Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 2 septembre 2022, M. A… B… demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 6 avril 2022 par lequel le maire de Pau a décidé de la mise en sécurité des immeubles situés 10 et 12 rue Marca, en tant qu’il concerne le corps de bâtiment couvert d’une toiture en ardoise et un terrain nu situés au 12 rue Marca.

2°) subsidiairement, d’ordonner, avant-dire droit, une expertise judiciaire.

Il soutient que :

-

l’arrêté attaqué n’a pas été précédé de la mise en œuvre de la procédure contradictoire prévue par l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation ;

-

il n’a pas été notifié aux propriétaires, en méconnaissance de l’article L. 511-12 du code de la construction et de l’habitation ;

-

il est entaché d’une erreur d’appréciation dès lors que, d’une part, le corps de bâtiment couvert d’une toiture en ardoise ne présente ni danger ni désordre particulier, et d’autre part, que le lot n° 39 constitue un terrain non bâti ;

- l’évaluation du montant des travaux est erronée.

Par un mémoire en défense, enregistré le 4 novembre 2022, la commune de Pau conclut à titre principal au rejet de la requête ; à titre subsidiaire, à ce que l’annulation de l’arrêté du 6 avril 2022 ne porte que sur le bâtiment arrière de l’immeuble situé 12 rue Marca sur la parcelle cadastrée section BY n° 0466 et à ce qu’il soit mis à la charge de M. B…, le cas échéant, l’allocation provisionnelle en cas de désignation d’un expert en application de l’article R. 621-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par M. B… ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de la construction et de l’habitation ;

- la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Genty,

- les conclusions de M^me Duchesne, rapporteure publique,

- et les observations de M. B…, de M. D…, chef du pôle juridique de la direction des finances et des affaires juridiques de la commune de Pau, et de M. C…, directeur du service d’hygiène et de santé de la commune de Pau.

Considérant ce qui suit :

M. B… est propriétaire de plusieurs lots dans un ensemble immobilier situé 12 rue Marca à Pau sur la parcelle cadastrée section BY n° 461, lequel est composé de deux bâtiments dont l’un donne sur la rue et l’autre borde une allée piétonnière en arrière-plan. Par arrêté du 6 avril 2022, le maire de cette commune a décidé de la mise en sécurité des immeubles sis au 10 et au 12 rue Marca qui présentent des structures communes sur leur façades arrière, a interdit toute habitation et utilisation de ces immeubles et a mis en demeure leurs propriétaires d’effectuer les travaux de réparation ou de démolition nécessaires à la préservation de leur intégrité et à leur pérennité. Par un courrier du 5 juin 2022, M. B… a formé un recours gracieux contre cet arrêté en tant qu’il concerne les biens immobiliers situés au 12 rue Marca, et portant uniquement sur le bâtiment A édifié à l’arrière de l’immeuble donnant sur la rue, et sur le bâtiment B qui ne constituerait plus qu’un terrain nu. Par une décision du 4 juillet 2022, le maire de Pau a rejeté ce recours. M. B… demande l’annulation de l’arrêté du 6 avril 2022, dans la même limite que celle contenue dans son recours gracieux.

En premier lieu, aux termes de l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation : « L’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est pris à l’issue d’une procédure contradictoire avec la personne qui sera tenue d’exécuter les mesures : le propriétaire ou le titulaire de droits réels immobiliers sur l’immeuble, le local ou l’installation, tels qu’ils figurent au fichier immobilier (…) dont dépend l’immeuble. / L’autorité compétente à l’initiative de la procédure informe concomitamment les occupants de l’engagement de la procédure contradictoire, par courrier ou remise contre signature ou par affichage sur la façade de l’immeuble./ Lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d’un immeuble en copropriété, la procédure contradictoire est valablement conduite avec le seul syndicat de copropriétaires représenté par le syndic qui en informe immédiatement les copropriétaires et les occupants. (…) ». Aux termes de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. / Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :/ – le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;/ – le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;/ – les coffres, gaines et têtes de cheminées ;/ – les locaux des services communs ;/ – les passages et corridors ;/ – tout élément incorporé dans les parties communes. (…) ».

Il résulte de l’arrêté attaqué que les mesures prescrites concernent les désordres structurels affectant les murs en pierres, en galets et en béton des immeubles, ceux relatifs à l’ensemble des structures en bois tels que poteaux, poutres, planchers et charpente, les souches de cheminées, les toitures, la zinguerie, les tuiles et ardoises, ainsi que la reprise des charges des éléments structurels, les plafonds et les cloisons de cage d’escalier. Si M. B… soutient que ces travaux ne portent pas exclusivement sur les parties communes, il ne précise toutefois pas les mesures qui concerneraient des parties privatives de l’immeuble en cause. Dans ces conditions, contrairement à ce que soutient le requérant, la procédure contradictoire a valablement pu être conduite avec le seul syndicat de copropriétaires. Il résulte du courrier du maire de Pau du 20 août 2019, réceptionné le 22 août suivant par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 12, rue Marca, que ce dernier a été informé que si les mesures provisoires prises avaient permis de mettre fin au danger imminent, les travaux notamment mentionnés précédemment devaient néanmoins être entrepris afin d’assurer la sécurité du bâtiment et d’enrayer toute dégradation mettant celui-ci en péril. Ce courrier invitait en outre le syndicat à formuler ses observations dans un délai de deux mois à compter de sa réception. Par suite, l’arrêté attaqué n’a pas été pris à l’issue d’une procédure irrégulière.

En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 511-12 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au litige : « L’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est notifié à la personne tenue d’exécuter les mesures. (…). Lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d’un immeuble en copropriété, la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat de la copropriété, représenté par le syndic qui en informe immédiatement les copropriétaires. ».

La circonstance que l’arrêté attaqué n’aurait pas été notifié à M. B… est sans influence sur la légalité de cette décision.

En troisième lieu, aux termes de l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation : « La police mentionnée à l’article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes :/ 1° Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers ; / 2° Le fonctionnement défectueux ou le défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation, lorsqu’il est de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ou à compromettre gravement leurs conditions d’habitation ou d’utilisation ; (…) ». Aux termes de l’article L. 511-11 du même code : « L’autorité compétente prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation, dans le délai qu’elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances : / 1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ; / 2° La démolition de tout ou partie de l’immeuble ou de l’installation ; / 3° La cessation de la mise à disposition du local ou de l’installation à des fins d’habitation ;/ 4° L’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif. / L’arrêté mentionne d’une part que, à l’expiration du délai fixé, en cas de non-exécution des mesures et travaux prescrits, la personne tenue de les exécuter est redevable du paiement d’une astreinte par jour de retard dans les conditions prévues à l’article L. 511-15, et d’autre part que les travaux pourront être exécutés d’office à ses frais. / L’arrêté ne peut prescrire la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter ou d’utiliser que s’il n’existe aucun moyen technique de remédier à l’insalubrité ou à l’insécurité ou lorsque les mesures et travaux nécessaires à une remise en état du bien aux normes de salubrité, de sécurité et de décence seraient plus coûteux que sa reconstruction. / Lorsque l’immeuble ou le logement devient inoccupé et libre de location après la date de l’arrêté pris sur le fondement du premier alinéa, la personne tenue d’exécuter les mesures prescrites reste obligée de le faire dans le délai fixé par l’arrêté. L’autorité compétente peut prescrire ou faire exécuter d’office, aux frais de cette personne, les mesures prescrites et toutes mesures nécessaires pour empêcher l’accès et l’usage du lieu, faute pour cette dernière d’y avoir procédé. Les mesures prescrites doivent, en tout état de cause, être exécutées avant toute nouvelle occupation, remise à disposition ou remise en location, sous peine des sanctions prévues à l’article L. 511-22. ».

La contestation des décisions prises en application du 1° de l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation relève du contentieux de pleine juridiction. Par suite, la légalité d’un tel arrêté s’apprécie à la date à laquelle le juge se prononce.

Il ne résulte d’abord pas de l’arrêté attaqué qu’il impose la réalisation de travaux sur un bâtiment à usage de hangar, dénommé bâtiment B dans le règlement de copropriété du 9 avril 1962, correspondant au lot n° 39 dont M. B… est propriétaire. La commune de Pau ne conteste d’ailleurs pas que ce bâtiment n’existe plus et que son emplacement n’est désormais plus bâti.

Il résulte ensuite de l’instruction que le bâtiment dont M. B… conteste qu’il fasse l’objet de l’arrêté de mise en sécurité correspond à un corps de bâtiment qui s’étend sur le côté est de celui longeant la rue Marca, qui comporte un étage et se prolonge par une aile de plain-pied bordant la voie piétonne menant au château de Pau. Il résulte du rapport du 17 janvier 2018 établi par l’expert judiciaire, désigné par ordonnance du président du tribunal administratif de Pau du 19 octobre 2017, qu’un dégât des eaux a été constaté dans un logement, provoquant ainsi une menace d’effondrement du plancher haut du séjour à laquelle il a été provisoirement remédié par la pose d’un étaiement, et qu’il était suspecté la présence de champignon xylophage, confirmant ainsi un précédent rapport du 10 novembre 2017. Le rapport d’enquête du service d’hygiène et de sécurité de la commune de Pau du 12 octobre 2018 mentionnait également la présence d’eau dans la cave, dont le plancher haut était soutenu par une poutre métallique oxydée en surface et dont la peinture s’émiettait au toucher. Un constat visuel d’état des lieux du 24 novembre 2018 a relevé en outre une altération de la cohésion de l’assemblage de galets et une fissure verticale en biais sur la façade nord du bâtiment, de multiples raccords au droit du pignon dont les causes demeuraient inconnues, un conduit de cheminée présentant un risque de chute de matériaux et des traces de boisseau éclaté, la dégradation du logement situé en dessous du précédent en raison du dégât des eaux, de la moisissure et la vétusté d’une poutre déjà renforcée ainsi qu’une réserve sur l’état des poutres du plancher bas. Il résulte par ailleurs du courrier électronique d’un bureau d’architecte du 7 mai 2019 que les structures étaient sous-dimensionnées, les solivages étaient affaiblis, la poutre principale devait être entièrement remplacée, des linteaux en pierre s’étaient affaissés dans l’appartement du requérant, les planchers étaient sous dimensionnés, les façades devaient faire l’objet d’un ravalement complet, les murs intérieurs nécessitaient une reprise de leur assise, l’ensemble des bois de structure devait être traité par une entreprise spécialisée afin d’éradiquer les insectes xylophages, et les toitures, dont tous les éléments étaient instables, présentaient un état structurel défaillant. Il résulte encore du rapport intermédiaire du bureau d’études Ingénierie études techniques du 9 mai 2019 que le sous-sol et le rez-de-chaussée de l’aile comportant un étage le long de la voie piétonne devaient être partiellement reconstruits, le reste des travaux présentant une moindre importance. Dans ces conditions, il résulte de l’ensemble de ces constats qu’en raison notamment de la fragilité de certains planchers, de la présence de fissure verticale sur l’une des façades et du risque de chute de matériaux, l’état de dégradation du bâtiment faisait peser un risque pour la sécurité des occupants ou des tiers. Il résulte enfin de l’arrêté du maire de Pau du 11 janvier 2019 qu’il abroge l’arrêté de cette même autorité du 30 octobre 2018 portant mise en sécurité des seules deux façades ouest des immeubles situés aux 10 et 12, rue Marca, le bâtiment en cause n’étant pas concerné. Si le requérant produit une facture du 30 mars 2019 attestant du remplacement d’une poutre dans l’un des logements de ce bâtiment, un devis de peinture du 27 janvier 2021 et un devis du 25 février 2021 relatif à des travaux de ravalement de deux façades intérieures, à supposer même qu’il concerne le bâtiment en litige, et s’il soutient que le conduit de cheminée sera supprimé lors de la réfection de la façade, ces seuls éléments ne suffisent pas à justifier que la mise en sécurité prescrite par l’arrêté attaqué aurait été effectivement réalisée. Il subsiste ainsi un risque réel et actuel pour la sécurité des occupants ou des tiers en lien avec l’état de dégradation du bâtiment. Par suite, en prescrivant les travaux destinés à remédier à cette situation, la maire de Pau n’a pas fait une inexacte application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation.

En dernier lieu, il résulte de l’arrêté attaqué que le coût des travaux pour remédier de façon pérenne à l’intégralité des désordres relevés sur le seul bâtiment situé au 12 rue Marca a été sommairement estimé par un cabinet d’architecte le 24 janvier 2020 à la somme de 3 273 000 euros, que le montant des travaux nécessaires pour mettre fin à l’insécurité des deux immeubles situés au 10 et au 12 rue Marca est estimé à plus de 4 000 000 euros, et que ces travaux sont donc plus coûteux que ceux consistant en la démolition de ces édifices. Si M. B… soutient que les coûts des travaux relatifs aux biens immobiliers situés au 12 rue Marca excèdent le prix du marché pratiqué pour une opération de rénovation, et produit une estimation sommaire du coût des travaux pour le seul corps de bâtiment décrit au point 9 réalisée par une société de maçonnerie le 25 février 2021 à la somme de 685 454,55 euros hors taxe, ces éléments ne suffisent pas à contredire l’estimation des travaux faite à la demande de la commune Pau et ne portant pas que sur le seul bâtiment intéressant M. B…. Par suite, en prenant l’arrêté attaqué le maire de Pau n’a pas davantage fait une inexacte application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation.

Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu’il soit besoin d’ordonner une expertise avant-dire droit, la requête de M. B… doit être rejetée.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. B… est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. A… B… et à la commune de Pau.

Délibéré après l’audience du 2 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. de Saint-Exupéry de Castillon, président,

M^me Genty, première conseillère,

M. Aubry, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2025.

La rapporteure,

F. GENTY

Le président,

F. DE SAINT-EXUPERY DE CASTILLON

La greffière,

P. SANTERRE

La République mande et ordonne au préfet des Pyrénées-Atlantiques en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition conforme :

La greffière,