REPUBLIQUE FRANCAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE COMMERCE D’AIX-EN-PROVENCE

Rôle 2024 007660

JUGEMENT DU 10/06/2025

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré du 22/04/2025

Président:

Monsieur Philippe VERDUN

Juges : Monsieur Serge BEDO

Monsieur Franck BUONANNO

Greffier d’audience : Madame Johanne DEWEERDT

A l’issue des débats, le Président indique que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10/06/2025 (article 450 du code de procédure civile)

2024007660 et 2025002124

EN LA CAUSE DE :

Madame [Q] [H] [Adresse 1] [Localité 1]

Comparant par Maître [G] [F]-[Z] et Maître [O] [U]

demandeur, suivant ASSIGNATION RPVA

CONTRE :

AGENCE IMMOBILIERE [Localité 2] [Adresse 2] [Localité 3] (SARL) [Adresse 3]

SCP BR ASSOCIES prise en la personne de Maître [S] [D], ès qualité de mandataire judiciaire de la société AGENCE IMMOBILIERE [Localité 2] ROY [Adresse 4]

Comparant toutes les deux par Maître [T] [X]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à Maître [G] [F]-[Z]

Par référence aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

AFFAIRE 2024 007660

Vu pour le demandeur, Madame [Q] [H] : l’acte d’assignation délivré devant le Tribunal de Commerce d’Aix en Provence le 04/06/2024, les conclusions et le dossier déposé à l’audience du 22/04/2025,

Vu pour le défendeur, AGENCE IMMOBILIERE DU [Localité 4] (SARL) : les conclusions et le dossier déposé à l’audience du 22/04/2025,

AFFAIRE 2025 002124

Vu pour le demandeur, Madame [Q] [H] : l’acte d’assignation délivré devant le Tribunal de Commerce d’Aix en Provence le 14/02/2025, les conclusions et le dossier déposé à l’audience du 22/04/2025,

Vu pour le défendeur, Maître [S] [D] de la SCP BR ASSOCIES es qualité de mandataire judiciaire de la SARL DU [Localité 4] : les conclusions et le dossier déposé à l’audience du 22/04/2025,

Vu le jugement de jonction en date du 31/03/2025,

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SARL AGENCE IMMOBILIERE DU ROY [Localité 3] (ci-après IRR), dont le siège est situé [Adresse 5] à [Localité 5].

La SCP BR ASSOCIES prise en la personne de Maître [S] [D] en sa qualité de mandataire judiciaire de la SARL AGENCE IMMOBILIERE [Localité 2] [Localité 4],

Madame [Q] [H] demeurant à [Adresse 6].

Le 18 janvier 2019, Madame [Q] conclu un contrat d’agent commercial avec VM immobilier, agent franchisé de IRR, lequel contrat sera poursuivi par IRR au terme du contrat de franchise.

Dans la vie privée Madame [Q] est la compagne de Monsieur [L] qui conclut également avec IRR le 9 mars 2020 un contrat d’agent commercial.

Le 12 juillet 2023, Madame [Q] et Monsieur [L], tous deux associés dans une SAS dénommée FG IMMO, signent un protocole avec IRR aux termes duquel FG IMMO devient le franchisé de IRR.

Pour que le contrat puisse être mis en œuvre Madame [Q] doit accomplir les démarches nécessaires auprès de la CCI afin d’obtenir la carte T conformément à la loi du 2 janvier 1970.

Le 16 octobre 2023, IRR, par courriers recommandés, dénonce :

* Le contrat d’agent commercial de Madame [Q] pour faute grave,

* Le contrat signé le 9 mars 2020 au motif que Monsieur [L] est frappé d’une incapacité à exercer la profession de Négociateur immobilier à la suite de sa faillite personnelle prononcée par le Tribunal de commerce d’AIX EN PROVENCE le 7 septembre 2022,

* Le protocole signé le 12 juillet 2023 avec FG IMMO au motif que Madame [Q] s’est rendue complice des agissements délictueux de Monsieur [L] car, étant sa compagne, elle ne pouvait ignorer l’incapacité à exercer de ce dernier.

Le 4 juin 2024, Madame [Q] assigne IRR au titre d’une rupture abusive de son contrat et pour le paiement de commissions restant dues, la procédure étant ouverte sous le numéro 2024 007660.

Le 19 décembre 2024, le Tribunal de commerce d’AIX EN PROVENCE prononce l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire de IRR.

Le 14 février 2025, Madame [Q] assigne la SCP BR associés, mandataire judiciaire de IRR, et cette instance est enregistrée sous le numéro de rôle 2025 002124.

Le 31 mars 2025 le Tribunal ordonne la jonction de l’affaire 2025 002124 avec l’affaire principale inscrite sous le numéro 2024 007660.

C’est dans ces conditions que s’est présentée cette affaire à l’audience de ce jour pour être plaidée.

DEMANDES DES PARTIES

Madame [H] [Q] par ses dernières conclusions et déclarations à la barre, demande au tribunal de :

Vu les articles L 134-5 et suivants du Code de Commerce,

Débouter IRR de sa demande de jonction avec le dossier de Monsieur [L],

Débouter IRR de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts à hauteur de 73.831,60 € et de toute autre demande reconventionnelle,

Condamner la SCP BR ASSOCIES, prise en la personne de Maître [S] [D], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société AIDRR à porter au passif de l’AIDRR la condamnation de celle-ci à régler à Madame [H] [Q] la somme de 33.347,40 € au titre des commissions dues dans le cadre de son contrat d’agent commercial,

Condamner la SCP BR ASSOCIES, prise en la personne de Maître [S] [D], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société AIDRR à porter au passif de IRR la condamnation de celle-ci à régler à Madame [H] [Q] la somme de 24.378 € au titre de l’indemnité de préavis,

Condamner la SCP BR ASSOCIES, prise en la personne de Maître [S] [D], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société IRR à porter au passif de IRR la condamnation de celleci à régler à Madame [H] [Q] la somme de 165.832 € au titre de l’indemnité compensatrice,

Condamner la SCP BR ASSOCIES, prise en la personne de Maître [S] [D], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société AIDRR à porter au passif de l’AIDRR la condamnation de celle-ci à régler à Madame [H] [Q] la somme de 5.000 € au titre de l’article

700 du Code de Procédure Civile outre aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de délivrance des assignations.

IRR et Me [D], qui demandent la jonction des deux procédures citées ci-après, n’ont fourni qu’un seul jeu de conclusions dont le Tribunal a dû extraire les demandes pour chacune des affaires. C’est ainsi que pour l’instance n° 2024 007660, IRR et Me [D], après leurs déclarations à la barre, demandent au tribunal de :

À titre principal :

Vu le protocole d’accord liant les parties, Vu les articles 1329 et suivants du Code civil relatif à la novation,

JUGER que la cessation du contrat d’agent commercial résulte de l’initiative de Madame [H] [Q] par la constitution de la société FG Immo et de la conclusion d’un contrat de franchise,

JUGER que les relations contractuelles des parties s’inscrivent dans un contrat de franchise et non pas dans un contrat d’agent commercial résilié d’un commun accord le 12 juillet 2024.

À titre subsidiaire :

Vu les dispositions des articles L 143 12 et L 143 13 du code de commerce,

JUGER que la résiliation du contrat d’agent commercial est justifiée par les fautes graves commises par Madame [H] [Q] dissimulant et facilitant l’activité illicite de son compagnon Monsieur [I] [L],

En toute hypothèse :

DEBOUTER Mme [Q] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

À titre reconventionnel :

Vu l’article 1240 du Code civil,

JUGER que Madame [H] [Q] adopte une attitude fautive vis-à-vis de la société AIDRR en dissimulant et facilitant l’activité illicite de son compagnon Monsieur [I] [L],

CONDAMNER in solidum Madame [H] [Q] et Monsieur [I] [L] au paiement de la somme de 74.456,60 € à titre de dommages-intérêts résultant du versement de commissions indues,

PRONONCER la compensation des créances réciproques détenues par les parties,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [H] [Q] et Monsieur [I] [L] au paiement de la somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

LES MOYENS DES PARTIES

Madame [H] [Q], par ses dernières conclusions et déclarations à la barre, soutient que :

* Il ne peut y avoir novation avec un contrat dont la mise en œuvre fait l’objet d’une condition non encore accomplie et en l’espèce IRR a rompu le contrat avant que ne soit obtenu la carte T indispensable au fonctionnement d’une agence immobilière,

* La novation ne se présume pas, la volonté de l’opérer doit clairement résulter de l’acte et en l’espèce ce n’est pas le cas,

* La rupture du contrat d’agent commercial est encadrée par le Code de commerce dont IRR n’a pas respecté les dispositions,

* IRR ne démontre pas l’existence d’une faute grave,

* Les commissions réclamées sont dues au titre du contrat d’agent commercial signé le 18 janvier 2019.

IRR et Me [D], par leurs dernières conclusions et déclarations à la barre, soutiennent que :

* La signature du contrat de franchise ayant fait novation au contrat d’agent commercial, aucune indemnité n’est due à Madame [Q] à ce titre,

* La rupture est par ailleurs justifiée au titre de faute grave à l’encontre de IRR,

* Madame [Q] se prévaut de commissions indues.

SUR CE, LE TRIBUNAL :

Sur la question de la novation faite par le contrat de franchise signé le 12 juillet 2023 aux obligations contractuelles du contrat d’agent commercial de Madame [Q] :

IRR soutient que le contrat de franchise ayant fait novation, il aurait éteint le contrat d’agent commercial.

Le Tribunal est ainsi invité à analyser la pièce n°11 versée aux débats par IRR consistant en un protocole d’accord signé le 12 juillet 2023 entre IRR et Madame [Q].

Le Tribunal rappelle que l’article 1330 du Code civil dispose « La novation ne se présume pas, la volonté de l’opérer doit résulter clairement de l’acte ». En l’espèce, après une lecture attentive du protocole, le Tribunal constate qu’aucune indication ne figure sur la volonté des parties d’apporter novation au contrat d’agent commercial.

Ce protocole indique dans son article 1 que la SAS FG IMMO devient titulaire d’un contrat de franchise lui permettant d’utiliser le nom commercial IMMOBILIERE DU ROY [Localité 3].

Le représentant légal du franchisé est Madame [Q] qui doit à ce titre être titulaire de la carte d’agent immobilier dite « carte T » pour permettre à la SAS d’exploiter une agence immobilière spécialisée en transaction.

Le cinquième alinéa de l’article 1 précise que la carte précitée, à obtenir auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie, devra l’être dans un délai de trois mois à compter de la signature du présent accord.

La règlementation issue de loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet », indique que la carte T est obligatoire pour exercer légalement les activités de transaction sur immeubles et fonds de commerce (vente, achat, échange, location, sous-location, cession de fonds, etc.).

Au surplus, le Tribunal constate que la pièce 8.1 versée aux débats par IRR consiste en un courrier recommandé qui est daté du 18 octobre 2023, que cette dernière adresse à FG IMMO et dont le troisième alinéa indique : « Cette franchise était subordonnée à l’obtention d’une carte T vous permettant d’exercer la profession d’agent immobilier. Cette franchise ne devait et ne pouvait démarrer qu’après l’obtention de votre carte T ».

De ce qui précède il est parfaitement établi que le contrat de franchise ne pouvait pas entrer en vigueur avant l’obtention de la carte T par Madame [Q].

Le Tribunal retiendra que le contrat de franchise n’étant pas entré en vigueur, il ne saurait, selon les termes de l’article 1329 du Code civil, « substituer à une obligation qu’elle éteint, une nouvelle obligation qu’elle crée ».

Enfin le Tribunal observe que IRR, qui se prévaut de la novation, a résilié le contrat d’agent commercial de Madame [Q] le 16 octobre 2023. Or, selon la jurisprudence, « Si la convention novatoire est annulée, la première obligation reprend toute sa force ».

En conséquence de tout ce qui précède le Tribunal jugera que le protocole de franchise signé le 12 juillet 2023 n’apporte pas novation aux obligations contractuelles liées au contrat d’agent commercial de Madame [Q].

Sur la rupture du contrat d’agent commercial :

Le 16 octobre 2023, par courrier recommandé, IRR indique à Madame [Q] qu’elle met un terme immédiat au contrat d’agent commercial.

IRR motive la rupture en raison de la confusion d’actes passés par Madame [Q] et par son compagnon Monsieur [L], frappé par ailleurs d’une interdiction d’exercer depuis le 2 septembre 2022 à la suite de sa faillite personnelle.

Dans ses écritures, IRR indique que Madame [Q] a commis plusieurs fautes graves en :

* Dissimulant et recouvrant des actes de commerces effectués par Monsieur [L],

* En ayant sciemment dissimulé lors de la constitution de FG MMO l’existence de la faillite personnelle de Monsieur [L],

* En adoptant des conditions de fonctionnement professionnel totalement irrégulières pour couvrir l’intervention illicite de Monsieur [L] à l’égard de IRR, mais également à l’égard de l’URSSAF et du Procureur de la République chargé de l’application de la faillite personnelle de ce dernier.

IRR soutient qu’en agissant ainsi Madame [Q] a permis à Monsieur [L] de percevoir illicitement 73.831,60 euros de commissions diverses à compter du 2 septembre 2022.

IRR demande en conséquence que Madame [Q] soit solidairement condamnée à lui rembourser les commissions précitées.

Le Tribunal observe que les conditions dans lesquelles Monsieur [L] a exercé son activité après le 2 septembre 2022 ne font pas l’objet de la présente instance.

En conséquence le Tribunal déboutera IRR de sa demande de condamnation de Madame [Q] à rembourser les commissions perçues et à ce motif.

Pour démontrer que Madame [Q] a commis plusieurs fautes graves justifiant la rupture unilatérale du contrat d’agent commercial, IRR s’appuie sur un constat établi à sa demande le 22 octobre 2024, par un commissaire de justice ( Cf pièce 21 défendeurs ).

Dans ce constat sont extraits une pièce EXCEL intitulée « suivi de commissions » qui comporte des annotations « non déclaré URSSAF » et « espèces données à [I] » ainsi qu’un grand nombre de mails démontrant que Monsieur [L] et Madame [Q] avaient une activité dense s’agissant de locations et de transactions immobilières.

Le Tribunal constate par ailleurs que le constat est établi plus d’une année après la rupture du contrat et qu’il n’est pas contradictoire.

S’agissant de suspicions de fraude aux déclarations URSAFF, le tribunal note que IRR ne produit aucun élément qui en apporte la preuve en relevant que, pour sa part, Madame [Q] verse aux débats deux attestations fiscales ( Cf pièces n°10 & 11 demandeurs ) qui démontrent qu’elle a accompli ses obligations de déclarations.

Le tribunal relève que :

* IRR ne vient d’ailleurs pas contester les montants déclarés des commissions dont elle est à l’origine,

* IRR n’apporte pas plus la preuve que Madame [Q] ait eu connaissance de l’incapacité d’exercer de son compagnon et ou qu’elle se soit sciemment prêtée à la dissimulation de ce fait à son égard.

Le tribunal retient que le fait qu’elle soit la compagne de Monsieur [L] dans la vie privée ne suffit pas à démontrer sa complicité.

Il est par ailleurs établi que Madame [Q] avait pour associé dans la SAS FG IMMO Monsieur [L] à hauteur de 49% des parts.

Il ne fait nul doute que si cette dernière avait été en connaissance de la faillite personnelle de Monsieur [L] et des conséquences sur l’obtention de la carte T, elle aurait porté ce nombre de parts à moins de 25% comme cela a d’ailleurs été le cas lorsqu’elle a été officiellement informée par la CCI de l’incapacité à exercer qui frappait Monsieur [L].

De l’ensemble de ce qui précède, le Tribunal retiendra que IRR échoue à démontrer une faute grave qui justifierait la rupture du contrat d’agent commercial de Madame [Q] à ce motif et, en conséquence, jugera fautive la rupture du contrat.

Sur le non-respect du préavis :

L’article L134-11 du Code de commerce dispose que la rupture doit être précédée d’un préavis écrit, dont la durée dépend de l’ancienneté du contrat.

En l’espèce le contrat établi entre IRR et Madame [Q] datant de 2019, le préavis auquel était tenu IRR était de 3 mois.

Madame [Q] verse aux débats la pièce n°10 consistant en sa déclaration URSSAF de l’année 2023 qui démontre un montant mensuel moyen de commissions de 8.126 euros, soit 24.378 euros pour un trimestre, ce qui n’est pas contesté par IRR.

En conséquence le Tribunal fixera au passif de la procédure collective de IRR la somme de 24.378 euros au titre de l’indemnité de préavis au bénéfice de Madame [H] [Q].

Sur l’indemnité de cessation du contrat d’agent commercial :

L’article L134-12 du Code de commerce dispose : « En cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi ».

Selon les usages, cette indemnité est égale à deux années de commissions brutes.

Madame [H] [Q] verse aux débats les attestations fiscales de l’URSSAF pour les années 2022 et 2023 ( Cf pièces n°10 & 11 demandeurs ) qui ne sont pas contestées par IRR :

* 78.557 euros pour l’année 2023,

* 68.319 euros pour l’année 2022,

Soit la somme totale de 146.876 euros.

En conséquence le Tribunal fixera au passif de la procédure collective de IRR la somme de 146.876 euros au titre de l’indemnité compensatrice de rupture du contrat d’agent commercial au bénéfice de Madame [H] [Q].

Sur les commissions restant à devoir :

Le Tribunal constate que les parties s’opposent sur le montant des commissions résultant de 9 affaires :

* Affaires n°1 & 2 : Accord des parties sur le montant dû, soit 764 euros et 1.183 euros.

* Affaire n°3 [Y] / [C] :

Madame [Q] considère que 2.250 euros lui restent dus, mais les pièces versées par elle aux débats ( Cf pièces n°14 demandeurs ) démontrent qu’elle n’est pas à l’origine du mandat et que l’affaire a été traitée sur l’agence d'[Localité 6]. Le tribunal retient qu’aucune commission n’est due.

* Affaire n°4 RENAUD / [M] : Madame [Q] considère que 9.450 euros lui restent dus et les pièces versées aux débats ( Cf pièces n°14 demandeurs ) démontrent qu’elle est à l’origine de la sortie du bien. Le tribunal retient une commission due de 9.450 euros.

* Affaire n°5 vente à [Localité 7] : Madame [Q] prétend que 800 euros lui restent dus mais les pièces versées aux débats ( Cf pièces n°16 demandeurs ) ne le démontrent pas.

Le tribunal retient qu’aucune commission n’est due.

* Affaire n°6 Interagence : Madame [Q] prétend que 2.000 euros lui restent dus et les pièces versées aux débats ( Cf pièces n°18 demandeurs ) le démontrent. Le tribunal retient une commission due de 2.000 euros.

* Affaire n°7 [J] / [K] : Madame [Q] prétend que 6.300 euros lui restent dus alors que IRR soutient que cette dernière n’a pas conclu l’affaire. Les pièces versées aux débats ( Cf pièces n°18 demandeurs ) démontrent que madame [Q] a bien signé l’offre d’achat et accompagné les acquéreurs jusqu’à la signature de l’acte de vente. Le tribunal retient une commission due de 6.300 euros.

* Affaire n°8 [B] / [P] : Madame [Q] prétend que 1.000 euros lui restent dus, somme sur laquelle les parties sont en accord. Le tribunal retient une commission due de 1.000 euros.

* Affaire n°9 [V] / [W] : Madame [Q] prétend que 9.600 euros lui restent dus let es pièces versées aux débats ( Cf pièces n°19 demandeurs ) démontrent que l’ensemble des services ont été accomplis par la demanderesse. Le tribunal retient une commission due de 9.600 euros.

Soit un total commissions dues de 30.297 euros.

En conséquence, le Tribunal fixera au passif de la procédure collective de IRR la somme de 30.297 euros au titre des commissions dues à Madame [H] [Q].

Sur les autres demandes :

Au vu des circonstances de cette affaire, le tribunal dira n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal fixera au passif de la procédure collective de IRR, qui succombe, les dépens de l’instance.

Il conviendra de débouter pour le surplus les parties de toutes leurs autres demandes, en ce comprises celles plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la Loi, statuant publiquement en premier ressort et contradictoirement,

* Déboute la SARL AGENCE IMMOBILIERE [Localité 2] [Localité 4] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts à hauteur de 73.831,60 euros ;

* Fixe au passif de la procédure collective de la SARL AGENCE IMMOBILIERE [Localité 2] [Localité 4] :

* La somme de 24.378 euros au titre de l’indemnité de préavis au bénéfice de Madame [H] [Q],

* La somme de 146.876 euros au titre de l’indemnité compensatrice de rupture du contrat d’agent commercial au bénéfice de Madame [H] [Q],

* La somme de 30.297 euros au titre des commissions dues à Madame [H] [Q],

* Les dépens de la présente instance, en ce compris les frais de greffe liquidés à la somme de 94,13 euros TTC dont TVA 15,69 euros,

* Déboute pour le surplus les parties de toutes leurs autres demandes, en ce comprises celles plus amples ou contraires,

* Dit que la présente décision est prononcée par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, et que la minute de la décision est signée par Monsieur Philippe VERDUN, président d’audience et par Madame Alexandra PINO BRUGUIER, greffier présent lors de la remise de la décision.

Le Greffier,

Signé électroniquement par Madame Alexandra PINO BRUGUIER

Le Président.