface principale, regroupant les bureaux, salles de réunion et open-space destinés à faire l’objet de locations de courte et moyenne durées ; le coefficient de pondération de 0,5 doit être appliqué aux espaces communs, dégagements, réserves, archives, locaux sociaux, locaux techniques, etc., en application de l’article 324 Z de l’annexe III du code général des impôts.

Par un mémoire en défense, enregistré le 8 mars 2024, la directrice régionale des finances publiques d’Ile de France et de Paris conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens sont infondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

-

le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

-

le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Cicmen ;

- et les conclusions de M. Kusza, rapporteur public,

- les parties n’étant ni présentes, ni représentées.

Considérant ce qui suit :

La société civile immobilière (SCI) Le France est propriétaire d’un ensemble immobilier situé 190-198 avenue de France à Paris, dans le 13ème arrondissement pour lequel elle a été assujettie, au titre des années 2021 et 2022, à cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et cotisations de taxe d’enlèvement sur les propriétés bâties. Par la présente requête, la SCI Le France sollicite la décharge partielle de ces cotisations.

Sur l’étendue du litige :

La société requérante indique dans son mémoire en réplique qu’elle n’entend plus contester que l’évaluation cadastrale du parking en sous-sol de l’immeuble. Par suite, il n’y a pas lieu de statuer sur l’évaluation des surfaces de co-working.

Sur les conclusions principales aux fins de réduction des cotisations en litige :

En ce qui concerne les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties :

S’agissant de l’évaluation distincte du parking :

Aux termes de l’article 1494 du code général des impôts dans sa version alors en vigueur : « La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d’habitation ou d’une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ». Aux termes de l’article 324 A de l’annexe III au même code : « Pour l’application de l’article 1494 du code général des impôts on entend : / 2° Par fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte lorsqu’ils sont situés dans un immeuble collectif ou un ensemble immobilier : a. Le local normalement destiné à raison de son agencement à être utilisé par un même occupant ; (…) / Est également considéré comme une fraction de propriété l’ensemble des sols terrains bâtiments et parties de bâtiment réservés à l’usage commun des occupants. L’immeuble collectif s’entend de toute propriété bâtie normalement aménagée pour recevoir au moins deux occupants ».

Il résulte de l’article 1494 du code général des impôts (CGI) et de l’article 324 A de l’annexe III au même code que, hors le cas des immeubles de grande hauteur, les parties d’un ensemble immobilier constituent des « fractions de propriété normalement destinées à une utilisation distincte » au sens de l’article 1494 du code lorsqu’elles sont susceptibles de faire l’objet chacune d’une utilisation distincte par un même occupant. Les parkings d’un immeuble de bureaux doivent être regardés comme des fractions de propriété destinées à une utilisation distincte des bureaux. A cet égard, est sans incidence la circonstance qu’ils fassent ou non l’objet d’une exploitation commerciale autonome ou d’agencements permettant une utilisation distincte comme parking public payant. Dans ces conditions, la société requérante est fondée à soutenir que le parking en sous-sol de l’ensemble immobilier peut faire l’objet d’une utilisation distincte.

S’agissant coefficients de pondération pour la détermination de la valeur locative révisée du parking en sous-sol de l’immeuble :

D’une part, l’article 1498 du code général des impôts dans sa version applicable dispose que : « I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l’article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l’article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l’article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l’intérieur d’un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d’Etat. II. – A. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l’état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l’article 1518 ter. / Elle est obtenue par application d’un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. (…) C. – La surface pondérée d’un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. (…) ». Aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III du même code : « Pour l’application du C du II de l’article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d’un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. / La superficie des différentes parties d’un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur. / Lorsque l’une de ces parties a une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d’un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire. »

D’autre part, aux termes de l’article 310 Q de l’annexe II au code général des impôts : « Pour l’application du second alinéa du I de l’article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : (…) Sous-groupe III : lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement : (…) Catégorie 3 : parcs de stationnement à ciel ouvert. Catégorie 4 : parcs de stationnement couverts. (….) ». Les espaces de stationnement, couverts ou non couverts, incluent toutes les zones de stationnement ou de parking qui sont rattachés au local. Les voies de circulation dans la zone de stationnement, indispensables pour accéder aux emplacements de stationnement et qui en sont indissociables eu égard à leur destination principale, entrent dans les surfaces à retenir pour cette catégorie. Les voies de circulation au sein du parc de stationnement n’ont pas de valeur d’utilisation réduite au sens des dispositions précitées. Leur valeur d’utilisation est, en conséquence, équivalente à celle des emplacements de stationnement.

En l’espèce, il y a lieu d’évaluer distinctement le parking en sous-sol pour le soumettre à une imposition en fonction de la catégorie dont il relève individuellement. Compte tenu de son utilisation, il y a lieu de classer le parking en litige dans la catégorie 4 « parcs de stationnement couverts » du sous-groupe III « lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement ». En revanche, la société requérante n’est pas fondée à soutenir qu’un coefficient de pondération réduit est applicable aux voies de circulation au sein du parking en sous-sol de l’immeuble en application de l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts, pour tenir compte de leur valeur d’utilisation réduite par rapport aux emplacements de stationnement, au motif qu’elles constitueraient des dégagements. En tout état de cause, il ne résulte pas de l’instruction que les voies de circulation au sein du parking couvert recevraient une valeur d’utilisation réduite par rapport à son affectation principale qui justifierait l’application d’une pondération réduite dans les conditions prévues à l’article 324 Z précité du code général des impôts. Partant, il y a lieu d’appliquer le coefficient 1. Il s’ensuit que la valeur locative du parking en litige, voies de circulations incluses, doit être évaluée en application de la grille tarifaire propre à la catégorie DEP 4 dans le secteur considéré pour les années litigieuses.

En ce qui concerne les cotisations de taxe d’enlèvement d’ordures ménagères :

En se bornant à soulever des moyens relatifs à la taxe foncière sur les propriétés bâties sans jamais évoquer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la société requérante n’établit pas que ces moyens ont une incidence sur le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères mis à sa charge. Faute de démonstration en ce sens, sa demande de réduction de cette taxe ne peut qu’être rejetée.

Il résulte de tout ce qui précède que, pour l’ensemble immobilier situé 190-198 avenue de France à Paris, dans le 13ème arrondissement dont elle est propriétaire, la SCI Le France est seulement fondée à demander la réduction, si elle existe, des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2021 et 2022 résultant de la différence entre le montant des droits auxquels elle a été assujettie, et le montant des droits calculé en application des motifs exposés plus haut (évaluation de la valeur locative du parking en sous-sol, voies de circulation inclus, en application de la grille tarifaire propre à la catégorie DEP 4 dans le secteur considéré pour les années litigieuses).

Sur les frais liés à l’instance :

Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l’Etat une somme de 1 200 euros au titre des frais exposés par la société requérante et non compris dans les dépens.

D E C I D E

Article 1 : Les bases d’imposition aux cotisations de taxes foncières sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022 à raison d’un ensemble immobilier situé 190-198 avenue de France à Paris, dans le 13ème arrondissement seront déterminées en application des points 7 et 9 du présent jugement. La société civile immobilière Le France est déchargée d’une somme, si elle existe, égale à la différence entre les droits de cotisation de taxes foncières en litige et ceux résultant de l’application du présent article.

Article 2 : L’Etat versera à la société civile immobilière Le France une somme de 1 200 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Le France et à la directrice régionale des finances publiques d’Ile de France et de Paris.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 mai 2026.

Le magistrat désigné,

signé

D. CICMEN

La greffière,

signé

C. EL HOUSSINE

La République mande et ordonne au ministre de l’action et des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.