Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 11 juillet et 11 décembre 2025, M. D… C…, représentée par la SELARL Audicit, demande au tribunal :

1°) d’annuler, pour excès de pouvoir, l’arrêté du 14 janvier 2025 par lequel le maire de la commune de Rouen a rejeté sa demande d’autorisation préalable de mise en location d’un logement, ensemble la décision du 20 mai 2025 rejetant son recours gracieux ;

2°) d’enjoindre à la commune de Rouen, à titre principal, de l’autoriser à mettre en location le logement en cause et à titre subsidiaire, de réexaminer sa demande, en toute hypothèse, dans un délai d’un mois à compter de la notification du jugement ;

3°) de mettre à la charge de toute partie succombante une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- l’arrêté attaqué a été signé par une personne ne disposant pas d’une délégation de signature ;

- il est insuffisamment motivé ;

- il méconnaît les dispositions de l’article L. 635-3 du code de la construction et de l’habitation.

Par un mémoire en défense enregistré le 20 octobre 2025, la commune de Rouen, représentée par son maire en exercice, conclut au rejet de la requête.

Elle soutient qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé.

M. C… a produit un mémoire enregistré le 24 avril 2026, postérieurement à la clôture de l’instruction intervenue dans les conditions prévues au premier alinéa de l’article R. 613-2 du code de justice administrative, qui n’a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l’habitation ;

- le code général des collectivités territoriales ;

- la loi n° 46-942 du 7 mai 1946 ;

- la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

- le décret n° 96-478 du 31 mai 1996 ;

- le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Cotraud, premier conseiller,

- les conclusions de M^me Aubert, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Boyer, représentant M. C…, et de M^me A… B…, représentant la commune de Rouen.

Considérant ce qui suit :

1. Le 20 décembre 2024, M. D… C… a sollicité du maire de la commune de Rouen l’autorisation préalable de mettre en location l’appartement n° 7, situé au deuxième étage d’un immeuble sis 192, rue Eau de Robec, dont il est propriétaire. Par l’arrêté attaqué du 14 janvier 2025, le maire de la commune de Rouen a rejeté cette demande. Par un courrier du 13 mars 2025, reçu le 14 mars, M. C… a formé un recours gracieux contre cette décision, rejeté par un courrier du 20 mai 2025.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. Aux termes de l’article L. 635-3 du code de la construction et de l’habitation : « La mise en location d’un logement situé dans les zones soumises à autorisation préalable de mise en location est subordonnée à la délivrance d’une autorisation par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, par le maire de la commune. (…) / Le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, le maire peut refuser ou soumettre à conditions l’autorisation préalable de mise en location lorsque le logement ne respecte pas les caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ou est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique. La décision de rejet de la demande d’autorisation préalable de mise en location est motivée et précise la nature des travaux ou aménagements prescrits pour satisfaire aux exigences précitées. (…) ».

3. Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée : « (…) / Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale (…) ». Aux termes de l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 susvisé : « Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. / La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation ». Aux termes des deux alinéas de ce dernier article : « La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. / Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».

4. D’une part, il ressort des pièces du dossier que la pièce principale du logement en litige est d’une surface habitable inférieure à 9 m², surface minimum prévue par les dispositions précitées.

5. Si M. C… fait à cet égard valoir qu’une surface habitable de 9 m² peut être atteinte en déplaçant la cloison séparant la pièce principale de la pièce d’eau, il ne peut utilement soutenir qu’il pouvait dès lors se voir délivrer une autorisation de mise en location assortie de prescriptions.

6. D’autre part et en revanche, M. C… verse à l’instance, pour la première fois, une attestation d’un géomètre expert certifiant que la surface habitable de la pièce principale est de 8,50 m² et que son volume habitable y est de 20,30 m3. Un tel document, auquel s’attache, eu égard aux devoirs professionnels incombant à cette profession, en vertu de l’article 6 de la loi du 7 mai 1946 susvisée et du décret du 31 mai 1996 susvisé, pris pour son application, une force probante particulière, est de nature à contredire les mentions renseignées par M. C… dans sa demande d’autorisation, et corroborées lors de la visite du logement, quant à une surface habitable de 8,34 m² pour la pièce principale. La hauteur sous plafond de 2,38 m que cette attestation retient concorde en outre avec celle retenue par la commune dans la fiche d’instruction. Dans ces conditions, le volume habitable de la pièce principale devant être regardée comme étant de 20,30 m3, supérieure au minimum requis, le maire a, en refusant pour ce motif d’autoriser la mise en location du logement en litige, commis une erreur d’appréciation dans l’application des dispositions précitées. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article L. 635-3 du code de la construction et de l’habitation doit être accueilli dans cette mesure.

7. A supposer que, en relevant, dans l’arrêté attaqué, la largeur du logement inférieure à 2 mètres engendrait des difficultés de déplacement, le maire ait entendu opposer qu’une telle circonstance était susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique, ce qui ne ressort pas des pièces du dossier, et alors en outre que les dispositions du règlement sanitaire départemental ne sont pas au nombre de celles susceptibles de fonder un refus d’autorisation préalable de mise en location, il ne résulte pas de l’instruction que le maire aurait pris la même décision en se fondant sur ces deux motifs.

8. Il résulte de ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens de la requête, que M. C… est fondé à demander l’annulation de l’arrêté du 14 janvier 2025 par lequel le maire de la commune de Rouen a rejeté sa demande d’autorisation préalable de mise en location d’un logement, ensemble la décision du 20 mai 2025 rejetant son recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’injonction :

9. Compte tenu du motif qui la fonde, l’annulation de l’arrêté attaqué implique seulement que la demande d’autorisation de M. C… soit réexaminée. Il y a dès lors lieu d’enjoindre à la commune de Rouen d’y procéder dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Sur les frais exposés et non compris dans les dépens :

10. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Rouen une somme au titre des frais exposés par M. C… et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 14 janvier 2025 du maire de la commune de Rouen, ensemble la décision du 20 mai 2025 rejetant le recours gracieux de M. C…, sont annulés.

Article 2 : Il est enjoint à la commune de Rouen de réexaminer la demande d’autorisation de M. C… dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête de M. C… est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. D… C… et à la commune de Rouen.

Copie en sera adressée, pour information, à la caisse d’allocations familiales, à la caisse de mutualité sociale agricole et à la direction régionale des finances publiques de Normandie et du département de la Seine-Maritime.

Délibéré après l’audience du 29 avril 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Van Muylder, présidente,

M. Cotraud, premier conseiller,

M^me Favre, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 29 mai 2026.

Le rapporteur,

J. Cotraud

La présidente,

C. Van MuylderLe greffier,

J.-B. Mialon

La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Maritime, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.