TRIBUNAL DE COMMERCE DE GRENOBLE

14/01/2025 ORDONNANCE DU QUATORZE JANVIER DEUX MILLE VINGT-CINO

La Juridiction des référés a été saisie de la présente affaire par assignation en date du 6 septembre 2024

La cause a été entendue à l’audience des référés du 26 novembre 2024 à laquelle siégeait : – Madame Catherine ROZAND, Président,

assisté de :

* Madame Christine MIGNEMI, commis-greffier, après quoi le Président en a délibéré pour rendre ce jour la présente décision dont les parties ont été avisées de la date du prononcé par sa mise à disposition au Greffe.

ENTRE 2024R436

Rôle n°

* La SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] [Adresse 1]

[Adresse 1] DEMANDEUR – représenté(e) par SCP GERMAIN-PHION & JACQUEMET -[Adresse 2] Maître Alain GALISSARD -[Adresse 3]

ET

* La SARL [Adresse 4] [Adresse 5]

[Adresse 5] DÉFENDEUR – représenté(e) par Maître Charles Albert ENNEDAM AVOCAT -[Adresse 6]

Frais de Greffe compris dans les dépens (Art. 701 du CPC) : 32,21 € HT, 6,44 € TVA, 38,65 € TTC

Copie exécutoire envoyée le 14/01/2025 à SCP GERMAIN-PHION & JACQUEMET Copie exécutoire envoyée le 14/01/2025 à M^e Alain GALISSARD Copie exécutoire envoyée le 14/01/2025 à M^e Charles Albert ENNEDAM AVOCAT

Rappel des faits :

Le 21 avril 2022, le contrat de réservation, signé entre les parties, précise les modalités du projet d’acquisition immobilière de la SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] à la société [Adresse 4].

Le 20 octobre 2022, par contrat de vente en état de futur achèvement, la SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] acquiert auprès de la société [Adresse 4], un bien immobilier : lots 1 et 7, soit un appartement de type T4 et un garage, du bâtiment dénommé VOLUME [Adresse 4]-CHALET 12, sis à l’Alpe d'[Localité 1].

Le contrat prévoit que les biens vendus soient achevés et livrés au plus tard au cours du deuxième trimestre 2023.

Le 18 janvier 2024, la SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] met en demeure la société [Adresse 4] de transmettre toute information utile concernant le retard de livraison et de communiquer la date prévisible d’achèvement des travaux.

Le 29 mai 2024, un procès verbal de réception des travaux, avec réserves, ne concernant que l’intérieur du bâtiment, est signé entre les parties.

La SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] estime que les conditions d’exécution de l’acte de vente en futur achèvement ne sont pas respectées, que les réserves ne sont toujours pas levées.

Procédure :

Par assignation et conclusions 2, la SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] demande au juge des référés de :

Vu les pièces communiquées au débat,

Vu les dispositions des articles 145, 872 et 873 du code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 1104 du code civil,

Vu les articles L.261-1 et suivants et R261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation,

Vu le défaut d’achèvement des parties communes et le trouble manifestement illicite constitué par le paiement anticipé du solde du prix,

Vu l’obligation non sérieusement contestable de la société requise quant à son obligation de délivrance dans les prix et délais convenus,

1 – CONDAMNER la société [Adresse 4] à procéder :

Aux travaux nécessaires aux levées des réserves sur parties privatives et à l’achèvement, et ce sous peine d’astreinte de 1 500€ par jour de retard à compter de la signification de la présente assignation.

A la communication de la déclaration d’achèvement des travaux et du certificat de conformité et ce sous peine d’astreinte de 1 500€ par jour de retard à compter de la signification de la présente assignation.

A restituer le versement de 37 500€ représentant 5% du prix de vente abusivement exigé le 29 mai 2024 alors même que l’immeuble n’est pas achevé.

Au paiement d’une somme provisionnelle de 145 000€ à valoir sur le préjudice financier subi par la SARL ALLAIN du fait du retard de livraison de leurs parties privatives.

2 – ORDONNER une expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il appartiendra avec la mission suivante :

Se rendre sur les lieux de situation de l’immeuble à savoir du lot numéro 1, appartement à usage d’habitation de type T4 et du lot numéro 7 à savoir un garage double portant le numéro 2 situé au sous sol du bâtiment dénommé VOLUME [Adresse 4] CHALET 12, sis à l’ALPE D'[Localité 1]

S’adjoindre tout sapiteur qu’il plaira,

Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles pour l’accomplissement de sa mission,

Etablir l’état d’avancement des travaux à la date de la livraison en listant les réserves en précisant si ces dernières ont été levées et dans quel délai,

De préciser les travaux nécessaires à la levée des réserves et malfaçons objet des échanges entres parties jusqu’à sa désignation,

Déterminer et évaluer les travaux restant nécessaires à l’achèvement de l’immeuble au sens des dispositions contractuelles et légales aux dispositions des articles L642-1 du code de l’urbanisme et R261-1 et 2 du code de la construction et de l’habitation,

Préciser les causes du retard de livraison en donnant son avis sur le caractère légitime de ces dernières : manquements contractuels, absence de fonds nécessaires à la continuité du chantier ou autres

Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues à raison du retard,

Evaluer et indiquer le coût des travaux éventuellement nécessaires à l’achèvement du programme, et chiffrer, le cas échéant, le coût de ce chantier,

Evaluer le préjudice subi par la SARL ALLAIN ALPE D [Localité 1] en raison du retard de livraison et d’achèvement de ses parties privatives et parties communes de l’ensemble immobilier [Adresse 4],

Rédiger un pré-rapport en cas de travaux d’achèvement ou de réparation urgents,

JUGER que la consignation à valoir sur l’expertise sera mise à la charge de la société [Adresse 4],

CONDAMNER la société [Adresse 4] au paiement d’une somme de 5 000€ au titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions, la SARL [Adresse 4] demande au juge des référés de :

Débouter purement et simplement la SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Constater le paiement volontaire de la somme de 37 500€ représentant le solde du prix d’acquisition

Constater la remise des clés à la demande de la société ALLAIN,

Juger n’y avoir lieu à restitution du paiement de la somme de 37 500€ représentant le solde du prix d’acquisition du bien immobilier,

Juger n’y avoir lieu à délivrance et communication de la déclaration d’achèvement des travaux en l’absence de réception de l’ensemble des biens immobiliers faisant partie du programme de la société [Adresse 4],

Constater l’existence de causes légitimes de suspension des délais de livraison tels que listées contractuellement,

Juger n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité provisionnelle au profit de la SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] ni à astreinte,

Débouter la SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] de sa demande d’expertise judiciaire,

Débouter la SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] de sa demande faite en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] à payer à la société [Adresse 4] la somme de 5 000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la même aux dépens

Moyens des parties

Sur l’inachèvement des travaux et le paiement du solde du prix de vente :

La SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] soulève que :

La constatation de l’achèvement n’est pas intervenue conformément aux dispositions des articles L462-1 et R261-1 et 2 du CCH alors le versement de la totalité du prix a été exigé.

La mise à disposition des biens, prévue au 30 juin 2023, n’est intervenue, avec réserves, que le 29 mai 2024, uniquement sur les parties privatives, alors que les parties communes étaient inachevées, ainsi que les aménagements paysagers.

La SARL [Adresse 4] a exigé le versement de la totalité du prix pour remise des clés, alors que la construction était inachevée.

Il n’est pas contesté que l’immeuble ne soit toujours pas achevé à ce jour et qu’il existe encore de nombreuses malfaçons et travaux inachevés.

La société [Adresse 4] répond que :

Aux termes de l’acte authentique, il est stipulé que la remise des clés ne pourrait intervenir que si l’acquéreur payait l’intégralité du prix de vente.

Le paiement du solde du prix a été versé de manière spontanée et volontaire, à la demande de M. ALLAIN, qui souhaitait installer le mobilier dans l’appartement.

Aucun texte n’interdit le paiement anticipé du solde du prix en cas d’accord des parties.

Le procès-verbal de réception des travaux a été signé des parties le 22 mai 2024, et les réserves associées ont été quasiment toutes levées au 26 octobre 2024.

Les travaux n’ont pas été achevés dans les délais prévus pour des raisons indépendantes de sa volonté.

Sur la demande de procéder aux travaux nécessaires à la levée des réserves, et la délivrance de la déclaration d’achèvement et du certificat de conformité, sous astreintes.

La SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] soulève que :

Par contrat, (page 15 acte de vente), la SARL [Adresse 4] s’est engagée à un achèvement des travaux généraux concernant le lotissement au 31 octobre 2022, délais dont elle est à l’origine.

Le chalet n’est toujours pas habitable : des infiltrations importantes ont été constatées et ne sont toujours pas réparées, et 2 des 3 chambres sont inutilisables, tout comme l’entrée, en raison de la défaillance du chauffage.

De plus, de nombreuses finitions sont à terminer et les réserves mentionnées au procès-verbal de réception des travaux ne sont toujours pas levées, plus de 6 mois après la signature.

La société [Adresse 4] répond que :

Il n’est pas juridiquement possible, ni même matériellement possible de délivrer et de communiquer la déclaration d’achèvement des travaux et le certificat de conformité : ces documents ne pourront être produits que lorsque la totalité des constructions du lotissement sera achevée, soit les 6 chalets, et 13 logements prévus, qui seront terminés eu cours de l’année 2026.

Les réserves subsistantes concernent essentiellement l’extérieur de l’appartement et la société met tout en œuvre pour lever toutes les réserves, sans exception et terminer les travaux de VRD.

Sur le préjudice financier :

La SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] soulève que :

Elle n’a pas pu bénéficier de la jouissance de cet appartement, alors que la livraison était prévue pour le 30 juin 2023 et aucune information n’a jamais été communiquée sur les motifs du retard pris.

Les justifications données par le défendeur portent sur des retards de livraison supportées par les entrepreneurs, voire de la défaillance de l’un d’entre eux, mais les faits sont postérieurs à la date de livraison contractuelle.

Le bien, destiné à la location, aurait dû être commercialisé depuis l’été 2023.

Les échéances, concernant le remboursement des prêts contractés pour l’acquisition, n’ont pas pu être décalées, en raison du défaut d’information. Le paiement des échéances n’a été compensé par aucune rentrée financière.

Le promoteur a bénéficié des pénalités de retard appliquées aux marchés des travaux des entreprises à l’origine des retards d’exécution.

Le montant du préjudice est évalué à 145 000€.

La société [Adresse 4] répond que :

Le contrat de vente ne stipule pas que le bien a été acquis dans le but de le louer. Le dommage invoqué n’était pas prévisible et n’est donc pas réparable.

Elle est fondée à invoquer des causes légitimes de suspension des délais de livraison pour justifier du retard : défaillance d’entreprise, problèmes d’approvisionnement des sociétés CHALET BAYROU et ESTIENNE, arrêté municipal interdisant l’accès aux travaux pendant la période estivale.

Aucune pénalité n’est prévue au contrat en cas de retard dans la livraison du bien.

La question de la responsabilité contractuelle et de l’indemnisation d’un préjudice échappe à la compétence de la formation des référés et relève de la compétence du juge du fond.

Sur la demande d’expertise

La SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] soulève que :

Le recours à une mesure d’expertise est légitime pour établir les conditions objectives de déroulement de l’opération et l’information ultérieure du tribunal, qui sera nécessairement saisi de la demande d’indemnisation.

La société [Adresse 4] répond que :

La mission d’expertise demandée tendant à préciser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble et ceux nécessaires à la levée des réserves ferait double emploi avec la mission de maitrise d’œuvre. Aucun manquement du maitre d’ouvrage n’est établi.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l’assignation introductive d’instance.

Motifs de l’ordonnance :

Sur l’inachèvement des travaux et le paiement du solde du prix de vente :

L’article 872 du code de procédure civile autorise le juge des référés pour ordonner en urgences des mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

L’article 873 du code de procédure civile autorise le juge des référés, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, à accorder une provision au créancier.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Les dispositions des articles R.261-1 et R.261-2 du code de la construction et de l’habitation précisent les modalités propres aux dispositions d’achèvement de travaux.

Il n’est pas contesté que le solde du prix de vente, soit 37 500€, a été réglé par la SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] préalablement à la remise des clés et à la date de réception des travaux du 29 mai 2024.

Les très nombreuses réserves et malfaçons relevées le 29 mai 2024, sont listées et reprises dans les très nombreux mails et courriers, adressés par la SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] à la SARL [Adresse 4], n’ont jamais été contestées.

Il n’est pas plus contesté que les travaux des parties communes ne sont pas terminés, plus d’un an après la date à laquelle la SARL [Adresse 4] s’était pourtant elle-même engagée.

A l’audience, la SARL [Adresse 4] confirme que tous les lots du CHALET 12 ont été réceptionnés, avec réserves, à la même date du 29 mai 2024, confirmant ainsi qu’il s’agissait d’une réception « globale », concernant tous les co propriétaires du Chalet 12, et non une réception précipitée et demandée uniquement par la SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1], justifiant ainsi que la demande de paiement du solde émanait du constructeur vendeur, et qu’il ne s’agissait pas d’un paiement volontaire.

Tout en reconnaissant que le chantier n’était pas achevé, notamment les parties communes du chalet, la SARL [Adresse 4] a néanmoins organisé la réception du chantier et réclamé le paiement du solde du prix du vente.

Le juge des référés dit que le paiement du prix a été demandé de manière prématurée et condamnera la SARL [Adresse 4] à restituer à la SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] le versement de 37 500€ représentant 5% du prix de vente abusivement exigé le 29 mai 2024 alors même que l’immeuble n’est pas achevé.

Sur la demande de procéder aux travaux nécessaires à la levée des réserves, et la délivrance de la déclaration d’achèvement et du certificat de conformité, sous astreintes :

La SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] demande que la SARL [Adresse 4] procède aux travaux nécessaires à la levée des réserves, sous astreintes.

La société [Adresse 4] s’oppose à cette demande, et ne conteste pas que les réserves listées au procès-verbal ne soient pas encore levées dans leur totalité, ni que les travaux des parties communes ne soient pas terminés.

Elle justifie le retard constaté dans la construction par des problèmes d’approvisionnement des sociétés CHALET BAYROU et ESTIENNE, pas la défaillance d’entreprise et par un arrêté municipal interdisant l’accès aux travaux pendant la période estivale.

Par mail en date du 28 octobre 2024, le maître d’œuvre SINEQUANON confirme qu’un grand nombre de réserves constatées le 29 mai 2024 peuvent être levées, assurant ainsi que le constructeur met tout en œuvre afin que l’ensemble des opérations de réception puissent être menées à leur terme.

La SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] ne démontre pas que le retard pris sur le chantier soit du fait de la SARL [Adresse 4], ni qu’elle soit défaillante dans sa mission ou qu’elle se soit désintéressée de la construction et du chantier.

En conséquence, le juge des référés déboutera la SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] de sa demande de procéder aux travaux nécessaires à la levée des réserves, sous astreinte de 1 500€ par jour de retard.

L’acte de vente, signé entre les parties, précise que les acquisitions de la SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] portent sur une partie d’un ensemble immobilier, en copropriété, intégré dans un lotissement dénommé « [Adresse 4]», où il est précisé que « la création du lotissement dénommé [Adresse 4] a été autorisée par le Maire de la commune d'[Localité 1] aux termes d’un permis d’aménager en date du 4 novembre 2020 et approuvant le projet déposé, soit « la création d’un lotissement de 5 lots à l’intérieur des lots 3 et 4 du lotissement [Adresse 4] ».

Du fait un montage juridique de l’opération, décrit dans le contrat, dont avait connaissance l’acquéreur, la déclaration d’achèvement des travaux et le certificat de conformité ne pourront être produits que lorsque la totalité des constructions, du sous lotissement et du lotissement, sera achevée.

En raison de l’avancement actuel des opérations, il est impossible juridiquement et matériellement d’obtenir ces documents.

En conséquence, le juge des référés déboutera la SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] de sa demande de procéder à la délivrance de la déclaration d’achèvement et du certificat de conformité, sous astreinte de 1 500€ par jour de retard.

Sur le préjudice financier :

La SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] sollicite la condamnation de la SARL [Adresse 4] au paiement d’une indemnité de 145 000€, en raison du préjudice qu’elle estime avoir subi du fait du retard pris dans la réalisation des travaux, a qui elle en impute la responsabilité.

La SARL [Adresse 4] ne conteste pas l’existence d’un retard, mais son imputabilité.

Le juge des référés n’est pas compétent pour se prononcer sur la faute et la responsabilité d’une partie, de sorte que la demande qui lui est soumise échappe à sa compétence.

En conséquence, le juge des référés déboutera la SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] de sa demande de paiement d’une somme provisionnelle de 145 000€ à valoir sur le préjudice financier subi par la SARL ALLAIN du fait du retard de livraison de leurs parties privatives.

Sur la demande d’expertise :

La demande d’expertise est fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile,

La SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] sollicite la nomination d’un expert judicaire ayant pour mission de relever et évaluer les travaux nécessaires à la levée des réserves des lots 1 et 7 du chalet n°12.

La société [Adresse 4] s’oppose à cette demande, et ne conteste pas que les réserves listées au procès-verbal ne soient pas encore levées dans leur totalité, ni que les travaux des parties communes ne soient pas terminés.

La société [Adresse 4] assure mettre tout en œuvre afin que l’ensemble des opérations de réception puissent être menée à leur terme.

En l’absence de faute avérée, d’absence de contestation concernant les travaux restant à réaliser, le juge des référés dit que la SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] ne rapporte pas la preuve de l’utilité d’une expertise judicaire à la solution du litige qui l’oppose à la société [Adresse 4], les travaux n’étant pas encore achevés.

Une mesure d’instruction nécessite un motif légitime, qui n’est pas justifié.

En conséquence, le juge des référés déboutera la SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] de sa demande d’expertise judiciaire.

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il serait injuste de laisser à la charge de la SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] les frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour sa défense,

Le juge des référés condamnera en conséquence la SARL [Adresse 4] à payer à la SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] la somme arbitrée à 2 000€ au titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL [Adresse 4] sera également condamnée aux entiers dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

NOUS, JUGE DES REFERES, STATUANT PAR UNE ORDONNANCE CONTRADICTOIRE RENDUE EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNONS la SARL [Adresse 4] à restituer à la SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] le versement de 37 500€ représentant 5% du prix de vente abusivement exigé le 29 mai 2024 alors même que l’immeuble n’est pas achevé.

DEBOUTONS la SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] de sa demande de procéder aux travaux nécessaires à la levée des réserves, sous astreinte de 1 500€ par jour de retard.

DEBOUTONS la SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] de sa demande de procéder à la délivrance de la déclaration d’achèvement et du certificat de conformité, sous astreinte de 1 500€ par jour de retard.

DEBOUTONS la SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] de sa demande de paiement d’une somme provisionnelle de 145 000€ à valoir sur le préjudice financier subi par la SARL ALLAIN du fait du retard de livraison de leurs parties privatives.

DEBOUTONS la SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] de sa demande d’expertise judiciaire.

CONDAMNONS la SARL [Adresse 4] à payer à la SARL ALLAIN ALPE D'[Localité 1] une somme de 2 000€ au titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS la SARL [Adresse 4] aux entiers dépens, et les liquidons à la somme indiquée au bas de la 1ère page de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé

Le Président Catherine ROZAND

Pour le Greffier Paola BOCCHIA un greffier en ayant assuré la mise à disposition

Signe electroniquement par Catherine ROZAND

Signe electroniquement par Paola BOCCHIA, un greffier ayant assure la mise a disposition.