Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés respectivement le 20 juillet 2022, le 16 mars 2023 et le 20 mars 2024, ainsi que des pièces complémentaires, enregistrées le 1er août 2022 et le 5 août 2022, M. H… B… et M^me F… C…, représentés par M^e Laplace, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 21 janvier 2022 par lequel le maire de la commune de Sore a accordé à M. I… et M^me A… un permis pour la construction d’une maison individuelle sur un terrain situé route Duron, ainsi que la décision rejetant implicitement leur recours gracieux du 19 mars 2022 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Sore, de M. I… et de M^me A… solidairement la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- la requête est recevable dès lors qu’ils disposent d’un intérêt pour agir ;

- l’arrêté attaqué a été pris en méconnaissance de l’article Nqf10 du plan local d’urbanisme communal dès lors que la notice du projet ne mentionne pas les essences utilisées ni la hauteur de la clôture et que la clôture n’apparaît ni dans les projections ni dans les plans du dossier ;

- il méconnaît également l’article Nqf12 du plan local d’urbanisme dès lors que la notice ne précise pas le revêtement utilisé pour le chemin d’accès ;

- le maire aurait dû opposer un sursis à statuer à la demande de permis de construire, en application de l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme, dès lors que l’élaboration du plan local d’urbanisme intercommunal était suffisamment avancée et que le projet est de nature à compromettre l’axe n°1 du PADD débattu ayant pour objectif la préservation de l’espace forestier en tant qu’armature éco-paysagère de Cœur Haute-Lande ; qu’en outre, la déclaration préalable n’a pas entraîné de cristallisation des droits à construire car elle résulte d’une manœuvre frauduleuse dès lors qu’elle n’emporte aucune modification des parcelles en cause.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 5 janvier 2023, le 16 mai 2023 et le 19 avril 2024, ce dernier n’ayant pas été communiqué, la commune de Sore, représentée par M^e Sebert, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 1 500 euros soit mise à la charge de M. B… et M^me C… au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

La requête a été communiquée à M. E… I… et M^me G… A… le 12 août 2022 qui n’ont pas produit de mémoire.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Foulon,

- les conclusions de M^me Portès, rapporteure publique,

- les observations de M^e Sebert, représentant la commune de Sore.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 24 janvier 2022, le maire de la commune de Sore (Landes) a délivré à M. I… et M^me A… un permis de construire une maison sur les parcelles cadastrées section AI nos 100 et 101 situées route Duron à Sore. Par un courrier du 19 mars 2023, M. B… et M^me C… ont demandé au maire de Sore de retirer cet arrêté. En l’absence de réponse, ils demandent au tribunal l’annulation de l’arrêté du 24 janvier 2022 et de la décision implicite de rejet, née du silence gardé par la commune sur leur recours.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

A la date de l’arrêté attaqué, les parcelles cadastrées section AI nos 100 et 101, accueillant le projet en litige, sont classées en zone Nqf du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Sore, « zone naturelle de quartier forestier » ou « zone à caractère naturel, peu équipée, d’habitat éclaté, peu dense », ainsi qu’il ressort de la définition de cette zone du règlement écrit du PLU.

En premier lieu, l’article Nqf 10 du plan local d’urbanisme dispose : « (…) Les clôtures végétales seront assurées par une haie d’essences variées et locales. (…) / La hauteur maximale des clôtures et haies est fixée à 1,30 mètres. (…) ».

Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire, et notamment de la notice descriptive du projet, que les « clôtures en limite séparative seront réalisées en haie végétale d’essences locales ». Cette seule indication est suffisante au service instructeur pour apprécier la conformité du projet aux dispositions précitées du plan local d’urbanisme. En outre, le projet n’implique pas la construction d’une clôture mais seulement l’implantation d’une haie végétale dont aucun élément du dossier ne permet de retenir qu’elle méconnaîtrait les dispositions précitées de l’article Nqf 10 du PLU. Ce moyen doit par suite être écarté.

En deuxième lieu, aux termes de l’article Nqf12 du plan local d’urbanisme : « (…) Les chemins d’accès aux habitations (chemins blancs) sont en grave ou en sable. Ils ne pourront en aucun cas être bitumés ou bétonnés. ».

Les dispositions précitées de l’article Nqf 12, intitulé « espaces libres et plantations », ont vocation à réglementer les chemins internes créés au sein de la parcelle pour accéder aux habitations, tandis que les accès depuis les voies publiques sont réglementés par les dispositions de l’article Nqf 3. Les requérants peuvent donc utilement s’en prévaloir contrairement à ce que soutient la commune.

En revanche, il ne ressort pas des pièces du dossier de demande de permis de construire, et notamment du plan de masse, que le chemin interne à la parcelle reliant la construction et les emplacements de stationnement à la voie publique serait bitumé ou bétonné. Au contraire, la demande d’autorisation de défrichement déposée le 26 novembre 2021, jointe à la demande de permis de construire, mentionne « environ 100 m² artificialisé – le reste en terrain naturel ». Dans ces conditions, et dès lors que la surface du projet est de 96,17 m², le moyen tiré de la méconnaissance de l’article Nqf 12 doit être écarté.

En troisième lieu, aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. ». Aux termes de l’article L. 442-14 du même code : « Lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date. (…) ». Une unité foncière est un îlot de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision.

Il résulte de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme que l’autorité compétente ne peut légalement surseoir à statuer, sur le fondement de l’article L. 424-1 du même code, sur une demande de permis de construire présentée dans les cinq ans suivant une décision de non-opposition à la déclaration préalable de lotissement au motif que la réalisation du projet de construction serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan local d’urbanisme (PLU).

En l’espèce, une déclaration préalable pour une division en vue de construire, a été déposée le 2 août 2021 par M. D… pour les parcelles cadastrées section AI nos 100, 101, 103 et 104. Ce dossier de déclaration porte sur la création de deux lots, le lot A étant constitué des parcelles nos 100 et 101 pour une superficie totale de 3 265 m² et le lot B des parcelles nos 103 et 104 pour une superficie de 5 350 m² dont 580 m² environ grevés d’une servitude d’accès. Ce dossier décrit avec précision la modification cadastrale projetée et la constitution des lots destinés à être divisés en propriété ou en jouissance et à être construits. La circonstance que cette division, qui emporte création d’un lotissement, ne modifie pas les limites parcellaires au sein du lot A ne constitue pas une manœuvre frauduleuse. Il en est de même du fait que M. I… et M^me A… ont déposé une demande de permis de construire sur les parcelles AI nos 100 et 101 quelques mois seulement après l’arrêté de non-opposition du 2 septembre 2021. Le moyen tiré de ce qu’en raison de son caractère frauduleux, cette déclaration préalable en vue de construire n’aurait pas cristallisé les normes d’urbanisme, en application de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme, pendant cinq ans doit être écarté.

Il s’ensuit que, compte tenu de cette déclaration préalable, devenue définitive et de l’existence du lotissement, les règles d’urbanisme étaient cristallisées lors du dépôt du permis de construire, le 29 décembre 2021.

Par voie de conséquence, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir de la circonstance qu’un plan local d’urbanisme intercommunal était en cours d’élaboration à la date de la décision attaquée et qu’un sursis à statuer aurait dû être opposé à la demande de permis de construire.

Il résulte de ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation de la requête doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une quelconque somme soit mise à la charge de la commune de Sore, de M. I… et de M^me A…, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de M. B… et de M^me C… la somme de 1 500 euros à verser à la commune de Sore au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de M. B… et de M^me C… est rejetée.

Article 2 : M. B… et M^me C… verseront solidairement à la commune de Sore la somme globale de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. H… B…, à M^me F… C…, à M. I…, à M^me A… et à la commune de Sore.

Délibéré après l’audience du 5 novembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Triolet, présidente,

M^me Foulon, conseillère,

M. Buisson, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2025.

La rapporteure,

C. FOULON

La présidente,

A. TRIOLET

La greffière,

P. SANTERRE

La République mande et ordonne au préfet des Landes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme :

La greffière,