Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 9 décembre 2024, M^me A et M. C B, représentés par la Selarl Ares, demandent au juge des référés :

1°) de suspendre, en application de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, l’exécution de l’arrêté du maire de la commune de Binic-Étables-sur-mer du 5 novembre 2024 portant exercice du droit de préemption urbain pour l’acquisition de la parcelle située 12 rue du clos Collet, cadastrée section 000 AI n° 0452, d’une contenance de 2 090 m2, au prix de 170 000 euros hors frais d’acte ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Binic-Étables-sur-mer la somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— la condition tenant à l’urgence est présumée, eu égard à leur qualité d’acquéreurs évincés, et satisfaite, dès lors qu’il n’existe pas d’intérêt public à la réalisation rapide du prétendu projet de la commune ; il n’est pas établi que le délai de consignation du prix d’acquisition ne soit pas respecté ; en outre, la promesse de vente expire le 31 décembre 2024 ;

— il existe un doute sérieux sur la légalité de l’arrêté en litige, dès lors que :

* il est entaché d’incompétence ; la compétence en matière de droit de préemption urbain a été transférée à la communauté d’agglomération Saint-Brieuc-Armor-Agglomération et il n’est pas établi que la délibération du 30 mars 2017, modifiée le 18 octobre 2018, visée dans l’arrêté a effectivement et régulièrement délégué aux communes membres l’exercice du droit de préemption urbain ; il n’est pas non plus établi que cette délégation aurait perduré au-delà du renouvellement des élus municipaux et communautaires en 2020 ;

* il est entaché d’un défaut de motivation, dès lors qu’il ne précise pas le projet pour lequel le droit de préemption est exercé ;

* il n’est pas établi qu’une copie de la déclaration d’intention d’aliéner a été régulièrement transmise au responsable départemental des services fiscaux, ainsi que le prévoient les dispositions de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, ce qui a eu une incidence sur le sens de la décision de la commune, qui aurait été alertée de l’illégalité ;

* il est entaché d’erreur de droit, dès lors qu’il porte préemption d’un terrain classé en zone naturelle, qui n’est pour autant pas un espace naturel sensible ;

* il n’existe pas de projet d’action ou d’opération au sens des dispositions combinées des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme ; la justification avancée dans l’arrêté repose sur la sauvegarde et la mise en valeur d’un espace naturel, ce qui constitue un objet exclu du champ du droit de préemption urbain ; la seule référence au schéma de cohérence territoriale (SCoT) ou au plan local d’urbanisme intercommunal en cours d’élaboration n’est pas de nature à permettre l’identification d’un tel projet ; le projet d’aménagement et de développement durable (PADD) du plan local d’urbanisme en vigueur est muet sur la thématique d’agriculture urbaine évoquée dans l’arrêté ; aucune orientation d’aménagement et de programmation (OAP) n’existe sur le secteur ;

* le projet n’est pas mentionné dans l’arrêté ;

* il n’existe aucun objectif d’intérêt général poursuivi par la mesure en litige ;

* l’arrêté est entaché d’un détournement de procédure ; la décision de préemption est seulement motivée par la crainte de la commune de perdre le bénéfice de l’emplacement réservé n° 8 qui grève partiellement la parcelle préemptée, dont l’emprise déborde sur la parcelle limitrophe n° 709, située au sud ; la commune aurait dû préempter cette parcelle également.

La commune de Binic-Étables-sur-mer et les consorts D ont été régulièrement informés de la requête et de l’audience publique et n’ont pas produit d’observations écrites en défense.

Vu :

— la requête au fond n° 2407271, enregistrée le 9 décembre 2024 ;

— les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M^me Thielen, première conseillère, pour statuer sur les demandes de référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 24 décembre 2024 :

— le rapport de M^me Thielen ;

— les observations de M^e Le Derf-Daniel, représentant M. et M^me B, qui conclut aux mêmes fins que sa requête, tout en renonçant aux conclusions présentées au titre des frais d’instance, par les mêmes moyens, et précise notamment que :

* la commune de Binic-Étables-sur-mer est intéressée par la partie arrière du terrain, classée en zone N, sur laquelle elle souhaite développer une activité de maraîchage ;

* des discussions sont en cours mais aucun protocole d’accord n’est susceptible d’être formalisé avant le 31 décembre 2024, date d’échéance de la promesse de vente ;

* le permis de construire tacitement obtenu respecte parfaitement l’emplacement réservé existant sur la parcelle, notamment dans sa partie classée en zone U ; la commune avait connaissance de cet élément, puisque le dossier de demande était à l’instruction lorsque la décision de préemption a été édictée.

La commune de Binic-Étables-sur-mer n’était pas représentée.

Les consorts D n’étaient pas présents, ni représentés.

La clôture de l’instruction a été prononcée à l’issue de l’audience.

Considérant ce qui suit :

1. Une déclaration d’intention d’aliéner a été déposée en mairie de Binic-Étables-sur-mer le 28 août 2024, concernant la vente d’une parcelle non bâtie d’une contenance de 2 090 m2, située 12 rue du clos Collet, cadastrée section 000 AI n° 0452 et classée en zones N et UB du plan local d’urbanisme, au prix de 170 000 euros hors frais d’acte. Par un arrêté du 5 novembre 2024, le maire de la commune de Binic-Étables-sur-mer a décidé d’exercer son droit de préemption urbain sur ce terrain au prix fixé dans la déclaration d’intention d’aliéner. M. et M^me B ont, en leur qualité d’acquéreurs évincés, saisi le tribunal d’un recours en annulation contre cet arrêté et, dans l’attente du jugement au fond, demandent au juge des référés d’en suspendre l’exécution.

2. Aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision () ».

Sur l’urgence :

3. L’urgence justifie que soit prononcée la suspension d’un acte administratif lorsque l’exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu’il entend défendre. Il appartient au juge des référés d’apprécier concrètement, compte tenu des justifications fournies par le requérant, si les effets de l’acte litigieux sur la situation de ce dernier ou, le cas échéant, des personnes concernées, sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l’exécution de la décision soit suspendue. L’urgence doit être appréciée objectivement et compte tenu de l’ensemble des circonstances de l’espèce.

4. Eu égard à l’objet d’une décision de préemption et à ses effets vis-à-vis de l’acquéreur évincé, la condition tenant à l’urgence doit en principe être constatée lorsque celui-ci demande la suspension de l’exécution d’une telle décision. Il peut toutefois en aller autrement au cas où le titulaire du droit de préemption justifie de circonstances particulières, tenant par exemple à l’intérêt s’attachant à la réalisation rapide du projet qui a donné lieu à l’exercice du droit de préemption. Il appartient au juge de procéder à une appréciation globale de l’ensemble des circonstances de l’espèce qui lui est soumise.

5. En l’espèce, la commune de Binic-Étables-sur-mer n’a pas produit d’observations écrites ou orales en défense. Aucun élément du dossier ne révèle par ailleurs de circonstance particulière de nature à justifier que soient atteints dans les plus brefs délais les objectifs qu’est censée satisfaire la préemption en litige, seule susceptible de faire échec à la présomption d’urgence dont bénéficient M. et M^me B en leur qualité d’acquéreurs évincés. Par suite, la condition d’urgence énoncée à l’article L. 521-1 du code de justice administrative ne peut qu’être regardée comme satisfaite.

Sur le doute sérieux quant à la légalité de la décision :

6. Aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l’adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement. / () / Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé. () ». Aux termes du premier alinéa de son article L. 300-1 : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser la mutation, le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, de lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, notamment en recherchant l’optimisation de l’utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser ».

7. Les collectivités titulaires du droit de préemption urbain doivent, pour légalement le mettre en œuvre, d’une part, justifier, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

8. Par ailleurs, aux termes de l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme : « Les communes dotées d’un plan d’occupation des sols rendu public ou d’un plan local d’urbanisme approuvé peuvent, par délibération, instituer un droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d’urbanisation future délimitées par ce plan, () ». Il résulte de ces dispositions que le droit de préemption d’une commune dotée d’un plan local d’urbanisme ne peut s’exercer que dans les zones urbaines et dans les zones d’urbanisation future délimitées par ce plan dans lesquelles elle a institué un droit de préemption urbain. Si l’article L. 213-2-1 du code de l’urbanisme permet au titulaire du droit de préemption, lorsqu’une opération d’aménagement le justifie, d’exercer son droit de préemption urbain sur la fraction de l’unité foncière mise en vente qui est comprise dans une zone soumise à ce droit, et précise qu’en ce cas le propriétaire peut exiger du titulaire du droit de préemption qu’il se porte acquéreur de l’ensemble de l’unité foncière, il n’autorise pas le titulaire du droit de préemption à préempter ceux des éléments d’une unité foncière qui sont situés dans une zone où le droit de préemption ne peut pas s’exercer.

9. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier qu’une partie substantielle de la parcelle préemptée est située en zone N dans laquelle le droit de préemption urbain de la commune ne peut pas s’exercer. Dès lors qu’une décision de préemption, qui porte sur une unité foncière unique, présente un caractère indivisible, nonobstant les possibilités de préemption partielle ouvertes par l’article L. 213-2-1 du code de l’urbanisme dans des conditions strictement définies, le moyen tiré de ce que la commune de Binic-Étables-sur-mer ne pouvait pas légalement exercer son droit de préemption urbain sur l’ensemble de la parcelle apparaît propre, en l’état de l’instruction, à créer un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté en litige.

10. Il ressort par ailleurs des termes de cet arrêté que la préemption est mise en œuvre dans le but, d’une part, de développer, sur la portion de la parcelle classée en zone N et devant être classée en zone Av « agriculture en ville » dans le plan local d’urbanisme intercommunal en cours d’approbation, une activité agricole et de maraîchage urbain et, d’autre part, de préserver l’emplacement réservé n° 8 grevant la partie sud de la parcelle, sur une bande de quatre mètres de profondeur, dont la destination est de créer un accès à ce cœur d’îlot destiné, précisément, à l’agriculture urbaine. Ce projet ne peut être regardé comme relevant des actions ou opérations d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, de sorte que le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions apparaît également propre, en l’état de l’instruction, à créer un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté en litige.

11. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens visés et analysés ci-dessus n’apparaît susceptible de fonder la suspension de l’exécution de l’acte de préemption en litige.

12. Il résulte de tout ce qui précède que les deux conditions d’application de l’article L. 521-1 du code de justice administrative sont satisfaites. Il y a par suite lieu de suspendre l’exécution de l’arrêté du maire de la commune de Binic-Étables-sur-mer du 5 novembre 2024 portant exercice du droit de préemption urbain pour l’acquisition de la parcelle située 12 rue du clos Collet, cadastrée section 000 AI n° 0452, jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur sa légalité par une formation collégiale du tribunal.

O R D O N N E :

Article 1er : L’exécution de l’arrêté du maire de la commune de Binic-Étables-sur-mer du 5 novembre 2024 portant exercice du droit de préemption urbain pour l’acquisition de la parcelle située 12 rue du clos Collet, cadastrée section 000 AI n° 0452 est suspendue, jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur sa légalité par une formation collégiale du tribunal.

Article 2 : La présente ordonnance sera notifiée à M^me A et M. C B, à la commune de Binic-Étables-sur-mer et aux consorts D.

Fait à Rennes, le 27 décembre 2024.

Le juge des référés,

signé

O. ThielenLa greffière d’audience,

signé

J. Jubault

La République mande et ordonne au préfet des Côtes-d’Armor en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

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