Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 24 juin 2020 et 16 février 2021, la SCI Mog6, demande au tribunal :

1°) d’annuler la décision du 18 mai 2020 par laquelle le centre des impôts foncier de Toulon a rejeté sa réclamation du 29 décembre 2019 relative à la cotisation de taxe foncière au titre de l’année 2019 ;

2°) de prononcer la décharge des cotisations de taxe foncière d’un montant de 10 807 euros au titre de l’année 2019.

Elle soutient que :

— l’immeuble en litige ne dispose pas de chauffage central, les appartements étant équipés de convecteurs électriques ; ainsi une surface représentative de 19 m2 par appartement doit être retenue par application de l’article 324T du code général des impôts ;

— le local de référence retenu par l’administration fiscale pour évaluer la valeur locative de son immeuble n’est pas pertinent ;

— la catégorie retenue pour classer les appartements n’est pas approprié, ces derniers relevant de la catégorie 5 ;

— compte tenu de l’état du bien, le coefficient d’entretien de l’immeuble doit être estimé à 1,10 et non à 1,20 comme retenu par le centre des impôts ;

— de même le coefficient de situation du bien de – 0,10 retenu par l’administration n’est pas fondé, un coefficient de – 0,20 devant être appliqué ;

— en outre un coefficient de 0,2 doit être appliqué au garage commun lequel doit être classé en catégorie C.

Par un mémoire en défense enregistré le 17 décembre 2020, le directeur départemental des finances publiques du Var conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés par la Sci requérante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

La présidente du Tribunal a désigné M. A, en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative, pour statuer sur les litiges relevant de cet article.

Le magistrat désigné a dispensé le rapporteur public, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l’audience.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. A,

— les conclusions de M^me Karine Duran-Gottschalk, rapporteure publique,

— et les observations de M. B présentées pour la SCI Mog6.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Mog6 est propriétaire d’un immeuble composé de quinze appartements à usage d’habitation sis 200 avenue Nobel, et d’un garage collectif. Elle a été assujettie à la cotisation de taxe foncière au titre de l’année 2019 pour un montant de 10 807 euros. Elle a contesté cette imposition par une réclamation en date du 29 décembre 2019, laquelle a été rejetée par l’administration fiscale le 15 mai 2020. Par la présente requête, la Sci Mog6 demande au tribunal de prononcer la décharge de la cotisation de taxe foncière d’un montant de 10 807 euros au titre de l’année 2019.

Sur le bien-fondé des impositions :

En ce qui concerne le choix du local de référence et le classement de l’immeuble dans la classification communale :

2. Aux termes de l’article 1494 du code général des impôts : « La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe d’habitation () est déterminée conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508 () ». Aux termes du I de l’article 1496 du même code : « La valeur locative des locaux affectés à l’habitation () est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis dans la commune pour chaque nature et catégorie de locaux ».

3. En application de l’article 324 G de l’annexe III au CGI, : « I. – La classification communale consiste à rechercher et à définir par nature de construction (maisons individuelles immeubles collectifs dépendances bâties isolées) les diverses catégories de locaux d’habitation existant dans la commune. / II. – Pour la classification communale, sont assimilés aux dépendances bâties isolées les dépendances bâties et les éléments bâtis formant dépendances qui doivent faire l’objet d’une évaluation distincte en raison de leur nature particulière, notamment les éléments de pur agrément ainsi que dans les immeubles collectifs les garages et les emplacements individuels aménagés pour le stationnement des véhicules automobiles. ».

4. En vertu de l’article 324 H de l’annexe III au CGI. : « I. – Pour les maisons individuelles et les locaux situés dans un immeuble collectif, la classification communale est établie à partir d’une nomenclature-type comportant huit catégories, en adaptant aux normes locales de construction les critères généraux mentionnés au tableau ci-après. / II. – Pour les dépendances bâties isolées et les divers éléments visés au II de l’article 324 G, la classification communale est établie à partir d’une nomenclature-type spéciale comportant quatre catégories, en adaptant aux normes locales de construction les critères généraux décrits au tableau ci-après. III. – Dans les cas deux cas prévus aux I et II, il peut toutefois être procédé à la création de catégories intermédiaires combinant, dans des proportions simples, deux catégories-types. () ». L’article 324 H de l’annexe III au même code classe ainsi les maisons individuelles et les locaux situés dans un immeuble collectif en huit catégories, la première catégorie correspondant aux locaux de qualité supérieure et la huitième aux locaux très médiocres ou délabrés en fonction de critères tenant au caractère architectural de l’immeuble, à la qualité de la construction, au nombre et à la nature des pièces, à l’équipement et à l’impression d’ensemble de l’immeuble.

5. En premier lieu, le local-type 24 choisi par l’administration fiscale est constitué par un immeuble édifié en 1935, classé en catégorie 4M, ne bénéficiant pas de matériaux aussi modernes que l’immeuble de la SCI Mog6. Il ne résulte pas de l’instruction que le choix de cette référence ait pu entraîner une surévaluation de la valeur locative du bien de la requérante, même si ce local-type dispose d’une baignoire par appartement et d’un local annexe ou encore que la surface du bien et sa surface pondérée soient légèrement supérieures à celles de la SCI Mog6. La circonstance que le local-type 24 bénéficierait d’une meilleure situation par rapport au centre ville que l’immeuble du requérant est indifférente au choix de cette référence puisque ce critère ne figure pas au nombre de ceux que retient l’article 324 H de l’annexe III au code général des impôts pour la classification communale des immeubles. La requérante n’est pas davantage fondée à demander que soit retenu comme local de référence le local-type n° 32 de la commune, bien de cinquième catégorie dans la classification communale construit en 1936 ou encore les locaux-type 29 et 36 également de 5ème catégorie tous deux construits en 1970 lesquels ne bénéficient pas de parkings et qui correspondent à des biens de moindre qualité architecturale et de moindre confort.

6. En second lieu, il résulte des dispositions combinées des articles 324G et 324 H de l’annexe III du CGI que des catégories intermédiaires combinant, dans des proportions simples, deux catégories-types telles que présentées dans ces dispositions sont possibles. En l’espèce, le centre des impôts a classé le bien de la SCI Mog6 dans la catégorie 4M intermédiaire entre les catégories 4 et 5. Il est constant que l’immeuble de la requérante est une construction de 2018 bénéficiant du caractère d’une architecture moderne de belle apparence correspondant à la catégorie 4 tandis que la catégorie 5 dont se prévaut la requérante correspond à des bâtiments sans caractère particulier. Il ressort du tableau présenté par l’article 324 H susvisé que la qualité de la construction est la même pour les catégories 4 et 5. Contrairement à ce que soutient la SCI requérante, le marbre et le stuc ne caractérisent pas la catégorie 4M. S’agissant de la distribution du local dans sa conception générale, ainsi que cela ressort du tableau présenté par la SCI requérante, la catégorie 4M prévoit une distribution commode, un séjour agréable, des pièces de dimensions bonnes à moyenne et une entrée plus sommaire que la catégorie 4. La dimension des chambres de 12 m2 au plus dont fait état la société requérante peut être regardée comme entrant dans le champ de la catégorie 4M des pièces de dimensions moyennes. Concernant les pièces de réception, le classement intermédiaire 4M entre la catégorie 4 qui suppose plusieurs pièces de réception et la catégorie 5 qui prévoit en général l’existence d’une pièce de réception n’est pas incohérent. Il est constant que les appartements litigieux comportent par ailleurs des douches ou un cabinet de toilette avec eau courante entrant dans la catégorie 4. Enfin, l’impression d’ensemble sur le caractère général de l’habitation peut être considérée comme confortable tel que classé en catégorie 4. Il résulte de tout ce qui précède que la Sci n’est pas fondée à soutenir que son bien aurait dû être classé dans la catégorie 5 prévu par les dispositions de l’article 324 H du code général des impôts.

En ce qui concerne la détermination de la surface pondérée totale :

7. Aux termes de l’article 324 T du code général des impôts alors en vigueur : « I. – La surface pondérée totale de la partie principale est obtenue en ajoutant à sa surface pondérée nette les surfaces représentatives des éléments d’équipement en état de fonctionnement. Ces équivalences superficielles sont déterminées conformément au barème suivant : () Chauffage central, par pièce et annexe d’hygiène (que l’installation soit particulière au local ou commune aux différents locaux de l’immeuble) : 2 mètres carrés. () ».

S’agissant du calcul des surfaces :

8. Les dispositions du I de l’article 324 T de l’annexe 3 du code général des impôts prévoient que le chauffage est compté pour 2 m2 supplémentaire par pièce et annexe d’hygiène. En l’espèce, la SCI Mog6 conteste les équivalences superficielles retenues par l’administration fiscale, au motif que les appartements ne sont équipés que de convecteurs électriques fixes facilement démontables qui sont des chauffages autonomes, ne nécessitant pas d’installation d’ensemble fixe et n’entrant pas selon elle dans la définition du bulletin officiel des finances publiques (BOFIP) BOI-IF-TFB-20-10-20-50-20121210. Toutefois, les énonciations du bulletin officiel des finances publiques dont se prévaut le requérant sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, ne contiennent en l’espèce aucune interprétation différente de la loi fiscale de celle ci-dessus mentionnée. En l’espèce, l’installation de chauffage par convecteurs électriques fixes qui constitue un ensemble cohérent destiné à assurer une température convenable dans la totalité des différentes parties des appartements de l’immeuble du requérant sont assimilables au chauffage central au sens et pour l’application de l’article 324 T. La circonstance que les radiateurs seraient facilement démontables est sans incidence sur le calcul de la valeur locative du bien. Par suite, la SCI requérante n’est pas fondée à soutenir que l’administration fiscale aurait commis une erreur de droit dans l’équivalence superficielle relative au chauffage.

S’agissant du garage :

9. En premier lieu, il résulte des dispositions combinées des articles 324G et 324 H de l’annexe III du code général des impôts que sont assimilés aux dépendances bâties isolées les garages dans les immeubles collectifs. En l’espèce, le garage du bien en litige se situe au rez-de-chaussée de l’immeuble, celui-ci étant entièrement clos de mur et bénéficiant d’une ouverture laquelle peut être fermée par une porte de garage. Ainsi, la SCI requérante ne peut sérieusement soutenir que ce garage sur lequel a été érigé le reste de l’immeuble doit être classé en catégorie D laquelle correspond à une construction présentant des murs de qualité médiocres, parfois même une absence quasi-totale de murs (hangars etc), comportant le plus souvent une couverture légère et une protection des plus rudimentaires. La circonstance alléguée par le requérant que le béton serait non recouvert, le plafond non protégé, les places exigües, sans aucune cloison séparative, n’est pas davantage de nature à classer le garage en catégorie D. Par suite, la SCI Mog6 n’est pas fondée à soutenir que le centre des impôts aurait commis une erreur de droit en le classant en catégorie C.

10. En deuxième lieu, aux terme de l’article 324N du code général des impôts : « La surface des éléments de la maison visés au b du I de l’article 324 L et celle des éléments, autres que les pièces et leurs annexes, visés au II du même article sont affectées d’un coefficient de pondération variable de 0,2 à 0,6 pour tenir compte du service rendu par chaque élément dans le cadre de la valeur d’usage du local. / La surface pondérée brute ainsi obtenue est arrondie au mètre carré inférieur. / Toutefois cette disposition ne s’applique pas aux éléments sus-indiqués qui relèvent de la classification spéciale prévue au II de l’article 324 H. ».

11. La requérante demande l’application d’un coefficient de pondération de 0,2 par application de l’article 324 N de l’annexe III au code général des impôts. Toutefois, les dispositions de cet article ont exclu notamment, en son 3ème alinéa, les garages des immeubles collectifs qui relèvent de la classification spéciale prévue au II de l’article 324 H du CGI susvisé. Contrairement à ce que soutient la SCI requérante, le bulletin officiel des finances publiques BOI-IF-TFB-20-10-20-50-20121210 dont il se prévaut exclu également de manière explicite l’application d’une pondération des locaux qui relèvent de la classification spéciale. Par suite, la SCI Mog6 n’est pas fondée à demander l’application d’une pondération de 0,2 au titre des dispositions de l’article 324 N du code général des impôts ni même au titre de celles du bulletin officiel des finances publiques dont il fait état.

S’agissant du coefficient d’entretien :

12. Il résulte des dispositions de l’article 324 Q de l’annexe III au code général des impôts qu’un coefficient est attribué en fonction de l’état d’entretien du bien. Il est constant que l’immeuble a été achevé en mai 2018. La SCI Mog6 expose que son bien doit être considéré comme étant en assez bon état dès lors qu’elle a dû faire face à un certain nombre de réparations. Elle fait état de carreaux ébréchés, façade abîmée, peinture des communs dégradée, porte taguée. Toutefois, comme le fait valoir à bon droit l’administration fiscale, les travaux dont se prévaut la requérante sont des travaux d’entretien et de réparation qui entre dans le champ de l’article 1388 du code général des impôts, qui déduit 50 % de la base taxable en considération des frais de gestion, d’assurance, d’amortissement d’entretien et de réparation. Par ailleurs, il est constant que le bien en litige est un immeuble neuf dont la construction a été achevé en mai 2018. Le BOFIP n°370 du BOFIP BOI-IF-TFB-20-10-20-50-20121210 dont se prévaut la SCI requérante ne contient pas en l’espèce une interprétation différente de la loi fiscale applicable en l’espèce. Ainsi, l’immeuble en litige qui est une construction neuve achevée en 2018 et imposable au titre de l’année 2019 doit être regardée comme un bâtiment en bon état n’ayant besoin d’aucune réparation. Par suite, la société requérante n’est pas fondée à soutenir qu’un taux de 1,10 devait lui être appliqué au titre du coefficient d’entretien.

S’agissant des coefficients de situation générale et particulière :

13. Aux termes de l’article 324 R de l’annexe III au code général des impôts : « Le coefficient de situation est égal à la somme algébrique de deux coefficients destinés à traduire, le premier, la situation générale dans la commune, le second, l’emplacement particulier ». Ces coefficients sont de 0 lorsque le local est dans une « situation ordinaire, n’offrant ni avantages ni inconvénients ou dont les uns et les autres se compensent », de – 0,05 pour les locaux caractérisés par une « situation médiocre, présentant des inconvénients notoires en partie compensés par certains avantages » et de -0,10 lorsque la situation du local est « mauvaise, présentant des inconvénients notoires sans avantages particuliers ».

14. En ce qui concerne le coefficient de situation générale, il résulte de l’instruction que l’immeuble Alexia se situe dans une zone inondable et à proximité de l’A57 classée comme voies bruyantes par le plan local d’urbanisme approuvé le 27 juillet 2002. Dans ces conditions, et compte tenu de l’accès rapide à une autoroute qui présente cependant un avantage, un coefficient de – 0,05 rend davantage compte de la situation de l’immeuble dans la commune que le coefficient de 0 retenu par l’administration.

15. En ce qui concerne le coefficient de situation particulière, il résulte de l’instruction que l’immeuble en litige est situé dans un quartier à proximité immédiate d’un Carrefour Market dont il résulte qu’il a généré des nuisances sonores et olfactives en raison des livraisons réalisées très tôt le matin et de la présence de denrées avariées dans les poubelles. En dépit d’une intervention des services de ville de Toulon, il n’apparaît pas que ces nuisances aient disparu en 2019. Dans ces conditions, et compte tenu que la présence d’un tel commerce à proximité de l’immeuble présente cependant un avantage, un coefficient de – 0,05 rend davantage compte de la situation de l’immeuble dans la commune que le coefficient de 0 retenu par l’administration, les autres contraintes exposées par la requérante liées à l’accès garage et à l’ensoleillement n’étant pas susceptible d’être en l’espèce retenu.

16. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Mog6 est seulement fondée à demander que les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d’habitation restant à sa charge au titre de l’année 2019, soient calculées par application d’un coefficient de situation générale de – 0,05 et d’un coefficient de situation particulière de – 0,05.

D E C I D E :

Article 1er : Le coefficient de situation générale prévu à l’article 324 R de l’annexe III au code général des impôts applicable au bien est ramené de 0 à – 0,05. Le coefficient de situation particulière prévu par ces mêmes dispositions applicables au même bien est ramené de 0 à – 0,05.

Article 2 : La SCI Mog6 est déchargée de la différence entre les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d’habitation auxquelles il reste assujetti au titre de l’année 2019 et celles qui résultent de l’application de l’article 1 du présent jugement.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête de la SCI Mog6 est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Mog6 et au directeur départemental des finances publiques du Var.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 novembre 2022.

Le magistrat désigné,

Signé

L. A

La greffière,

Signé

E. PERROUDON

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice, à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Et par délégation,

La greffière.