Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 26 décembre 2022, 6 octobre 2023, 30 janvier 2024 et 29 février 2024, l’association Alerte Orange métairie Royan, M. B A, M^me G E, épouse C, et M^me D F, représentés par la SCP KPL avocats, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 25 octobre 2022 par lequel le maire de la commune de Royan (Charente-Maritime) a délivré à la société civile de construction vente (SCCV) Royan Perche le permis de démolir une partie des bâtiments existants sur les parcelles cadastrées section BD nos 109 et 270 situées 15 boulevard de la Perche ainsi que le permis d’y construire quatre maisons individuelles, trois bâtiments collectifs et un commerce ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Royan une somme de 2 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— en sa qualité de voisine immédiate du terrain d’assiette du projet litigieux et compte tenu de l’importance de ce projet, M^me C justifie d’un intérêt à contester l’arrêté délivrant le permis de construire ; en outre, dès lors que le projet implique la démolition de bâtiments existants contenant de l’amiante, elle justifie également d’un intérêt à en contester la légalité ;

— l’association, qui a pour objet la défense des intérêts des riverains du site « Standard Orange », a également intérêt à contester cet arrêté qui est susceptible d’engendrer, compte tenu de l’ampleur du projet autorisé, des gênes et nuisances pour les riverains ;

— elle est régulièrement représentée par son président, habilité par la délibération du 4 août 2023 ;

— l’arrêté est irrégulier dès lors que le bureau d’études a émis son avis sur un projet présenté par la société civile immobilière (SCI) Amadeus, non par la SCCV Royan Perche, pétitionnaire du projet litigieux ; le fait que cet avis mentionne les numéros des parcelle en cause ne suffit pas pour en conclure qu’il s’est bien prononcé sur le projet présenté par la SCCV Royan Perche, le bâtiment M n’étant d’ailleurs pas mentionné ;

— dans la mesure où il prévoit deux accès au terrain d’assiette par la rue Georges Bizet et par le boulevard de La Perche, il est incompatible avec l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) « Secteur Brochet – Les Boudins » qui prévoit, pour le site, un unique accès par la rue Georges Bizet et qui s’applique aux projets d’aménagement selon le règlement du plan local d’urbanisme (PLU) ;

— il méconnait l’article A des dispositions générales du règlement du PLU en l’absence d’aire de retournement ou de rebroussement prévue sur la voie privée desservant le terrain d’assiette ;

— il méconnait ces mêmes dispositions compte tenu du danger pour la circulation et la sécurité publique que représente l’accès sur le boulevard de la Perche qui est une voie particulièrement fréquentée ; les véhicules devront s’avancer sur le trottoir afin d’avoir une visibilité sur les véhicules venant sur le côté gauche ; la visibilité sera gênée par la présence des poteaux électriques à gauche et l’arrêt de bus situé sur la droite ;

— il méconnait l’article 4 du règlement du PLU, le bâtiment A étant implanté à plus de cinq mètres de retrait par rapport à l’alignement de la rue Georges Bizet ; la rampe d’accès au sous-sol de ce bâtiment, qui présentera une hauteur inférieure au niveau du terrain naturel avant travaux et dépassant d’une dizaine de centimètres le niveau du sol avant travaux, ne peut être prise en compte pour assurer le respect de ces dispositions ;

— il méconnait l’article 7 de ce règlement compte tenu du nombre insuffisant de places de stationnement projetées alors que le projet consiste en la réalisation de 68 logements dont 4 maisons individuelles et 41 logements sociaux, d’un établissement recevant du public, d’un entrepôt et de bureaux sur une surface de 550 m2.

Par un mémoire enregistré le 6 juin 2023, M. A et M^me F déclarent se désister de leur requête.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 16 juin 2023, 7 novembre 2023, 29 février 2024 et 1er mars 2024, la SCCV Royan Perche, représentée par M^e Maillard, prend acte du désistement de M. A et M^me F, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 4 000 euros soit mise à la charge de l’association Alerte Orange Métairie Royan et de M^me C.

Elle soutient que :

— l’objet de l’association Alerte Orange Métairie Royan ne lui permet pas de contester l’arrêté délivrant le permis construire ;

— son président n’est pas régulièrement habilité pour la représenter en justice ;

— en méconnaissance de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme, M^me C ne produit aucun document démontrant le caractère régulier de l’occupation et de la détention du bien situé 1 rue André Message ;

— elle ne justifie pas non plus d’un intérêt à agir dans la mesure où le projet en litige consiste en une amélioration de la situation actuelle du site ; l’accès à sa propriété n’est pas situé sur la rue Georges Bizet ; le projet n’est pas de nature à causer une gêne pour la circulation automobile sur cette rue, d’une largeur suffisante, ni sur le boulevard de la Perche ;

— les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 30 janvier 2024, la commune de Royan, représentée par M^e Bernard-Châtelot, prend acte du désistement de M. A et M^me F, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de l’association requérante et de M^me C en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un courrier du 8 avril 2025, le tribunal a informé les parties, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, qu’il était susceptible de surseoir à statuer sur les conclusions de la requête pour permettre la régularisation du vice entachant l’arrêté contesté tiré de la méconnaissance de l’article AU-7 du règlement du PLU relatif aux obligations en matière de stationnement.

Par un mémoire enregistré le 14 avril 2025, la SCCV Royan Perche a présenté des observations en réponse à ce courrier.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Bréjeon,

— les conclusions de M. Pipart, rapporteur public,

— les observations de M^e Pielberg, représentant les requérants, et de M^e Bernard-Châtelot, représentant la commune de Royan, ainsi que de M^e Maillard, représentant la SCCV Royan Perche.

Deux notes en délibéré ont été enregistrées le 18 et le 22 avril 2025 pour la commune de Royan et la SCCV Royan Perche.

Considérant ce qui suit :

1. Le 28 février 2022, la société civile de construction vente (SCCV) Royan Perche a sollicité du maire de la commune de Royan (Charente-Maritime) la délivrance d’un permis de démolir une partie des bâtiments existants sur les parcelles cadastrées section BD nos 109 et 270 situées 15 boulevard de la Perche pour accueillir des bureaux et construire quatre maisons individuelles et trois bâtiments collectifs accueillant notamment un commerce. Par un arrêté du 25 octobre 2022, le maire de cette commune a délivré le permis de construire sollicité. Les requérants demandent l’annulation de cet arrêté.

Sur le désistement de M. A et M^me F :

2. Le désistement de M. A et M^me F est pur et simple. Rien ne s’oppose à ce qu’il en soit donné acte.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne les fins de non-recevoir opposées en défense :

3. En premier lieu, aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’État, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

4. D’une part, eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

5. Il ressort des pièces du dossier que M^me C est propriétaire d’une maison d’habitation située 1 rue André Message sur la commune de Royan et immédiatement voisine du terrain d’assiette du projet. Pour justifier de son intérêt à demander l’annulation du permis de construire attaqué, M^me C se prévaut de l’importance du projet, consistant en la réalisation de 68 logements et également en la démolition de l’immeuble situé à proximité immédiate de sa maison d’habitation qui sera remplacé par deux immeubles en R+1 et R+2. Dans ces conditions, M^me C justifie d’un intérêt lui donnant qualité pour demander l’annulation du permis contesté.

6. D’autre part, l’association Alerte Orange métairie a, selon ses statuts, pour objet la défense des riverains du site standard d’Orange situé aux 15/17 sur le boulevard de la Perche à Royan. Par suite, eu égard à son objet ainsi qu’à son périmètre restreint d’intervention, et compte tenu de l’ampleur du projet litigieux, l’association requérante justifie d’un intérêt à agir contre l’arrêté contesté. En tout état de cause, s’agissant d’une requête collective, l’intérêt à agir d’un seul requérant suffit à rendre le recours recevable. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par la SCCV Royan Perche doit être écartée.

7. En second lieu, par une délibération du 4 août 2023, l’assemblée générale de l’association Alerte Orange Métairie a désigné son président pour représenter l’association dans la présente instance. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par la SCCV Royan Perche et tirée du défaut de qualité à agir du président de l’association doit être écartée.

En ce qui concerne la légalité du permis de construire :

8. En premier lieu, la seule circonstance que l’avis émis par le service de bureau d’études le 21 octobre 2022 mentionne, en raison d’une erreur matérielle, la « SCI Amadeus » en lieu et place de la SCCV Royan Perche n’entache pas d’irrégularité le permis de construire délivré alors que cet avis mentionne la localisation du projet, situé sur les parcelles cadastrées section BD n° 109 et 270 situées 15 boulevard de la Perche, ainsi que ses caractéristiques et implications et alors que les requérants ne démontrent pas que cette erreur ait exercé une influence sur la décision litigieuse.

9. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 152-1 du code de l’urbanisme : « L’exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, et ouverture d’installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan sont conformes au règlement et à ses documents graphiques. Ces travaux ou opérations sont, en outre, compatibles, lorsqu’elles existent, avec les orientations d’aménagement et de programmation. » Il résulte de ces dispositions qu’une autorisation d’urbanisme ne peut être légalement délivrée si les travaux qu’elle prévoit sont incompatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) d’un PLU et, en particulier, en contrarient les objectifs.

10. L’OAP « Secteur Brochet – Les Boudins » précise que, pour le site n°3 correspondant au terrain d’assiette du projet : « Les points d’accès se feront depuis l’avenue Charles Regazzoni, la rue Georges Bizet et la rue des Pibales ». Le document graphique joint à cette OAP indique la « localisation indicative » de la « voie de desserte à aménager » située sur la rue Georges Bizet ainsi que celle d’un « principe de liaison douce » sur le boulevard de la Perche.

11. En l’espèce, il ressort du dossier de demande de permis de construire, et en particulier du plan de masse du projet, que ce dernier sera desservi par deux voies d’accès donnant sur la rue Georges Bizet et sur le boulevard de la Brèche, préexistantes à la réalisation du projet. Si la voie d’accès créée sur le boulevard de la Perche sera ouverte aux piétons et aux véhicules motorisés, cette seule circonstance, alors que l’accès sur la rue Georges Bizet a été créé conformément à l’OAP, n’entraîne pas l’incompatibilité du projet en litige avec celle-ci.

12. En troisième lieu, aux termes de l’article A des dispositions générales du règlement du PLU de Royan : « 1/ Condition d’accès aux voies : () Hors zones UI et UP, l’ouverture d’une voie privée carrossable ou d’une desserte de plusieurs logements peut être refusée lorsque le raccordement à la voirie existante peut constituer un danger pour la circulation ou la sécurité. () 2/ Voirie () Les constructions et installations doivent être desservies par des voies publiques ou privées dont les caractéristiques correspondent à leur destination et permettent notamment l’accès aux véhicules de lutte contre l’incendie. Les voies privées doivent ne comporter aucun obstacle susceptible d’interdire la circulation du matériel de lutte contre l’incendie et du matériel des services publics. Les voies en impasse, s’il y a lieu, doivent être, dans leur partie terminale, aménagées afin de permettre aux poids lourds de faire aisément demi-tour. Elles devront comporter : / Une aire de rebroussement, dès lors que la voie desservira de 2 à 4 logements, / Une aire de rebroussement, dès lors que la voie dessert uniquement un équipement de service public ou d’intérêt collectif, ou bien 2 activités des secteurs secondaire ou tertiaire, ou bien des hébergements hôteliers et touristiques d’une capacité d’accueil maximale de 5 chambres ou emplacements, Une palette de retournement de 15 mètres de diamètre dans les autres cas. »

13. D’une part, le lexique annexé au règlement du PLU précise qu’une impasse est « une voie ouverte à la circulation publique (y compris si la voie est une propriété privée) disposant d’un seul accès à partir d’une autre voie, que sa partie terminale soit ou non aménagée pour permettre les demi-tours. Elle doit être praticable par les services de ramassage des ordures ménagères ainsi que par les services de secours incendie. »

14. Si les requérants soutiennent que le projet litigieux méconnait les dispositions citées au point 12 en raison de l’absence d’aire de retournement ou de rebroussement prévue sur la voie privée desservant le terrain d’assiette, ces dispositions s’appliquent, au regard de la définition donnée par le lexique cité au point précédent, aux voies qui sont ouvertes à la circulation publique. Il ressort des pièces du dossier que la voie créée a uniquement pour vocation de desservir les logements créés et ne sera pas ouverte à la circulation publique, de sorte que le moyen soulevé doit être écarté.

15. D’autre part, les requérants soutiennent que le raccordement du terrain d’assiette sur le boulevard de la Perche constitue un danger pour la circulation et la sécurité. Il ressort toutefois des pièces du dossier que ce boulevard comporte une voie à double sens, permettant aux véhicules de se croiser, qu’il dessert déjà plusieurs bâtiments collectifs et ne comporte pas d’obstacle important à la visibilité pour les véhicules souhaitant s’y engager depuis le terrain d’assiette du projet. Dans ces conditions, les requérants ne démontrent pas que la création d’un accès sur le boulevard de la Perche, et l’augmentation de la circulation qui est susceptible d’en résulter, sera de nature à créer des risques pour la sécurité et la circulation des véhicules sur cette voie. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article A des dispositions générales du règlement du PLU de Royan doit dès lors être écarté.

16. En quatrième lieu, aux termes de l’article AU4-1 du règlement du PLU relatif à l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques : « En bordure de toutes les voies existantes (sauf celles listées ci-après) ou à créer, les constructions doivent être implantées en respectant un retrait compris entre 0 et 5 m par rapport à l’alignement ». Le lexique précise qu’une construction est « un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fonctions et générant un espace utilisable par l’Homme en sous-sol ou en surface ».

17. Il ressort des pièces du dossier que le bâtiment A comporte une rampe d’accès au sous-sol, physiquement et fonctionnellement indissociable de la construction principale au sous-sol de laquelle elle donne accès, permettant d’accéder aux places de stationnement souterraines. Cet ouvrage, qui doit être regardé comme une construction au sens du règlement du PLU, est implanté à 2,63 mètres de la voie existante. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet méconnait les dispositions citées au point précédent.

18. En cinquième lieu, aux termes de l’article AU-7 du règlement du PLU relatif aux obligations en matière de stationnement : « () Dans les cas d’extension, de transformation d’immeubles, les besoins seront déterminés en fonction des destinations projetées et des droits acquis. () Obligations minimales pour le stationnement des véhicules automobiles : () Logement : – 1 place de stationnement pour tout logement inférieur à 3 pièces habitables, – 1,5 place de stationnement pour tout logement supérieur ou égal à 3 pièces habitables. Toutefois, il ne peut être exigé la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement lors de la construction de logements locatifs financés par un prêt aidé par l’État. (Article L.111-4 du Code de l’Urbanisme). / Commerce et activités de service / Artisanat et commerce de détail / Pour les locaux artisanaux : 1 place pour 60 m2 de surface de plancher / Pour les commerces dont la surface de plancher affectée à la vente est comprise entre 25 et 150 m2 : 1 place de stationnement pour les 50 premiers m2 et 1 place par 25 m2 supplémentaires de plancher affectée à la vente. / Pour les commerces dont la surface de plancher affectée à la vente est supérieure à 150 m2 : 1 place de stationnement par 25 m2 de surface de plancher affectée à la vente. / Restauration / 1 place pour 10 m2 de restaurant. / Commerce de gros / Non réglementé /Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle / 1 place par 50m2 de surface de plancher / Hébergement hôtelier et touristique Obligations identiques à la sous-destination » Hébergement « . / Cinéma / Non réglementé / Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés / 1 place par 50m2 de surface de planche () Bureau / 1 place pour 20 m2 de surface de plancher. () ».

19. Il ressort des pièces du dossier que le projet consiste en la réalisation de 41 logements sociaux pour lesquels la réalisation de plus d’une aire de stationnement ne peut être exigée par logement, de 27 logements dont 9 avec moins de deux chambres et 18 avec au moins plus de deux chambres. Il s’ensuit qu’un nombre total de 77 places sont requises pour les logements créés. Le projet consiste, en outre, en la création de bureaux d’une surface de 550 m2 qui nécessitent, en application des dispositions précitées, la création de 28 places de stationnement. Si la SCCV Royan Perche se prévaut des droits acquis résultant, selon elle, de ce que le bâtiment accueillant les bureaux est préexistant au projet et bénéficiait de 72 places de stationnement, il ressort des pièces du dossier que ce bâtiment servait de lieu de stockage pour les serveurs de communication et relevait, à ce titre, de la destination « équipements d’intérêt collectifs et services publics » pour lesquels les dispositions précitées n’exigent pas la création de places de stationnement. En outre, et en tout état de cause, ces places n’étant pas conservées par le projet litigieux, la SCCV Royan Perche ne peut utilement se prévaloir de droits acquis à ce titre. Le projet consiste, enfin, en la création d’un établissement recevant du public d’une surface de 271 m2 relevant de la sous-destination « Artisanat et commerce de détail » dont l’aménagement intérieur n’était pas connu lors du dépôt de la demande de permis de construire. Il ne résulte néanmoins pas des dispositions précitées du règlement du plan local d’urbanisme que les établissements recevant du public dont l’aménagement ne serait pas connu lors du dépôt de la demande de permis de construire seraient dispensés des obligations minimales fixées par le PLU en matière de stationnement. Dans ces conditions, le projet d’établissement recevant du public doit comporter, compte tenu de sa surface supérieure à 150 m2, une place de stationnement par 25 m2 de surface de plancher affectée à la vente qui, en l’absence d’aménagement connu ou projeté, correspond à sa surface intégrale, soit 11 places de stationnement supplémentaires. Il s’ensuit que le projet, dans son ensemble, nécessite l’aménagement de 116 places de stationnement. Il résulte de ce qui précède que les requérants sont fondés à soutenir que le permis de construire attaqué méconnaît l’article AU 7 du règlement du PLU de Royan.

En ce qui concerne la mise en œuvre des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

20. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ».

21. Il résulte de ces dispositions que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

22. Le vice relevé au point 19 du présent jugement est régularisable, au besoin en justifiant de l’obtention d’une concession à long terme dans un parc public de stationnement ou de l’acquisition de places dans un parc privé de stationnement, sans apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Dès lors, il y a lieu, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, de surseoir à statuer jusqu’à l’expiration d’un délai de quatre mois, délai dans lequel il appartient au pétitionnaire et à l’autorité administrative de régulariser le vice par un permis de construire modificatif et d’en justifier devant le tribunal.

D E C I D E :

Article 1 : Il est donné acte du désistement de M. A et M^me F.

Article 2 : Il est sursis à statuer sur les conclusions de la requête de l’association Alerte Orange Métairie et de M^me C tendant à l’annulation du permis de construire du 25 octobre 2022, ainsi que sur les conclusions des parties tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La commune de Royan et la SCCV Royan Perche devront justifier, dans un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement, de l’éventuelle délivrance d’un permis de régularisation permettant d’assurer la conformité du projet aux dispositions de l’article AU-7 du règlement du PLU de Royan.

Article 4 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’à la fin de l’instance.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à l’association Alerte Orange Métairie Royan, à M. B A, à M^me G E, épouse C, à M^me D F, à la commune de Royan et à la société civile de construction vente Royan Perche.

Délibéré après l’audience du 15 avril 2025, à laquelle siégeaient :

M. Campoy, président,

M^me Bréjeon, première conseillère,

M. Raveneau, conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025.

La rapporteure,

signé

R. BRÉJEON

Le président,

signé

L. CAMPOY

La greffière,

signé

D. GERVIER

La République mande et ordonne au préfet de la Charente-Maritime en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

La greffière,

signé

D. GERVIER