Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 29 juillet 2022, 24 mai et 12 septembre 2024, M. C B, représenté par M^e Savignat, demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 15 février 2022 par lequel le maire de Forges-les-Bains a sursis à statuer sur la demande de permis de construire une maison individuelle déposée par M. et M^me A, ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;

2°) de condamner la commune de Forges-les-Bains à lui verser la somme de 336 433 euros à parfaire ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Forges-les-Bains une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— il a intérêt à agir contre la décision en litige ;

— la décision en litige méconnaît les dispositions de l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme qui ne s’appliquent pas dans le cas d’une procédure de modification du plan local d’urbanisme ;

— elle méconnaît l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme ;

— à supposer les dispositions de l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme applicables, elle est entachée d’une erreur d’appréciation dès lors que le projet n’était pas de nature à compromettre ou rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan local d’urbanisme ;

— la demande de substitution de motif présentée par la commune fondée sur la méconnaissance des dispositions de l’article UB II-3 du règlement du plan local d’urbanisme ne peut fonder une décision de sursis à statuer ;

— les illégalités fautives entachant l’arrêté du 15 février 2022 sont de nature à engager la responsabilité pour faute de la commune ;

— les préjudices subis sont les suivants :

* la perte du produit de la vente du terrain pour un montant de 180 500 euros ;

* la perte des intérêts du produit de la vente du terrain pour un montant de 20 000 euros ;

* les frais acquittés pour la réalisation d’une étude géotechnique préalable des sols nécessaire au compromis de vente à hauteur de 770 euros toutes taxes comprises ;

* le montant de la taxe foncière et des frais d’entretien du terrain qu’il a dû acquitter à hauteur de 3 423 euros ;

* les dépenses utiles à la demande de permis de construire déposée le 19 décembre 2023, correspondant au coût d’une étude thermique d’un montant de 240 euros et de l’assistance d’un architecte pour un montant de 3 500 euros ;

* le préjudice professionnel et financier lié au retard pris dans le développement de sa nouvelle activité professionnelle pour un montant de 68 000 euros ;

* le préjudice moral et le préjudice en lien avec la perte d’autonomie de sa mère pour un montant de 60 000 euros.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 25 avril, 27 juin et 16 octobre 2024, la commune de Forges-les-Bains, représentée par M^e Garrigues, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge du requérant la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés ;

— en tout état de cause, plusieurs illégalités entachent la demande de permis de construire qui aurait dû être rejetée ;

— les préjudices allégués par le requérant ne présentent pas un caractère direct et certain avec les illégalités fautives alléguées.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de la construction et de l’habitation ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Silvani,

— les conclusions de M^me Benoit, rapporteure publique,

— les observations de M^e Magnan, substituant M^e Savignat, représentant M. B,

— et les observations de M^e Heral, substituant M^e Garrigues, représentant la commune de Forges-les-Bains.

Considérant ce qui suit :

1. Le 16 décembre 2021, M. et M^me A, bénéficiaires d’un compromis de vente conclu avec M. B, ont déposé une demande de permis de construire une maison individuelle sur la parcelle cadastrée D 1107. Par sa requête, M. B demande au tribunal, d’une part, d’annuler l’arrêté du 15 février 2022 par lequel le maire de Forges-les-Bains a sursis à statuer sur la demande de permis de construire ainsi que la décision implicite de rejet du recours gracieux qu’il a formé contre cet arrêté, d’autre part, de condamner la commune de Forges-les-Bains à l’indemniser des préjudices qu’il indique avoir subis en raison des illégalités entachant l’arrêté du 15 février 2022.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des articles L. 424-1 et L. 153-11 du code de l’urbanisme :

2. Aux termes de l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis ou, en cas d’opposition ou de prescriptions, sur la déclaration préalable. Il peut être sursis à statuer sur toute demande d’autorisation concernant des travaux, constructions ou installations dans les cas prévus () aux articles () L. 153-11 () du présent code () ». Aux termes de l’article L. 153-11 de ce code : « L’autorité compétente mentionnée à l’article L. 153-8 prescrit l’élaboration du plan local d’urbanisme et précise les objectifs poursuivis et les modalités de concertation, conformément à l’article L. 103-3. () L’autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l’article L. 424-1, sur les demandes d’autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan dès lors qu’a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable ».

3. Il résulte de ces dispositions qu’elles n’autorisent à surseoir à statuer sur une demande d’autorisation concernant des travaux, constructions ou installations que lors de l’élaboration d’un plan local d’urbanisme. Si le renvoi à la section 3 du chapitre III du titre V du livre 1er relative à l’élaboration du plan local d’urbanisme opéré par le premier alinéa de l’article L. 153-33 du code de l’urbanisme définissant les modalités de révision du plan local d’urbanisme a pour effet d’étendre cette faculté à la procédure de révision du plan local d’urbanisme, aucune disposition ne le prévoit pour la procédure de modification du plan local d’urbanisme, régie de façon distincte par les articles L. 153-36 et suivants de ce code. Il résulte de ce qui précède qu’en décidant de surseoir à statuer sur la demande de permis de construire qui lui était soumise au motif qu’elle était susceptible de remettre en cause les objectifs poursuivis par la modification en cours du plan local d’urbanisme, le maire de Forges-les-Bains a entaché sa décision d’une erreur de droit. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des articles L. 424-1 et L. 153-11 du code de l’urbanisme doit, par suite, être accueilli.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme :

4. Aux termes du premier alinéa de l’article L. 442-14 du même code : « Lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date ».

5. Il résulte de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme que l’autorité compétente ne peut légalement surseoir à statuer, sur le fondement de l’article L. 424-1 du même code cité au point 2, sur une demande de permis de construire présentée dans les cinq ans suivant une décision de non-opposition à la déclaration préalable de lotissement au motif que la réalisation du projet de construction serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan local d’urbanisme.

6. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire a été déposée par les bénéficiaires du compromis de vente moins de cinq ans à compter de la décision en date du 27 octobre 2017 par laquelle le maire de Forges-les-Bains ne s’est pas opposé à la déclaration préalable déposée par M. B en vue de la division du terrain dont est issu le lot sur lequel la construction est projetée. Dans ces conditions, en application des principes précédemment rappelés, le maire ne pouvait légalement opposer un sursis à statuer à la demande de permis de construire présentée sur la parcelle issue de la division ainsi autorisée, au motif que le projet litigieux était de nature à compromettre l’exécution du futur plan local d’urbanisme dont la procédure de modification était en cours. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme doit, par suite, être accueilli.

7. Pour l’application des dispositions de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens de la requête n’est susceptible, en l’état du dossier, de fonder l’annulation de la décision attaquée.

8. Il résulte de ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation de la décision en litige doivent être accueillies, sans que la commune ne puisse faire valoir qu’en tout état de cause, la demande de permis de construire devait être rejetée compte tenu des illégalités qui l’entachent, un tel motif n’étant pas de nature à justifier le sursis à statuer opposé à cette demande.

Sur les conclusions indemnitaires :

En ce qui concerne la responsabilité de la commune :

9. En vertu des principes généraux qui régissent la responsabilité de la puissance publique, toute illégalité est fautive et susceptible d’engager la responsabilité de la personne publique qui en est l’auteur, à condition toutefois qu’il puisse être fait état d’un préjudice en lien direct et certain avec cette faute.

10. Il résulte de ce qui a été dit aux points 2 à 8 ci-dessus que l’arrêté du maire de Forges-les-Bains en date du 15 février 2022 portant sursis à statuer sur la demande de permis de construire déposée par M. et M^me A, bénéficiaires du compromis de vente conclu avec M. B, est entaché d’illégalités. Ces illégalités sont constitutives d’une faute de nature à engager la responsabilité de la commune de Forges-les-Bains, pour autant qu’il en soit résulté pour M. B, propriétaire du terrain, un préjudice direct et certain.

En ce qui concerne la réparation des préjudices subis par le requérant :

11. En premier lieu, la commune fait valoir que l’illégalité de l’arrêté du 15 février 2022 n’est pas la cause directe des préjudices allégués par le requérant dès lors que la demande de permis de construire sollicitée par les bénéficiaires du compromis de vente devait être rejetée en raison des illégalités l’entachant.

12. D’abord, d’une part, aux termes de l’article UB II-3 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Forges-les-Bains relatif au traitement environnemental et paysager des espaces non-bâtis et abords des constructions : « les arbres de haute tige doivent être préservés. () Les plantations existantes seront dans la mesure du possible conservées ou remplacées sur le terrain par des essences conformes aux essences locales préconisées par le PNR ». Il résulte de ces dispositions que la suppression des arbres de haute tige est rendue impossible en zone UB.

13. D’autre part, en vertu d’un principe général, il incombe à l’autorité administrative de ne pas appliquer un règlement illégal.

14. Si le code de l’urbanisme, notamment ses dispositions relatives à la qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère, prévoit que le règlement du plan local d’urbanisme peut comprendre des règles particulières visant à protéger certaines parties du territoire de la commune, telles que les espaces boisés, espaces verts et autres éléments paysagers, il ne ressort toutefois pas des pièces du dossier, et notamment du document graphique du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Forges-les-Bains, que le terrain d’assiette du projet est situé dans une partie du territoire de la commune faisant l’objet d’une telle protection. Dans ces conditions, les dispositions de l’article UB II-3 du règlement du plan local d’urbanisme, qui conduisent à imposer en zone UB des sujétions particulières non prévues par le code de l’urbanisme, sont illégales de sorte que, ainsi que le soutient le requérant, la commune ne pouvait en faire application. Il en résulte que le maire de Forges-les-Bains n’aurait pas pu légalement opposer ce motif à la demande de permis de construire déposée par les pétitionnaires.

15. Ensuite, aux termes de l’article UB II-3 du règlement du plan local d’urbanisme relatif au traitement des surfaces libres : « Les surfaces libres de toute construction, ainsi que les délaissés des aires de stationnement doivent être plantés ou recevoir un aménagement paysager végétal sur une superficie au moins égale à () 65 % de celle du terrain en UBb () ». Le lexique du règlement du plan local d’urbanisme précise en outre les modalités de calcul des surfaces végétalisées : " Le calcul des surfaces végétalisées est pondéré par des ratios différents selon les types d’espaces et de traitements : / – un coefficient 1 pour : / – Les espaces plantés en terre pleine, () ; / un coefficient de 0,5 pour : / – Les espaces végétalisés sur dalle avec couverture de terre végétale, () / – les cheminements piétonniers ou espaces de stationnement, traités en surfaces perméables, / – les terrasses ou allées d’accès aux bâtiments ou lieux de stationnements traités en surfaces perméables (graviers, espaces dallés non jointoyés, ever-green, etc.) ".

16. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet présente une superficie de 590 m² de sorte qu’en application des dispositions précitées, le projet doit comprendre des surfaces libres de construction plantées ou faisant l’objet d’un aménagement paysager d’une superficie minimale de 383,5 m², représentant 65 % de la superficie du terrain. Alors que l’emprise au sol de la construction projetée représente 116,44 m², il ressort du plan de masse que le projet prévoit la réalisation d’un accès et d’une bande de roulement en revêtement perméable d’une superficie, après application du coefficient de 0,5 prévu par les dispositions précitées, de 127 m². Le jardin planté, affecté d’un coefficient 1, présente une superficie de 335,67 m² et occupe le reste des espaces libres du terrain. Il en résulte que le projet prévoit une surface d’espaces végétalisés de 462,67 m², après application des coefficients fixés par l’article UB II-3, et non de 412,01 m², comme indiqué dans le plan de masse, supérieure à la superficie minimale requise de 65%. Le projet est donc conforme à l’article UB II-3 du règlement du plan local d’urbanisme de sorte que le motif tiré de la méconnaissance de ces dispositions n’aurait pas pu légalement fonder un refus de permis de construire.

17. Il résulte de ce qui précède que la commune n’est pas fondée à soutenir que la demande de permis de construire déposée par M. et M^me A aurait dû être rejetée privant ainsi les préjudices allégués de tout lien de causalité avec les illégalités fautives entachant l’arrêté du 15 février 2022.

18. En deuxième lieu, la perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l’impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison d’un refus illégal de permis de construire revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation. Il en va toutefois autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs ou l’état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l’espèce, un caractère direct et certain. Il est fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu’il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.

19. M. B sollicite l’indemnisation du manque à gagner correspondant à la perte du produit de la vente du terrain, à hauteur de 180 500 euros, soit le prix net vendeur qu’il aurait perçu en exécution du compromis de vente. S’il résulte de l’instruction que la décision de sursis à statuer a fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive stipulée dans le compromis de vente, en l’absence de délivrance du permis de construire dans le délai de 150 jours à compter du dépôt de la demande de permis, il ne résulte toutefois pas de l’instruction qu’elle aurait entraîné l’impossibilité de toute vente du terrain et par suite la perte de l’intégralité du montant de la vente de celui-ci. Dans ces conditions, le préjudice allégué ne présente pas de lien de causalité direct avec les illégalités fautives entachant l’arrêté du 15 février 2022.

20. En troisième lieu, M. B demande l’indemnisation de la perte des intérêts qu’il aurait dû percevoir sur le prix de vente du terrain, à hauteur de 20 000 euros, à compter du 6 mai 2022, date à laquelle la vente devait être conclue selon les indications figurant dans le compromis de vente, jusqu’à la date du présent jugement. Si le requérant fait état, par la production du compromis de vente, d’un engagement ferme des acquéreurs d’acheter le terrain au prix convenu, il n’apporte toutefois aucun élément propre à établir qu’il entendait placer le produit de la vente de son terrain, alors au contraire qu’il indique dans sa requête qu’il souhaitait l’affecter au développement d’une nouvelle activité professionnelle. Il n’établit pas, en outre, par la seule production de documents informatifs portant sur les rendements d’un placement, qu’il aurait effectivement bénéficié d’un taux d’intérêt de 4% sur la somme qu’il aurait placée. Dans ces conditions, le requérant n’est pas fondé à demander la réparation du préjudice ainsi allégué.

21. En quatrième lieu, il résulte de l’instruction que M. B a exposé la somme de 770 euros pour une étude géotechnique, dont la réalisation était obligatoire dans le cadre de la vente d’un terrain non bâti situé dans une zone exposée au mouvement de terrain différentiel et qui était jointe au compromis de vente. Toutefois, il résulte de l’article L. 112-21 du code de la construction et de l’habitation que la durée de validité de cette étude est de trente ans si aucun remaniement du sol n’est effectué. Dans ces conditions, et alors qu’il ne résulte pas de l’instruction que le terrain de M. B serait inconstructible ni qu’il serait dans l’impossibilité de le vendre, ces frais ne peuvent être regardés comme ayant été exposés en vain par l’intéressé. Par suite, le préjudice ne présentant pas un caractère certain, le requérant n’est pas fondé à en solliciter l’indemnisation.

22. En cinquième lieu, M. B demande l’indemnisation de la taxe foncière et des frais d’entretien du terrain qu’il n’aurait pas dû acquitter s’il avait pu vendre son terrain le 6 mai 2022. Toutefois, le paiement de la taxe foncière et de ces frais résultent de sa seule qualité de propriétaire de la parcelle D 1107 et ne présente donc pas de lien de causalité directe avec les illégalités entachant la décision portant sursis à statuer sur la demande de permis de construire présentée par M. et M^me A.

23. En sixième lieu, si M. B demande l’indemnisation du coût d’une étude thermique pour laquelle il produit une facture établie le 9 janvier 2024 d’un montant de 240 euros ainsi que des frais d’architecte à hauteur de 3 500 euros, qui ne sont au demeurant étayés par aucune pièce, ces frais, qui ont été acquittés pour l’établissement du dossier de demande de permis de construire déposé par l’intéressé le 19 décembre 2023, sont dépourvus de lien de causalité direct avec les illégalités fautives entachant la décision de sursis à statuer sur la demande de permis de construire déposée par M. et M^me A le 16 décembre 2021. Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à la demande d’indemnisation de ces chefs de préjudice, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur sa recevabilité.

24. En septième lieu, M. B soutient que faute d’avoir perçu le produit de la vente escompté, il a dû reporter au mois de mai 2023 le lancement de sa nouvelle activité professionnelle de restauration des cuirs et similicuirs qu’il avait prévu de démarrer au premier trimestre 2022, ce qui lui a causé un préjudice économique évalué à 68 000 euros. Toutefois, en se bornant à produire un fichier, daté du 23 novembre 2021, comprenant une présentation générale de son projet à un comité de conseil de la communauté de communes du pays de Limours, un courriel du responsable développement économique de cette communauté de communes en date du 24 mai 2024 faisant état des compétences et aptitudes démontrées par l’intéressé lors de cette présentation pour commencer rapidement son projet, et un tableau établi par lui-même consistant en un business plan, il n’établit pas le lien de causalité entre le retard qui aurait été pris dans la réalisation de son projet et la perte de la somme escomptée. Par suite, le préjudice invoqué ne saurait ouvrir droit à indemnisation.

25. En huitième lieu, le requérant se prévaut d’un préjudice moral qu’il évalue à la somme de 60 000 euros résultant du stress et des troubles moraux divers causés par les difficultés professionnelles auxquelles il indique avoir été confronté et de l’impossibilité d’offrir à sa mère, qui serait en situation de perte d’autonomie, un logement plus adapté à son état, faute d’avoir perçu le produit de la vente de son terrain. Toutefois, d’une part, le requérant ne peut se prévaloir d’un préjudice « en lien avec la perte d’autonomie de sa mère » qui ne présente pas un caractère personnel. D’autre part, comme il a été indiqué au point 24, le requérant n’établit pas le caractère réel, certain et direct du préjudice allégué tenant aux difficultés professionnelles qu’il aurait rencontrées. Dans ces conditions, M. B n’est pas fondé à solliciter l’indemnisation du préjudice moral que lui auraient causé ces difficultés professionnelles. Ce chef de préjudice doit, par suite, être écarté.

26. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d’indemnisation présentées par M. B doivent être rejetées.

Sur les demandes présentées au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

27. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge du requérant, qui n’est pas dans la présente instance la partie perdante pour l’essentiel, la somme demandée par la commune de Forges-les-Bains au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de la commune de Forges-les-Bains une somme de 1 800 euros à verser à M. B au titre de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 15 février 2022 par lequel le maire de Forges-les-Bains a sursis à statuer sur la demande de permis de construire une maison individuelle déposée par M. et M^me A et la décision implicite de rejet du recours gracieux formé par M. B contre cet arrêté sont annulés.

Article 2 : La commune de Forges-les-Bains versera à M. B la somme de 1 800 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées par la commune de Forges-les-Bains au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. C B et à la commune de Forges-les-Bains.

Délibéré après l’audience du 2 mai 2025, à laquelle siégeaient :

— M^me Rollet-Perraud, présidente,

— M. Marmier, premier conseiller,

— M^me Silvani, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 mai 2025.

La rapporteure,

Signé

C. Silvani

La présidente,

Signé

C. Rollet-Perraud

La greffière,

Signé

A. Lloria

La République mande et ordonne à la préfète de l’Essonne en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution du présent jugement.