Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 22 novembre 2023 et le 17 avril 2025, la société Lalome Investissement, représentée par M^e Destarac, demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté n°PA 27191.23.A0003 du 22 septembre 2023 par lequel le maire de la commune de Clef-Vallée-d’Eure a refusé de lui délivrer un permis d’aménager pour la création d’un lotissement de cinquante lots à bâtir sur les parcelles cadastrées 211ZE143 et 211ZE142 ;

2°) d’enjoindre au maire de Clef-Vallée-d’Eure, à titre principal, de lui délivrer un certificat de permis tacite dans un délai de deux mois suivant la notification du jugement, subsidiairement, de lui délivrer le permis d’aménager dans le même délai, encore plus subsidiairement, de réexaminer la demande de permis d’aménager dans le même délai ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Clef-Vallée-d’Eure la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— l’arrêté litigieux a été pris au terme d’une procédure irrégulière dès lors que le département de l’Eure n’avait pas à être consulté pour avis ;

— il est motivé par un motif illégal tiré de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et des dispositions de l’article C 1 a) du règlement de la zone urbaine du PLUi valant SCOT de l’ancienne communauté de communes Eure Madrie Seine ;

— il est motivé par un motif illégal tiré de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme :

— il méconnait l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme dès lors qu’elle était titulaire d’un permis d’aménager tacite à la date du 23 septembre 2023, que ce permis tacite a été irrégulièrement retiré par l’arrêté attaqué sans avoir été précédé d’une procdure contradictoire préalable, et que ce retrait est illégal en l’absence d’illégalité du permis d’aménager tacite.

Par un mémoire en défense, enregistré le 3 avril 2025, la commune de Clef-Vallée-d’Eure, représentée par M^e Soublin, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la société Lalome Investissement la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la société Lalome investissement ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me A,

— les conclusions de M^me Thielleux, rapporteur public,

— les observations de M^e Gonnet, substituant M^e Destarac, représentant la société Lalome Investissement,

— les observations de M^e Justal, substituant M^e Soublin, représentant la commune de Clef-Vallée-d’Eure.

La société Lalome Investissement a produit une note en délibéré le 9 juillet 2025.

Considérant ce qui suit :

1. Le 23 décembre 2022, une demande de permis d’aménager a été déposée par la société Lalome Investissement pour la création d’un lotissement de cinquante lots à bâtir sur les parcelles cadastrées 211ZE143 et 211ZE142, situées rue nationale à Ecardenville-sur-Eure, sur le territoire de la commune de Clef Vallée d’Eure. Par un arrêté en date du 12 avril 2023, le maire de la commune de Clef Vallée d’Eure a refusé de délivrer le permis sollicité. La société pétitionnaire a présenté un recours gracieux puis un recours en annulation contre ce refus le 17 octobre 2023, enregistré sous le n°2304123, sur lequel il est statué par un jugement n° 2304123 du 6 août 2025. Elle a également déposé une nouvelle demande de permis d’aménager le 23 juin 2023, en modifiant son projet. Par l’arrêté contesté n° PA 27191.23.A0003, en date du 22 septembre 2023, la commune de Clef-Vallée-d’Eure a de nouveau refusé de lui délivrer un permis d’aménager. Par la présente requête, la société Lalome Investissement demande au tribunal d’annuler ce dernier arrêté.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

2. En premier lieu, d’une part, aux termes de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme : « La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s’ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire. / La délivrance antérieure d’une autorisation d’urbanisme sur un terrain donné ne fait pas obstacle au dépôt par le même bénéficiaire de ladite autorisation d’une nouvelle demande d’autorisation visant le même terrain. Le dépôt de cette nouvelle demande d’autorisation ne nécessite pas d’obtenir le retrait de l’autorisation précédemment délivrée et n’emporte pas retrait implicite de cette dernière. » Aux termes de l’article L. 122-1 du code des relations entre le public et l’administration : « Les décisions mentionnées à l’article L. 211-2 n’interviennent qu’après que la personne intéressée a été mise à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales. Cette personne peut se faire assister par un conseil ou représenter par un mandataire de son choix. / L’administration n’est pas tenue de satisfaire les demandes d’audition abusives, notamment par leur nombre ou leur caractère répétitif ou systématique. » Aux termes de l’article L. 211-2 de ce code : « Les personnes physiques ou morales ont le droit d’être informées sans délai des motifs des décisions administratives individuelles défavorables qui les concernent. A cet effet, doivent être motivées les décisions qui : / () 4° Retirent ou abrogent une décision créatrice de droits () ».

3. D’autre part, aux termes de l’article L. 424-2 du code de l’urbanisme : « Le permis est tacitement accordé si aucune décision n’est notifiée au demandeur à l’issue du délai d’instruction. () » Aux termes de l’article R. 424-1 du code de l’urbanisme : « A défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction déterminé comme il est dit à la section IV du chapitre III ci-dessus, le silence gardé par l’autorité compétente vaut, selon les cas : / () b) Permis de construire, permis d’aménager ou permis de démolir tacite. () » Aux termes de l’article R. 423-19 du même code : Le délai d’instruction court à compter de la réception en mairie d’un dossier complet. "

4. Et enfin, aux termes de l’article R. 423-23 de ce code : " Le délai d’instruction de droit commun est de : () / b) Deux mois pour les demandes de permis de démolir et pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle, au sens du titre III du livre II du code de la construction et de l’habitation, ou ses annexes ; / c) Trois mois pour les autres demandes de permis de construire et pour les demandes de permis d’aménager. "

5. Il ressort des pièces du dossier que la société Lalome Investissement a déposé un dossier de permis d’aménager le 23 juin 2023 qui était complet. Conformément aux dispositions précitées de l’article R. 423-23 du code de l’urbanisme, le dossier de demande de permis de construire litigieux faisait l’objet d’un délai d’instruction de trois mois. Si l’arrêté attaqué portant refus de permis d’aménager est daté du 22 septembre 2023, il ne ressort d’aucune pièce du dossier qu’il a été notifié à la société Lalome Investissement avant le 23 septembre 2023, si bien qu’un permis tacite est né à l’issue de l’expiration du délai de trois mois, le 23 septembre 2023, en application des dispositions précitées de l’article R. 423-19 du code de l’urbanisme. La décision portant retrait d’une autorisation d’urbanisme est au nombre de celles qui doivent être motivées en application de l’article L. 211-2 du code des relations entre le public et l’administration. Elle doit, par suite, être précédée d’une procédure contradictoire.

6. Le respect du caractère contradictoire de la procédure prévue par les articles L. 121-1 et suivants du code des relations entre le public et l’administration constitue une garantie pour le titulaire de la décision d’autorisation d’urbanisme que l’autorité administrative entend retirer. Eu égard à la nature et aux effets d’un tel retrait, le délai de trois mois prévu par l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme oblige l’autorité administrative à mettre en œuvre cette décision de manière à éviter que le bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme ne soit privé de cette garantie.

7. Il résulte de ce qui a été dit au point 5 que la société pétitionnaire doit être regardée comme étant titulaire le 23 septembre 2023 d’un permis d’aménager tacite. Dans ces conditions, le refus de permis litigieux du 22 septembre 2023, dont la date de notification n’est pas établie, doit être regardé comme constituant une décision de retrait du permis d’aménager délivré tacitement. Il ne ressort d’aucune des pièces du dossier ni n’est allégué en défense qu’une procédure contradictoire aurait été mise en œuvre préalablement au retrait du permis de d’aménager tacite conformément aux dispositions précitées du code des relations entre le public et l’administration. Par suite, la décision attaquée est entachée d’un vice de procédure qui a privé la société pétitionnaire d’une garantie. Le moyen tiré du défaut de procédure contradictoire préalable à la décision attaquée doit être accueilli.

8. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ». Aux termes de l’article C 1 a) du règlement des zones urbaines du PLUi valant SCOT de la Communauté de communes d’Eure Madrie Seine : « Les terrains doivent être desservis par des voies publiques ou privées, dans des conditions répondant à l’importance et à la destination du projet d’aménagement, notamment en ce qui concerne la commodité, la sécurité de la circulation des accès, ainsi que les moyens d’approche permettant une lutte efficace contre l’incendie ».

9. L’autorité administrative compétente dispose, sans jamais y être tenue, de la faculté d’accorder le permis de construire ou de ne pas s’opposer à la déclaration préalable en assortissant sa décision de prescriptions spéciales qui, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet, ont pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect. Le pétitionnaire auquel est opposée une décision de refus de permis de construire ou d’opposition à déclaration préalable ne peut utilement se prévaloir devant le juge de l’excès de pouvoir de ce que l’autorité administrative compétente aurait dû lui délivrer l’autorisation sollicitée en l’assortissant de prescriptions spéciales.

10. Les risques d’atteinte à la sécurité publique, qui justifient le refus d’une autorisation d’urbanisme ou son octroi sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales, sont aussi bien les risques auxquels peuvent être exposés les occupants de la construction pour laquelle le permis est sollicité, que ceux que l’opération projetée peut engendrer pour des tiers. Pour apprécier si les risques d’atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis d’aménager sur le fondement des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, il appartient à l’autorité compétente en matière d’urbanisme, sous le contrôle du juge de l’excès de pouvoir, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s’ils se réalisent.

11. Pour fonder la décision attaquée, la commune de Clef-Vallée-d’Eure a retenu, sur le fondement de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, qu’il existait un risque pour la sécurité publique, notamment pour la sécurité des usagers de la route et des riverains, du fait d’une intersection dangereuse entre la route départementale 836 et le chemin d’accès au projet. Le projet prévoit un accès réservé à l’entrée au lotissement situé à l’intersection entre la rue Nationale (route départementale 836) et la rue du chemin Vert, et une sortie située à l’autre extrémité du lotissement, sur la rue des Cornettes. Tout d’abord, il ne ressort pas des pièces du dossier que la configuration de l’intersection entre le chemin d’accès au projet et la RD 836 entraînerait, compte tenu de la circonstance qu’elle est limitée aux automobiles souhaitant entrer dans le lotissement, un risque pour les usagers qui tourneraient à droite pour accéder au lotissement, compte tenu notamment de la bonne visibilité de l’accès à la voie menant au lotissement. S’agissant des véhicules souhaitant entrer dans le lotissement en provenance de l’extérieur du village, soit en tournant en gauche sur la route départementale, l’absence d’aménagement spécifique de route départementale à ce niveau ne suffit pas, compte tenu de l’absence de véhicules sortants et d’une visibilité du carrefour qui est satisfaisante, à établir l’existence d’un risque pour la sécurité publique. Enfin, il n’est pas établi que le dimensionnement de la rue des Cornettes, dont le projet prévoit qu’elle sera empruntée par les véhicules sortant du lotissement, serait insuffisant, alors que cette voie permet le croisement de deux véhicules. Il n’est pas davantage établi, contrairement à ce qu’a indiqué la commune dans la décision attaquée, qu’une insuffisance du nombre de places de stationnement pour les visiteurs serait susceptible de créer des « désordres » dès lors que le projet prévoit dix places pour les visiteurs, et que le règlement du lotissement, qui impose la création de deux places de stationnement par lot, prévoit également que ce nombre doit être augmenté en cas de lot accueillant une activité professionnelle ou libérale. La société requérante est donc fondée à soutenir que le motif du refus du permis d’aménager tiré du risque pour la sécurité publique en application de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et des dispositions précitées de l’article C 1 a) du règlement du plan local d’urbanisme, est entaché d’illégalité.

12. En dernier lieu, d’une part, aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. ».

13. Pour apprécier si un projet de construction porte atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales, il appartient à l’autorité administrative d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

14. D’autre part, il résulte des dispositions du code de l’urbanisme que les lotissements, qui constituent des opérations d’aménagement ayant pour but l’implantation de constructions, doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l’occupation des sols édictées par le code de l’urbanisme ou les documents locaux d’urbanisme, même s’ils n’ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n’existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d’un lot d’une unité foncière. Il appartient, en conséquence, à l’autorité compétente de refuser le permis d’aménager sollicité ou de s’opposer à la déclaration préalable notamment lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu’elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, un projet de lotissement permet l’implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d’urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme requises.

15. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet de lotissement en litige, d’une superficie de 4 hectares environ et entouré de terrains agricoles, se situe dans un secteur de la commune de Clef-Vallée-d’Eure, classé en zone Ub (zone urbanisée à caractère résidentiel) du PLUi, qui borde un quartier pavillonnaire, à la sortie du village. Ce secteur ne présente aucune qualité paysagère particulière. Il ressort également des pièces du dossier que le projet de lotissement prévoit l’aménagement d’une frange végétale en limite Ouest ainsi qu’un espace vert collectif dans la partie la plus au Sud et la plus visible depuis la voie publique, permettant ainsi une transition paysagère avec la plaine agricole ainsi qu’une meilleure insertion paysagère. De plus, si l’arrêté litigieux a été pris au motif que le projet sera « très visible », qu’il ne prendrait pas en compte la topographie du terrain, et qu’il y aurait une différence de niveau de 7m entre le point le plus haut et le point le plus bas du terrain, la commune ne produit aucun élément permettant d’établir la réalité d’une telle pente, alors que ce point est contesté par la requérante, qui relève que le terrain présente une pente naturelle faible, de 2,3 % sur une longueur de 300 mètres environ. Il ne ressort pas des pièces du dossier que la composition « rectiligne » du lotissement, serait de nature à porter atteinte à la qualité du site. Enfin, la circonstance l’opération sera « très visible » ne constitue pas un motif pouvant être opposé sur le fondement des dispositions précitées, alors, au demeurant, que l’intégration des constructions dans le paysage pourra être assurée ultérieurement au stade la délivrance des permis de construire. La société requérante est donc fondée à soutenir que le motif de la décision attaquée tiré de l’atteinte aux lieux environnants est entaché d’illégalité.

16. Les deux motifs de la décision attaquée étant entachés d’illégalité, le moyen tiré de ce que la décision attaquée, qui doit être regardée comme constituant un retrait d’un permis d’aménager tacite, méconnait les dispositions de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme dès lors qu’elle procède au retrait d’un permis d’aménager tacite qui n’était pas illégal, doit également être accueilli.

17. Il résulte de tout ce qui précède que la société Lalome Investissement est fondée à demander l’annulation de l’arrêté du maire de la commune de Clef-Vallée-d’Eure du 22 septembre 2023.

18. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, le dernier moyen de la requête n’est pas de nature à entrainer l’annulation de la décision attaquée.

Sur les conclusions aux fins d’injonction :

19. Eu égard aux motifs d’annulation énoncés ci-dessus, le présent jugement implique nécessairement la délivrance à la société Lalome Investissement d’un certificat de permis d’aménager tacite relatif au permis d’aménager PA 27 1912A 0003 prévu par les dispositions de l’article R. 424-13 du code de l’urbanisme, dans un délai d’un mois à compter de la date de notification du présent jugement.

Sur les conclusions présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

20. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la société Lalome Investissement, qui n’a pas la qualité de partie perdante, verse à la commune de Clef Vallée d’Eure une somme que celle-ci réclame au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il n’y a pas lieu dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Clef-Vallée-d’Eure une somme au titre des frais exposés par la société Lalome Investissement et non compris dans les dépens.

D É C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 22 septembre 2023 par lequel le maire de la commune de Clef-Vallée-d’Eure a rejeté la demande de permis d’aménager présentée par la société Lalome Investissement est annulé.

Article 2 : Il est enjoint au maire de la commune de Clef-Vallée-d’Eure de délivrer à la société Lalome Investissement un certificat de permis d’aménager tacite dans un délai d’un mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Les conclusions de la commune de Clef-Vallée-d’Eure présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la société Lalome Investissement et à la commune de Clef-Vallée-d’Eure.

Délibéré après l’audience du 4 juillet 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Clémence Galle, présidente,

M. Christophe Bellec, premier conseiller,

M^me Blandine Esnol, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 août 2025.

La présidente rapporteure,

signé

C. AL’assesseur le plus ancien,

signé

C. BELLECLa greffière,

signé

A. HUSSEIN

La République mande et ordonne au préfet de l’Eure en ce qui le concerne, ou à tous commissaire de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

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