TRIBUNAL DE COMMERCE DE CHARTRES

09/07/2025 JUGEMENT DU NEUF JUILLET DEUX MILLE VINGT-CINQ

PARTIE(S) EN DEMANDE :

* SAS PRONTO PIZZA, représentée par son liquidateur amiable Madame [O] [U], èsqualité de liquidateur

[Adresse 7] [Localité 11], RCS CHARTRES 843 087 800, DEMANDEUR – représentée par SCP UBILEX AVOCATS – [Adresse 6] [Localité 4].

PARTIE(S) EN DEFENSE :

* SARL CHALLENGER ACTIVITES, représentée par son co-gérant Monsieur [V] [J]

[Adresse 1] [Localité 8], RCS PARIS 793 368 747, DÉFENDEUR – non comparant.

— Monsieur [Z] [F]

[Adresse 2] [Localité 10],

DÉFENDEUR – représenté par

SELARL LYVEAS AVOCATS, agissant par Maître Antoine de la FERTE – [Adresse 5] [Localité 9], SELARL GINISTY-MORIN, LOISEL, JEANNOT AVOCATS ASSOCIES – [Adresse 3] [Localité 4].

— Madame [H] [R] épouse [F]

[Adresse 2] [Localité 10],

DÉFENDEUR – représentée par

SELARL LYVEAS AVOCATS, agissant par Maître Antoine de la FERTE – [Adresse 5] [Localité 9], SELARL GINISTY-MORIN, LOISEL, JEANNOT AVOCATS ASSOCIES – [Adresse 3] [Localité 4].

Débats en audience publique le 13/05/2025

Juge chargé d’instruire l’affaire ayant tenu seul l’audience pour entendre les plaidoiries, sans que les parties ne s’y opposent, et ayant fait rapport au tribunal dans son délibéré (article 871 du code de procédure civile) : Monsieur Nicolas CARRE.

Assisté lors des débats par Madame Nelly FOUCAULT, commis-greffier.

Décision réputée contradictoire et en dernier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE :

Président : Monsieur François LAGRANGE Juges : Madame Isabelle DECKER Monsieur Nicolas CARRE

Par assignation délivrée le 25/09/2024 la SAS PRONTO PIZZA, représentée par son liquidateur amiable Madame [O] [U], ès-qualité de liquidateur a fait assigner la SARL CHALLENGER ACTIVITES, représentée par son co-gérant Monsieur [V] [J], Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [R] épouse [F] devant le tribunal de commerce de Chartres de à comparaitre à l’audience du 05/11/2024.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique en date du 27 octobre 2016, Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [R], époux, ont consenti à l’EURL PRONTO PIZZA un bail commercial portant sur un local sis [Adresse 7] à [Localité 11].

Par acte notarié en date du 30 novembre 2018, l’EURL PRONTO PIZZA a cédé son fonds de commerce à la SAS PRONTO PIZZA.

Selon acte notarié en date du 14 novembre 2022 Monsieur Madame [F] ont consenti à la société CHALLENGER ACTIVITES une promesse de vente sous conditions suspensives pour les locaux objets du bail commercial, intervenant dans le cadre d’un projet de réaménagement du centre-ville de [Localité 11].

La SAS PRONTO PIZZA étant locataire commercial de l’un des 3 locaux commerciaux situés dans l’immeuble, objet de la promesse de vente, d’un commun accord entre les époux [F], la société PRONTO PIZZA, et la société CHALLENGER ACTIVITES, il a été convenu de procéder à la résiliation anticipée du bail commercial de la société PRONTO PIZZA avec effet au 6 juin 2023. Pour cela, un acte dénommé « protocole de résiliation de bail commercial sous conditions suspensives » a été signé de toutes les parties le 17 avril 2023 prévoyant :

Le versement par CHALLENGER ACTIVITES d’une indemnité de résiliation de 30 000 €, étant précisé que cette somme sera remise au locataire lors de la libération totale et effective des lieux, et la remise des clefs entre les mains du bailleur ;

La restitution par les époux [F] au locataire PRONTO PIZZA la somme de 1 468 € qu’ils détenaient au titre du dépôt de garantie sous réserve de la bonne exécution des conditions du bail, cette restitution devant être opérée dans les 30 jours de la signature de la résiliation définitive du bail après libération des lieux et remise des clefs, qui devait intervenir au plus tard le 30 juin 2023.

Conformément aux engagements qu’elle avait pris, la société PRONTO PIZZA a libéré les lieux, et restitué les clefs au bailleur.

Par chèque du 26 septembre 2023, la société CHALLENGER GROUP a réglé à la société PRONTO PIZZA un acompte de 2 000 € à valoir sur l’indemnité de résiliation prévue. Selon quittance sous seing privé du 28 septembre 2023, la société PRONTO PIZZA a reconnu avoir reçu cette somme de 2 000 € avec la mention suivante : « je reconnais que ce montant vient en déduction des indemnités liées à la fin de mon bail par PRONTO PIZZA, sis [Adresse 12], [Localité 11]. L’encaissement de ce chèque valide mon éviction du local ».

Conformément au protocole de résiliation du bail, la société CHALLENGER ACTIVITES a affiché 3 autorisations de travaux du 25 janvier 2024. Depuis lors, la société CHALLENGER ACTIVITES n’a pas versé le solde de l’indemnité d’éviction, et les époux [F] n’ont pas restitué le dépôt de garantie à la société PRONTO PIZZA.

Par lettre recommandée avec AR. du 30 janvier 2024, la société PRONTO PIZZA, par l’intermédiaire de son conseil, a mis la société CHALLENGER ACTIVITES en demeure de solder l’indemnité de résiliation. La société CHALLENGER ACTIVITES n’a pas retiré ce courrier qui a été retourné à l’expéditeur.

Ainsi, par assignation en date du 25 septembre 2024, la société PRONTO PIZZA a saisi le tribunal de commerce de Chartres pour demander :

La condamnation de la société CHALLENGER ACTIVITES au paiement de la somme de 28.000 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

La condamnation de Monsieur et Madame [F] au paiement de la somme de 1468 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

La condamnation solidaire des époux [F] et de la société CHALLENGER ACTIVITES à payer à la société PRONTO PIZZA, une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, et les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens.

A la suite de la délivrance de l’assignation qui leur a été notifiée le 25 septembre 2024, les époux [F] ont adressé à la société PRONTO PIZZA, le 28 octobre 2024, un chèque de 1.468 € conformément à la demande principale formée à leur encontre.

D’autre part, un accord transactionnel est intervenu entre la société PRONTO PIZZA et la société CHALLENGER ACTIVITES qui a procédé au règlement au principal, des dépens et d’un article 700 négocié à hauteur de 800 €.

En conséquence, la société PRONTO PIZZA a informé le tribunal de son désistement d’instance et d’action uniquement en ce qui concerne les demandes formulées à l’encontre de la SARL CHALLENGER ACTIVITES aux termes de l’assignation qui lui a été délivrée le 28 octobre 2024. En revanche, aucune transaction n’étant intervenue avec les époux [F], la société PRONTO PIZZA maintient sa demande à l’encontre des époux [F] au titre de l’article 700 du CPC à hauteur de la différence par rapport à l’indemnité visée dans l’assignation, soit 2.200 €.

DIRE ET DEMANDES DES PARTIES

La société PRONTO PIZZA expose :

En droit :

Aux termes de l’article 1 103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Aux termes de l’article 1 382 du code civil « les présomptions qui ne sont pas établies par la loi sont laissés à l’appréciation du juge qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes et dans les cas seulement où la loi admet la preuve par tout moyen ».

Aux termes de l’article L110-3 du code de commerce « à l’égard des commerçants, les actes de commerce peuvent se prouver par tous moyens à moins qu’il n’en soit disposé autrement par la loi ». Tous les modes de preuves sont admissibles en matière commerciale, la preuve par présomptions, comme la preuve par témoins.

En l’espèce

Un protocole de résiliation de bail commercial constitue un acte de commerce dont la preuve peut être rapportée par tout moyen. Cette preuve résulte de la production de l’acte sous seing privé du 17 avril 2023 portant protocole de résiliation de bail commercial sous conditions suspensives, document signé par toutes les parties.

Ce protocole comportait une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire par la société CHALLENGER ACTIVITES au plus tard le 6 juin 2023. Or, à cette date, ni même ultérieurement, la société CHALLENGER ACTIVITES n’a fait part aux autres parties à l’acte d’un refus de la ville de [Localité 11], et donc de la mise en œuvre de la condition suspensive, l’acte sous seing privé du 17 avril 2023 devait donc être intégralement exécuté.

Ce contrat a fait l’objet d’une exécution complète des obligations souscrites par la société PRONTO PIZZA. Elle a libéré les lieux et restitué les clefs. Son bail est de fait résilié, et elle a cessé toute exploitation dans les lieux précédemment loués. Elle a ainsi exécuté la totalité des obligations auxquelles elle s’était engagée.

En conséquence, la société PRONTO PIZZA était fondée à demander la condamnation des époux [F] à lui rembourser le dépôt de garantie de 1 468€, et la condamnation solidaire des époux [F] et de la société CHALLENGER ACTIVITES à lui verser une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, outres les dépens.

La société PRONTO PIZZA conclue en indiquant :

Qu’aucune transaction n’est intervenue avec les époux [F], contrairement à celle obtenue avec CHALLENGER ACTIVITES ;

Qu’il a été nécessaire de délivrer une assignation aux époux [F] pour qu’ils procèdent au règlement du principal, mais, qu’ils n’ont jamais formulé de propositions de prise en charge des frais irrépétibles qui en résultent ;

Qu’en conséquence, elle maintient sa demande à l’encontre des époux [F] au titre de l’article 700 du CPC à hauteur de la différence entre l’indemnité visée dans l’assignation (3000 €) et celle versée par CHALLENGER ACTIVITES (800 €), soit 2.200 €.

Les époux [F] exposent à leur tour :

1. Sur l’objet de demande à l’égard de la société CHALLENGER ACTIVITES

Par lettre en date du 31 décembre 2024, la société PRONTO PIZZA par son Conseil a informé le tribunal qu’un accord transactionnel était intervenu entre la société PRONTO PIZZA et la société CHALLENGER ACTIVITES « qui a procédé au règlement au principal, des dépens et à l’article 700 négocié ».

En revanche, cet accord n’a pas été transmis, ni même la justification du versement de l’indemnité de résiliation du bail commercial par la société CHALLENGER ACTIVITES, de telle sorte que les conditions de cette transaction sont demeurées inconnues de Monsieur et Madame [F].

Pourtant, l’acte notarié prévoyait spécifiquement les conditions suivantes :

La société CHALLENGER ACTIVITES remettra au séquestre désigné ci-dessous la somme de trente mille euros (30.000 euros). La totalité de cette somme sera remise au locataire lors de la libération totale effective des lieux et la remise des clés entre les mains du bailleur. Cette indemnité représente la contrepartie de la valeur du droit au bail du preneur.

Le versement de cette indemnité n’interviendra qu’après que la présente résiliation soit devenue définitive et notamment à l’égard des créanciers inscrits s’il s’en révèle au vu de l’État qui doit être requis dans les conditions indiquées ci-dessous et donc :

après la réalisation des conditions suspensives mentionnées aux présentes un mois après les notifications prescrites par l’article L143-2 du code de commerce après la restitution des locaux loués par le preneur et la remise des clés Le versement de l’indemnité ne pourra en outre être opéré que si les conditions suivantes sont remplies : si le preneur s’est entièrement acquitté des loyers et charges et accessoires dus aux termes du bail et s’il est à jour des taxes et contributions dont le paiement pourrait être éventuellement réclamé au bailleur, et si le preneur n’est débiteur d’aucune somme notamment au titre des réparations, réfection, remise en état des lieux. Dans le cas contraire, l’indemnité ne sera versée que lorsque la créance du bailleur aura été contradictoirement fixée soit à l’amiable soit judiciairement, étant précisé qu’il y aura alors compensation à due concurrence entre la créance du preneur et la dette du bailleur au titre de l’indemnité, s’il n’existe pas de créanciers inscrits sur le fond ou en cas d’absence d’opposition de la part des créanciers inscrits à la notification faite.

Le tribunal relèvera que la société PRONTO PIZZA ne justifie en rien du respect strict des conditions fixées par l’acte notarié, se contentant d’évoquer un accord avec la société CHALLENGER ACTIVITES sans autre précision sur son désistement d’instance et d’action à son égard.

Dans ces conditions, Monsieur et Madame [F] entendent s’opposer au désistement afin que la société CHALLENGER ACTIVITES soient maintenues dans la cause.

2. Sur la demande à l’égard de Monsieur et Madame [F]

L’acte introductif d’instance sollicitait de Monsieur et Madame [F] le versement de la somme de 1468 € correspondant au montant du dépôt de garantie.

À réception de l’assignation, alors même que les conditions de l’acte notarié relative à la restitution du dépôt de garantie n’étaient nullement remplies, Monsieur et Madame [F] ont procédé au versement de la somme de 1468 € correspondant au montant intégral du dépôt de garantie du bail commercial.

Le versement n’est pas contesté par la société PRONTO PIZZA.

Il résulte en effet des termes de la correspondance adressée par le conseil de la société PRONTO PIZZA au tribunal de commerce de Chartres le 31 décembre 2024, que cette dernière admet la bonne réception du règlement de la somme de 1468 € à la date du 28 octobre 2024.

Il est donc demandé au tribunal de constater que la demanderesse se déclare satisfaite dans les termes de la demande.

3. Sur la demande au titre de l’article 700 du CPC

La société PRONTO PIZZA déclare vouloir maintenir l’instance à l’encontre de Monsieur et Madame [F] afin qu’il soit statué sur sa demande au titre de l’article 700 et des dépens.

Le tribunal relèvera le caractère parfaitement abusif de cette demande.

Il résulte en effet des termes de la correspondance du 31 décembre 2024 que la société PRONTO PIZZA déclare avoir déjà été désintéressée par la société CHALLENGER ACTIVITES, dans le cadre d’un protocole d’accord transactionnel « au titre des dépens et un article 700 négocié ».

Il résulte de cette déclaration que la société PRONTO PIZZA a déjà été indemnisée au titre des frais exposés. C’est donc de manière totalement abusive qu’elle entend maintenir ses demandes à l’encontre de Monsieur et Madame [F] alors que de toute évidence, elle a été désintéressée.

Par ailleurs, elle maintient une totale opacité sur les montants obtenus au titre des frais irrépétibles qui lui ont été versés par la société CHALLENGER ACTIVITES de telle sorte que le tribunal ne peut valablement apprécier les frais irrépétibles en jeu.

Dans ces conditions, la société PRONTO PIZZA sera intégralement déboutée de sa demande.

Enfin, dans l’hypothèse où le tribunal entendrait faire droit à une quelconque demande de la société PRONTO PIZZA à l’encontre de Monsieur et Madame [F], que ce soit au titre de l’article 700 du CPC, ou des dépens, ces derniers sollicitent du tribunal d’être intégralement relevés garantis par la société CHALLENGER ACTIVITES de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre.

Il résulte en effet de l’aveu même de la demanderesse que la société CHALLENGER ACTIVITES n’a pas respecté les engagements relevant du protocole de résiliation du bail commercial sous conditions suspensives datés du 17 avril 2023 s’agissant plus particulièrement des effets sur la résiliation du bail commercial.

Celle-ci porte l’entière responsabilité de la procédure engagée par la société PRONTO PIZZA.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de Monsieur et Madame [F].

Article 700 du code de procédure civile

Dans ces conditions, il serait inéquitable que les concluants supportent les frais irrépétibles non compris dans les dépens, étant rappelé qu’ils n’ont été à l’origine d’aucun acte fondant cette procédure.

Il leur sera alloué une indemnité de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [F] demande en conséquence au tribunal de commerce de Chartres de :

Constater que Monsieur Madame [F] se sont parfaitement exécutés des obligations mises à leur charge par les termes du protocole de résiliation de bail commercial sous conditions suspensives du 17 avril 2023, notamment par le versement du montant du dépôt de garantie à concurrence de la somme de 1468 €, Débouter la société PRONTO PIZZA de l’intégralité de ses demandes en principal, Constater que la société PRONTO PIZZA déclare avoir déjà été désintéressée par la société CHALLENGER ACTIVITES, dans le cadre d’un protocole d’accord transactionnel « au titre des dépens et un article 700 négocié ». Débouter la société PRONTO PIZZA de sa demande au titre de l’article sept cents et des dépens,

Subsidiairement,

Condamner la société CHALLENGER ACTIVITES à relever et garantir indemne Monsieur et Madame [F] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre que ce soit au titre de l’article 700 du CPC, ou des dépens. Condamner la société CHALLENGER ACTIVITES à payer à Monsieur et Madame [F] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

SUR CE,

Attendu qu’à titre liminaire, le tribunal rappelle que les diverses demandes de « constater », « dire », « juger », « dire et juger » (…) ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 (753 ancien) du Code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions ; qu’en application des dispositions desdits articles, il n’a à statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif ; que les « dire et juger » et les « constater » n’étant pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués ;

Attendu que pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il y aura lieu de s’en reporter à leurs écritures et pièces, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile ;

Attendu que la SARL CHALLENGER ACTIVITES, représentée par son co-gérant Monsieur [V] [J] ne comparaît pas bien que régulièrement assignée et quoique dûment appelée, ni personne pour elle et ne se fait représenter par aucun mandataire muni d’un pouvoir régulier pour répondre à l’action dirigée contre elle et s’y défendre, qu’elle fait ainsi supposer n’avoir rien à opposer à la demande formée contre elle et en reconnaître le bien fondé. Qu’il y a lieu que nous constations sa non comparution ;

Attendu que l’article 1 103 du code civil stipule que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » ;

Attendu qu’en l’espèce, un protocole de résiliation de bail sous conditions suspensives a été signé par l’ensemble des parties en date du 17 avril 2023 ;

Attendu que l’ensemble des conditions suspensives ont été respectées, et que ce contrat a fait l’objet d’une exécution complète des obligations souscrites par la société PRONTO PIZZA, en libérant les lieux et en restituant les clefs ;

Attendu que pour autant, les époux [F] n’ont pas procédé au remboursement du dépôt de garantie de 1 468 € dans les temps impartis alors même que le protocole de résiliation du bail en question les en obligeait ;

Attendu qu’il a été nécessaire de délivrer une assignation aux époux [F] pour qu’ils procèdent au règlement de ce dépôt de garantie, mais sans formuler de propositions de prise en charge des frais irrépétibles qui en résultent ;

Vu le courrier en date du 31 décembre 2024, la société PRONTO PIZZA par son Conseil a informé le tribunal qu’un accord transactionnel était intervenu entre la société PRONTO PIZZA et la société CHALLENGER ACTIVITES « qui a procédé au règlement au principal, des dépens et à l’article 700 négocié », il conviendra de donner acte à la société PRONTO PIZZA de son désistement d’instance et d’action à l’égard de la société CHALLENGER ACTIVITES ;

Attendu ainsi qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la société PRONTO PIZZA les frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour obtenir son dû, et qu’elle justifie dans les pièces versées aux débats, il y aura lieu de condamner les époux [F] à payer à la société PRONTO PIZZA la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de cette instance ;

Attendu que conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile, il y aura lieu de rappeler que la présente décision bénéficie d’office de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement et en dernier ressort, par décision réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la non comparution de la SARL CHALLENGER ACTIVITES, représentée par son co-gérant Monsieur [V] [J] bien que régulièrement assignée et appelée, ni personne pour elle,

Vu l’article L. 110-3 du Code de Commerce, Vu les articles 1103 et 1382 du Code civil, Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile, Vu les pièces versées aux débats,

DÉBOUTE les époux [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

DONNE ACTE la société PRONTO PIZZA de son désistement d’instance et d’action à l’égard de la société CHALLENGER ACTIVITES,

CONDAMNE les époux [F] au paiement de la somme de 700 euros à la société PRONTO PIZZA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [R] épouse [F] aux entiers dépens. Lesdits dépens afférents aux frais de jugement liquidés à la somme de 104,32 € TTC, en ceux non compris les frais de signification du présent jugement et de ses suites s’il y a lieu,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie d’office de l’exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé

Le Greffier Nelly FOUCAULT

Le Président François LAGRANGE

Signe electroniquement par François LAGRANGE

Signe electroniquement par Nelly FOUCAULT, commis-greffier