Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 28 juillet 2022 et 23 mai 2023, la communauté d’agglomération Cœur d’Essonne Agglomération, représentée par M^e Richard, demande au tribunal :

1°) d’annuler le titre de perception n°2021-8759, d’un montant de 1 089 271 euros, émis le 26 novembre 2021 par le comptable spécialisé du domaine ainsi que la décision du 28 juin 2022 par laquelle le directeur départemental des finances publiques de l’Essonne a rejeté sa contestation préalable ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— pour procéder au calcul du complément de prix, la DDFIP aurait dû tenir compte de l’objet de la dépense et non pas de la date de facturation ; par suite, elle aurait dû tenir compte de l’ensemble des dépenses engagées afférents aux biens cédés, indépendamment du fait de savoir si elles ont été ordonnées ou facturées antérieurement ou postérieurement à la revente ;

— alors que l’ensemble des dépenses qu’elle a transmises à la DDFIP auraient dû être déduites du prix de vente et prises en compte dans le calcul du complément de prix, la DDFIP n’était pas fondée à en écarter certaines sans aucun motif ; il en va ainsi des dépenses relatives aux travaux sur les enrobés effectués par la société Colas, engagées en avril 2016 et de toutes les autres factures listées dans le tableau récapitulatif ;

— le raisonnement de la DDFIP pour la proratisation et la répartition des charges relatives au complément de prix est erroné et contraire à l’intention des parties, l’acte de vente stipulant que le prorata doit être calculé en fonction de la surface utile vendue à la fin de l’opération et non pas en fonction de la surface totale de la base ; en tout état de cause, la DDFIP aurait dû retrancher à la superficie du terrain initialement cédé les parcelles qu’elle ne peut ou ne veut pas céder, qui ne pourront être valorisées financièrement et qui contribuent à donner de la valeur aux autres parcelles ; seuls les 146 hectares de parcelles vendus auraient dû servir de base au calcul de la DDFIP ;

— en exigeant de percevoir les compléments de prix vente par vente, la DDFIP de l’Essonne méconnaît les dispositions de l’article 67 de la loi du 27 décembre 2008 ;

— elle n’a effectué aucune plus-value et ne peut donc être redevable d’aucun complément de prix.

Par deux mémoires en défense enregistrés les 13 février 2023 et 12 juillet 2023, la direction départementale des finances publiques de l’Essonne conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens invoqués ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 22 mai 2024, la clôture de l’instruction a été fixée au 21 juin 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— la loi n°2008-1425 du 27 décembre 2008 ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Degorce ;

— les conclusions de M^me Winkopp-Toch, rapporteure publique ;

— et les observations de M^e Richard pour la communauté d’agglomération Cœur d’Essonne.

Considérant ce qui suit :

1. Aux termes de l’article 67 de la loi du 27 décembre 2008 de finances pour 2009 : « I. ' Les immeubles domaniaux reconnus inutiles par le ministre de la défense dans le cadre des opérations de restructuration de la défense réalisées entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2014 peuvent faire l’objet de cessions à l’euro symbolique et avec complément de prix différé aux communes les plus fortement affectées par les restructurations et qui en font la demande. () En cas de revente, y compris fractionnée, ou de cession de droits réels portant sur le bien considéré, pendant un délai de quinze ans à compter de la cession initiale, la commune ou le groupement verse à l’Etat, à titre de complément de prix, la somme correspondant à la moitié de la différence entre le produit des ventes et la somme des coûts afférents aux biens cédés et supportés par la commune ou le groupement, y compris les coûts de dépollution. Cette obligation pèse, pendant le même délai de quinze ans, sur les acquéreurs successifs de tout ou partie des biens ainsi cédés dès lors que la cession envisagée porte sur lesdits biens avant construction ou réhabilitation des bâtiments existants. ».

2. Fermée à l’été 2012, la base aérienne 217 a été reconnue inutile par décret du 16 juin 2014 du ministre de la défense et une partie de son emprise, d’environ 300 hectares situés sur le territoire des communes de Plessis-Pâté et de Brétigny-sur-Orge, a été cédée pour un euro symbolique à la communauté d’agglomération du Val d’Orge, devenue le 1er janvier 2016 la communauté d’agglomération Cœur d’Essonne, par acte de vente du 4 décembre 2015. Dans le cadre de son projet de valorisation de ce site, la communauté d’agglomération a procédé à la revente de plusieurs parcelles dont la parcelle C90, cédée à la société Virtuo pour un montant de 2 247 060 euros HT. Cette revente, qui s’est déroulée dans le délai de quinze ans à compter de la cession initiale, devait ainsi donner lieu au versement d’un complément de prix au profit de l’Etat que la direction départementale des finances publiques (DDFIP) de l’Essonne a fixé, par courrier du 2 avril 2021, à la somme de 1 089 271 euros. Suite au refus de la communauté d’agglomération Cœur d’Essonne de s’acquitter de cette somme, un titre exécutoire, portant le n°2021-0008759, a été émis le 26 novembre 2021. Par la présente requête, la communauté d’agglomération demande l’annulation de ce titre exécutoire, ensemble la décision du 28 juin 2022 portant rejet de la contestation préalable qu’elle avait introduite le 31 janvier 2022.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la période de prise en compte des dépenses pour le calcul du versement du complément de prix :

3. Aux termes de l’acte de vente du 4 décembre 2015 conclu entre l’Etat et la communauté d’agglomération du Val d’Orge : « Les Parties précisent qu’en application du I de l’article 67 de la Loi n° 2008-1425 du 27 décembre 2008 de Finances pour 2009 (), la présente vente est consentie et acceptée moyennant l’euro symbolique et la stipulation d’un complément de prix (). Un complément de prix sera exigible () en cas de reventes successives de tout ou partie du Bien dans le délai de 15 années des présentes (). En cas de revente du Bien () pendant un délai de 15 années des présentes, l’ACQUEREUR sera redevable envers le VENDEUR ETAT ministère de la Défense, à titre de complément de prix, d’une somme correspondant à la moitié de la différence entre le ou les prix de ventes et la somme des coûts afférents à tout ou partie du Bien revendu supportés par l’ACQUEREUR, y compris les coûts de dépollution. Pourront être déduits du prix de vente les coûts suivants, dans la mesure où ceux-ci ont directement contribué à la valorisation du BIEN vendu, la liste ci-après () A l’initiative de l’Etat () un bilan de situation du Bien sera réalisé annuellement avec l’ACQUEREUR et les acquéreurs successifs afin d’arrêter et certifier définitivement les dépenses engagées. () A cette occasion, l’ACQUEREUR et les acquéreurs successifs rendront compte à l’Etat des dépenses engagées () Pour permettre la mise en jeu de la présente clause, l’ACQUEREUR, et les acquéreurs successifs éventuels s’engagent à communiquer à l’Etat, au domicile ci-après élu, dans les quinze (15) jours calendaires de leur signature : – tout acte de mutation à titre onéreux ou promesse de mutation, – la justification des dépenses afférentes à tout ou partie du Bien en ce compris les frais financiers s’il y a lieu. Le versement du complément de prix sera constaté par acte administratif ou par acte notarié à recevoir par le notaire soussigné aux frais de l’Acquéreur () La signature de cet acte avec versement du complément de prix devra intervenir dans le délai de quatre-vingt-dix (90) jours calendaires de la signature de l’acte de vente ». Cette même clause est reproduite in extenso dans l’acte de revente passé le 20 décembre 2019 entre la communauté d’agglomération Cœur d’Essonne et la société Virtuo.

4. Il résulte de ces stipulations, qui tiennent lieu de lois aux parties qui les ont faites, que la communauté d’agglomération Cœur d’Essonne s’est engagée à communiquer à l’Etat, dans les quinze jours suivant la signature de l’acte de revente de la parcelle C90, la justification des dépenses engagées préalablement à la signature de l’acte de revente et qui ont directement contribué à la valorisation du sbien revendu. Ainsi, contrairement à ce que soutient la communauté d’agglomération, les parties ont bien prévu un cadre temporel pour la détermination des dépenses à prendre en compte pour le calcul du complément de prix.

5. Si la communauté d’agglomération soutient que la DDFIP, dans le cadre d’une précédente opération immobilière concernant deux filiales de la société Amazon, a finalement accepté de prendre en compte, pour déterminer le montant du complément de prix, des factures postérieures à la revente des terrains, il ressort des pièces du dossier et notamment des courriers qui lui ont été adressés par la DDFIP les 24 décembre 2019, 22 janvier 2020 et 27 octobre 2021 que cette position constituait « une décision d’espèce, non généralisable », afin de tenter une « ultime solution de conciliation » avant engagement de la voie contentieuse. La communauté d’agglomération n’apparaît ainsi pas fondée à se prévaloir de cette solution exceptionnelle, qui lui a été accordée à titre purement gracieux.

6. Enfin, la communauté d’agglomération Cœur d’Essonne soutient qu’en refusant de prendre en compte les dépenses postérieures aux opérations immobilières conclues avec les sociétés Virtuo, East Balt IDF, Bollig et Kemper France, Financière IDF et Immostef, la DDFIP de l’Essonne a bouleversé l’économie générale de l’opération dans la mesure où les bénéfices de la revente devaient servir à financer d’autres aménagements qui ont pesé dans les décisions d’achat de ces cinq sociétés. Toutefois, le mécanisme de l’article 67 de la loi du 27 juin 2008 n’a pas vocation à financer cette opération d’aménagement sur des parcelles acquises par ailleurs par la collectivité à l’euro symbolique d’autant que le versement du complément de prix reste, par définition, inférieur au produit de la revente qu’elle a perçu.

7. Il résulte de ce qui précède qu’en déterminant un complément de prix à l’occasion de chaque revente, la DDFIP de l’Essonne n’a pas méconnu le mécanisme de l’article 67 de la loi du 27 décembre 2008, éclairé par l’acte de vente signé le 4 décembre 2015, qui encadre la prise en compte des dépenses dans un cadre temporel. Le premier moyen invoqué par la communauté d’agglomération Cœur d’Essonne ne peut donc qu’être écarté.

En ce qui concerne la proratisation et la répartition des charges relatives au calcul du complément de prix :

8. Aux termes de l’acte de vente du 4 décembre 2015 : " () En cas de vente d’une partie du Bien seulement, le montant du complément de prix correspondra à la moitié de la différence entre le produit de la vente partielle et la somme des coûts supportés par l’Acquéreur ou les acquéreurs successifs portant exclusivement et directement sur la partie du bien vendu.

Par ailleurs, les coûts supportés par l’acquéreur et les acquéreurs successifs sur la totalité du Bien et non uniquement sur la partie du Bien vendue (coûts non individualisables) seront pris en compte en cas de vente d’une partie du bien seulement, ces coûts étant alors calculés au prorata du nombre de m² du terrain et/ou de m² de surface utile bâties vendus. Dans l’hypothèse où il sera constaté une moins-value lors de la revente de tout ou partie des Biens, le vendeur (ACQUEREUR aux présentes) conservera la charge définitive du coût des travaux qu’il aura réalisés, afférents à tout ou partie des Biens revendus. (). ".

9. Il résulte de ces stipulations que, pour le calcul du complément de prix, peuvent être déduits du produit de la revente les dépenses supportées par l’acquéreur portant directement et exclusivement sur la partie des parcelles revendues ainsi que les dépenses non individualisables exposées par l’acquéreur sur la totalité de la surface totale cédée par l’Etat à la communauté d’agglomération Cœur d’Essonne et proratisées en fonction du nombre de mètres carrés revendus ou de surface utile bâties revendues. Par suite, la communauté d’agglomération n’est pas fondée à soutenir que la commune volonté des parties était de s’affranchir d’une proratisation rapportée à la totalité de la surface cédée par l’Etat au profit d’une proratisation rapportée à la surface utile vendue à la fin de l’opération qu’elle estime, sans toutefois expliciter son calcul, à 146 hectares. Par suite, le moyen tiré de ce que la DDFIP de l’Essonne aurait commis une erreur dans l’élaboration de sa méthodologie de calcul du complément de prix ne peut qu’être écarté.

En ce qui concerne l’absence de plus-value réalisée par la communauté d’agglomération Cœur d’Essonne :

10. D’une part, alors que l’article 67 de la loi du 27 décembre 2008, citée au point 1 prévoit le cas de reventes fractionnées et que le contrat de vente signé le 4 décembre 2015 enferme le versement du complément du prix dans un délai de quatre-vingt-dix jours, la communauté d’agglomération Cœur d’Essonne n’est pas fondée à soutenir que c’est à l’échelle de l’opération globale d’aménagement que la DDFIP de l’Essonne aurait dû déterminer si un complément de prix devait être reversé à l’Etat. Par suite, le moyen tiré de ce que la DDFIP aurait méconnu l’esprit de la loi du 27 décembre 2008 en exigeant de percevoir les compléments de prix vente par vente ne peut qu’être écarté.

11. D’autre part, il résulte de l’instruction que la communauté d’agglomération a revendu la parcelle C90 à la société Virtuo moyennant le versement d’une somme de 2 247 060 euros HT. Alors que cette parcelle lui avait été cédée par l’Etat pour un euro symbolique, elle n’apparaît pas fondée à soutenir, en se bornant à indiquer avoir perçu en octobre 2021 une subvention de 2 000 000 d’euros du fonds « friches » qui s’adresse aux projets d’aménagement de friches dont les bilans économiques restent déficitaires, qu’elle n’aurait réalisé aucune plus-value et qu’elle n’était donc redevable d’aucun complément de prix.

En ce qui concerne la nature des dépenses prises en compte dans le calcul du complément de prix :

12. Aux termes de l’acte de vente du 4 décembre 2015 : " Pourront notamment être déduits du prix de vente les coûts suivants, dans la mesure où ceux-ci ont directement contribué à la valorisation du BIEN vendu, la liste ci-après n’étant pas exhaustive : – frais d’études () et de conseils () ; – travaux de réfection et de mise en sécurité, – travaux d’aménagement, voirie, espaces et équipements publics portant exclusivement sur le BIEN vendu (), – travaux de dépollution () ainsi que les travaux de réhabilitation des sols, – travaux de mise en conformité des bâtiments avec les normes légales et règlementaires, désamiantage, – frais financiers réels () supportés par l’acquéreur au titre des financements mis en place pour couvrir les coûts ci-dessus. () ".

13. Il est constant, les parties s’accordant sur ce point, que pourront être déduites du prix de revente, pour le calcul du complément de prix à verser à l’Etat, les dépenses ayant contribué directement à la valorisation du bien, la liste de ces coûts, visée par l’acte de vente, n’étant pas exhaustive. Par ailleurs, il résulte de ce qui a été dit au point 4 que ces dépenses doivent avoir été engagées préalablement à la signature de l’acte de revente et au point 9 que les dépenses non individualisables exposées par l’acquéreur sur la totalité de la surface totale cédée par l’Etat à la communauté d’agglomération Cœur d’Essonne peuvent être déduites du prix de la revente au prorata du nombre de mètres carrés revendus ou de surface utile bâties revendues.

14. Il résulte de l’instruction que la communauté d’agglomération a engagé, le 21 avril 2016, une dépense de 175 000 euros pour la réalisation des enrobés de l’ensemble des parcelles. Ces travaux ont été réalisés par la société Colas. Alors qu’il n’est pas contesté que ces travaux d’aménagement ont contribué directement à la valorisation des parcelles, qu’ils ont été réalisés avant la signature des actes de revente et qu’aucun motif tenant à la forme de ces factures n’est opposé en défense, il y a lieu de déduire cette dépense du prix des actes de revente.

15. En défense, la DDFIP verse aux débats le tableau annexé au courrier du 2 avril 2021 laissant apparaître que plusieurs factures établies au cours de l’année 2017 et concernant des travaux entrepris par la société Colas, auraient été prises en compte dans le calcul du complément de prix. Toutefois, ce tableau récapitulatif ne vise pas les travaux sur les enrobés exécutés au cours de l’année 2016 par la société Colas pour un montant total de 175 000 euros. Alors que la DDFIP ne conteste ni la réalité de ces travaux, ni leur montant, ni leur ventilation, ni le fait qu’ils puissent être pris en compte dans le calcul du complément de prix, il y a lieu de déduire du prix de revente de la parcelle C90 cette dépense exposée par la société Colas rapportée au prorata du nombre de mètres carrés revendus à la société Virtuo.

16. En revanche, la communauté d’agglomération Cœur d’Essonne, qui se borne à produire un tableau intitulé « travail complément de prix octobre 2021 » d’une vingtaine de pages, sans viser précisément les dépenses qui n’auraient pas été prises en compte par la DDFIP dans le calcul du complément de prix, ne met pas le tribunal à même de déterminer si cette dernière a bien pris en compte l’ensemble des dépenses concourant à l’aménagement de la zone pour procéder au calcul du complément de prix.

17. Il résulte de ce qui précède que la communauté d’agglomération Cœur d’Essonne est seulement fondée à demander l’annulation du titre de perception n°2021-8759 et de la décision du 28 juin 2022 par laquelle le directeur départemental des finances publiques de l’Essonne a rejeté sa contestation préalable qu’en tant seulement que n’a pas été déduite du montant du complément de prix afférent à la revente de la parcelle C90 la dépense engagée le 21 avril 2016 et relative aux travaux effectués par la société Colas sur les enrobés rapportée au prorata du nombre de mètres carrés revendus à la société Virtuo.

Sur les frais d’instance :

18. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat la somme que la communauté d’agglomération Cœur d’Essonne demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : Le titre de perception n°2021-8759 et la décision du 28 juin 2022 par laquelle le directeur départemental des finances publiques de l’Essonne a rejeté la contestation préalable de la communauté d’agglomération Cœur d’Essonne sont annulées en tant seulement que n’a pas été déduite du montant du complément de prix afférent à la revente de la parcelle C90 la dépense engagée le 21 avril 2016 et relative aux travaux effectués par la société Colas sur les enrobés rapportée au prorata du nombre de mètres carrés revendus à la société Virtuo.

Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la communauté d’agglomération Cœur d’Essonne et au directeur départemental des finances publiques de l’Essonne.

Délibéré après l’audience du 30 septembre 2024, à laquelle siégeaient :

— M^me Sauvageot, présidente,

— M^me Lutz, première conseillère,

— M^me Degorce, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2024.

La rapporteure,

signé

Ch. DegorceLa présidente,

signé

J. Sauvageot

La greffière,

signé

C. Delannoy

La République mande et ordonne à la préfète de l’Essonne en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.