Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 26 juillet 2022 et un mémoire enregistré le 15 septembre 2023, la société civile immobilière YBY, représentée par M^e Faivre-Vilotte, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du préfet de la Haute-Garonne du 1er mars 2022 de traitement de l’insalubrité portant mise en demeure de mettre fin à la mise à disposition à des fins d’habitation de l’appartement n° 7 dont elle est propriétaire 15, avenue de Muret à Toulouse, de procéder au relogement de l’occupant dans un délai de trois mois à compter de sa notification et d’exécuter tous travaux nécessaires pour empêcher toute utilisation du local aux fins d’habitation, et/ou interdire toute entrée dans les lieux, dès le départ de l’occupant et de son relogement, ainsi que la décision implicite de rejet prise sur recours gracieux formé le 22 avril 2022 ;

2°) de condamner l’État à lui verser la somme de 15 000 euros en réparation d’un préjudice tiré de la perte de revenus locatifs ;

3°) de mettre à la charge de l’État la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— l’arrêté attaqué est entaché d’un vice de procédure au regard de l’article R. 511-3 du code de la construction et de l’habitation dès lors que des dysfonctionnements relevés lors du contrôle du 28 janvier 2022 n’ont pas fait l’objet d’une procédure contradictoire et que le rapport de constatation de ce contrôle ne lui a pas été communiqué ;

— le rapport de constatation d’insalubrité est lacunaire et rédigé par des inspecteurs de salubrité, en méconnaissance de l’article L. 511-8 du code de la construction et de l’habitation ;

— le rapport de constatation ne comporte pas de document photographique ou de justification de l’insuffisance d’éclairement naturel de l’appartement, et contredit les constations effectuées au cours de l’année 2021 ;

— l’arrêté attaqué est entaché d’une erreur de droit en ce qu’il est fondé sur les dispositions du règlement sanitaire départemental de la Haute-Garonne ;

— il est entaché d’une erreur de droit tirée de la violation de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, en ce que l’interdiction définitive d’utiliser ce local n’est pas justifiée ;

— il est entaché d’une erreur d’appréciation au regard de l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, dès lors que son logement n’est pas insalubre et qu’il bénéficie d’un éclairement naturel suffisant, ainsi qu’en atteste une ancienne locataire ;

— elle peut, enfin, se prévaloir d’un préjudice financier tiré de la perte mensuelle de revenus locatifs de 550 euros depuis le 1er mars 2022.

Par un mémoire en défense, enregistré le 21 octobre 2022, le préfet de la Haute-Garonne conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens et la demande indemnitaire de la société requérante sont infondés.

Par une ordonnance du 30 août 2023, la clôture de l’instruction a été fixée au 3 octobre 2023.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de la construction et de l’habitation ;

— le code de la santé publique ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Quessette, rapporteur,

— les conclusions de M. Déderen, rapporteur public,

— et les observations de M^e Faivre-Vilotte, représentant la société civile immobilière YBY.

Considérant ce qui suit :

1. La société civile immobilière (SCI) YBY est propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis 15 avenue de Muret, à Toulouse. Par un arrêté du 1er mars 2022, et à la suite d’une enquête du service communal d’hygiène et de santé, le préfet de la Haute-Garonne a mis en demeure cette société de mettre fin à la mise à disposition à des fins d’habitation de cet appartement , de procéder au relogement de l’occupant dans un délai de trois mois à compter de sa notification et d’exécuter tous travaux nécessaires pour empêcher toute utilisation du local aux fins d’habitation, et/ou interdire toute entrée dans les lieux, dès le départ de l’occupant et de son relogement.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la légalité externe :

2. En premier lieu, d’une part, aux termes de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique : « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. () ». Aux termes de l’article L. 1331-23 du même code : « Ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l’article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d’ouverture sur l’extérieur ou dépourvues d’éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l’habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation ». Aux termes de son article L. 1422-1 : « Les services municipaux de désinfection et les services communaux d’hygiène et de santé relèvent de la compétence des communes ou, le cas échéant, des groupements de communes, qui en assurent l’organisation et le financement, sous l’autorité du maire ou, le cas échéant, du président de l’établissement public de coopération intercommunale. / Les services communaux d’hygiène et de santé sont chargés, sous l’autorité du maire, de l’application des dispositions relatives à la protection générale de la santé publique énumérées, notamment, au titre Ier du livre III de la présente partie et relevant des autorités municipales. () ».

3. D’autre part, aux termes de l’article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation : « La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre et précisées par décret en Conseil d’Etat ». Aux termes de l’article L. 511-2 du même code, dans sa rédaction applicable à la date de l’arrêté attaqué : « La police mentionnée à l’article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes : () / 4° L’insalubrité, telle qu’elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique ». Aux termes de l’article L. 511-4 de ce code : " L’autorité compétente pour exercer les pouvoirs de police est : / 1° Le maire dans les cas mentionnés aux 1° à 3° de l’article L. 511-2 () ; / 2° Le représentant de l’Etat dans le département dans le cas mentionné au 4° du même article « . Aux termes de son article L. 511-8, dans sa rédaction applicable au litige : » La situation d’insalubrité mentionnée au 4° de l’article L. 511-2 est constatée par un rapport du directeur général de l’agence régionale de santé ou, par application du troisième alinéa de l’article L. 1422-1 du code de la santé publique, du directeur du service communal d’hygiène et de santé, remis au représentant de l’Etat dans le département préalablement à l’adoption de l’arrêté de traitement d’insalubrité. () « . Aux termes de l’article L. 511-10 de ce code, dans sa rédaction applicable : » L’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est pris à l’issue d’une procédure contradictoire avec la personne qui sera tenue d’exécuter les mesures : le propriétaire ou le titulaire de droits réels immobiliers sur l’immeuble, le local ou l’installation, tels qu’ils figurent au fichier immobilier ou, dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin ou du Haut-Rhin, au livre foncier, dont dépend l’immeuble. () « . Enfin, aux termes de son article R. 511-3 : » Dans le cadre de la procédure contradictoire mentionnée à l’article L. 511-10, l’autorité compétente mentionnée à l’article L. 511-4 informe les personnes désignées en application de l’article L. 511-10 des motifs qui la conduisent à envisager de mettre en œuvre la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations et des mesures qu’elle compte prendre. / Le rapport mentionné à l’article L. 511-8 et, le cas échéant, les autres éléments sur lesquels l’autorité compétente se fonde sont mis à disposition des personnes susmentionnées qui sont invitées à présenter leurs observations dans un délai qui ne peut être inférieur à un mois, ou à quinze jours dans les cas mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique. () ".

4. En l’espèce, il résulte de l’instruction qu’à la suite d’une visite du service communal d’hygiène et de santé de la commune de Toulouse le 9 décembre 2021, le préfet de la Haute-Garonne a informé la SCI YBY, le 21 décembre 2021, de l’engagement d’une phase contradictoire préalable à la prise d’un arrêté de traitement de l’insalubrité du logement dont elle est propriétaire, l’a invitée à lui adresser ses observations et toutes les informations qu’elle jugerait utile concernant l’engagement de cette procédure. Le rapport de constatation du service communal d’hygiène et de santé établi le 14 décembre 2021 relève que le logement est dépourvu d’éclairement naturel suffisant au rez-de-chaussée, comportant un couloir extérieur étroit avec vis-à-vis ne permettant pas à la lumière naturelle de pénétrer dans le logement. Par ailleurs, selon ce rapport, la pièce située à l’étage ne peut être considérée comme habitable car sa superficie est inférieure à 9 m2 sous 2,20 m de hauteur et que le système de ventilation ne comporte pas de sortie d’air dans la salle d’eau. Par courrier du 6 janvier 2022, la société propriétaire a présenté des observations au préfet de la Haute-Garonne, arguant notamment que des travaux de mise en conformité ont été effectués en décembre 2011 et janvier 2012 à la suite d’une précédente inspection. En réponse, le service communal d’hygiène et de santé a diligenté une nouvelle enquête le 28 janvier 2022 et a informé la SCI YBY, par un courrier le 28 février 2022, de nouveaux désordres, à savoir des prises de courant et boîtes de dérivation électriques dans la cuisine descellées ou ouvertes, le chauffage du logement est assuré par des radiateurs d’appoint en l’absence de système fixe de chauffage, des défauts de ventilation, avec la présence de trois grilles de ventilation dans la salle de bain insuffisantes et non règlementaires, l’absence d’air frais dans la cuisine, des moisissures sur le mur donnant sur la terrasse, un garde-corps de l’étage non règlementaire et franchissable aisément au mépris de la sécurité. L’arrêté contesté du 1er mars 2022 se fonde sur l’ensemble des désordres constatés par les deux inspections successives du service communal d’hygiène et de santé. La première inspection du 9 décembre 2021 suivie du rapport établi le 14 décembre 2021, et la seconde inspection, consécutive aux observations de la SCI YBY, a été effectuée le 28 janvier 2022 et suivie d’un courrier du 28 février 2022. Les désordres constatés sont décrits dans ce courrier adressé à la SCI et repris dans l’arrêté attaqué. Par ailleurs, aucune disposition précitée n’impose la transmission au propriétaire concerné du rapport de constatation, en l’espèce non demandé. Dans ses conditions, la société YBY n’est pas fondée à soutenir qu’elle aurait été privée de la garantie que constitue le caractère contradictoire de la procédure. Par suite, la SCI YBY n’est pas fondée à soutenir que l’arrêté du 1er mars 2022 est entaché d’un vice de procédure au regard de l’article R. 511-3 du code de la construction et de l’habitation. Le moyen est écarté en toutes ses branches.

5. En second lieu, aux termes des dispositions de l’article L. 1312-1 du code de la santé publique : « Sous réserve des dispositions des articles L. 1324-1, L. 1337-1, L. 1337-1-1, L. 1338-4 et L. 1343-1, les infractions aux prescriptions des articles du présent livre, ou des règlements pris pour leur application, et les infractions aux prescriptions des articles du titre Ier du livre V du code de la construction et de l’habitation en matière d’insalubrité sont recherchées et constatées par des officiers et agents de police judiciaire, conformément aux dispositions du code de procédure pénale, ainsi que par les agents mentionnés aux articles L. 1421-1 et L. 1435-7 ou des agents des collectivités territoriales habilités et assermentés dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. A cet effet, ces fonctionnaires et agents disposent des pouvoirs et prérogatives prévus aux articles L. 1421-2 et L. 1421-3. / Les procès-verbaux dressés par les agents mentionnés aux articles L. 1421-1 et L. 1435-7 ou des agents des collectivités territoriales mentionnés à l’alinéa précédent en ce domaine font foi jusqu’à preuve contraire. () ».

6. Il résulte des dispositions précitées des articles L. 1312-1, L. 1422-1 et de l’article L. 511-8 du code de la santé publique que le rapport établi par des inspecteurs de salubrité du service communal d’hygiène et de santé de la commune de Toulouse, agents commissionnés et assermentés, fait foi jusqu’à preuve du contraire. Si ce rapport de constatation d’insalubrité établi le 14 décembre 2021 ne comporte pas de photographies, le préfet verse au dossier des clichés photographiques du local qui confirment un éclairement naturel insuffisant eu égard à la configuration du logement et de son immeuble. La circonstance qu’il soit contradictoire avec un rapport de 2011 est sans incidence sur le constat effectué par les agents du service communal d’hygiène et de santé lors de l’inspection du 9 décembre 2021. Par suite, le moyen tiré d’un rapport de constatation lacunaire doit être écarté.

En ce qui concerne la légalité interne :

7. Le recours dont dispose le propriétaire d’un logement contre la décision par laquelle l’autorité préfectorale déclare ce logement insalubre et prescrit les mesures nécessitées par les circonstances ou le met en demeure d’interdire toute mise à disposition du local à des fins d’habitation et de procéder au relogement de l’occupant dans un délai déterminé est un recours de plein contentieux. Il appartient au juge administratif de se prononcer d’après l’ensemble des circonstances de droit et de fait existant à la date à laquelle il statue.

8. En premier lieu, il ressort des dispositions précitées aux points 2 et 3 du présent jugement qu’il appartient au préfet tant de faire respecter les dispositions du règlement sanitaire départemental que de prendre, en application de ses pouvoirs de police spéciale, les mesures rendues nécessaires par la situation à laquelle il s’agit de remédier. En l’espèce, il résulte des termes de l’arrêté attaqué que le préfet ne s’est pas fondé uniquement sur le règlement sanitaire départemental pour prendre l’arrêté d’interdiction aux fins d’habitation mais également sur les dispositions précitées. Par suite, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que l’arrêté attaqué est entaché d’une erreur de droit en ce qu’il est fondé sur les dispositions du règlement sanitaire départemental de la Haute-Garonne.

9. En deuxième lieu, aux termes des dispositions de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable au litige : " L’autorité compétente prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation, dans le délai qu’elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances : () / 3° La cessation de la mise à disposition du local ou de l’installation à des fins d’habitation ; / 4° L’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif. () / L’arrêté ne peut prescrire la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter que s’il n’existe aucun moyen technique de remédier à l’insalubrité ou à l’insécurité ou lorsque les travaux nécessaires à cette résorption seraient plus coûteux que la reconstruction. () ".

10. Il résulte de l’instruction que le préfet de la Haute-Garonne a relevé d’une part, que l’éclairement naturel au centre de la pièce principale et de la chambre située au rez-de-chaussée ne permet pas d’avoir une activité normale sans avoir recours à l’éclairage artificiel et que, de ce fait, ces deux pièces ne peuvent être considérées comme des pièces de vie, et d’autre part, que la seule pièce bénéficiant d’un éclairage naturel suffisant est située à l’étage mais ne dispose pas d’une superficie au moins égale à 9 m2 sous une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 2,20 m, et ne peut donc être considérée comme une pièce de vie. Par ailleurs, le préfet a relevé plusieurs désordres mentionnés au point 5 du présent jugement. La SCI YBY se borne à verser au dossier une attestation d’une ancienne locataire. Ces éléments ne suffisent pas pour remettre utilement en cause le caractère impropre à l’habitation constaté par le préfet de la Haute-Garonne. Par suite, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que l’arrêté attaqué est entaché d’une erreur de droit tirée de la violation de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation. Le moyen doit être écarté.

11. En troisième et dernier lieu, une ouverture sur l’extérieur doit permettre une aération libre et un éclairement suffisant pour prévenir toute atteinte à la santé des occupants. Ainsi qu’il a déjà été dit, la société propriétaire n’établit pas que l’appartement en litige bénéficie d’un éclairement naturel suffisant. Par suite, le moyen tiré de l’erreur d’appréciation au regard de l’article L. 1331-23 du code de la santé publique précité doit être écarté.

12. Il résulte de ce qui précède que les conclusions en annulation de l’arrêté du 1er mars 2022 présentées par la société YBY sont rejetées.

Sur les conclusions à fin d’indemnisation :

13. Il résulte de ce qui précède que l’arrêté contesté du 1er mars 2022 n’est pas entaché d’illégalité, la société YBY ne peut donc se prévaloir d’un préjudice financier tiré de la perte de revenus locatifs mensuels de 550 euros depuis le 1er mars 2022. Ses conclusions à fin d’indemnisation ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

14. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de l’État qui n’est pas la partie perdante, le versement des frais liés au litige.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la société civile immobilière YBY est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière YBY et au préfet de la Haute-Garonne.

Délibéré après l’audience du 12 décembre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Clen, président,

M. Quessette, premier conseiller,

M^me Lejeune, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 janvier 2025.

Le rapporteur,

L. QUESSETTE

Le président,

H. CLENLa greffière,

S. SORABELLA

La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Garonne, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition conforme :

La greffière en chef,

No 2204267