Vu la procédure suivante :

Par une requête, des pièces complémentaires, et un mémoire, enregistrés respectivement le 23 mai 2023, le 10 juillet 2023, le 12 février 2024 et le 23 septembre 2024, ce dernier non communiqué, M^me C… B… née A… et M^me D… A…, représentées par M^e Sire, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 29 novembre 2022 par lequel le maire de la commune de Saint-Lary-Soulan a délivré un permis de construire à la société civile de construction vente (SCCV) Le Téléphérique pour la construction d’un immeuble de onze logements, ainsi que la décision implicite de rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Lary-Soulan la somme de 3 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 20 décembre 2023 et le 2 septembre 2024, la société civile de construction vente (SCCV) Le Téléphérique, représentée par M^e Delhaes, conclut, dans le dernier état de ses écritures, à titre principal au rejet de la requête ou, à titre subsidiaire, au sursis à statuer sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et à ce qu’une somme de 2 500 euros soit mise à la charge des requérantes au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La requête a été communiquée à la commune de Saint-Lary-Soulan, le 5 juin 2023, qui n’a pas produit de mémoire malgré la mise en demeure qui lui a été adressée le 5 décembre 2023.

Par un jugement avant dire-droit du 11 décembre 2024, le tribunal a, en application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, sursis à statuer sur cette demande, jusqu’à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de la notification du jugement, pour permettre à la commune de Saint-Lary-Soulan de notifier au tribunal une mesure régularisant les illégalités qu’il a constatées.

Par un bordereau, enregistré le 11 avril 2025, la commune de Saint-Lary-Soulan a informé le tribunal de la délivrance, le 9 avril 2025, d’un permis de construire modificatif n° 1 et transmet au Tribunal des pièces complémentaires.

Par des mémoires, enregistrés le 29 avril 2025, le 27 juin 2025 et le 1er septembre 2025, ce dernier n’ayant pas été communiqué, la société le Téléphérique, représentée par M^e Delhaes, conclut à titre principal au rejet de la requête ou, à défaut, au sursis à statuer sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et à ce qu’une somme de 2 500 euros soit mise à la charge des requérantes au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les vices qui entachaient le permis de construire initial ont été régularisés.

Par des mémoires, enregistrés le 27 mai 2025 et le 12 juillet 2025, M^me B… et M^me A… demandent au tribunal d’annuler le permis de construire initial, délivré le 29 novembre 2022, ainsi que le permis de construire modificatif délivré le 9 avril 2025 par le maire de Saint-Lary-Soulan, et de mettre à la charge de la commune de Saint-Lary-Soulan et de la société Le Téléphérique solidairement la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les conclusions de la société le Téléphérique, tendant à faire application de nouveau des dispositions de l’article L. 600-5-1 sont irrecevables ;

- l’incomplétude du dossier de demande de permis de construire modificatif entache d’illégalité l’arrêté du 9 avril 2025 et méconnaît les dispositions de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme en tant qu’aucune notice du projet architectural n’accompagne la demande de permis modificatif, alors que le projet modifié bouleverse l’économie générale du projet initial ;

- l’arrêté du 9 avril 2025 a été pris en méconnaissance de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme dès lors que le maire ne pouvait autoriser l’occupation du domaine public sans limitation de durée ;

- il méconnaît les dispositions de l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme dès lors que le projet modifié implique la consultation du service gestionnaire de l’eau potable dont l’avis n’a pas été recueilli ;

- il méconnaît l’article UA-10 du plan local d’urbanisme en tant que le projet présente une hauteur sensiblement supérieure à celle autorisée par ses dispositions ;

- il méconnaît également l’article UA-12 dès lors qu’aucune superficie relative aux places de stationnement n’est précisée, que le projet comporte deux « places commandées » ce que ne permet pas le règlement du plan local d’urbanisme, que la largeur de la rampe permettant l’accès au sous-sol est insuffisante et ne permet pas aux véhicules de se croiser et que le sous-sol ne comporte aucune aire de retournement ;

- il méconnaît enfin l’article UA-13 dès lors que l’emprise modifiée de la construction empiète sur le périmètre de l’élément de paysage à protéger.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Foulon ;

- les conclusions de M^me Portès, rapporteure publique ;

- et les observations de M^e Sire, représentant M^me B… et M^me A…, et celles de M^e Dauga, représentant la SCCV Le Téléphérique.

Une note en délibéré, qui n’a pas été communiquée, a été enregistrée pour M^me B… et M^me A… le 20 octobre 2025.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 29 novembre 2022, le maire de la commune de Saint-Lary-Soulan a délivré à la société Le Téléphérique un permis de construire un immeuble de onze logements, situé 4 rue de la piscine sur une parcelle cadastrée section AD n° 32 sur le territoire de la commune de Saint-Lary-Soulan (Hautes-Pyrénées), en zone UA du plan local d’urbanisme approuvé par une délibération du 24 mars 2016. Par un courrier du 25 janvier 2023, M^me C… B… née A… et M^me D… A…, respectivement nu-propriétaire et usufruitière d’un appartement situé sur un terrain mitoyen du terrain d’assiette du projet, ont sollicité le retrait de cet arrêté auprès du maire, qui a été implicitement refusé.

Par un jugement avant-dire droit du 11 décembre 2024, le tribunal a sursis à statuer sur cette requête et a accordé à la commune, en faisant application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, un délai de 4 mois pour éventuellement produire un permis de construire modificatif régularisant les trois illégalités retenues, tirées de l’incomplétude du dossier en méconnaissance de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme à défaut d’accord du gestionnaire du domaine public, de la méconnaissance de l’article UA-12 du règlement du plan local d’urbanisme en tant que le nombre de places de stationnement est insuffisant et de la méconnaissance de l’article UA-13 dès lors que le projet implique la destruction de végétations incluses dans la trame « élément du paysage à protéger ». Par un arrêté du 9 avril 2025, le maire de Saint-Lary-Soulan a délivré à la société Le Téléphérique un permis modificatif tendant à régulariser le projet initial. M^me B… et M^me A… maintiennent l’ensemble de leurs conclusions initiales et demandent au tribunal d’annuler ce permis de construire modifié.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent, à l’appui de la contestation de l’acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu’il n’a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant-dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu’il s’agisse d’un moyen déjà écarté par la décision avant-dire droit ou de moyens nouveaux, à l’exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation.

En outre, lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

Par un arrêté du 9 avril 2025, le maire de la commune de Saint-Lary-Soulan a délivré à la société Le Téléphérique un permis de construire modificatif portant le nombre de logements de onze à treize, ajoutant un niveau en sous-sol pour des caves et le stationnement de véhicules, alignant les façades à trois mètres de la limite de propriété sud-est, reprenant les débords de toitures et balcons inférieurs à 30 cm de la limite de propriété et modifiant l’aspect des façades et des toitures. Ces modifications, prévues pour permettre la régularisation du permis de construire initiale, n’apportent pas au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

En ce qui concerne la régularisation des vices constatés par le jugement avant-dire droit :

En premier lieu, le dossier de demande de permis de construire modificatif comporte l’arrêté du 7 avril 2025 par lequel le maire de Saint-Lary-Soulan a donné son accord pour l’occupation du domaine public routier de la commune par les parties de la construction qui le surplombe, sur les façades ouest et nord. Le dossier est, dès lors, complet sans que la société Le Téléphérique puisse utilement arguer de ce que cette autorisation mentionnerait indûment « sans limitation de durée ». Au demeurant, il n’incombe pas au service instructeur chargé du respect des règles d’urbanisme de vérifier qu’une pièce respecte le code général de la propriété des personnes publiques ou les règles d’affectation des dépendances du domaine public communal. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme qui entachait d’irrégularité le permis initial a été régularisé et doit être écarté.

En deuxième lieu, aux termes de l’article UA-12 du règlement du plan local d’urbanisme relatif aux obligations imposées en matière de réalisation d’aires de stationnement du plan local d’urbanisme : « Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions ou installations doit être assuré en dehors des voies publiques sur des emplacements aménagés. / La superficie à prendre en compte pour le stationnement d’un véhicule y compris les accès et dégagements, dans le cas de garages collectifs ou d’aires de stationnement, est de 25 m2 par place. / Le nombre minimal d’emplacement à réaliser doit correspondre aux normes définies ci-après (le nombre minimal de places est arrondi à l’unité supérieure). (…) / Constructions neuves et extension des constructions existantes / Il est exigé 1 place de stationnement au minimum par 50 m2 surface de plancher pour l’habitat. (…) ».

Il est constant que le projet modifié prévoit 22 emplacements pour le stationnement des véhicules pour une surface de plancher de 1 090 m², soit le nombre de places de stationnement exigé par les dispositions précitées de l’article UA-12 du plan local d’urbanisme.

En se bornant à mentionner que la superficie des places de stationnement n’est, selon le plan du sous-sol, que de 21 m² par place, eu égard à l’échelle indiquée sur ce plan, les requérantes ne justifient pas de la méconnaissance des dispositions précitées alors que doivent être comptabilisés les emplacements de stationnements ainsi que les accès et dégagements prévus au sous-sol et au rez-de-chaussée du bâtiment mais également à l’extérieur de la construction, en tenant compte des dégagements communs aux véhicules situés face-à-face ou l’un derrière l’autre. Au demeurant, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet méconnaîtrait les exigences de surface posées par l’article UA-12 précité.

En outre, il ne ressort pas des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme que les places de stationnement dites commandées seraient interdites ou autorisées sous conditions.

Les places en sous-sol sont accessibles par une rampe d’une largeur de 3 mètres dont la dangerosité alléguée est sans incidence sur la régularisation du vice retenu. En tout état de cause, et si les requérantes ont entendu exciper de cet argument pour contester la délivrance du permis de construire modificatif, la rampe présente un tracé rectiligne et un emplacement pour l’arrêt des véhicules en cas d’utilisation à contre-sens, de sorte que l’argument manque en fait.

La circonstance que l’emplacement de la place n° 11 empiète sur l’emprise de la trame « élément du paysage à protéger » ne serait susceptible que de constituer un vice de la nouvelle autorisation et le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA-13, à le supposer soulevé, ne pourrait qu’être écarté alors que rien ne permet de retenir que cette place constituerait un obstacle à la préservation d’un élément de paysage à protéger.

Enfin, en tout état de cause, les utilisateurs des emplacements n°s 12 à 16 disposent d’une distance de 6 mètres minimum pour effectuer une manœuvre en vue d’accéder à cette place ou d’en sortir, sans qu’il ne soit nécessaire d’empiéter sur l’emplacement n° 20.

Il résulte de ce qui précède le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA-12 du règlement du plan local d’urbanisme a été régularisé par le permis modificatif délivré le 9 avril 2025 et doit être écarté en toutes ses branches.

En troisième lieu, aux termes de l’article UA-13 du plan local d’urbanisme de la commune de Saint-Lary-Soulan relatif aux obligations imposées en matière de réalisation d’espaces libres, d’aires de jeux et de loisirs et de plantations : « Les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées par des plantations équivalentes. / Eléments de paysage identifiés en application de l’article L. 151-19 du code de l’urbanisme / Les éléments de paysage identifiés (groupements d’arbres…) repérés aux documents graphiques devront être préservés. (…) ».

Le plan de masse modifié montre un recul de l’implantation du bâtiment de 3 mètres depuis la limite séparative sud-est de la parcelle permettant de préserver la zone boisée à éviter. En se bornant à mentionner que l’emprise de la trame « élément du paysage à protéger » s’étend jusqu’à une distance de 3,16 mètres depuis la limite séparative, les requérantes ne démontrent pas que le projet, par ce dépassement, conduirait à la destruction d’éléments de paysage protégés par les dispositions de l’article UA-13. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA-13 du règlement du plan local d’urbanisme a été régularisé par le permis modificatif délivré le 9 avril 2025 et doit être écarté.

En ce qui concerne les vices propres affectant le permis de construire modificatif :

En premier lieu, aux termes de l’article L. 431-2 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural définit, par des plans et documents écrits, l’implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l’expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs. / Il précise, par des documents graphiques ou photographiques, l’insertion dans l’environnement et l’impact visuel des bâtiments ainsi que le traitement de leurs accès et de leurs abords. ». Aux termes de l’article R. 431-8 du même code : « Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. ».

La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

En l’espèce, il est constant que le dossier de demande de permis modificatif ne comporte aucune notice. Toutefois, il comprend un formulaire décrivant les modifications projetées au permis de construire initial délivré le 29 novembre 2022. Les plans de masse « démolition » et « PC modifié » répondent avec suffisamment de précisions aux prescriptions de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme et présentent l’aménagement du terrain et les éléments démolis ainsi que les éléments modifiés par rapport au plan de masse du permis initial, également produit dans le dossier de permis modificatif. Le dossier comprend également des projections du projet initial et du projet modifié dans son environnement permettant d’apprécier le projet modifié par rapport aux constructions environnantes. En outre, les clôtures comprenant en limite nord-est un portail coulissant ainsi que des murs en pierre d’une hauteur de 1,50 mètres, sont matérialisées, de même que les arbres à conserver et la zone boisée protégée. Par ailleurs, le plan PC5 présente les différentes façades du bâtiment. Enfin, les plans de coupe AA, « Sous-sol » et « RDC Général » permettent d’apprécier le nombre de places de stationnement et leur répartition, ainsi que notamment l’aménagement d’une rampe pour l’accès des véhicules au sous-sol. Dans ces conditions, et même sans notice modifiée, l’administration a été mise à même d’apprécier la légalité du projet. En conséquence, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme doit être écarté.

En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente recueille auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, les accords, avis ou décisions prévus par les lois ou règlements en vigueur. ».

Le gestionnaire du réseau d’adduction d’eau potable (AEP) a émis un avis favorable au projet initial le 1er juillet 2022 sans prescription ni réserve. Si le branchement au réseau (AEP), qui était initialement prévu sur le côté ouest de la parcelle, est désormais réalisé sur le côté nord de la parcelle, le plan des réseaux AEP annexé au plan local d’urbanisme de la commune montre que la parcelle est desservie par ce réseau tant en sa limite ouest que tout le long de sa limite nord. En outre, la circonstance que le projet modifié comprend deux logements supplémentaires, soit un total de 13, ne suffit pas plus à établir qu’une nouvelle consultation du gestionnaire de réseau était requise. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme doit être écarté.

En troisième lieu, aux termes de l’article UA-10 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à la hauteur maximale des constructions : « Hauteur absolue / La hauteur maximale des constructions est définie par rapport au point médian du terrain naturel d’assiette de la construction. Le point médian du terrain naturel d’assiette est défini comme le point situé à égale distance du point haut du terrain naturel au niveau d’une section de façade et du point bas du terrain naturel de l’autre section de façade. /(…) En zone UA / La hauteur maximale des constructions à partir du point médian du terrain naturel d’assiette ne pourra excéder 9 m à l’égout et 16 m au faîtage. (…) ».

Il ressort des pièces du dossier, et notamment des plans de coupe, que le permis de construire modificatif n’a pas eu pour effet de modifier la hauteur de la construction, affichée à 15,70 mètres au faîtage et à l’égout du toit principal, laquelle est à 8,70 mètres. En l’absence de toute précision dans le plan local d’urbanisme, la circonstance que les lucarnes présentes au niveau de la toiture dans le projet initial comportent dans le projet modifié l’ajout d’éléments de zinguerie permettant d’assurer l’écoulement des eaux pluviales ne constitue pas une modification de la hauteur de l’égout du toit au regard de la règle précitée du plan local d’urbanisme, dont le règlement n’interdit au demeurant pas l’aménagement de combles. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA-10 doit être écarté.

Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu’il soit besoin de statuer sur la recevabilité des conclusions présentées par la société Le Téléphérique au titre de l’article L. 600-5-1, les conclusions à fin d’annulation présentées par M^me A… et M^me B… doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de rejeter les conclusions présentées par toutes les parties sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de M^me B… et M^me A… est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la société Le Téléphérique au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me C… B… née A…, à M^me D… A…, à la commune de Saint-Lary-Soulan et à la SCCV Le Téléphérique.

Délibéré après l’audience du 15 octobre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Triolet, présidente,

M^me Foulon, conseillère,

M. Buisson, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2025.

La rapporteure,

C. FOULON

La présidente,

A. TRIOLET

La greffière,

P. SANTERRE

La République mande et ordonne au préfet des Hautes-Pyrénées en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme :

La greffière,