Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 18 mai 2021, le 30 septembre 2021 et le 26 octobre 2021, la SCI LES FC, représentée par son gérant, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler la décision du 18 mars 2021 par laquelle le directeur départemental des finances publiques de l’Essonne a rejeté sa réclamation préalable tendant à obtenir le dégrèvement partiel des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2020, à raison d’un local situé 22, allée de la Mare Jacob à La Norville (Essonne) ;

2°) de prononcer la décharge partielle à hauteur de 4 395 euros de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2020 pour le local susvisé ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— l’évaluation retenue par l’administration fiscale pour la base d’imposition est sans commune mesure avec la situation locative réelle du bien en cause ; cette évaluation de valeur locative relève d’un calcul erroné de l’administration ;

— le prix annuel du loyer du bien, initialement fixé à 131 352 euros en concordance avec la situation du marché, d’après l’acte de bail conclu le 29 février 2012 entre la requérante et la SARL Bowling du Stadium, a toutefois été ramené, à la suite de la liquidation judiciaire du preneur à bail, à 120 000 euros annuel par avenant du 30 avril 2016 ; l’évaluation de l’administration qui a doublé en cinq ans ne tient pas compte de la réalité économique du marché ni des caractéristiques du bien aménagé spécifiquement ;

— elle n’a aucun lien d’intérêt avec le preneur à bail actuel, la société Bobibar ;

— l’établissement de la valeur locative est erronée compte tenu de son classement en catégorie 3 « SPE3 salle de loisirs diverses » et non en catégorie 2 « établissements réservés à la pratique d’un sport » prévu à l’article 310Q du code général des impôts, dès lors que ne s’y pratique qu’une activité de bowling ;

— la pondération appliquée sur la valeur locative est erronée dès lors qu’il y a lieu d’exclure les parties secondaires couvertes et inaccessibles à la clientèle, soit 968,49 m² au lieu de 1 855 m² ;

Par un mémoire en défense, enregistré le 30 août 2021, le directeur départemental des finances publiques des Yvelines conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé.

Vu :

—  les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné M. de Miguel, premier conseiller, en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. de Miguel, magistrat désigné,

— les conclusions de M. Armand, rapporteur public,

— et les observations de M^e Mathon représentant la SCI les FC.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Les FC demande au tribunal de prononcer la décharge partielle de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2020, à raison d’un local professionnel dont elle est propriétaire situé 22, allée de la Mare Jacob à La Norville (Essonne).

Sur les conclusions tendant à l’annulation de la décision du 18 mars 2021 du directeur départemental des finances publiques de l’Essonne :

2. Les décisions par lesquelles l’administration fiscale statue sur les réclamations contentieuses des contribuables ne constituent pas des actes détachables de la procédure d’imposition, qui ne peut être contestée qu’à l’appui d’une demande tendant à la décharge des impositions correspondantes. Par ailleurs, les vices qui entachent la décision par laquelle la réclamation d’un contribuable est rejetée sont sans incidence sur le bien-fondé de l’imposition et sur la régularité de la procédure suivie. Par suite, les conclusions de la SCI Les FC aux fins d’annulation de la décision du 18 mars 2021 sont irrecevables et doivent être rejetées.

Sur les conclusions aux fins de décharge partielle :

3. Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts : « I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie () est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l’intérieur d’un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d’Etat. / II. – A. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l’état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l’article 1518 ter. / Elle est obtenue par application d’un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. / B. – 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d’évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène () / 2. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d’évaluation par catégorie de propriétés. / A défaut, lorsque les loyers sont en nombre insuffisant ou ne peuvent être retenus, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec les tarifs fixés pour les autres catégories de locaux du même sous-groupe du même secteur d’évaluation. / A défaut d’éléments suffisants ou pouvant être retenus au sein du même secteur d’évaluation, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec ceux qui sont appliqués pour des propriétés de la même catégorie ou, à défaut, du même sous-groupe dans des secteurs d’évaluation présentant des niveaux de loyers similaires, dans le département ou dans un autre département. / Les tarifs par mètre carré peuvent être majorés de 1,1,1,15,1,2 ou 1,3 ou minorés de 0,7,0,8,0,85 ou 0,9, par application d’un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation particulière de la parcelle d’assise de la propriété au sein du secteur d’évaluation. / C. – La surface pondérée d’un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. () »

4. En l’espèce, la SCI Les FC est propriétaire d’un bien situé 22, allée de la Mare Jacob à La Norville (Essonne) qu’elle a donné à bail à la société Bowling du Stadium à compter de février 2003 puis à partir du 30 septembre 2019 à la société Bobibar, qui a repris l’activité existante de la société Bowling du Stadium à la suite de la liquidation judiciaire de celle-ci. La SCI Les FC a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties à raison du bien en cause, au titre de l’année 2020. Pour contester les impositions en litige et solliciter une décharge partielle, la société requérante fait valoir d’une part, que l’administration a commis une erreur dans l’évaluation de la valeur locative du local, qui ne correspond pas à la réalité économique et d’usage réelle telle qu’elle est fixée par le loyer fixé au bail, et d’autre part, que la catégorie appliquée est erronée et que les surfaces secondaires et inaccessibles à la clientèle doivent être exclue pour le calcul de la surface pondérée à prendre en compte.

En ce qui concerne la valeur locative :

5. En vertu des dispositions de l’article 1498 du code général des impôts précitées, applicables à compter de l’année 2017, chaque local professionnel entrant dans le champ de la révision des valeurs locatives cadastrales des locaux professionnels et commerciaux définis à l’article 1498 du code général des impôts dispose d’une valeur locative révisée, qui est égale au produit de sa surface pondérée par un tarif au mètre carré déterminé par secteur d’évaluation pour chaque catégorie de propriété, éventuellement ajusté d’un coefficient de localisation. La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie tient compte de la nature, de la destination, de l’utilisation, des caractéristiques physiques, de la situation et de la consistance de la propriété ou fraction de propriété considérée avec un classement dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination, et à l’intérieur d’un sous-groupe, les propriétés sont, le cas échéant, classées par catégories, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques. Dès lors, la SCI Les FC, qui se fonde sur une version de l’article 1498 du code général des impôts, antérieure à celle applicable au litige, n’est pas fondée à soutenir que la valeur de la base d’imposition doit reposer sur le loyer réellement convenu entre le bailleur et le locataire. Par suite, le moyen tiré de l’erreur de droit doit être écarté.

En ce qui concerne la catégorie du local :

6. Aux termes de l’article 310 Q de l’annexe II à ce code : « Pour l’application du second alinéa du I de l’article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : () / Sous-groupe VI : établissements de spectacles, de sports et de loisirs : / Catégorie 2 : établissements ou terrains réservés à la pratique d’un sport ou à usage de spectacles sportifs. / Catégorie 3 : salles de loisirs diverses () ».

7. L’administration fiscale a classé le local en litige dans la catégorie 3 du sous-groupe VI « salles de loisirs diverses », correspondant à la rubrique SPE 3 du formulaire de déclaration des locaux à usage professionnel, en se fondant essentiellement sur l’activité de bowling exercée ans le local.

8. La SCI Les FC conteste cette classification et soutient que le local devait être classé en catégorie 2 en qualité d’établissement réservé à la pratique d’un sport, au motif qu’il est aménagé et loué spécifiquement pour l’exploitation d’une activité de bowling. La société requérante se prévaut de la définition du bowling indiquée par le site du ministère des sports, comme étant « une activité physique et ludique qui devient du sport en compétition ». Toutefois, cette seule définition ne saurait suffire à elle seule à considérer le local comme un terrain de sport dès lors que, d’une part, la SCI ne démontre pas que des compétitions de bowling soient organisées dans le local et que, d’autre part, les plans produit au dossier indiquent qu’outre le bowling, sont aménagés des espaces dédiés à la consommation et au bar, aux jeux pour enfants, aux jeux électroniques et aux billards. Dès lors, compte tenu de ces activités diversifiées de loisirs, l’administration a classé à bon droit le local en litige en catégorie 3 du sous-groupe VI « salles de loisirs diverses ».

En ce qui concerne les surfaces prises en compte :

9. Aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III du code général des impôts : « Pour l’application du C du II de l’article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d’un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. / La superficie des différentes parties d’un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur. / Lorsque l’une de ces parties a une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d’un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire. » L’appréciation de la consistance d’un bien, par le recours à sa superficie, peut faire l’objet d’une pondération de la surface de ses différents éléments afin de tenir compte de la valeur d’utilisation des différentes unités composant le bien, notamment en fonction de leur affectation et de leur emplacement au sein du bien. Cette pondération est propre à chaque bien à évaluer. Il résulte de l’article 324 Z du code général des impôts que la pondération différente, par application d’un coefficient de 0,5 ou 0,2, ne trouve à s’appliquer que lorsque l’une des parties du local à évaluer présente une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale.

10. Il résulte de l’instruction que l’administration a retenu une surface pondérée totale de 2 244 m², dont 1 945 m² de stationnements non couverts et 1 855 m² de surfaces principales. La SCI Les FC conteste cette pondération appliquée sur la valeur locative en ce qui concerne les surfaces principales et soutient qu’elle est erronée dès lors qu’il y a lieu d’exclure les parties secondaires couvertes et inaccessibles à la clientèle soit un total de 968,49 m² à déduire de la surface taxable. Toutefois, il ne résulte pas de l’instruction que les parties affectées à la chaufferie, aux ateliers de stockage, aux locaux de service de réserve ainsi que les pistes de bowling, qui concourent directement au fonctionnement de l’activité, aient une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale du local dédiée à des activités de loisirs, au sens des dispositions de l’article 324 Z de l’annexe III du code général des impôts.

11. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions de la requête de la SCI Les FC, tendant à la décharge partielle de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2020, doivent être rejetées, ainsi que, par voie de conséquence, les conclusions tendant à la condamnation de l’Etat à lui verser une somme en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er: La requête de la SCI Les FC est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Les FC et au directeur départemental des finances publiques des Yvelines.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 mai 2023.

Le magistrat désigné,

signé

F-X de Miguel

La greffière,

signé

C. Benoit-LamaitrieLa République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.