2020F00322

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE COMMERCE DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 13 Juillet 2021

N° Y RG : 2020F00322 N° MINUTE: 2021F01177

1ère Chambre

PARTIES A L’INSTANCE

DEMANDEUR(S):

■SAS BMSA […] Représentant légal : M. Sadok BEN MIMOUN,PrésiYnt, […] comparant par M^e DENYS TROSTSKY […] et par CABINET TREHET eT VICHATZKY- MAÎTRE VIRGINE TREHET […]

DEFENDEUR(S) :

SAS AC […]

Représentant légal : SAS VALURIAS Group, PrésiYnt, […] comparant par SCP NOUAL-HADJAJE DUVAL […]. (75P0493) et par M^e JULIE FOUCHER […] (75E1563)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors Ys débats :

M. LAPLANE, Juge Chargé d’instruire l’affaire Ce juge a rendu compte Ys plaidoiries dans le délibéré du tribunal.

DEBATS

Audience publique du 10 Juin 2021 Yvant le Juge chargé d’instruire l’affaire désigné par la formation Y jugement.

JUGEMENT

Décision contradictoire et en premier ressort,

Prononcée par mise à disposition au Greffe du Tribunal le 13 Juillet 2021 et délibérée le 17/06/2021 par :

PrésiYnt : M. X Y Z

M. Michaël DAICI Juges:

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M. AA LAPLANE

La Minute est signée par M. X Y Z, ZANCHETTA, Commis Assermentée.

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PrésiYnt et par M^me AB

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RESUME DES FAITS

La SAS BMSA, inscrite au RCS 822 871 612 Y […], […]e 2 rue Désiré Le LAY – 93200

SAINT-DENIS, a pour activité la restauration rapiY sans débit Y boissons alcoolisées, et le commerce d’alimentation générale.

-La société AC, inscrite au RCS […] Y […], […]e […], exerce une activité d’agent immobilier, transactions d’achat, vente et location d’immeubles bâtis.

Le 12 octobre 2018, un bail commercial a été signé entre la SCI C.D.P., représentée par AC, pour la location d’un local à usage commercial […] […] […].

La Ystination du bien loué est la RESTAURATION RESTAURATION RAPIDE SUR

PLACE, A EMPORTER ET EN LIVRAISON.

Cette activité nécessite la pose d’un conduit d’extraction Y fumées Y cuisine sur la façaY, pour lequel le bailleur stipule avoir obtenu l’accord Y la copropriété lors Y l’assemblée générale Y 2014.

Le 7 décembre 2018, BMSA dépose une YmanY Y déclaration préalable Y travaux auprès Y la mairie Y Saint-Denis pour la pose d’une gaine technique émanant du restaurant, sur le mur latéral Y l’immeuble.

Par courrier du 6 février 2019, la mairie Y SAINT DENIS a refusé le projet, considérant qu’en l’absence Y la DP11 (notice faisant apparaître les matériaux utilisés et les modalités d’exécution Ys travaux), le Service Départemental Y l’Architecture et du Patrimoine Y Seine Saint-Denis ne peut donner un avis en pleine connaissance.

À la suite Y ce refus, BMSA considère que les locaux sont inadaptés à son projet commercial, et met en cause AC qui a failli à son Yvoir Y conseil, en n’ayant pas fourni au locataire les informations objectives lui permettant d’opérer un choix éclairé.

Par courrier en RAR du 13 décembre 2019, BMSA met en Ymeure AC Y lui rembourser la somme Y 18 240 € versée au titre d’honoraires pour l’intermédiation immobilière.

AC n’a jamais répondu à cette mise en Ymeure.

C’est ainsi qu’est né le présent litige.

PROCEDURE

C’est dans ces circonstances que, par acte d’huissier Y justice en date du 6 février 2020 par dépôt à l’étuY, tel que prévu à l’article 658 du CPC, BMSA assigne AC et YmanY à ce tribunal Y :

Vu les dispositions Ys articles 1199 du CoY civil,

Vu l’article 1240 du CoY civil,

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SUPPRIMER la rémunération, compte tenu Ys fautes commises dans le cadre Y l’exercice Y ses missions, Y 18 240 € au titre Ys honoraires d’agent immobilier.

CONDAMNER la société AC à rembourser à la société BMSA la somme Y

18 240 € au titre Ys honoraires d’agent immobilier;

CONDAMNER la société AC à payer à la société BMSA la somme Y 20 000 € correspondant à la perte Y chance Y réaliser un bénéfice au titre Y l’exercice 2019;

CONDAMNER la société AC à payer la somme Y 3 000 € à la société BMSA au titre Y l’article 700 du CoY Y procédure civile, outre les dépens;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Cette affaire a été appelée à 9 audiences collégiales du 28 mai 2020 au 20 mai 2021 pour mise

en état.

Dans ses conclusions du 21 janvier 2021, confirmées comme étant récapitulatives, BMSA a réitéré ses YmanYs sans les modifier.

Dans ses conclusions n° 2, déposées à l’audience du 15 avril 2021 et confirmées comme récapitulatives, AC YmanY à ce tribunal Y :

Vu l’article 1240 du CoY civil;

REJETER l’ensemble Ys YmanYs, fins et conclusions formulées par la société

BMSA;

CONDAMNER la société BMSA à payer à la société AC la somme Y 3 000 € au titre Y l’article 700 du CoY Y procédure civile ;

CONDAMNER la société BMSA aux entiers dépens dont distraction au profit Y la SARL NOUAL DUVAL, conformément à l’article 699 du CoY Y procédure civile.

Le 21 mai 2021, la formation Y jugement a confié le soin d’instruire l’affaire à l’un Y ses membres en qualité Y juge chargé d’instruire l’affaire conformément aux articles 861 et suivants du CPC, et convoqué les parties à son audience pour le 10 juin 2021.

A cette date, le juge chargé d’instruire l’affaire a, conformément à l’article 871 du CPC:

tenu seul l’audience Y plaidoirie, les parties toutes présentes ne s’y opposant pas, entendu leurs Yrnières observations et leur plaidoirie, clos les débats et mis l’affaire en délibéré, annoncé que le jugement serait prononcé par mise à disposition au Greffe le 13 juillet 2021.

MB

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MOYENS DES PARTIES

Après avoir pris connaissance Y tous les moyens et arguments développés par les parties dans leur plaidoirie et leurs écritures, appliquant les dispositions Y l’article 455 du CoY Y procédure civile, le tribunal les résumera succinctement Y la manière suivante :

BMSA expose que :

AC a commercialisé un local commercial à SAINT DENIS appartenant à la société CDP, et a retenu la candidature Y BMSA pour créer un restaurant «< muni d’une extraction '>, dans les faits une sandwicherie Y type rapiY à emporter.

AC a rédigé le contrat Y bail, en garantissant à BMSA la possibilité d’installer un conduit d’extraction Y fumée Y cuisine sur la façaY du bâtiment, lui permettant ainsi d’exploiter son projet.

Le bail a été signé le 12 octobre 2018, et BMSA a alors versé les sommes suivantes :

3 600 € Y dépôt Y garantie, 3 456 € Y loyer du 4ème trimestre 2018 (2 mois en l’occurrence),

9 360 € Y pas Y porte tels qu’indiqué dans le bail, 18 240 € correspondant à la prise en charge administrative du dossier et autres honoraires Y transaction.

Le bail précise dans son article 4, que « le bailleur a obtenu lors Y l’assemblée générale Ys copropriétaires Y 2014, l’autorisation Y travaux con[…]tant à la création d’un conduit

d’extraction Y fumée cuisine sur la façaY du bâtiment A. Lors Y la convocation Y cette assemblée, le Bailleur avait présenté aux copropriétaires un Yvis d’un installateur professionnel complété par un schéma d’implantation. C’est sur cette base que l’assemblée générale a donné son accord.

Le preneur, qui a pris connaissance du procès-verbal et du Yvis et projet d’implantation et Y l’accord Y l’assemblée générale avant la signature Ys présentes, déclare vouloir réaliser à ses frais exclusifs et sous sa seule responsabilité la réalisation Y ces travaux afin Y respecter les dispositions du règlement Y copropriété relatives aux nuisances et plus précisément aux oYurs.

En décembre 2018, avec l’as[…]tance Y AC, BMSA dépose une YmanY Y déclaration préalable Y travaux relatifs à l’installation du conduit d’extraction Y fumée auprès Y la mairie Y Saint-Denis. Cette YmanY est rejetée le 6 février 2019, aux motifs que […]

Considérant que ce mur pignon étant perceptible Ypuis l’espace public, l’installation toute hauteur Y cette gaine standardisée est Y nature à dégraYr le caractère historique Y l’édifice et Y son tissu urbain protégé,

Considérant qu’en l’absence Y DP11 (notice faisant apparaître les matériaux utilisés et les modalités d’exécution Y travaux), le service départemental Y l’Architecture et du Patrimoine Y Seine Saint-Denis ne peut pas donner un avis en pleine connaissance.

AC, malgré Ys YmanYs répétées d’information, a arrêté Y communiquer avec BMSA sur ce projet, et n’a jamais communiqué Y facture au titre Ys honoraires d’agent immobilier.

Par courrier du 13 décembre 2019, BMSA a mis en Ymeure AC Y lui rembourser les honoraires indument perçus, considérant que AC n’a pas fourni au locataire les

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informations objectives lui permettant d’opérer un choix éclairé et a failli à son obligation Y conseil.

Ce courrier indique en outre que le précéYnt locataire a rencontré les problèmes (sic), ce qui signifie que AC a sciemment omis Y communiquer à BMSA l’information concernant

l’impossibilité d’installer le conduit ».

AC n’a jamais attiré l’attention sur le risque Y refus par l’Architecte Ys Bâtiments Y

France Y projet Y création Y conduit d’extraction Y fumée, ni inséré au bail quelque stipulation que ce soit pour la prémunir contre ce risque, et aucune condition suspensive Y

l’obtention d’autorisation du projet n’a été prévue.

La société AC est intervenue dans le cadre Y la transaction en tant que mandataire en transaction immobilière d’entreprise dans l’intérêt du bailleur Ys (i) locaux, la société CDP, rédacteur du bail commercial. (ii)

En conséquence, AC a commis Ys fautes dans l’exécution Y ses missions d’agent immobilier et Y rédacteur Y bail, et YmanY le remboursement Y la rémunération en considération Y ses fautes.

BMSA justifie sa démarche en s’appuyant sur :

l’article 1199 du CoY civil. la jurispruYnce Y la Cour Y cassation 96-12.325 Y novembre 1997, qui retient que

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l’intermédiaire professionnel qui prête son concours à la rédaction d’un acte après avoir été mandaté par un contractant, est tenu Y s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique Y la convention, même à l’égard Y l’autre partie.

La jurispruYnce Y la Cour Y cassation du 14 janvier 2016, laquelle précise que

-

l’ouverture du droit à rémunération Y l’agent immobilier […] ne fait pas obstacle au pouvoir que le juge tient du second, Y réduire, voire supprimer cette rémunération, en considération Ys fautes que l’intermédiaire a commise dans l’exécution Y sa mission.

En Yrnier lieu, les fautes commises par AC justifient la condamnation à payer la somme Y 20 000 € au titre Y la perte Y chance Y réaliser un bénéfice dans le cadre d’exploitation d’un restaurant Ypuis le 1er janvier 2019.

La société AC expose que :

AC rappelle qu’il n’existe aucun lien contractuel entre AC et BMSA.

L’article 1999 du CoY civil est inapplicable en l’absence Y mandat, celui-ci n’ayant jamais existé autrement qu’entre AC et la SCI CDP, propriétaire du local commercial.

L’activité Y BMSA mentionnée au kbis est la «< restauration rapiY, sans débit Y boissons alcoolisées », et « le commerce d’alimentation générale ».

AC a attiré l’attention Y BMSA sur le fait que le local commercial se situait dans un périmètre Y protection Ys monuments historiques, et ce point a été expressément mentionné

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dans le bail, dans son article 2, qui rappelle les obligations auxquelles s’expose BMSA quant à la réalisation Ys travaux extérieurs.

Sur la faute prétendue que Y AC, dès lors que la localisation se situe dans le périmètre Y protection Ys Monuments historiques, il existe un risque Y refus par la Mairie inhérent à tout projet Y travaux.

L’article 2 précise que « l’immeuble dont dépenYnt les lots objets Y la présente location est situé dans le périmètre Y protection Ys monuments historiques. A cet effet, le preneur s’oblige à respecter la réglementation qu’impose cette localisation, notamment pour la réalisation Y ses travaux extérieurs […] ». Il est stipulé au même article que « le preneur déclare connaitre parfaitement les locaux loués pour les avoir visités en vue du présent acte. Il déclare les trouver conforme à l’exercice Y son activité, et reconnait avoir eu toutes les informations concernant la con[…]tance et l’état Ys lieux {…] ».

Il est indiqué dans l’article 6 que « il est en outre précisé que l’autorisation donnée au preneur d’exercer cette activité n’implique Y la part du bailleur aucune garantie Y l’obtention Ys autorisations administratives nécessaires à quelque titre que ce soit. En conséquence, le preneur fera son affaire personnelle Y l’obtention, à ses frais, risques et périls, Y toutes les autorisations nécessaires pour l’exercice Y son activité ». Y est ajouté que « le preneur, qui a pris connaissance du procès-verbal et du Yvis et projet d’implantation et Y l’accord Y l’assemblée générale avant la signature Ys présentes, déclare vouloir réaliser à ses frais exclusifs et sous sa seule responsabilité la réalisation Y ces travaux ».

BMSA affirme que AC aurait garanti la possibilité d’installer dans les locaux un conduit d’extraction Ys fumées ; AC conteste cette affirmation car elle aurait été bien en mal Y garantir cette autorisation qui dépend exclusivement Ys services d’urbanisme Y la ville.

De plus, BMSA n’apporte pas la preuve Y cette prétendue garantie.

BMSA reproche à AC Y ne pas avoir inscrit Y clause suspensive d’obtention d’autorisation du projet, alors qu’il appartenait à BMSA Y solliciter l’inscription Y cette clause.

Sur le refus Y l’autorisation Ys travaux, il convient Y constater que le motif mentionné est :

< Considérant qu’en l’absence Y DP11 (notice faisant apparaître les matériaux utilisés et les modalités d’exécution Y travaux), le service départemental Y l’Architecture et du Patrimoine Y Seine Saint-Denis ne peut pas donner un avis en pleine connaissance ».

Ainsi la YmanY Y déclaration préalable Y travaux incomplète a motivé le rejet Y la YmanY, et la conclusion Y l’Architecte est que « le projet n’est pas acceptable en l’état ».

Il appartenait à BMSA Y déposer une nouvelle YmanY modifiée.

L’Architecte Ys Bâtiments Y France, consultable sur un avant-projet, peut formuler Ys observations qui permettront aux YmanYurs d’adapter leur projet en fonction Ys enjeux patrimoniaux.

M

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Dans sa réponse à la consultation par la ville, il complète son refus par cet avis : < l’UDAP 93 se tient à la disposition du YmanYur […] pour examiner toute évolution du projet qui tiendrait

compte Y cet avis '>.

BMSA ne s’est jamais rapproché du service Ys Bâtiments Y France pour ainsi modifier son

projet.

BMSA est seule responsable du refus opposé par la mairie Y Saint-Denis.

BMSA soutient que AC l’aurait as[…]té dans sa démarche Y YmanY préalable Y travaux, et produit un échange Y message à l’appui Y sa prétention, avec un échange entre le

propriétaire et BMSA.

BMSA en a déduit que AC était gestionnaire Y la SCI CDP.

Dans les faits, AC a été mandaté pour trouver un locataire ; elle n’est pas gestionnaire Ys locaux, et n’a ni les compétences, ni les pouvoirs d’as[…]ter BMSA dans ses démarches Y

YmanYs Y travaux.

AC n’ayant pas géré le local commercial, ne connaissait pas le précéYnt locataire ni les prétendues difficultés rencontrées.

SUR CE LE TRIBUNAL

Connaissance prise du rapport du juge chargé d’instruire l’affaire et Ys pièces versées aux débats ;

Sur la rémunération Y AC

Attendu qu’il n’est pas contesté que AC représente CDP à la signature et rédaction du contrat Y bail, et que, il n’en Ymeure pas moins tenu Y s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique Y la convention, même à l’égard Y

l’autre partie ;

Mais attendu que AC a attiré l’attention Y BMSA Y manière claire et parfois redondante sur les travaux à réaliser, et que le bail stipule :

que le preneur avait pris connaissance du procès-verbal Y l’assemblée générale Ys copropriétaires autorisant les travaux, du Yvis avant la signature du bail, et déclaré vouloir réaliser à ses frais exclusifs et sous sa seule responsabilité la réalisation Y ces

travaux, que l’autorisation donnée au preneur d’exercer cette activité n’implique Y la part du bailleur aucune garantie Y l’obtention Ys autorisations administratives nécessaires à

quelque titre que ce soit ;

Attendu que BMSA a essuyé un refus Y la mairie d’autoriser les travaux motivé par Ys insuffisances du dossier, n’ayant pas permis à l’Architecte Ys Bâtiments Y France Y donner un avis en connaissance Y cause, et ne produit aucun justificatif Y nouvelle YmanY avec un dossier complet ;

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Attendu ainsi que BMSA ne démontre pas qu’elle a poursuivi ses démarches jusqu’au bout pour obtenir l’autorisation nécessaire à la pose Y l’extracteur Y fumée ;

Attendu que par ailleurs BMSA ne démontre pas que AC était engagé à l’accompagner dans cette démarche d’autorisation ;

Le Tribunal dira que BMSA est mal fondé dans sa YmanY et le déboutera Y sa YmanY Y remboursement Ys honoraires Y AC.

Sur le préjudice Y BMSA

Attendu que BMSA ne démontre pas la faute Y AC ;

Attendu Y plus que BMSA ne produit aucun calcul ni explication du montant Y l’inYmnité réclamée ;

Le Tribunal déboutera BMSA Y sa YmanY Y préjudice.

Sur l’article 700 du CPC

Attendu que BMSA a obligé AC à exposer Ys frais non compris dans les dépens pour recourir à la justice et se défendre ;

Le Tribunal dira disposer d’éléments suffisants pour faire droit à la YmanY Y AC à hauteur Y 1 500 euros et la déboutera du surplus Y sa YmanY ;

Sur l’exécution provisoire

Vu l’article 514 du CoY Y procédure civile ;

Le Tribunal rappellera que l’exécution provisoire est Y droit.

Sur les dépens

Attendu que BMSA est la partie qui succombe dans la présente instance ;

Le Tribunal la condamnera aux entiers dépens dont distraction au profit Y la SARL NOUAL DUVAL.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal après en avoir délibéré, statuant par jugement contradictoire en premier ressort prononcé par mise à disposition au Greffe ;

DEBOUTE la société BMSA Y l’intégralité Y ses YmanYs ;

CONDAMNE la société BMSA à payer à la société AC la somme Y 1 500 € au titre Y l’article 700 du CPC ;

MR UZ

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RAPPELLE que l’exécution provisoire est Y droit ;

CONDAMNE la société BMSA aux dépens dont distraction au profit Y la SARL A

NOUAL DUVAL ;

➤ LIQUIDE les dépens à recouvrer par le Greffe à la somme Y 74,54 € TTC dont

12,42 € Y TVA.

Le PrésiYnt Le Commis Greffier

во

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