JUGEMENT DU 06 MARS 2025

N° Minute : 2025F00068

N° RG: 2024F00246

Date des débats : 9 Janvier 2025 Délibéré annoncé au 06 Mars 2025 Prononcé par mise à disposition au Greffe

COMPOSITION LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Eric ASTEGIANO, Président,

M^me Céline BOUCHER-MARTIN, M^me Chafika RAPENNE, Assesseurs, Assistés de M^lle Mélanie CASTELLACCI Commis- Greffier de la SELAS VAN SANT, présent uniquement lors des débats.

La minute a été signée par M. Eric ASTEGIANO Président du délibéré et M^me Mélanie CASTELLACCI Commis-Greffier de la SELAS VAN SANT, présent lors du prononcé

DEMANDEUR(S)

SASU BRIGHTSTAR IMMOBILIER [Adresse 9] comparant par Me [X] [P] [Adresse 3]

DEFENDEUR(S)

SARLU EXPERT IMMO

[Adresse 8]

[Localité 1]

comparant par M^e Amaury EGLIE-RICHTERS

[Adresse 2]

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 20 mars 2023, la SARL EXPERT IMMO a donné à « bail dérogatoire » à la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER, des locaux situés [Adresse 8] à [Localité 1], à usage de résidence de tourisme non classée, consistant en huit appartements et un accès aux parties communes comprenant également une cour arborée, la piscine et la salle de conférence d’une surface de 140m2, pour la durée de 3 ans du 20 mars 2023 au 19 mars 2026.

Le loyer trimestriel était fixé à 30.000 € HT et hors charges, avec application d’une franchise de loyer du 20 mars au 31 mars 2023, outre le versement d’un dépôt de garantie de 60,000 € à la signature.

A la conclusion du contrat, la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER a versé la somme de 72.000 € à la SARL EXPERT IMMO, correspondant d’une part, au dépôt de garantie (60.000 €) et d’autre part, à une partie du loyer (12.000 €), payé d’avance. Le 10 mai 2023, le locataire a de nouveau versé la somme de 12.000 € au titre du loyer pour le second trimestre 2023, sort la somme totale de 24.000 €, sur les 38 400 € TTC dus.

En l’état d’un litige concernant l’état des locaux et des dépenses de travaux engagées par elle, la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER suspendait le paiement à compter de juin 2023.

Consécutivement, par exploit d’huissier du 6 septembre 2023, la SARL EXPERT IMMO faisait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 53.116,59 €.

La SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER faisait alors,

Dresser un procès-verbal de constat par la SCP LALEURE NONCLERCSREGINA CARON CHEVALIER, Commissaires de Justice, faisant état des désordres et ;

Etablir un rapport d’expertise par Monsieur [B] [D], Expert en construction près la Cour d’appel d’Aix-en-Provence ayant pour principal objectif d’examiner le réseau électrique, qui présentait un danger insurmontable pour une résidence destinée au public.

Les travaux réalisés n’ayant pas suffi à mettre la résidence en état, un an après la signature du Bail et l’entrée dans les lieux, le 26 avril 2021, la Commission communale de sécurité émettait un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation, suivi d’un arrêté portant fermeture administrative d’un établissement recevant du public, contraignant la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER à reloger à ses frais les clients avec lesquels il avait conclu des contrats.

Par acte du 8 août 2024, la SARL EXPERT IMMO procédait à la saisieconservatoire de créances sur les comptes de son locataire à hauteur de 100.508,88€.

Par exploit d’huissier en date du 23 août 2024, la SARL EXPERT IMMO a saisi le

juge des référés du Tribunal Judiciaire de Grasse aux fins de (affaire enrôlée sous

le n° 24/01416) : Recevoir la société EXPERT IMMO en son action et la Jugée bien fondée

en ses demandes fins et conclusions, et ce faisant ; Juger que le bail dérogatoire du 20 mars 2020 portant sur des locaux situés

[Adresse 8] a été résolu de plein droit par l’effet de la

clause résolutoire acquise au 7 octobre 2023 ;

En conséquence,

Ordonner si besoin avec le concours de la force publique, l‘expulsion de la société BRIGHSTAR et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 8] ;

Ordonner que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner à titre provisionnel, la société BRIGHSTAR IMMOBILIER à payer à la société EXPERT IMMO la somme de 100 400 euros, correspondant à l’arriéré locatif de la société BRIGHTSTAR IMMOBILIER, échéance du 1er juillet 2024 incluse ; Condamner à titre provisionnel la société BRIGHTSTAR IMMOBILIER au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer majoré du taux d’intérêt légal plus 2 points, augmenté des charges et taxes afférentes ;

Condamner à titre provisionnel la société BRIGHSTAR IMMOBILIER à payer la société EXERTIMMO la pénalité contractuelle prévue au contrat soit une somme représentant 10% de toutes sommes en souffrance.

Par acte d’huissier en date du 24 Septembre 2024, la SASU BRIGHTSTAR IMMOBILIER a fait assigner la SARLU EXPERT IMMO, d’avoir à comparaître le 17 Octobre 2024 par devant les Magistrats composant le Tribunal de Commerce de Cannes et a sollicité du tribunal de :

Se déclarer compétent ;

En conséquence, Prononcer la nullité du contrat pour vice de consentement ; Condamner la SARL EXPERT IMMO à restituer à la SAS BRIGHTSTAR

IMMOBILIER la somme de 60.000 € perçue au titre du dépôt de garantie ;

Condamner la SARL EXPERT IMMO à verser à la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER au paiement de la somme 112.000 € au titre des sommes indûment versées pendant ! ‘exécution du contrat : Condamner la SARL EXPERT IMMO à verser à la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER au paiement de la somme 163 681,12 € au titre des travaux réalisés Condamner la SARL EXPERTIMMO à verser à la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER à la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens

Dans le cadre des actions pendantes, la SARL EXPERT IMMO et la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER se sont rapprochées afin de trouver une solution amiable mettant fin au litige en concluant un protocole transactionnel en date du 22 novembre 2024, comportant des concessions réciproques.

Aux termes dudit protocole, il est prévu :

Le versement par la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER à la SARL EXPERT IMMO, d’une indemnité forfaitaire et définitive de 25.000 € (vingt-cinq mille euros) sur le compte CARPA de la SELAS STIFANI-FENOUD-[P] ouvert spécialement à cet effet.

L’abandon, au bénéfice de la SARL EXPERT IMMO du dépôt de garantie d’un montant de 60.000 € TTC (soixante mille euros) versé lors de la signature du bail dérogatoire au titre du règlement partiel de la dette locative ;

L’abandon par la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER à la SARL EXPERT IMMO des meubles meublants laissés par elle ainsi que l’intégralité des équipements de cuisine installés dans le « restaurant » et la « cuisine », en leur état d’usage et sans autre garantie que leur existence. Il est précisé que l’intégralité des équipements, installations et aménagements sont valorisés à 150.000 € HT (cent cinquante mille euros hors taxes).

La SARL EXPERT IMMO reprend les locaux dans l’état où ils se trouvent, sans pouvoir prétendre à un quelconque dédommagement de la part de la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER. L’état des lieux étant impossible à établir de façon contradictoire eu égard à la présence des squatteurs ;

La résiliation du bail dérogatoire rétroactivement au 31 octobre 2024 par acte séparé signé simultanément aux présentes.

Outre ces stipulations, la SARL EXPERT IMMO et la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER renoncent à introduire toute nouvelle action fondée sur les mêmes faits et fondements ayant justifiés les deux actions introduites respectivement devant le Tribunal Judiciaire de Grasse et le Tribunal de commerce de Cannes. La SARL EXPERT IMMO prend à sa charge l’ensemble des démarches visant à obtenir la levée de l’arrêté municipal de fermeture administrative de la résidence de tourisme non classée, ainsi que l’expulsion des occupants illégaux, conformément aux dispositions légales et réglementaires en vigueur.

La SARL EXPERT IMMO reprend les locaux en l’état et fera son affaire personnelle de toutes les problématiques ayant trait à l’entretien ou la remise en état du bien immobilier qui est restitué ce jour et à toutes les éventuelles problématiques urbanistiques.

La SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER est autorisée à retirer le tableau peint par [V] [A] représentant une tête d’homme avec un cadenas sur le front.

Concomitamment à la signature du protocole, la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER et la SARL EXPERT IMMO ont signé un acte de résiliation du bail dérogatoire.

Suivant dernières écritures, la SASU BRIGHTSTAR IMMOBILIER, sollicite :

Vu les articles 1564 et 1567 du Code de procédure civile ;

Vu l’article L. 111-3 du Code des procédures civiles d’exécution ; Vu le protocole transactionnel du 22novembre 2024 ; ENTENDRE LE TRIBUNAL DE CEANS :

HOMOLOGUER le protocole d’accord transactionnel conclu entre la SARL EXPERT IMMO et la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER en date du 22 novembre 2024 ; DIRE ET JUGER que chacune des parties supportera ses propres dépens.

Dans ses conclusions, la SARLU EXPERT IMMO, requiert du Tribunal qu’il lui plaise de :

RECEVOIR la société EXPERT IMMO en son action et la jugée bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

et ce faisant,

A titre principal et IN LIMINE LITIS

SE DECLARER INCOMPETENT au profit du tribunal judiciaire de Grasse saisie le 23 août 2024 (n° de RG 24/01416)

REJETER les demandes de la société Brightstar Immobilier en nullité du bail et en restitution des sommes versées.

A titre subsidiaire et RECONVENTIONNELLEMENT

RECEVOIR la société EXPERT IMMO en son action et la jugée bien fondée en ses demandes, fins et conclusions, et ce faisant, CONSTATER la validité du bail dérogatoire conclu le 20 mars 2023. JUGER que le bail dérogatoire du 20 mars 2020 portant sur des locaux situés [Adresse 8] a été résolu de plein droit par l’effet

de la clause résolutoire acquise au 7 octobre 2023. En conséquence,

ORDONNER si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société Brightstar et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 8] ;

ORDONNER que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNER la société Brightstar Immobilier à payer à la société EXPERT IMMO la somme de 138 800 euros correspondant à l’arriéré locatif de la société Brightstar Immobilier, échéance du 1er Octobre 2024 incluse,

CONDAMNER la société Brightstar Immobilier au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer majoré du taux d’intérêt légal plus 2 points, augmenté des charges et taxes afférentes. CONDAMNER la société Brightstar Immobilier à payer à la société EXPERT IMMO la pénalité contractuelle prévue au contrat soit une somme représentant 10% des toutes sommes en souffrance,

En toutes hypothèses,

DEBOUTER la société Brightstar Immobilier de l’ensemble de ses demandes.

CONDAMNER la société Brightstar Immobilier à payer à la société EXPERT IMMO la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société Brightstar immobilier aux entiers dépens comprenant notamment les frais des commandements,

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit,

L’affaire est renvoyée une fois, à la demande des parties, pour une ultime date d’audience le 9 Janvier 2025.

SUR CE, ATTENDU QUE,

Sur l’exception d’incompétence :

La SARL EXPERT IMMO, partie défenderesse, soulève in limine litis l’exception d’incompétence du Tribunal de céans au profit du Tribunal Judiciaire de Grasse en soutenant que le tribunal judiciaire est compétent pour toutes les actions fondées sur les articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce.

Cela inclut, selon elle, les litiges concernant :

L’exécution des clauses du bail commercial ou dérogatoire ;

La demande de résiliation pour acquisition de la clause résolutoire ;

La restitution des locaux et le paiement des arriérés de loyers.

D’autre part, elle fait valoir que la clause de compétence juridictionnelle du bail dérogatoire signé entre les parties stiple que « Tout litige relatif à l’interprétation ou à l’exécution des dispositions du présent bail relève de la compétence du tribunal judiciaire de Cannes. »

En application des dispositions de l’article L145-5 du Code de commerce, le bail dérogatoire est défini comme un bail dérogeant du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans.

Il convient donc de dire que le bail dérogatoire, n’étant ni assujetti au statut des baux commerciaux ni à celui des conventions d’occupations précaire, ne relève pas de la compétence exclusive du tribunal judiciaire au sens de l’article R211-3- 26 du Code de l’organisation judiciaire,

En l’espèce, le bail dérogatoire liant les parties ayant été conclu entre deux sociétés commerciales, le tribunal de commerce est compétent pour connaître de la présente affaire en application des dispositions de l’article L721-3 du Code de commerce.

En conséquence, il y a lieu de se déclarer compétent.

Sur l’homologation du protocole d’accord :

La SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER, preneur du bail dérogatoire, demande à ce que le protocole d’accord signé en date du 22 novembre 2024 et comportant des concessions réciproques entre les parties, soit homologué.

La SARL EXPERT IMMO, bailleur du bail dérogatoire, s’oppose à la demande et soutient que le protocole d’accord est entaché de nullité et d’irrégularité en raison de vice du consentement.

Elle soutient que le fait que le document litigieux ait été signé dans les locaux de l’avocat de la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER sans la présence de ses propres conseils constitue un déséquilibre manifeste dans la négociation et remet en cause l’équité des échanges, en violation des articles 2044 et 2052 du Code civil. D’autre part, elle fait valoir que les actes signés étaient différents du projet initial approuvé par les parties, ce qui relève une erreur substantielle sur la nature des engagements pris.

En particulier, elle expose que le montant validé dans le protocole d’accord était de 60.000 € alors que la version signée mentionne une somme réduite à 25.000 € sans qu’une contrepartie claire n’ait été convenue.

Enfin, elle émet des doutes quant à l’authenticité des signatures apposées sur le protocole d’accord litigieux.

Vu les pièces versées aux débats, et en particulier vu le procès-verbal transactionnel produit par la partie défenderesse, vu le protocole d’accord, vu l’acte de résiliation amiable du bail dérogatoire signé entre les parties en date du 22 novembre 2024,

il convient de dire que, d’une part, l’absence du conseil de la partie défenderesse lors de la signature du protocole d’accord signé entre les parties en date du 22 novembre 2024 dans les bureaux du conseil de la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER n’est pas de nature à constater un vice de consentement, la présence d’un conseil n’étant pas obligatoire dans un tel cas et le déséquilibre dans la négociation n’étant pas caractérisé par ce fait ; d’autre part, le procèsverbal transactionnel produit par la partie défenderesse et sur lequel celle-ci s’appuie pour justifier d’une erreur substantielle sans contrepartie n’est pas revêtue de la signature des parties et ne peut donc être retenu comme élément probant.

En conséquence, en l’absence de vice du consentement tel que l’erreur, le dol ou la violence, il convient de dire que rien ne s’oppose à la demande d’homologation du protocole d’accord régulièrement signé entre les parties.

IL convient donc d’homologuer ledit protocole à titre principal et de débouter la SARL EXPERT IMMO de ses demandes subsidiaires et reconventionnelles.

Sur les dépens et les frais de l’instance exposés et non compris dans les dépens :

En application des stipulations du protocole d’accord homologué, chacune des parties assumera et conservera à sa charge les frais et dépens. Il convient de dire que vu la nature de la présente affaire, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur la qualification du présent jugement ;

Le présent jugement est contradictoire, les parties ayant régulièrement comparu conformément à l’article 467 du Code précité et vu la nature de la demande, c’est en premier ressort qu’il est prononcé en ce qu’il est susceptible d’appel.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, Après en avoir délibéré conformément à la loi, Statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article R211-3-26 du Code de l’organisation judiciaire, Vu l’article L721-3 du Code de commerce, Vu les articles 2044 et suivants du Code civil, Vu l’article 1565 du Code de procédure civile,

SE DECLARE COMPETENT ;

HOMOLOGUE le protocole d’accord transactionnel conclu entre la SARL EXPERT IMMO et la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER en date du 22 novembre 2024 ;

ANNEXE ledit protocole d’accord transactionnel au présent jugement avec lequel il fait désormais corps ;

DEBOUTE la SARL EXPERT IMMO de ses demandes subsidiaires et reconventionnelles ;

DIT QUE chacune des parties supporte ses propres dépens et qu’il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER

LE PRESIDENT

PROTOCOLE D’ACCORD TRANSACTIONNEL Articles 2044 et 2052 du Code civil

ENTRE LES SOUSSIGNEES :

10La SARL EXPERT IMMO,sociea responsaili limite au capital dc 100000 curos dont le siege social cst situe [Adresse 8] a CANNES06400 immatriculée au registre du commerce et des sociétés de CANNES sous le numéro 482862752,représentée par Monsicur [R] [J],agissant en qualite de Gérant,ayant tout pouvoir a Peffet des presentes,

Ci-apres denommee leBailteur D’une part,

ET:

2°) La SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER,societe par action simplifiee au capital de 2000 euros,dont le sige social est [Adresse 12] a [Localité 1] immatriculee au registre du commercc ct des sociétes de CANNES sous le numcro 850 658931,represente par Monsieur [U] [H],dment habifit aIeffet des presentes.

Ci-apres denommée lePreneur D’autre part,

Ciapres individuellement a Partie ct collectivenent iesParties

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I--RAPPELSOMMAIREDESFAITS

La SARL EXPERT IMMO est propriétaire dun cnsemblc immobilier situe au [Adresse 8] a [Localité 1] compos de 3 batiments concus a l’effet dy exploiter unc residence de tourisme non classée.

Le Preneur a vers un depat de garantic de 60.000 € TTC.

Aux termes dun bail derogatoire sign lc 20 mars 2023,pour une durée de 3 ans,ct un loyer trimestriel de 30.000 e,la SARL EXPERT IMMO a donne en location au Prencur,une partie des locaux dépendant de cet ensemble immobilier, ct sc composant de:

Au rez-de-chaussée,un local a usage de logemcnt de fonction ou d’hcbergement touristique ou de courte durée cntierement 6quipe,meuble et decor dune surfacc 65 m2 Un batiment sureleve compose derez-de-chausséc haut et étage: 1 appartement cntierement équipe,meuble et decore dunc surfacc 87 m2 muni d’une terrasse privative de 17m2environ. oI appartement entierement équipe,meublé et decore dune surface 50 m2 muni dune terrassc privative de 12 m2environ, 1appartement entierement 6quipe,meublé ct décore d’une surface 160 m2 muni d’une terrasse privative dc 20 m2environ 1appartement entierement équipé,meublé et decoré dunc surface 86 m2 muni dune terrasse privative de 15 m2cnviron, -Un batiment sureleve composé dc rez-dc-chaussée haut ct 6tage: 1 appartement cntiercment équipe,meuble ct d6coré d’une surface 55 m2muni d’une terrasse privative de 18m2environ 1 appartement cntiercmcnt équipé,meuble et decoré d’unc surface 102 m2muni d’unc terrasse privative de 16 m2environ,

Un accesétait également conscnti aux parties communes ci-apres:

La cour arborce denviron 700 m2

Les corridors daccs aux appartements loues

La piscine commune

La salle de confrencc dune surface de 140 m36quipee dc sanitaires située au rez-de chaussee bas.

Ltat du bicn immobilicr dont I’electricite netait pas aux normesa nécessite Ieneagement de lourdes dépenses de reparation et de remise en etat imprévueslesquelles ont bouleverse 1'&conomie de Iopération et ont mis la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER cn difficultes.

Celle-ci na pas pu exploiter la résidence dans des conditions normales et na pas pu satisfaire Jes demandes de location des clients.

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Dans ces conditions ct devant lc refus du Bailleur d’assumer financierement le codt des travaux elle suspendit le paiement des loyers a compter du mois de juin 2023 jusquen decembre 2023 générant une dette locativc dc 91200@ au 31 décembre 2023 augmentéc du loyer du premier trimestre 2024 soit la somme de 38400 ETTCfaisant apparaitrc unc dette locative de 29600

En ltat des paiements de la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER les 24 janvier 2024,25 janvicr 2024,10février 2024et le 12févricr 2024 total de106000e,il reste d au 31 octobrc 2024la sommc dc 113200€ TTC.

Le 26 avril 2024,la résidencc de tourisme non classee a fait Iobjet d’un arrete municipal de fcrmeture en raison de diverses non-conformites a sa dcstinationnotifie a la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER.

En juin 2024,le représentant de la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER,Monsicur [U] [H] affuble par toutes ces difficultes,est tombe gravemcnt maladc. Profitant de sa faiblesse quatre familles de squatters prirent posscssion de la Residence:

— Les occupants identifiés sont les suivants :

M.[G] [L] [Y],ne le [Date naissance 10] 1988a [Localité 11],Russic

M.[G] [N],n le [Date naissance 6] 1985 a [Localité 11],Russie

Mme [E] [K],nec le [Date naissance 4] 1995 a [Localité 11].Russie;

M.[W] [M],ne le [Date naissance 7] 2001 en Republique de Lettonie.

En l&tat de la situation et de I’tat dc sant du dirigeant,le SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER a signalé la présence des squattcurs aupres de la Police Nationalc de [Localité 1], sans avoir entame de procédure aux fins d’obtenir lcur expulsion.

Par cxploit dhuissier en date du 23 aot 2024,le Baillcur a saisi lejuge des rfrs du Tribunal Judiciaire de Grasse aux fins de (affaire enr16e sous le n° 24/01416):

Recevoir la societe EXPERT IMMO en son action et la jugee bien fondee en ses demandes fins et conclusions.et ce faisant;

Juger que le bail derogatoire du 20 mars 2020 portant sur des locaux situes [Adresse 8] a ete resolu de plein droit par l’effet de la clause resolutoire acquise au7 octobre2023;

En conséquence,

Orlonner si besoin avec le concours de la force publique,l’expulsion de la socit BRIGHSTAR et de tous occupants de son chef des locaux situes [Adresse 8]

Ordonner que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu a l’application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procedures civiles d’execution;

Condamner litre provisionnel.la societe BRIGHSTAR IMMOBILIER a poyer a lo societe EXPERT IMMO la somme de 100400 euros.correspondant a l’trriere locatif de la societe BRIGHISTAR IMMOBILIERecheance du 1juillet 2024 incluse Condamner a titre provisionnel la societe BRIGHISTAR IMMOBILIER au paiement dune indemnite d’occupation á compter de la resiliotion du contrat et jusqua la liberation effective des lewx,egale a montant du loyer majoré du tax dinteret legal plus2points,augmente des charges et taxes afferentes: Condamnertitre provisionnel la societe BRIGHSTAR IMMOBILIERa payer la societe EXERTIMMO la pénalité contractuelle prevue au contrat soit une somme representant 10% de toutes sommes en souffrance.

Par exploit dhuissier en date du 24 septermbre 2024,la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER a saisi le Tribunal de Commerce de Cannes aux fins deaffaire enrlee sous Ic n2024F00246

— Se declarer competent

En consequence,

— Prononcer la nullite du contral pour vice de consentement

Condamner la SARL EXPERT IMMO a restituer la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER la somme de 60.000percue au titre du depot de garantie

Condamner la SARL EXPERT IMMO a verser a la SAS BRIGHTSTAR IMMORILIER au paiement de la somme 112.000 € au titre des sommes indüment versees pendant l’execution du contrat:

Condamner la SARL EXPERT IMMO a verser a la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER au paiement de la somme 163681.12Eau titre des trawax realisés;

Condamner la SARL EXPERTIMMOverser ala SAS BRIGHTSTAR IMMOBIL.IERd la somme de 3.000 E au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,outre les entiers depens

Les deux procédures judiciaires sont actuellement pendantes devant les juridictions saisies

En Fetat de ces circonstances,la SARL EXPERT IMMO et la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER sc sont rapproches pour resoudre amiablement leurs differends sclon lcs conditions suivantes

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Les Parties declarent et reconnaissent avoir &te assistes par Maitre Amaury EGLIE RICHTERS, Avocat au Barreau de Grasse, demeurant [Adresse 5] pour la SARL EXPERT IMMO ct par Maitre July [P], membre de Ia SELAS STIFANI-FENOUD-BECHTOLD, Avocats au Barreau de Grasse – [Adresse 13] pour la SAS BRIGHSTAR IMMOBILIER.

IL CE SUR QUOL ILAETE CONVENU CE QUI SUTT :

ARTICLE I

La SARL EXPERT IMMO et la SAS BRIGHTSTAR IMMO acceptent dc cI5turer lcur ditftrend sous les.conditians suivantes:

Le versement par la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER a la SARL EXPERT 1MMO, dune indemnite forfaitaire et dfinitive de 25.000 € (vingt-cinq mille euros) sur le compte CARPA de la SELAS STIFANI-FENOUD-BBCH’TOLD ouvert specialement a cet effet.

L’abandon, au bénefice de la SARL EXPERT IMMO du dépöt dc garantic d’un montant. de 60.000 € TTC (soixante mille curos) verse lors de la signature du bail derogatoire nu titre du reglement partel de la dette locative :

L’abandon par la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER a ia SARL EXPERT IMMO des meubles meublanis laisaes par elle ainsi que l’integralite des equipements de cuisine installes dans le restaurant et la cuisine , en leur état dusage et sans autre garantie que leur existence. Il est precise que 1'iniegralite des équipements, installations et amenagements 5ont valorises 150.000 £ HT (cent cinquante mille curos hors taxes). La SARL EXPERT IMMO reprend les locaux dans I&tat od ils se trouvent, sans pouvoir pretendre a un quelconque dedommagement de la part de la SAs BR1GHTSTAR IMMOBILIER. L&tat des lieux &tant impossible a &tablir de facon contradictoire cu egard a la présence des squatteurs ;

La resiliation du bail derogatoire retroactivement au 31 octobre 2024 par acte separe signd simultanement aux presentes.

ARTICLEI

A I’homologation des présentes, les Partics se désisteront des instances et actiona engagees par I’une devant le juge des rdferes du Tribunal Judiciaire de Grasse (affaire enrolee sous le nd 24/01416 et par I’autre devant le Tribunal de commerce de Cannes (affaire enrlée sous le n 2024F00246) chacun devant assumer et conserver a sa charge les frais et depens.

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Les Parties renoncent a introduire toute nouvelle action fondce sur les memes faits ct fondements ayant justifies les deux actions introduites respoctivermcnt devant le Tribunal Judiciaire de Grasse et le Tribunal de commcrce de Cannes.

ARTICLEHI

La SARL EXPERT IMMO prend a sa charge ensermble des demarches visant a obtenir la levee de l’arreté municipal de fermeture administrative do la résidence de tourisme non classée, ainsi quc l’expulsion des occupants illégaux susmentionnés,conformément aux dispositions légales et régiementaires en vigueur.

En consequence,la SARL EXPERT IMMO décharge irrevocablement la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER de toute responsabilite relative a loccupation sans droit ni titre des lieux et sinterdit definitivement de former toute rclamation ou recours a son cncontrea quelque titre que ce soit.

ARTICLEIV

La societe EXPERT IMMO reprend les locaux en letat et fera son affaire personnelle de toutes les problematiques ayant trait a lentretien ou la remise cn état du bicn immobilier qui est restitué ce jour ct a toutes les éventuelles problématiques urbanistiques.

ARTICLEV

La SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER est autorisée a retirer Ic tableau pcint par [V] [A] representant une tete d’homme avec un cadenas sur le front.

Dans lhypothse ouIacces lui serait impossible du fait de la présencc des squatteurs,lc Baillcur scngage a lui restitucr spontanement les uvres dart lui appartenant.

ARTICLE VI

Concomitanment a la signature des presentes,les Parties signeront un acte de résiliation du bail derogatoire conclu entrc les Partics le 20 mars 2023.

La signature de l’acte de résiliation susvisé est une condition déterminante et essentielle pour fc consentement des Partics au present protocole.Dans Ihypothese o,Pune ou lautre Partie refuserait de signer Iacte de résiliation du bail drogatoire,le present protocole scrait caduc et I’indemnité transactionnelle sera restituée a la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER.

Lors de la signature de Iacte de résiliation,la remise des cles de la résidence sera faite cntre avocats suivant proces-verbal de restitution dament signé par les Partics ou leurs representants.

ARTICLEVII

Les Parties rappellent que la présente convention constitue une transaction telle qucllc est definie aux articles 2044 et suivants du Code civil,ci-aprs reproduites:

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Article 2044:La transaction est un contrat par leyuel les purties.par des concessions reciproguesterminent une contestation nee,ou previennent une contestation a naitre. Ce contrat doit etre redige par ecrit.

Article 2045:Pour transigeril faut avoir la capacite de disposer des objets compris dans la transaction.Le tuteur ne peut transiger pour le mineur ou le majeur en tutelle que conformement a larticle 467 au titre De la minorite.de la tutelle et de I’émancipationet it ne peut transiger avec le mineur devenu majeusur le compte de tutelle,que conformement a l’article 472au meme titre.Les etablissements publics de l’Etat ne peuvent transiger qu’avec l’cutorisation expresse du premier ministre.

Article 2046On peut transiger sur linteret civil gui resulte d’un delit.La transaction n’empéche pas la poursuite du ministere public

Article 2048:Les transactions se renferment dans lew objetla renonciation gui y est faile d tous droits,actions el pretentions,ne s’entend gue de ce qui est relatif au differend qui y a donne lieu.

Article 2049:Les trunsactions ne regleni que les diferends qui s y trouvent compris, soit que les parties aient manifeste leur intention par des expressions speciales ou generales, soit que l’on reconnaissance cette intention par une suite necessaire de ce qui est exprime

Article 2050:Si celui qui avait transige sur un droit quil avait de son chef acquiert ensuite un droit semblable du chef dune tre personne,l nest point,quant a droit renouvellement acquis,lie par la transaction anterieure.

Article 205:La tronsaction faite par l’un des interesses ne lie point les autres interesses et ne peut etre opposee par eux.

Articte 2052La transaction falt obstacle a l’introduction ou ä la poursuite entre les parties d’une action enjustice ayant le meme objet

ARTICLE VIII

Le protocole sera soumis a lhomologation,a initiative de la partie la plus diligente ou des deux partics,devant:

le Tribunal de commerce dc CANNES,dans lc cadre de la procedure referencee sous le numcro RG 2024F00246,avant demande de desistement daction.

ARTICLE IX

A defaut de respecter un seul de ces engagements reciproques,le present protocole de transaction cessera unmediatement d’exister ct donc de produire le moindre effet.

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Sa denonciation prendra la forme d’une simplc Icttre recomimandee avec AR.

ARTICLE X

Le Protocole qui annulc et remplace tout accord antericur écrit ou verbal qui aurait pu exister entre les partics canatitue I’integralite des accords entre clles concernant le sujet traite dans le protocolc.

La renonciation a invoquer le benefice d’une clause quelconque du protocole dans un cas particulier ne saurait &tre interprdtee commc conatituant unc renonciation a invoquer cette clause ou toute autre clause dans un autre cas.

Les parties reconnaissent que le protocole conatitue un tout indivisible de telle sorte que nul ne pourra se prevaloir dune stipulation isolée et l’opposer independamment du tout.

ARTICLE XI

Le Protocole cat soumis a la loi francaise.

En cas de difficulté dinterpr&tation et/ou dex&cution, les Parties font exprcssement attribution de compétence au Tribunal de conmerce de Cannes (France).

Fait a Cannes, Le 22 noveinbre 2024. En trois exemplaires originaux

SARLEXPERTIMMO Repnende par Monsiur [R] [J]

SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER Rp p Mo Ro GRADINaRIU

Anmexe :

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