Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 7 mars 2023, M. A… B…, représenté par M^e Najjarian-Dupey, demande au tribunal :

1°) à titre principal de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les revenus et des prélèvements sociaux, auxquels il a été assujetti au titre de l’année 2017, en raison de l’imposition d’une plus-value immobilière, pour un montant total en droits et pénalités de 123 971 euros ;

2°) à titre subsidiaire de prononcer la réduction en base de 48 600,04 euros au titre de la plus-value brute et des intérêts de retard, pénalités et majorations y afférents, laquelle sera calculée selon le régime du quotient ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 800 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Il soutient que :

A titre principal sur le bien-fondé de l’impôt :

- le premier étage de l’immeuble en cause ne peut être retenu comme étant seul sa résidence principale dès lors qu’il ne l’a jamais déclaré comme tel ; la maison d’habitation constitue une unité destinée au logement de la famille même si le précédent propriétaire l’avait divisé en quatre appartements ; la circonstance que la vente soit réalisée ensuite auprès d’acquéreurs distincts ne fait pas obstacle au bénéfice de l’exonération alors que toutes les conditions sont par ailleurs remplies ; l’acte d’achat mentionne que le bien immobilier acquis est destiné à l’habitation ; il n’est pas possible de loger toutes la famille sur un seul étage et le prêt bancaire obtenu l’a été pour une unité foncière prise en un seul lot ; les factures des différents travaux transmises à l’administration fiscale attestent que l’ensemble de la maison était occupée par la famille ;

- il est fondé à sa prévaloir de l’instruction BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20 du 12 septembre 2012 ;

A titre subsidiaire sur la détermination de la plus-value imposable :

- l’administration fiscale n’a pas pris en compte les factures transmises d’un montant total de 48 600,04 euros de sorte que cette somme doit être déduite de la plus-value brute ;

- la plus-value constitue un revenu exceptionnel qui doit être imposé selon le système du quotient ;

- la plus-value étant contestée, la contribution sociale généralisée, le prélèvement social et contribution additionnelle, la contribution pour le remboursement de la dette sociale, la taxe sur les plus-values élevées, le prélèvement de solidarité, les pénalités le sont tout autant.

Par un mémoire en défense, enregistré le 8 septembre 2023, le directeur régional des finances publiques d’Occitanie et du département de la Haute-Garonne conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que :

- M. B… a obtenu un dégrèvement en cours d’instance de 12 998 euros ;

- les moyens soulevés par M. B… ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 7 juin 2024, la clôture d’instruction a été fixée au 2 juillet 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Mérard,

- les conclusions de M^me Douteaud, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Najjarian-Dupey, représentant M. B….

Considérant ce qui suit :

M. et M^me B…, après avoir acquis le 4 septembre 2015 un ensemble immobilier situé au 86 boulevard Deltour à Toulouse (Haute-Garonne), d’un montant de 525 000 euros, l’ont cédé, le 25 avril 2017, après avoir déposé un état de division en trois lots, sous la forme de trois appartements pour les sommes de 375 000 euros, 325 000 euros et 230 000 euros, retenant une quote-part respectivement de 475/1000, 231/1000 et 294/1000. Estimant que cet ensemble immobilier constituait sa résidence principale, M. B… a placé ces trois cessions sous le régime de l’exonération de plus-value prévue au 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts. A la suite d’un contrôle sur pièces, l’administration fiscale a remis en cause la qualification de résidence principale des appartements du rez-de-chaussée et du 2ème étage et en conséquence assujetti M. B… à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu, de prélèvements sociaux et de taxe sur les plus-values de cessions d’immeubles autres que des terrains à bâtir au titre de l’année 2017, pour un montant total de 128 971 euros, mis en recouvrement le 16 mars 2020. La dernière réclamation qu’il a formée le 5 décembre 2022 ayant été rejetée implicitement, M. B… demande au tribunal de prononcer la décharge de l’ensemble de ces suppléments d’impôts et à titre subsidiaire, de prononcer une réduction en base de l’impôt sur la plus-value immobilière de 48 600,04 euros.

Sur l’étendue du litige :

Par décision du 7 septembre 2023, postérieure à l’introduction de la requête, le directeur régional des finances publiques d’Occitanie et du département de la Haute-Garonne a prononcé le dégrèvement au titre de l’année 2017 de la cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu pour les sommes de 11 755 euros en droits et de 1 243 euros en pénalités. Il résulte de l’instruction que ce dégrèvement correspond à l’acceptation partielle de la demande du requérant au titre de la prise en compte d’une partie des travaux dans le calcul de la plus-value immobilière des lots 1 et 3. Les conclusions de la requête de M. B… relatives à ces cotisations supplémentaires sont, dans cette mesure, devenues dans objet, ses conclusions à fin de décharge doivent être regardées comme désormais limitées à la somme de 115 974 euros en droits et pénalités restant à sa charge à l’issue de ce dégrèvement.

Sur les conclusions à fin de décharge :

En premier lieu, aux termes de l’article 150 U du code général des impôts : « I. – Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. (…) / II. – Les dispositions du I ne s’appliquent pas aux immeubles, aux parties d’immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : / 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ; (…) » Sont considérés comme résidences principales au sens de ces dispositions les immeubles qui constituent la résidence habituelle et effective du propriétaire au jour de la cession.

Sous réserve des cas où la loi attribue la charge de la preuve au contribuable, il appartient au juge de l’impôt, au vu de l’instruction et compte tenu, le cas échéant, de l’abstention d’une des parties à produire les éléments qu’elle est seule en mesure d’apporter et qui ne sauraient être réclamés qu’à elle-même, d’apprécier si un contribuable remplit les conditions légales d’une exonération.

Il résulte de l’instruction, et notamment de la proposition de rectification du 2 décembre 2019, que l’administration fiscale a procédé à un rappel de la plus-value immobilière sur la cession des lots 1 et 3, au motif que la famille de M. B… n’occupait pas l’ensemble de l’immeuble mais seulement le logement constituant le lot n°2, situé au 1er étage de l’immeuble. M. B… soutient n’avoir jamais déclaré comme résidence principale le seul premier étage et que la maison d’habitation constitue une unité destinée au logement de la famille même si le précédent propriétaire l’avait divisée en quatre appartements et même si la vente ultérieure a été réalisée auprès d’acquéreurs distincts. Toutefois, il résulte de l’instruction que si l’acte d’achat du 4 septembre 2015 stipule que l’ensemble immobilier acquis est destiné à l’habitation, l’avis de taxe d’habitation pour l’année 2017, mentionne que l’assiette de cette taxe est limitée à un appartement portant l’invariant 808 0122542 W, alors que l’administration fait valoir sans être contestée que les deux autres locaux portant des invariants distincts n’ont pas donné lieu à l’établissement d’une taxe d’habitation. Par ailleurs, si M. B… soutient qu’il n’est pas matériellement possible de loger toute la famille sur un seul étage, il résulte des plans annexés aux actes de vente du 25 avril 2017 que l’appartement du 1er étage comprend une cuisine, une salle de bains, trois chambres, un bureau et un dressing qui peut accueillir un couple avec trois enfants en l’espèce mineurs. En outre, il ressort de ces mêmes plans que les locaux des lots n°1 et n°3 correspondent à des appartements avec cuisine, salle de bains et chambres. Enfin, le seul fait que des factures de différents travaux ont été transmises à l’administration fiscale ne permet pas d’attester que l’ensemble de la maison était occupé par sa famille. Par suite, en l’absence de production telle notamment des factures d’eau, d’électricité, contrat d’assurance logement permettant de prouver l’effectivité de la résidence et alors que la taxe d’habitation n’a jamais fait l’objet d’une quelconque contestation, c’est à bon droit que l’administration fiscale a remis en cause l’exonération de plus-value pour les locaux du rez-de-chaussée et du deuxième étage.

En second lieu, M. B… n’est pas fondé à invoquer, sur le fondement des dispositions de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, les énonciations du paragraphe n°20 de la doctrine administrative publiée sous la référence BOI-RFPI-PVI-10-40-10 du 12 septembre 2012 qui ne comportent pas d’interprétation de la loi fiscale qui soit différente de celle dont le présent jugement fait application.

En dernier lieu, l’exonération de la plus-value n’étant pas fondée pour les locaux du rez-de-chaussée et du deuxième étage, et en l’absence de toute précision sur le moyen soulevé, M. B… n’est pas fondé à contester la contribution sociale généralisée, le prélèvement social et contributions additionnelle, la contribution pour le remboursement de la dette sociale, la taxe sur les plus-values élevées, le prélèvement de solidarité et les pénalités auxquelles il a été assujetti en conséquence.

Sur les conclusions à fin de réduction en base de l’impôt sur la plus-value immobilière de 48 600, 04 euros :

Aux termes de l’article 150 V du code général des impôts : « La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition par le cédant ». L’article 150 VB du même code dispose que : « I. – Le prix d’acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il est stipulé dans l’acte (…) / (…) / II. – Le prix d’acquisition est, sur justificatifs, majoré : / (…) / 3° Des frais afférents à l’acquisition à titre onéreux définis par décret, que le cédant peut fixer forfaitairement à 7,5 % du prix d’acquisition dans le cas des immeubles (…) / 4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure (…) Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n’est pas en état d’apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d’acquisition est pratiquée (…) ». En application de ces dispositions, le cédant d’un immeuble peut majorer, pour la détermination du montant de sa plus-value immobilière, le prix d’acquisition de ce dernier du montant des dépenses qu’il a exposées pour y faire réaliser, par une entreprise, une ou plusieurs des prestations de travaux qu’elles mentionnent.

M. B… se prévaut de douze factures d’un montant total de 48 600,04 euros, à déduire de la plus-value brute. Toutefois, il résulte de l’instruction qu’il a été fait partiellement droit à la demande de l’intéressé et que le montant de dix factures a été retenu en fonction des millièmes des lots 1 et 3 qui ont fait l’objet du rappel d’impôt. S’agissant des autres dépenses invoquées par le requérant, le bon de livraison Garouste béton et granulats ne peut être assimilé à une facture justifiant une dépense et la facture Architecte design european n°09258 ne peut être prise en compte en l’absence de précision sur son objet et justificatifs établissant que les travaux ont contribué à rénover l’un des deux lots entrant dans le champ de l’impôt sur la plus-value immobilière. En outre, M. B… s’étant abstenu de produire la facture émanant de la société « ERB Risaloc », la dépense de 1 500 euros, à la supposer exposée, ne peut majorer le prix d’acquisition de l’immeuble. Ainsi, l’administration fiscale a retenu 29 025 euros de travaux à imputer sur le calcul de la plus-value immobilière, menant à un dégrèvement de 12 998 euros du 7 septembre 2023, non contesté par le requérant. En l’absence de tout élément permettant de remettre en cause le calcul du montant de la plus-value immobilière, les prétentions de M. B… ne peuvent qu’être écartées.

Sur l’application du système du quotient :

Aux termes de l’article 163-0 A du code général des impôts : « I.- Lorsque au cours d’une année un contribuable a réalisé un revenu qui par sa nature n’est pas susceptible d’être recueilli annuellement et que le montant de ce revenu exceptionnel dépasse la moyenne des revenus nets d’après lesquels ce contribuable a été soumis à l’impôt sur le revenu au titre des trois dernières années, l’intéressé peut demander que l’impôt correspondant soit calculé en ajoutant le quart du revenu exceptionnel net à son revenu net global imposable et en multipliant par quatre la cotisation supplémentaire ainsi obtenue. Le revenu exceptionnel net s’entend après imputation, le cas échéant, du déficit constaté dans la même catégorie de revenu, du déficit global ou du revenu net global négatif. (…) » Aux termes de l’article L. 200 B du même code : « Les plus-values réalisées dans les conditions prévues aux articles 150 U à 150 UC sont imposées au taux forfaitaire de 19 %. (…) ».

M. B… ne saurait solliciter l’application du système dit du quotient, régi par l’article 163-0 A du code général des impôts dès lors qu’en application des dispositions précitées de l’article 200 B du même code, les plus-values immobilières sont imposées au taux forfaitaire.

Il résulte de ce qui précède que les conclusions à fin de décharge présentées par M. B… doivent être écartées.

Sur les frais liés au litige :

Les conclusions de M. B… présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées, l’Etat n’étant pas la partie perdante dans la présente instance.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. B… est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. A… B… et au directeur régional des finances publiques d’Occitanie et du département de la Haute-Garonne.

Délibéré après l’audience du 30 septembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Arquié, présidente,

M. Luc, premier conseiller,

M^me Mérard, première conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2025.

La rapporteure,

Bénédicte MÉRARD

La présidente,

Céline ARQUIÉ

La greffière,

Stella BALTIMORE

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme :

La greffière en chef,