Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés respectivement le 12 janvier 2023 et le 16 décembre 2024, M. C A et M. B A demandent au tribunal dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 8 juillet 2022 par lequel la maire de la commune de Biarritz a refusé le changement d’usage d’un local d’habitation en meublé de tourisme ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Biarritz la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— l’arrêté est entaché d’un vice de procédure dès lors que la demande d’autorisation de changement d’usage concernant l’appartement a été instruite avant la demande d’autorisation concernant le studio et, de ce fait, accordée, alors que cette demande a été déposée postérieurement à celle relative au studio et comportait les mêmes caractéristiques au sens des dispositions des articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation et du règlement adopté le 28 septembre 2019 ;

— il méconnaît le principe d’égalité des citoyens devant les charges publiques et les dispositions des articles 815 et suivants du code civil dès lors que l’arrêté attaqué engendre une différence de traitement en défaveur des indivisaires ;

— il est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation dès lors que l’un des requérants, en situation de handicap, est privé d’un revenu supérieur aux autres modalités de location autorisées ;

— ils ont été destinataires postérieurement à l’introduction de leur requête d’un courrier de la maire de la commune de Biarritz les informant du classement du bâtiment en destination « hôtelière et para-hôtelière, lors de la délivrance du permis de construire » et de l’inapplicabilité du règlement adopté par la délibération du 9 juillet 2022 aux logements de ce bâtiment.

Par un mémoire en défense, enregistré le 4 juillet 2024, la commune de Biarritz, représentée par M^e Cambot, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 2 000 euros soit mise solidairement à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

La requête a été communiquée à la communauté d’agglomération Pays Basque le 10 février 2023 qui n’a pas produit de mémoire.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code civil ;

— le code de la construction et de l’habitation ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Foulon ;

— les conclusions de M^me Portès, rapporteure publique ;

— et les observations de M^e Coto, représentant la commune de Biarritz.

Considérant ce qui suit :

1. M. C A et M. B A sont propriétaires en indivision d’un appartement (lot n°57) et d’un studio (lot n°56) au sein de la résidence Miramar située 13 rue Louison Bobet à Biarritz (Pyrénées-Atlantiques). Le 31 mai 2022, M. B A a déposé une demande d’autorisation temporaire de changement d’usage de l’appartement à usage d’habitation en meublé de tourisme. M. C A a déposé une seconde demande, le même jour, tendant au changement d’usage du studio en meublé de tourisme. Par deux arrêtés du 8 juillet 2022, la maire de la commune de Biarritz a, d’une part, accordé à M. B A l’autorisation temporaire de changement d’usage pour une durée de trois ans de l’appartement en meublé de tourisme et d’autre part, refusé l’autorisation sollicitée par M. C A, qui concerne le studio. Par un courrier du 7 septembre 2022, les requérants ont adressé un recours gracieux à la maire de la commune de Biarritz. En l’absence de réponse, ils demandent au tribunal l’annulation de l’arrêté ayant refusé à M. C A le changement d’usage du studio en meublé de tourisme.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable au litige : « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. / Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y () / Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. / () Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article. ». Aux termes de l’article L. 631-9 du même code : « Dans les communes autres que celles mentionnées au premier alinéa de l’article L. 631-7, les dispositions dudit article peuvent être rendues applicables par une délibération de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme ou, à défaut, du conseil municipal. Cette délibération est motivée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant. () ».

3. En outre, aux termes de l’article L. 631-7-A de ce code : « Une délibération du conseil municipal peut définir un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l’habitation à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. / La délibération fixe les conditions de délivrance de cette autorisation temporaire par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble (). Elle détermine également les critères de cette autorisation temporaire, qui peuvent porter sur la durée des contrats de location, sur les caractéristiques physiques du local ainsi que sur sa localisation en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Ces critères peuvent être modulés en fonction du nombre d’autorisations accordées à un même propriétaire personne physique. / Si la commune est membre d’un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme, la délibération est prise par l’organe délibérant de cet établissement. / Le local à usage d’habitation bénéficiant de cette autorisation temporaire ne change pas de destination, au sens du troisième alinéa de l’article L. 151-9 du code de l’urbanisme. () ».

4. Le 23 septembre 2017, le conseil communautaire de la communauté d’agglomération du Pays Basque a institué un régime d’autorisation préalable de changement d’usage des locaux d’habitation en meublés de tourisme, pour les vingt-quatre communes classées en zone dite tendue de son territoire, et notamment la commune de Biarritz. Par une délibération du 28 septembre 2019, le conseil communautaire a adopté la mise en place d’un règlement pour l’application de la délibération du 23 septembre 2017, fixant les critères et conditions de location pour de courtes durées des logements meublés sur le territoire de ces communes. Ce règlement mentionne en son article 4.2, pour la commune de Biarritz, que le nombre d’autorisations de changement d’usage en meublé de tourisme est limité à un logement par propriétaire.

5. Pour refuser la demande d’autorisation présentée par M. C A, la commune s’est fondée sur le motif que le propriétaire du bien bénéficie d’une autorisation similaire accordée pour un autre local alors que le changement d’usage sur la commune de Biarritz est limité à un par propriétaire.

6. En premier lieu, si les requérants soutiennent que la demande d’autorisation qui concerne le lot n°56 aurait dû être traitée, et ainsi accordée, en premier dès lors qu’elle a été déposée huit minutes avant la demande qui concerne le lot n°57, aucun texte ni aucun principe n’impose à l’administration de répondre à ce type de demande dans l’ordre chronologique dans lequel elles sont reçues. Par suite, le moyen tiré du vice de procédure doit être écarté.

7. En deuxième lieu, aux termes de l’article 815 du code civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. ». Aux termes de l’article 815-10 de ce code : « () Chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l’indivision ».

8. Il ressort des pièces du dossier que MM. B et C A sont propriétaires en indivision d’un studio et d’un appartement, dont ils ont hérité de leur mère. Il ressort également des pièces du dossier qu’une autorisation de changement d’usage d’un local d’habitation en meublé de tourisme a été accordée à l’indivision par un arrêté du 8 juillet 2022, en l’espèce le lot n°57 constitué par l’appartement. En application de l’article 4.2 du règlement de la communauté d’agglomération Pays Basque du 28 septembre 2019, une seule autorisation peut être accordée par propriétaire, sur la commune de Biarritz. Eu égard à l’objet même de la réglementation applicable aux zones tendues, c’est-à-dire aux zones où l’offre de logements pour les personnes souhaitant s’installer à l’année est inférieure à la demande, et dès lors qu’il résulte des dispositions précitées du code civil qu’un état d’indivision demeure jusqu’à l’exercice par l’un des co-indivisaires de son droit de partage lui permettant par là-même de sortir de l’indivision, la maire de Biarritz était fondée à considérer l’indivision comme un seul propriétaire, sans méconnaître le principe d’égalité de traitement des administrés devant la loi. En outre, si les requérants soutiennent que le refus opposé par la commune à leur demande est discriminatoire dès lors qu’un des co-indivisaires se trouve en situation de handicap et ainsi, privé d’une forme de revenu, les éléments avancés, pris indépendamment ou ensemble, ne sont pas de nature à faire présumer l’existence d’une discrimination ou une atteinte au principe d’égalité de traitement. Par suite, ce moyen doit être écarté.

9. Enfin, les requérants ne peuvent utilement invoquer le courrier de la maire de Biarritz du 21 juin 2023 relatif au classement en destination hôtelière et para-hôtelière de la résidence Miramar dès lors qu’il ne ressort ni de la décision attaquée, ni des autres pièces du dossier que le refus de changement d’usage aurait été fondé sur ce motif.

10. Il résulte de ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du 8 juillet 2022 doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

11. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge des requérants la somme de 1 500 euros à verser à la commune de Biarritz au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. En revanche, ces dispositions font obstacle à ce qu’une quelconque somme soit mise à la charge de la commune de Biarritz, qui n’est pas la partie perdante, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de M. C A et M. B A est rejetée.

Article 2 : M. C A et M. B A verseront solidairement à la commune de Biarritz la somme globale de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. C A, à M. B A et à la commune de Biarritz.

Copie pour information en sera adressée à la communauté d’agglomération Pays Basque.

Délibéré après l’audience du 7 mai 2025, à laquelle siégeaient :

M. Pauziès, président,

M^me Foulon, conseillère,

M. Buisson, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 mai 2025.

La rapporteure,

C. FOULON

Le président,

J-C. PAUZIÈS

La greffière,

P. SANTERRE

La République mande et ordonne au préfet des Pyrénées-Atlantiques en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme :

La greffière,