TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE Jugement du 10 Novembre 2025

N° RG : 2024F01451

La société [Adresse 2] [Adresse 2] Registre du Commerce et des Sociétés de Marseille n°418 480 463

(Maître CAPINERO Laure, de la SELARL IN SITU AVOCATS, Avocat au barreau de Marseille)

C/

La société PROJETS’IMMO [Adresse 3] Registre du Commerce et des Sociétés de Toulon n°917 668 709

(Maître LAO Michel, de la SELARL D’AVOCATS LAO ET ASSOCIES, Avocat au barreau de Marseille)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Décision contradictoire et en premier ressort

Débats, clôture des débats et mise en délibéré lors de l’audience publique du 8 Septembre 2025 où siégeaient M. BOUCHON, Président, M. PORTELLI, M. NAZZAROLI, Juges, assistés de M^me Ferial SABAA Greffier Audiencier.

Prononcée à l’audience publique du 10 Novembre 2025 où siégeaient M. ATTIA Président, M. BOUCHON, M. PORTELLI, M. BALENSI, M. NAZZAROLI, Juges, assistés de M^me Marion SOSTEGNI Greffier Audiencier.

LES FAITS :

La société PROJETS IMMO, société immobilière créée en 2022 ayant pour activité l’achat, la mise en valeur et la vente de biens immobiliers, a acquis une parcelle sise au [Adresse 1] à [Localité 4].

Par contrat en date du 7 mars 2023, elle confie à la société [Adresse 2] une mission complète de maîtrise d’œuvre du chantier de construction d’une villa sur ladite parcelle, incluant la conception, le dépôt du permis de construire, le suivi ainsi que la réception du chantier, les honoraires de cette mission étant fixés à 12% du montant hors taxes des travaux répartis comme suit :

* 10 000 € HT à la signature,

* 35% du montant provisoire des honoraires pour l’obtention du permis de construire, dont la moitié versée dès le dépôt de la demande,

* 30 % du montant provisoire des honoraires pour le dossier de consultation des entreprises,

* 35 % des honoraires par notes mensuelles sur la durée du chantier.

Le 8 mars 2023, la société [Adresse 2] émet une première note d’honoraires de 12 000 € TTC conformément au contrat.

Le 10 août 2023, la société [Adresse 2] dépose une demande de permis de construire au nom de la société PROJETS IMMO, puis émet une note d’honoraires de 8 160 € TTC, représentant le solde des honoraires dus au titre du dépôt de la demande de permis de construire.

Le 16 janvier 2024, la commune de [Localité 4] accorde le permis de construire sous référence PC 083 112 23.

Le 31 janvier 2024, la société [Adresse 2] émet la note d’honoraires n°3 d’un montant de 20 160 € TTC portant sur le solde des honoraires dus au titre de l’obtention du permis de construire.

Le 7 mars 2024 la société PROJETS IMMO verse à la société [Adresse 2] la somme de 15 000 € TTC.

Le 15 mai 2024, la société [Adresse 2] met en demeure la société PROJETS IMMO d’avoir à lui régler le solde d’honoraires impayés soit la somme de 25 320 € TTC.

Le 25 juin 2024, la société [Adresse 2] réitère cette demande, via sa protection juridique.

Ces démarches étant demeurées infructueuses c’est en l’état que se présente l’affaire devant le tribunal.

LA PROCEDURE :

Par citation délivrée le 11 octobre 2024, la société [Adresse 2] a cité devant le tribunal de commerce de Marseille, la société PROJETS’IMMO pour l’entendre : Vu l’article 1103 du code civil

Venir la société PROJET’SIMMO

* Condamner à payer à la SARL [Adresse 2] la somme de 25 320 EUROS TTC au titre du solde de ses honoraires

* S’entendre condamner aux intérêts contractuels sur cette somme, intérêts de 3/10000°du montant HT de la facture par jour calendaire, intérêts provisoirement arrêtés au 30.09.2024 à 2 254,54 EUROS

* Condamner au paiement de la somme de 5000 EUROS sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC.

* Condamner aux entiers dépens.

Par conclusions écrites et oralement développées à la barre, la société [Adresse 2] demande au tribunal de :

Vu l’article 1103 du code civil

Venir la société PROJET’SIMMO

* Condamner à payer à la SARL [Adresse 2] la somme de 25 320 EUROS TTC au titre du solde de ses honoraires

* Condamner aux intérêts contractuels sur cette somme, intérêts de 3/10000°du montant HT de la facture par jour calendaire, intérêts provisoirement arrêtés au 30.09.2024 à 2 254,54 EUROS

* Condamner au paiement de la somme de 5000 EUROS sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC.

* Condamner aux entiers dépens.

* Débouter la société PROJET’S IMMO de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions

Par conclusions écrites et oralement développées à la barre, la société PROJETS’IMMO demande au tribunal de :

Vu les articles 1103 et suivants du Code civil Vu les articles L431-1, R111-17 R431-1 du Code de l’urbanisme Vu l’article 1231-1 du Code civil, Vu les articles 1217 et 1219 du Code civil, Vu les articles 1224 et suivants du Code civil, Vu la jurisprudence

Vu les pièces

* JUGER les demandes de la société PROJETS’IMMO recevables et bien fondées.

* JUGER que la société [Adresse 2] a commis des fautes et manquements engageant sa responsabilité contractuelle à l’égard de la société PROJETS’IMMO.

* JUGER que ces fautes sont constitutives d’une inexécution contractuelle ayant rendu l’objet du contrat irréalisable

* JUGER et PRONONCER la résolution judiciaire du contrat en date du 7 mars 2023, aux torts exclusifs de la société [Adresse 2].

Par conséquent,

* DEBOUTER la société [Adresse 2] de ses demandes, fins et conclusions,

Reconventionnellement,

* JUGER que les fautes commises par la société [Adresse 2] ont causé un préjudice notamment financier à la société PROJETS’IMMO.

* CONDAMNER la société [Adresse 2] à régler à la société PROJETS’IMMO à la somme de 115 572,11€ en réparation de son préjudice financier et correspondant à :

* La restitution de la somme de 15 000€ versée à la société [Adresse 2] au titre d’honoraire indument perçus

* La condamnation de la société [Adresse 2] à lui verser la somme de 100 572,11€ correspondant aux coûts de l’opération immobilière

Subsidiairement,

Et si par impossible le Tribunal devait retenir l’existence d’une créance au bénéfice de la société 331 CORNICHES ARCHITECTES,

* ORDONNER la compensation entre les créances respectives des parties.

En toutes hypothèses,

* CONDAMNER la société [Adresse 2] à verser la somme de 5 000€ à la société PROJETS’IMMO sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

* CONDAMNER la société [Adresse 2] aux entiers dépens de l’instance.

LES MOYENS DES PARTIES :

* Pour la société [Adresse 2]

Sur l’exécution du contrat

La demande de la société [Adresse 2] correspond à la stricte application du contrat et ne concerne que les honoraires liés à l’obtention du permis de construire.

Les prestations correspondant à cette première étape de la mission ont été réalisées conformément aux obligations contractuelles dès lors que le permis a été obtenu ; leur règlement est dû, ce que confirment à la fois l’article 1103 du code civil et la jurisprudence de la Cour de cassation.

La société PROJETS IMMO ne peut demander une compensation entre la créance contractuelle certaine et une créance indemnitaire hypothétique, différente par nature.

Sur les fautes de la société [Adresse 2]

La société PROJETS IMMO prétend que la société [Adresse 2] aurait commis des fautes graves, notamment des erreurs d’implantation entraînant la violation du PLU et des limites de parcelle ainsi que l’omission d’un garage pré-existant.

la société [Adresse 2] conteste avoir commis une quelconque faute susceptible d’engager sa responsabilité.

En premier lieu, l’architecte est tenu, dans le cadre d’une mission d’obtention d’un permis de construire, à une obligation de moyen et non à une obligation de résultat.

Il appartient, de plus, au maître d’ouvrage de faire réaliser les études préalables nécessaires, notamment en vue de préciser les limites du terrain, ceci pouvant nécessiter un bornage par un géomètre.

La société PROJETS IMMO a remis à la société [Adresse 2] un plan cadastral ainsi qu’un plan établi par la société QUADRA FONCIER, géomètre, en date du 07.06.2022 lequel précisait clairement que les limites du terrain étaient incertaines. Le maître d’ouvrage était donc parfaitement conscient que le projet pourrait faire l’objet d’adaptations une fois les limites définitivement précisées. Il a accepté ce risque en différant l’intervention du géomètre expert postérieurement à l’obtention du PC. La société PROJETS IMMO ne peut donc invoquer l’obligation de conseil de l’architecte.

Il appartenait à la société PROJETS IMMO, maître d’ouvrage professionnel, de fournir à la société [Adresse 2] les éléments lui permettant d’appréhender les limites du terrain.

Le PC a été obtenu ce qui suffit à contredire les allégations de la société PROJETS IMMO ; en outre le dossier versé à la cause comporte le plan établi par le géomètre et mentionne clairement le garage.

La société PROJETS IMMO est défaillante à établir la faute de la société [Adresse 2].

Cette situation a été corrigée à la suite de l’établissement des limites définitives par le géomètre expert et le dépôt d’une demande de PC modificatif, finalement accordée. La société [Adresse 2] a accompli sa mission conformément aux instructions données et n’a pas à supporter les conséquences financières des erreurs du maître de l’ouvrage.

Sur le préjudice de la société PROJETS IMMO

Les allégations de la société PROJETS IMMO quant à la perte de deux acquéreurs du fait des erreurs d’implantation ne sont nullement fondées. Les raisons du désistement de M. [G] ne sont pas justifiées et le courrier de Me [U] indique que M. [E] se serait désisté en février 2025 alors que le permis modificatif a été obtenu en en octobre 2024.

Le lien de causalité entre l’intervention de la société [Adresse 2] et la défection des prétendus acquéreurs de la société PROJETS IMMO n’est nullement établi.

En outre, la société PROJETS IMMO ne fournit aucun élément sur la situation actuelle du projet.

En revanche, la société [Adresse 2] a subi un préjudice beaucoup plus important que les honoraires réclamés dans la présente instance.

Le contrat d’origine prévoyait une mission complète que la société [Adresse 2] aurait souhaité voir prolongée au-delà de ce projet. En outre, la société [Adresse 2] a consenti établir gracieusement un dossier de demande de permis modificatif afin de régulariser le permis initial.

Le dépôt par la société [Adresse 2] d’un second dossier de demande de PC, établi sur les limites définitives, a été rendu nécessaire par les manquements du maître d’ouvrage qui n’a pas jugé utile d’engager la dépense d’un véritable bornage avant d’engager un architecte, violant ainsi l’article 7 du contrat le liant à l’architecte.

La société [Adresse 2] a été contrainte de reprendre l’ensemble du dossier, ce qui a entrainé une charge de l’ordre de 15.000 € à 20.000 €, supportée par la société [Adresse 2] seule.

En conséquence, la société PROJETS IMMO doit être condamnée à verser le solde des honoraires, soit la somme de 25 320 €, outre les intérêts contractuels.

* Pour la société PROJETS IMMO

Sur les obligations contractuelles de la société [Adresse 2]

Au titre de l’article 1231-1 du code civil, l’architecte a une obligation d’assistance, d’information et de diligence, dont le manquement peut être sanctionné par la mise en jeu de sa responsabilité.

En outre il est tenu de concevoir un projet réalisable et d’en vérifier la faisabilité au regard des conditions d’exécution du projet et du terrain. Ces obligations sont confirmées par une jurisprudence constante selon laquelle les locateurs d’ouvrages sont tenus d’un devoir de conseil à l’égard du maître de l’ouvrage.

Au titre de l’obligation de conseil de l’architecte, consacrée par la jurisprudence, celui-ci doit éclairer le maître d’ouvrage sur tous les aspects du projet, durant tout le temps de sa mission, et doit décider de ne pas retenir les choix du maître d’ouvrage dans certaines situations. Le charge de la preuve du respect de cette obligation pèse sur l’architecte.

En l’espèce, l’architecte a commis, dans le dossier de demande de PC initial, des erreurs de calcul et d’implantation rendant l’entame des travaux impossible, et privant le bâtiment de la vue sur mer, condition essentielle à la bonne réalisation du projet.

La société [Adresse 2] n’a pas signalé à la société PROJETS IMMO les erreurs de calcul d’implantation, de limites de terrain ou de non-conformité des plans par rapport au projet de construction. Alors que cela entrait dans ses obligations de conseil et d’assistance, l’architecte n’a pas demandé au maître d’ouvrage les éléments nécessaires à l’accomplissement de sa mission, en particulier un relevé établi par un géomètre expert.

Cette situation a conduit les parties à réduire le périmètre de la mission de l’architecte à la seule obtention du PC modificatif, mettant un terme à leur collaboration.

Contrairement à ses allégations, la société [Adresse 2] n’a pas réalisé l’intégralité de sa mission ; son intervention n’est pas dépourvue de fautes, de sorte que l’architecte n’est pas fondé à demander le paiement de ses prestations.

En outre, les manquements graves commis par la société [Adresse 2] dans le cadre de sa mission, causent à la société PROJETS IMMO un préjudice certain dès lors que, de ce fait, le projet n’a pu être mené à son terme jusqu’à la commercialisation.

Sur la faute de la société [Adresse 2]

Au titre de l’article 1231-1 du code civil, l’architecte est débiteur d’une obligation de concevoir un projet réalisable et d’un devoir de conseil et de mise en garde. Ce même article dispose en outre que le débiteur d’une obligation peut être condamné au paiement de dommages et intérêts à raison du retard dans l’exécution ou de l’inexécution.

Selon l’article 1217 du code civil, une faute grave du maître d’œuvre peut conduire à imputer exclusivement la rupture du contrat à celui-ci, ce qui exclut, selon la jurisprudence, son droit à rémunération.

L’article 7 du contrat d’architecte n’exonère en rien celui-ci de ses obligations issues du code civil et du code de la construction. Il doit s’assurer que le dossier de PC respecte les normes et réglementations, en procédant aux vérifications préalables lui permettant d’affirmer que le projet est en adéquation au site, aux limites de propriété et aux règles d’urbanisme, ce que confirme la jurisprudence.

En l’espèce, la société [Adresse 2] a manqué à ses obligations contractuelles et a commis une faute grave pour avoir produit des documents comportant des erreurs de calculs et d’implantation en méconnaissance des règles du PLU et des limites parcellaires au sens de l’article R111-7 du code de l’urbanisme rendant impossible la réalisation du projet. Ces erreurs sont assimilées par la jurisprudence à des vices de conception.

La société [Adresse 2] a manqué à ses obligations de conseil et diligence incombant à l’architecte au titre de l’article 123-1 du code civil.

En outre, la société [Adresse 2] n’a à aucun moment, avant le dépôt de la demande PC, recommandé au maître de l’ouvrage de faire procéder à un bornage du terrain ; il s’agit à l’évidence d’une faute au titre du devoir de conseil de l’architecte et de son obligation de moyens renforcée, consacrée par la jurisprudence, quant à la régularité des plans déposés.

Le géomètre expert a relevé, par deux fois, les 19 juin et 29 juillet 2024, la non-faisabilité du permis de construire, dont l’origine est la prise en compte par l’architecte d’une base cadastrale au lieu d’un bornage contradictoire.

Ceci a conduit à devoir modifier le projet d’origine dans son implantation, son dimensionnement, son aménagement intérieur, et à priver celui-ci d’une vue sur mer, pourtant essentielle.

L’impossibilité de mener le projet initial liée à l’inexécution de ses obligations par la société [Adresse 2], les délais excessifs d’obtention du PC constituent une faute grave de nature à entraîner la résolution du contrat.

Le tribunal jugera que la société [Adresse 2] a commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle.

Sur les conséquences de la faute de la société [Adresse 2]

Les erreurs de l’architecte ont retardé de plus d’un an l’exécution du chantier et ont complétement dénaturé le projet ayant pour conséquences les désistements successifs des acquéreurs.

La société PROJETS IMMO soutient que les fautes commises par l’architecte lui ont ainsi causé un important préjudice de perte de chance.

Les fautes commises par la société [Adresse 2] sont constitutives d’une inexécution contractuelle ayant rendu impossible l’exécution du contrat initial, justifiant que la société PROJETS IMMO n’exécute pas sa propre obligation au titre des articles 1217 et 1219 du code civil et sollicite la résolution du contrat aux torts exclusifs de l’architecte au titre de l’article 1224 du même code.

En conséquence, les demandes de la société [Adresse 2] au titre du contrat initial ne sont pas recevables ; le tribunal déboutera la société [Adresse 2] de l’ensemble de celles-ci.

A titre reconventionnel : le préjudice de la société PROJETS IMMO

Au titre de l’article 1217 du code civil et de la jurisprudence la société PROJETS IMMO demande réparation du préjudice subi du fait des erreurs commises par l’architecte.

En effet, la société PROJETS IMMO soutient avoir subi un préjudice financier direct lié :

* au désistement de l’acquéreur initial ainsi qu’aux honoraires versés à la société [Adresse 2] à hauteur de 15.000 €, indus du fait de l’inexécution fautive de l’architecte.

* aux coûts supplémentaires liés à l’établissement du PC modificatif, les frais d’expertise et de géomètres, la perte d’opportunité commerciale, établis à hauteur de 100.572,11 €.

Dont elle entend, à titre reconventionnel, être indemnisée.

A titre subsidiaire : sur la compensation

Si le tribunal devait faire droit à la demande de la société [Adresse 2], la société PROJETS IMMO demande, au titre de l’article 1348-1 du code civil, la compensation judiciaire des créances au motif que la créance indemnitaire qu’elle réclame serait certaine dans son principe, au titre de l’article 1231-1 du code civil, exigible et réciproque, de sorte que la compensation judiciaire pourrait être prononcée par le tribunal.

Conformément aux dispositions des articles 450 et 726 du code de procédure civile, après avoir indiqué la date de la décision, laquelle est mentionnée sur le répertoire général des affaires, le tribunal a mis l’affaire en délibéré.

SUR QUOI :

Sur l’exécution du contrat

Attendu que les parties ont conclu le 7 mars 2023 un « contrat d’architecte » en vue de la construction d’une villa de 160 m 2 au [Adresse 1] à [Localité 4], par lequel la société PROJETS IMMO confiait à la société [Adresse 2] une mission complète, rémunérée par des honoraires à hauteur de 12 % du montant HT des travaux ; Attendu que ce contrat est la loi des parties selon l’article 1103 du code civil ;

Attendu que les modalités de règlement prévues au contrat étaient les suivantes :

* 10 000 € HT réglés à la signature,

* 35% du total provisoire des honoraires pour l’avant-projet sommaire payé pour moitié à la demande de PC, le solde à l’obtention,

* 30 % du total provisoire des honoraires pour le dossier de consultation des entreprises réglés pour 25% à l’appel d’offres et 5 % à la signature des marchés,

* 35% par notes d’honoraires mensuelles étalées sur la durée du chantier ;

Attendu que la première tranche d’honoraires a fait l’objet d’une « note d’honoraires n° 1 » de 10 000 € HT adressée par la société [Adresse 2] à la société PROJETS IMMO le 8 mars 2023 ;

Attendu que, dans le cadre de l’exécution de sa mission, la société [Adresse 2] a procédé comme convenu à l’établissement du dossier de demande de PC en date du 10 août 2023, lequel a été accordé par la mairie de [Localité 4] le 16 janvier 2024 ;

Qu’à ce titre, conformément au contrat, la société [Adresse 2] a adressé à la société PROJETS IMMO, le 31 août 2023, une « note d’honoraires n°2 » de 6 800 € HT, différence entre les honoraires dus au dépôt de la demande de PC à hauteur de 16 800 € HT, soit la moitié de la première tranche d’honoraires contractuelle de 35% des honoraires de 12% appliqués au montant provisoire des travaux, estimés à 800 000 €, et l’avance initiale de 10 000 € ;

Qu’à la suite de l’obtention du PC, la société [Adresse 2] a adressé le 31 janvier 2024 une « note d’honoraires n° 3 » constitué du solde de la première tranche contractuelle d’honoraires, soit la somme de 16 800 € HT ;

Que le montant total des honoraires ainsi facturés s’établit pour la première phase liée à l’obtention du PC, à 33 600 € HT, ou 40 320 € TTC ;

Attendu que ces sommes ont été réglées par la société PROJETS IMMO à hauteur de 15 000 € TTC par virement du 7 mars 2024 ; qu’en conséquence, la société [Adresse 2], considérant avoir exécuté la prestation demandée liée au dépôt et à l’obtention du PC, s’estime fondée à réclamer à la société PROJETS IMMO le montant non réglé de ses honoraires à hauteur de 25 320 € ;

Attendu que l’architecte, tenu à un devoir de conseil envers le maître de l’ouvrage, doit concevoir un projet réalisable, qui tient compte des contraintes du sol ;

Mais attendu que lors de l’ouverture du chantier, des erreurs d’implantation rendant impossible la réalisation du projet, ont imposé le dépôt, en date du 15 juillet 2024, d’une demande de permis modificatif sur la base d’un plan de bornage établi par un géomètre expert ; que le permis modificatif a été accordé en date du 7 octobre 2024 ;

Attendu que la société PROJETS IMMO soutient que la société [Adresse 2] n’a pas respecté ses obligations de conseil et de vigilance à l’égard du maître d’ouvrage, à l’occasion du dépôt de la demande de PC initial, laquelle a été effectuée sur la base d’un simple plan cadastral et de limites incertaines du terrain, ceci conduisant à des erreurs d’implantation du projet, au non-respect des règles d’urbanisme issues de l’article R. 111-17 du code de l’urbanisme, ainsi qu’à la perte de la vue sur mer du projet ; que, selon elle, ces erreurs ont considérablement retardé et dénaturé le projet au point d’en rendre impossible la commercialisation sur les bases initiales ;

Que la société PROJETS IMMO prétend que les fautes et manquements commis par la société [Adresse 2] constituent une inexécution contractuelle rendant le contrat irréalisable, de sorte que, au titre des article 1217 et 1224 du code civil, les honoraires réclamés par l’architecte ne seraient pas dus et que, la résolution du contrat devrait être prononcée par le tribunal ;

Attendu toutefois que la société [Adresse 2] a établi le dossier de demande de PC initial sur la base d’un plan établi par Quadra Foncier, géomètre expert, qui lui a été préalablement remis par le maitre de l’ouvrage ; que ce plan faisait apparaitre, sur deux des côtés de la parcelle en cause, l’information « limite incertaine » ; qu’il est constant que l’architecte a une obligation de vérification des éléments qui lui sont fournis par le maître d’ouvrage, même s’il s’agit d’un plan de géomètre ; qu’il ne peut être contesté que la société [Adresse 2] a manqué à ses obligations de conseil et de vigilance en s’abstenant d’exiger de la part du maître de l’ouvrage la réalisation d’un plan de bornage par un géomètre expert préalablement à l’établissement de l’implantation du projet en vue du dépôt d’une demande de permis de construire, ;

Mais attendu que la société PROJETS IMMO, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, maître d’ouvrage du projet de promotion, censé connaître l’importance et la nécessité d’un bornage avant l’implantation d’une construction, a fourni lui-même à l’architecte le plan litigieux établi par le géomètre expert faisant état de limites incertaines ; qu’il était alors en mesure d’apprécier lui-même les risques de mauvaise implantation de l’ouvrage liés à l’absence de bornage définitif et contradictoire du terrain ; qu’il a ainsi commis une faute qui a contribué à la réalisation de son préjudice ;

Attendu en outre que la société [Adresse 2] a procédé gracieusement au dépôt de la demande de PC modificatif : que celle-ci a donné lieu à l’obtention d’un PC modificatif dont le caractère réalisable n’est pas contesté ; que ce faisant, la société [Adresse 2] a exécuté la première partie sa mission par l’obtention d’un PC ; qu’il n’est pas contesté que les parties ont dès lors choisi de ne poursuivre leur collaboration, mettant alors un terme au contrat les liant ; Attendu qu’en conséquence, la demande de résolution judiciaire de celui-ci formée par la société PROJETS IMMO, infondée, ne peut aboutir ; qu’il y a lieu de la rejeter ;

Attendu enfin qu’il est constant que la condamnation de l’architecte à réparer les conséquences de ses fautes ne le prive pas de son droit à honoraires correspondant à la partie exécutée de sa mission ;

Attendu qu’en l’état de ce qui précède, la demande de paiement du solde d’honoraires par la société [Adresse 2] à la société PROJETS IMMO à hauteur de 25 320 € est fondée ;

Attendu qu’en l’état de ce qui précède, il y a lieu de condamner la société PROJETS’IMMO à payer à la société [Adresse 2] la somme de 25 320 € TTC au titre du solde de ses honoraires avec intérêts au taux contractuels de retard de 3/10000° du montant de la facture par jour calendaire appliqué à la facture de 5 160 € à compter du 9 septembre 2023 et à la facture de 20 160 € à compter du 9 janvier 2024, outre les dépens ;

Sur la demande reconventionnelle de la société PROJETS IMMO au titre de son préjudice

Attendu qu’il a été établi dans ce qui précède que la société [Adresse 2] avait manqué à ses obligations de conseil et de vigilance à l’égard du maître de l’ouvrage ; que, toutefois, la société PROJETS IMMO en sa qualité de maître d’ouvrage averti ne pouvait ignorer les risques de procéder à une demande de PC sur la base d’un plan établi par un géomètre présentant des limites parcellaires incertaines, plan qu’elle avait ellemême remis à l’architecte ;

Attendu que les erreurs d’implantation devaient, selon les éléments versés à la cause par la société PROJETS IMMO, être corrigées en mettant « en conformité l’implantation du projet sur la nouvelle parcelle en faisant glisser le volume principal plus proche de la piscine » ; que les conséquences sur le projet seraient ainsi limitées à « repenser la connexion avec le volume d’entrée, ajuster l’aménagement intérieur RDC/ RDJ, décaler les ouvertures, ajuster les escaliers extérieurs » ;

Attendu que le maître d’ouvrage a finalement obtenu le 7 octobre 2024 un permis de construire modificatif, à la suite d’une demande déposée le 15 juillet 2024 par la société [Adresse 2] ; que la comparaison des PC initial et modificatif ne permet pas de constater de différences significatives de conception des deux projets tant en matière de disposition que de surfaces, les descriptifs étant pratiquement identiques à deux points près amenés par le PC modificatif : la surélévation du projet de 15 cm et la construction d’un local technique pour la piscine ;

Attendu qu’en outre, l’affirmation de la société PROJETS IMMO selon laquelle le PC modificatif ferait perdre la vue sur mer au projet, ce qui en réduirait son intérêt commercial, n’est nullement étayée ; que de plus, le contrat d’architecte, le descriptif du projet inclus dans les demandes de PC, l’offre d’achat signée par M. [G] le 29 avril 2024, de même qu’aucun des éléments versés à la cause, ne font état d’une quelconque contrainte de vue sur mer, laquelle ne peut donc être opposée à la société [Adresse 2] ; qu’au surplus, la surélévation de 15 cm du projet serait au contraire de nature à donner une vue plus dégagée au projet ;

Attendu qu’il ne peut néanmoins être contesté que le PC modificatif ait été obtenu près de huit mois après le PC initial, du fait des erreurs d’implantation commises par l’architecte dans la demande initiale ; que toutefois, dans le silence du dossier, il apparaît que la défaillance de l’architecte alléguée par la société PROJETS IMMO n’a donné lieu à aucune mise en demeure de la part de celle-ci ;

Attendu qu’il résulte de ce qui précède que, par le dépôt de la demande de PC modificatif, et l’obtention de celui-ci, la société [Adresse 2] a réparé les conséquences techniques de ses erreurs mais imposé un retard de 8 mois au projet ; que, la société PROJETS IMMO soutient que le retard pris dans l’exécution du projet a conduit les éventuels acheteurs à renoncer à s’engager ; que ceci serait attesté par la renonciation des acquéreurs du fait de l’allongement, de l’augmentation des coûts du projet et de la perte de la vue sur mer ; Mais attendu que rien dans les éléments versés au dossier ne permet de soutenir ces affirmations, hormis le fait que l’offre d’achat de M. [G] expirait effectivement le 15 août 2024, et qu’elle n’a pas, à l’évidence été prorogée ; qu’en outre, le courrier de Me [U], rédigé ainsi « je vous confirme avoir pris note, selon votre indication, que votre candidat acquéreur M. [S] [E] ne donnera pas de suite à son projet d’acquisition » n’a aucune valeur probante ;

Attendu que rien dans les éléments versés à la cause ne permet de déterminer la suite donnée au projet ; qu’en particulier il n’est pas établi que la société PROJETS IMMO ait suspendu voire mis fin à celui-ci, ou a contrario ait continué de promouvoir son opération immobilière par une recherche active d’acquéreurs sur la base du nouveau projet ;

Attendu toutefois que les éléments versés à la cause par la société PROJETS IMMO pour justifier le quantum de son préjudice qu’elle évalue à 100 572,11 € sont constitués de l’ensemble des coûts initiaux du projet :

* honoraires d’un PV de constat d’affichage d’un commissaire de justice,

* coûts d’étude de sol, béton armé, investigation géotechnique, assainissement, bornage par géomètre,

* visuel 3D maison d’architecte,

* bureau d’études contrôle technique,

* gros œuvre et terrassement,

* bureau d’études,

* prime d’assurance,

* raccordement ENEDIS et société des eaux ;

que ce préjudice allégué par la société PROJETS IMMO correspond à un abandon complet du projet, lequel fait pourtant l’objet d’un permis de construire obtenu sur le descriptif initial, sans que cet abandon soit justifié ou documenté, ni même établi, par les éléments versés par celle-ci à la cause ;

Attendu qu’il résulte de ce qui précède que la société PROJETS IMMO est défaillante à établir la consistance d’un préjudice certain et actuel, l’existence d’un lien de causalité direct et certain de ce prétendu préjudice avec une faute de l’architecte ; qu’il a, en outre, été établi supra que la société PROJETS IMMO avait elle-même, par sa propre faute, contribué à la réalisation du préjudice allégué ;

Attendu qu’en conséquence, il échet de rejeter les demandes formées reconventionnellement et subsidiairement par la société PROJETS IMMO au titre de son préjudice ;

Attendu qu’en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu d’allouer à la société [Adresse 2] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles occasionnés par la présente procédure ;

Attendu que conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Attendu qu’il échet de rejeter tout surplus des demandes comme non fondé, ni justifié ;

PAR CES MOTIFS :

LE TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE Après en avoir délibéré conformément à la loi, Advenant l’audience de ce jour,

Condamne la société PROJETS’IMMO à payer à la société [Adresse 2] la somme de 25 320 € TTC (vingt-cinq mille trois cent vingt euros toutes taxes comprises) au titre du solde de ses honoraires avec intérêts au taux contractuels de retard de 3/10000° du montant de la facture par jour calendaire appliqué à la facture de 5 160 € à compter du 9 septembre 2023 et à la facture de 20 160 € à compter du 9 janvier 2024 ;

Condamne la société PROJETS’IMMO à payer à la société [Adresse 2] la somme de 2 500 € (deux mille cinq cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société PROJETS IMMO de sa demande de résolution judiciaire du contrat la liant à la société [Adresse 2] en date du 7 mars 2023 ;

DEBOUTE la société PROJETS IMMO de ses demandes reconventionnelles et subsidiaires ;

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

Condamne la société PROJETS’IMMO aux dépens toutes taxes comprises de la présente instance tels qu’énoncés par l’article 695 du code de procédure civile, étant précisé que les droits, taxes et émoluments perçus par le secrétariat-greffe de la présente juridiction sont liquidés à la somme de 67,09 € (soixante-sept euros et neuf centimes TTC) ;

Conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile, dit que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette pour le surplus toutes autres demandes, fins et conclusions contraires aux dispositions du présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé en audience publique du TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE, le 10 Novembre 2025

LE GREFFIER AUDIENCIER

LE PRESIDENT

La minute de la décision est signée électroniquement par le juge et le greffier.