TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE NANTERRE JUGEMENT PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 14 Mai 2025 6ème CHAMBRE

DEMANDEUR

SAS SWILE VENANT AUX DROIT DE LA SOCIETE BIMPLI [Adresse 1] [Localité 1]

comparant par SCP HUVELIN et Associés [Adresse 2] [Localité 2] et par M^e Jean-Oudard DE PREVILLE [Adresse 3] [Localité 3]

DEFENDEUR

SNC CESAR [Adresse 4] [Localité 2] comparant par M^e Sandra OHANA-ZERHAT [Adresse 5] [Localité 4] et par M^e BENOIT ATTAL [Adresse 6] [Localité 5]

LE TRIBUNAL AYANT LE 25 Mars 2025 ORDONNE LA CLOTURE DES DEBATS ET MIS LE JUGEMENT EN DELIBERE POUR ETRE PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 14 Mai 2025,

Faits

La société Alter CE (« Alter CE » – enseigne : Comiteo – ou le « Locataire »), aux droits de laquelle viendra la société Bimpli (« Bimpli » ou encore le « Locataire »), aux droits de laquelle viendra ensuite la société par actions simplifiée Swile (« Swile » ou toujours le « Locataire ») fournit des services informatiques aux institutions représentatives du personnel et aux salariés des entreprises.

La société civile immobilière'[Adresse 7] [Localité 6]' (le « Bailleur »), aux droits de laquelle viendra la société en nom collectif César (« César » ou le « Bailleur ») est propriétaire de locaux commerciaux sis [Adresse 7] à [Localité 6].

Le 30 mai 2016, le Bailleur consent au Locataire un bail commercial portant sur des locaux situés au 3 ème étage de cet immeuble, puis le 30 septembre suivant un autre bail commercial portant sur des locaux situés au 2 ème étage.

Par courrier du 25 septembre 2018, le Locataire notifie au Bailleur son congé pour les locaux situés au 3 ème étage de l’immeuble avec date d’effet au 31 mars 2019.

Par courrier du 8 janvier 2019, le Locataire notifie au Bailleur son congé pour les locaux situés au 2 ème étage avec date d’effet au 30 septembre 2019.

Puis, le Locataire demande au Bailleur de reporter la date de congé des locaux situés au 3 ème étage du 31 mars au 30 septembre 2019, afin de l’aligner sur la date de fin de bail des locaux situés au 2 ème étage, ce que le Bailleur accepte par courrier du 4 mars 2019.

Un litige survient entre le Bailleur et le Locataire au sujet du maintien dans les lieux de ce dernier au-delà du 30 septembre 2019 et de l’utilisation par le Locataire des lots n°22 et 25 situés au 2 ème sous-sol de l’immeuble.

Le 2 octobre 2020, le Bailleur fait signifier au Locataire une sommation de quitter les lieux et l’assigne devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre, statuant en référé. En cours d’instance, les parties trouvent un accord pour mettre un terme au litige les opposant et signent un protocole transactionnel le 2 février 2021, qui est homologué par une ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Nanterre du 24 juin 2021.

Le Locataire quitte les lieux le 13 juillet 2021.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 22 octobre 2021, le Locataire met le Bailleur en demeure de lui régler la somme de 42 568,50 € correspondant aux dépôts de garantie versés qui ne lui auraient pas été restitués.

En vain.

Procédure

C’est dans ces circonstances que, par acte de commissaire de justice déposé en étude le 5 décembre 2023, Bimpli assigne César devant ce tribunal.

Par conclusions en réplique sur incident et subsidiaires au fond, déposées à l’audience de mise en état du 26 mars 2024, César soulève une exception d’incompétence d’attribution du tribunal.

L’affaire est renvoyée à l’audience d’un juge chargé de l’instruire sur cette exception.

Par jugement du 17 juillet 2024, le tribunal :

* se déclare compétent ;

* renvoie les parties à l’audience de mise en état de la 6 ème chambre le 17 septembre 2024 à 10h30 pour dépôt des conclusions au fond de la demanderesse ;

* dit n’y avoir lieu, à ce stade de la procédure, à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

* réserve tous autres droits, moyens et dépens.

Il n’est pas interjeté appel de ce jugement.

Les parties échangent ensuite des conclusions sur le fond du litige.

C’est ainsi que, par dernières conclusions au fond, déposées à l’audience de mise en état du 10 décembre 2024, Swile demande au tribunal de :

Vu l’article 1134 ancien du code civil, Vu les articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, Vu l’article L.145-40-1 du code de commerce,

condamner César à lui payer la somme totale de 42 568,50 € HT à titre de restitution des dépôts de garantie versés par la société Alter CE, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2021 avec anatocisme ;

* condamner César à lui payer la somme de 6 000 € en dommages-intérêts pour résistance abusive ;

* rejeter les demandes reconventionnelles de César ;

* en tout état de cause, ordonner la compensation de tout somme à laquelle elle serait condamnée avec les sommes dues au titre de la restitution des dépôts de garantie ;

* condamner César à lui payer la somme de 7 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamner César aux entiers dépens.

Par dernières conclusions en défense n°3, déposées à l’audience de mise en état du 4 mars 2025, César demande au tribunal de :

Vu le bail commercial du 30 mars 2016 portant sur les locaux commerciaux situés au 3ème étage de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 6] consentis en location à la société Alter CE, aux droits de laquelle intervient Swile ;

Vu le bail commercial du 30 septembre 2016 portant sur les locaux commerciaux situés au 2ème étage de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 6] consentis en location à la société Alter CE, aux droits de laquelle intervient Swile ;

Vu le protocole transactionnel du 2 février 2021 confirmant que la société Comiteo (sic), aux droits de laquelle Swile (le tribunal comprend : 'intervient'), n’avait plus aucune somme à faire valoir à l’encontre de César ;

Vu les taxes foncières et les taxes sur les ordures ménagères dues par la société Comiteo (sic), aux droits de laquelle intervient Swile, en application des baux des 30 mars et 30 septembre 2016 ainsi qu’en application du protocole d’accord du 2 février 2021 ;

Vu l’obligation d’entretien des locaux et l’état des lieux contradictoire dressé entre les parties reconnaissant les dégradations de la société Comiteo (sic), aux droits de laquelle intervient Swile, lors de la sortie des lieux ;

* dire Swile irrecevable et mal fondée dans ses demandes ;

* la dire bien fondées en toutes ses demandes ;

En conséquence :

A titre principal :

* renvoyer les parties devant le tribunal judiciaire de Paris compte tenu de l’examen nécessaire des clauses du bail pour la fixation de la taxe foncière due par Swile au titre de l’année 2020 et 2021

(note du tribunal : demande désormais sans objet puisque portant sur la compétence matérielle du tribunal, question tranchée par le tribunal dans son jugement du 17 juillet 2024).

A titre subsidiaire :

* débouter Swile de toutes ses demandes ;

A titre reconventionnel :

* condamner Swile à lui verser la somme de 19 370 € correspondant aux sommes suivantes concernant le bail du 30 mars 2016 (gras et soulignement d’origine) :

[…]

condamner Swile à lui verser la somme de 23 198,50 € correspondant aux sommes suivantes concernant le bail du 30 septembre 2016 (gras et soulignement d’origine):

[…]

A titre infiniment subsidiaire :

* si, par extraordinaire, le tribunal de céans devait faire droit à la demande infondée de Swile (anciennement Bimpli), ordonner la compensation entre les sommes dues entre les parties ;

En toutes hypothèses :

* condamner Swile à lui verser la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience de mise en état du 4 mars 2025, l’affaire est renvoyée devant un juge chargé de l’instruire.

Les parties se présentent à l’audience du juge chargé d’instruire l’affaire du 25 mars 2025 et y développent oralement leurs dernières prétentions et moyens sur le fond du litige.

A la demande du juge, toutes confirment qu’il n’existe plus de contestation quant à l’identité des parties désormais à l’instance : il n’est ainsi pas contesté que Swile y est bien aux droits et obligations de Bimpli, elle-même déjà aux droits et obligations d’Alter CE, et que César est bien aux droits et obligations de la société civile immobilière'[Adresse 7] [Localité 6]', situations dont en tout état de cause il est justifié.

Puis, le juge chargé d’instruire l’affaire clôt les débats et met le jugement en délibéré pour être rendu par mise à disposition au greffe du tribunal le 14 mai 2025, ce dont il avise les parties en application de l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile.

Moyens des parties et motivation

Swile expose que :

* César retient abusivement des dépôts de garantie dont elle est créancière, venant aux droits d’Alter CE et de Bimpli ;

* l’absence de restitution de ces dépôts de garantie n’est fondée sur aucun motif ;

* il a été initialement versé à la SCI'[Adresse 7] [Localité 6]' aux droits de laquelle est désormais César deux dépôts de garantie, respectivement de 19 370 € et de 23 198,50 € pour chacun des deux baux conclus les 30 mars et 30 septembre 2016 ;

* elle a quitté les lieux en juillet 2021 ;

* sa créance est incontestable tant dans son principe que dans son montant ;

* le tribunal condamnera César à lui payer la somme de 42 568,50 €, outre intérêts de retard dont le tribunal ordonnera la capitalisation.

César répond que :

* à titre principal, aux termes du protocole transactionnel du 2 février 2021, la société Alter CE – aux droits de laquelle Swile intervient – a reconnu qu’au 31 décembre 2020 elle-même ne restait lui devoir aucune somme au titre des baux et qu’elle renonçait à toutes contestations sur les règlements intervenus antérieurs à cette dernière date ;

* Swile ne peut valablement se présenter aujourd’hui comme créancière des sommes qu’elle demande au tribunal de la condamner ;

* en effet, un protocole revêtant une forme transactionnelle qui plus est, ensuite homologué – s’oppose à toutes contestations sur les obligations des parties qui y sont stipulées;

* les comptes entre elle et Swile ont été définitivement soldés : aucun remboursement ne reste donc dû ;

* à titre reconventionnel, Swile reste cependant lui devoir certaines sommes notamment au titre de la taxe foncière pour les années 2020 et 2021 ;

* elle reste également lui devoir des réparations locatives comme elle en justifie par la production de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 13 juillet 2021 ;

* or, aucune réserve n’a été émise par le Locataire lors de cet état des lieux : elle a donc confirmé les dégradations relevées par l’huissier de justice qui a instrumenté ;

* enfin, Swile lui doit également des frais de travaux de nettoyage auxquels elle a dû faire procéder après le départ des lieux loués.

Swile répond que :

* pour contester sa demande, César prétend lui opposer le protocole transactionnel

intervenu entre cette dernière et le Locataire le 2 février 2021 ;

* cependant, une transaction n’a d’effet que sur le litige qu’elle règle ;

* en effet, selon l’article 2048 du code civil, une transaction se renferme dans son objet ;

* or, une transaction conclue au terme d’un bail commercial n’empêche pas une action en restitution d’un dépôt de garantie dès lors que ce bail ne contenait aucune disposition relative à la restitution de ce dépôt ;

* la transaction conclue le 2 février 2021 qui ne portait que sur la date de libération des locaux et sur le montant des indemnités d’occupation à régler par Alter CE postérieurement au 31 décembre 2020 – ne comportait aucune stipulation relative aux dépôts de garantie en l’espèce en litige, surtout qu’au jour de sa conclusion, il n’existait aucun différend relatif à la restitution de ces dépôts ;

* les sommes qu’elle réclame lui restent dues ;

* par ailleurs, les demandes reconventionnelles de César à l’appui desquelles celle-ci ne produit qu’un courrier dépourvu de toute valeur probante ainsi qu’un autre qu’elle n’a jamais reçu – ne pourront qu’être rejetées ;

* en effet, César est infondée à lui réclamer la moindre somme, qu’il s’agisse tant des taxes foncières et d’enlèvement des ordures ménagères que des frais de nettoyage des locaux postérieurement à son départ des lieux ;

* César a fait preuve d’une résistance abusive à son égard : le tribunal la condamnera à lui verser des dommages et intérêts en conséquence.

Sur ce, le tribunal motive ainsi sa décision :

Sur la demande de Swile

Swile dit que César reste lui devoir les dépôts de garantie qu’elle a versés lors de la conclusion des deux baux.

César s’y oppose en soutenant que la transaction intervenue entre elle et Alter CE, le 2 février 2021, a définitivement soldé les comptes entre les parties : la demande de Swile n’est donc pas fondée.

Sont produits aux débats les deux contrats de bail commercial – signés par la SCI'[Adresse 7] [Localité 6]', dont César est le successeur, et Alter CE, dont Swile est le successeur respectivement les 30 mars et 30 septembre 2016 et dont l’existence n’est pas contestée.

Les obligations générales souscrites par les parties au titre de ces deux contrats sont rédigées en termes strictement identiques.

L’article 14 de chacun d’eux stipule que la SCI'[Adresse 7] [Localité 6]', en sa qualité alors de bailleur, reconnaît avoir reçu d’Alter CE, alors en sa qualité de preneur, respectivement les sommes de 19 670 €, s’agissant du bail du 30 mars 2016, et de 23 198,50 €, s’agissant du bail du 30 septembre 2016, sommes’correspondant à 3 mois de loyer hors taxes et hors charges en garantie du paiement des loyers, de la bonne exécutions des clauses et conditions du présent bail, des réparations locatives et des sommes dues par le preneur dont le bailleur pourrait être rendu responsable (…).'

Leur article 12 (' Charges, prestations et taxes') précise dans son alinéa 12.1, les charges à rembourser par le preneur au bailleur, au prorata des surfaces louées parmi lesquelles celles relatives aux’ impôts et taxes visées à la présente ci-après', à savoir : ' la taxe foncière, la taxe de balayage, la taxe de déversement à l’égout, la taxe sur les déchets, la taxe d’enlèvement

des ordures ménagères, et les frais de rôle afférents auxdites taxes, ainsi que tout impôt, contribution, taxe ou redevance qui pourrait être créé ultérieurement (…).'

En premier lieu, Swile fait remarquer que, dans les deux contrats, les mots’la taxe foncière’ sont biffés comme suit : 'la taxe foncière’ , et qu’il s’ensuit que les parties ont, d’un commun accord, entendu exclure cette taxe des charges à rembourser à César, en sa qualité de bailleur.

Pour sa part, César soutient que le fait que ces mots aient été biffés n’établit pas le consentement du bailleur à cette exclusion puisque, d’une part, il n’est produit aux débats que des copies des baux, et non des originaux, et que, d’autre part et comme il est normalement d’usage, aucun paraphe en marge des mots biffés n’a été apposé par les parties.

L’article 1353 du code civil dispose : 'Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.'

Le tribunal relève que :

* César soutenant que Swile reste lui devoir le remboursement des taxes foncières afférentes aux années 2020 et 2021, il lui appartient de démontrer l’existence des créances correspondantes et donc que l’exclusion de ces taxes de l’obligation de remboursement des charges pesant sur Swile n’est pas établie, ce qu’à l’évidence – et à défaut de produire aux débats les originaux des contrats dont on comprend mal les raisons pour lesquelles César ne les auraient pas produits – César échoue à faire ;

* à défaut d’indices ou d’autres éléments contraires, et alors que toutes les pages des contrats sont paraphées et leurs dernières signées, est sans portée l’argument avancé par César d’une absence de paraphe en marge des mots biffés ce qu’aucune disposition légale n’impose quant à l’administration de la preuve du contenu d’un acte sous seing privé ;

* Swile ne conteste pas le principe de devoir les impôts et taxes autres que la taxe foncière, et notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères mises à sa charge par les contrats sauf à le faire s’agissant de leurs montants puisque faisant partie des acomptes sur charges facturés au fil des appels de loyers ou d’indemnités d’occupation.

En second lieu,

Le’ Protocole d’accord', signé le 2 février 2021 entre César et Alter CE désormais Swile, est produit aux débats.

Il y est stipulé :

* les conditions et modalités selon lesquelles les locaux (2 ème, 3 ème étages et 2 ème soussol), objet des baux en litige, seront libérés par Swile et à quelles dates ;

* le montant des indemnités d’occupation qui seront versées par Swile à César en contrepartie du maintien dans les lieux loués par César à Swile jusqu’aux dates respectives de libération qui y sont convenues ;

* que’les baux sont définitivement résiliés. Ils survivent toutefois pour l’application de leurs clauses qui demeurent en vigueur jusqu’au départ définitif d’Alter CE',

* qu’ 'Alter CE renonce à toutes contestations sur les règlements antérieur et comptes entre les Parties au 31 décembre 2020' et que’La SNC César reconnaît que la société Alter CE ne reste lui devoir aucune somme (loyers, charges ou taxes) au titre (…)' de chacun des deux baux ;

* que’Les parties conviennent qu’en signant la présente transaction, assistées de leurs Conseils respectifs, elles mettent un terme définitif à leurs litiges. Elles ont été informées que la présente transaction est soumise aux dispositions spécifiques des articles 2044 et suivants du Code Civil', dispositions reproduites dans la suite du texte ;

* que’Le présent protocole est donc définitif et susceptible d’aucune contestation par les Parties'.

L’article 2044 du code civil dispose : 'La transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.'; son article 2048 : 'Les transactions se referment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu.'; son article 2049 : 'Les transactions ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l’on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé'; et son article 2052 : 'La transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.'

Il ne saurait être contesté que le’Protocole d’accord’ a bien la nature d’une transaction au sens de ces dispositions.

A leur visa, César soutient que c’est sans fondement que Swile demande au tribunal de la condamner à lui restituer les dépôts de garantie qu’Alter CE avait versés à la SCI'[Adresse 7] [Localité 6]' à la signature des deux baux.

Swile s’oppose à cette prétention se disant toujours créancière de César des montants correspondants.

Pour trancher le différend qui ainsi oppose les parties, il revient au tribunal de rechercher si la question des dépôts de garantie en litige et, partant, celle de leur sort après résiliation des baux qui les stipulaient, relève ou non de l’objet du protocole transactionnel en cause, au besoin en en interprétant tant les termes eux-mêmes qu’en en recherchant l’exacte portée.

L’article 1188 du code civil dispose : 'Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette interprétation ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.' ; et son article 1189 : 'Toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier (…).'

Il est constant qu’une transaction ayant pour objet la résiliation d’un bail et d’en fixer les conditions et modalités ne règle pas le sort du dépôt de garantie, une fois les lieux libérés, dès lors qu’elle ne contient aucune stipulation relative à ce dépôt.

Le tribunal relève que :

* le protocole stipule que si son objet est de résilier définitivement ces baux, leurs clauses demeurent en vigueur jusqu’au départ définitif de Swile des lieux ;

* ce départ définitif n’est pas contestable, ni même contesté, de sorte que la prorogation provisoire des clauses des baux a pris fin de plein droit au jour de la libération des lieux ;

* la commune intention des parties était ainsi de mettre un terme définitif à leurs différends, s’agissant de la situation des deux baux à leur origine, et de fixer les conditions dans lesquelles la SCI’ [Adresse 7] [Localité 6]' (aujourd’hui César) consentait

au maintien de Alter CE (aujourd’hui Swile) dans les lieux en contrepartie du paiement d’indemnités d’occupation d’un montant augmenté par rapport aux loyers initialement convenus aux termes des baux ;

* si Alter CE, et donc aujourd’hui Swile, renonçait à toutes contestations s’agissant des comptes entre les parties au 31 décembre 2020, pour sa part César reconnaissait qu’Alter CE ne restait lui devoir aucune somme correspondant, à cette même date, à des loyers, charges ou taxes ;

* de l’examen attentif des stipulations de ce protocole auquel il s’est livré dont certaines peuvent paraître peu cohérentes entre elles il ne peut que constater qu’elles ne traitent à aucun moment du sort des deux dépôts de garantie, alors même que les stipulations de chacun des deux baux (article 14' Dépôt de garantie') ne le traite pas non plus, sauf pour d’éventuelles sommes demeurées impayées par le preneur, faculté à laquelle César a expressément renoncé en reconnaissant que Swile ne restait lui en devoir aucune au 31 décembre 2020 ;

* ainsi, il appartenait aux parties dont il est précisé qu’elles agissaient assistées de leurs conseils respectifs de s’interroger avec toute la pertinence nécessaire sur le sort qu’il convenait de fixer s’agissant des deux dépôts de garantie en litige en conséquence de l’objet même du protocole transactionnel qui était de mettre définitivement fin aux deux baux ;

* en tout état de cause, il n’est pas établi qu’Alter CE. donc aujourd’hui Swile ait renoncé expressément ou même implicitement à un quelconque moment, et y compris au jour de la signature du protocole ou ultérieurement, à demander à César que les dépôts de garantie lui soient restitués.

De tout ce qui précède, en ce compris des éléments précédemment développés en premier lieu, le tribunal dit que c’est à tort que César tire des stipulations tant des deux baux que du protocole d’accord transactionnel des moyens ou arguments pour s’opposer à la demande de Swile de lui restituer les dépôts de garantie en litige.

Il n’est pas contesté que les montants de ces dépôts s’élèvent respectivement à 19 370 €, s’agissant du bail du 30 mars 2016, et à 23 198,50 €, s’agissant du bail du 30 septembre 2016.

En conséquence, le tribunal condamnera César à payer à Swile la somme totale de 42 568,50 € (19 370 + 23 198,50 = 42 568,50), augmentée d’intérêts de retard au taux de l’intérêt légal à compter du 22 octobre 2021, date de mise en demeure.

La capitalisation des intérêts est sollicitée. Elle sera ordonnée en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes reconventionnelles de César

A titre reconventionnel, César demande au tribunal de condamner Swile à lui payer les sommes de 19 370 € au titre du bail du 30 mars 2016 et de 23 198,50 € au titre du bail du 30 septembre 2016.

Ces sommes portent sur la part de taxe foncière relative aux lieux loués (en totalité sur toute l’année 2020, au prorata de la durée d’occupation des lieux pour l’année 2021), sur celle d’enlèvement des ordures ménagères pour ces deux années et dans les mêmes conditions, et sur des travaux de nettoyage après libération des lieux loués.

Swile s’oppose à cette demande dans toutes ses composantes.

Sur les taxes foncières et d’enlèvement des ordures ménagères

Les avis d’impôt relatif à ces taxes sont produits aux débats pour un montant portant sur la totalité de l’immeuble.

Le tribunal observe que ;

* s’agissant de l’année 2020, ces taxes la SCI’ [Adresse 7] [Localité 6]' en étant la redevable légal ont été établies le 20 août 2020, mises en recouvrement le 31 août suivant et étaient à régler au plus tard le 15 octobre 2020 ;

* s’agissant de l’année 2021, ces taxes cette fois au nom de César ont été établies le 10 août 2021, mises en recouvrement le 31 août suivant pour un règlement au plus tard le 15 octobre 2021.

Au jour de la signature du’Protocole d’accord’ déjà évoqué, soit le 2 février 2021, César, puisque successeur dans les droits et obligations de la SCI'[Adresse 7] [Localité 6]' , ne pouvait pas raisonnablement ignorer l’existence d’une taxe foncière 2020 ni même le fait de son règlement normalement intervenu au plus tard le 15 octobre suivant, ni non plus de l’existence d’une taxe foncière à venir pour l’année 2021.

Le tribunal rappelle que, si ce protocole stipule que, alors que définitivement résiliés, les clauses des baux’survivent’ jusqu’à la libération des lieux, il stipule également que César reconnaît alors que son locataire’ne reste lui devoir aucune somme (loyers, charges ou taxes) au titre’ de ces baux.

Là également, il appartenait aux parties de prévoir avec toute la précision nécessaire quelle somme resterait éventuellement à la charge de Swile par exception au principe de cette reconnaissance, ce qu’elles n’ont pas fait.

Par ailleurs, et comme déjà dit, il n’est pas établi qu’en tout état de cause, la taxe foncière faisait partie des charges locatives à régler par le locataire, puisque les mots’taxes foncière’ apparaissent biffés dans l’article 12 des copies des baux produites aux débats.

Dans ces conditions, c’est à tort que César soutient que les taxes foncières pour les années 2020 et 2021 lui resteraient dues par Swile.

S’agissant des taxes d’enlèvement des ordures ménagères, le même raisonnement doit y être appliqué pour celle due pour l’année 2020 puisque connue à la date du’Protocole d’accord'.

En revanche, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2021 reste due par Swile, au prorata de la durée restant à courir jusqu’aux termes des baux prorogés conformément à la stipulation du Protocole d’accord précédemment rappelée, étant observé que, à l’article 12 des baux tels que soumis au tribunal, les mots’taxe d’enlèvement des ordures ménagères’ ne sont pour leur part pas biffés.

A l’avis de taxe foncière pour l’année 2021, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères figure pour un montant total de 10 151 €.

Sur cette taxe, César réclame à Swile un montant calculé en fonction des surfaces loués et au prorata temporis sur la base du rapport 196/365 jours, soit la somme totale, pour les deux baux, de 2 280,40 € (1 072,37 € pour le bail du 30 mars 2016, et 1 208,03 € pour le bail du 30 septembre 2016).

Swile dit contester, au-delà de son principe, le calcul ainsi effectué, mais ne fait état d’aucun moyen ou argument à l’appui de cette prétention.

Dans ces conditions, le tribunal retient le montant de 2 280,40 € dû par Swile à César au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2021.

En conséquence, le tribunal :

* déboutera César de ses demandes au titre des taxes foncières pour les années 2020 et 2021 et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2020.

* condamnera Swile à payer à César la somme de 2 280,40 €.

Sur les travaux de nettoyage des lieux loués

César demande au tribunal de condamner Swile à lui payer les sommes de 731,77 € (locaux objet bail du 30 mars 2016) et 1 972,88 € (locaux objet bail du 30 septembre 2016) pour travaux de nettoyage des lieux précédemment loués à Swile.

Swile s’oppose à cette demande.

A l’appui de sa prétention, César produit :

* un devis de l’entreprise RS Bâtiment, en date du 1 er décembre 2022, 'nettoyages suite à la sortie des locataires et lessivage de l’ensemble des locaux sol, portes, vitres et murs', pour un montant toutes taxes comprises de 3 245,58 €,

* un procès-verbal de constat contradictoire d’état des lieux (257 pages avec 396 photographies) établi, à la requête de César, par commissaire de justice en date du 13 juillet 2021.

Le tribunal observe que :

* le devis dont il n’est pas rapporté la preuve qu’il ait été accepté et payé par César, ni que les travaux qui y étaient décrits aient jamais été réalisés – est daté de près d’un an et demi après la libération des lieux ;

* pour sa part, Alter CE, aujourd’hui Swile, verse aux débats un procès-verbal de constat également contradictoire le cabinet de gestion Gescofim y déclarant représenter César également établi le 13 juillet 2021, mais cette fois à sa requête ;

* si les articles 23 ('Entretien des locaux') de chacun des deux baux stipulent dans les mêmes termes : 'A sa sortie, il [comprendre : le Locataire] devra rendre les locaux en bon état après avoir fait procéder à ses frais et sous sa responsabilité aux travaux cidessus définis', c’est-à-dire les réparations locatives et d’entretien, les deux procèsverbaux de constat, s’ils se contredisent d’ailleurs plus qu’il ne se complètent, n’établissent pas avec toute l’évidence requise que les lieux auraient été restitués sans que Swile ait respecté son obligation au titre de réparations locatives ou d’entretien ;

* les travaux objet du devis précité portent sur un nettoyage des lieux dont l’état serait alors – près d’un an et demi après leur libération par Alter CE, aujourd’hui Swile, imputable à cette dernière, sans que la preuve en soit rapportée ;

* en tout état de cause il n’est pas produit d’états des lieux contradictoire préalablement à l’entrée d’Alter CE dans ces lieux.

A titre surabondant, et comme Swile le souligne dans ces écritures, le tribunal relève que, par un concours de circonstances qu’il ne s’explique pas, le montant du devis ci-dessus examiné correspond très exactement à la différence entre le total des deux dépôts de garantie, soit la somme de 42 568,50 €, et celui des sommes que César réclame à Swile à titre reconventionnel soit 39 322,92 € (42 568,50 – 39 322,92 = 3 245,58 €).

Dans ces conditions, le tribunal dit que César – qui ne rapporte pas la preuve de son allégation – ne peut sérieusement soutenir que Swile reste lui devoir la somme de 3 245,58 € au titre de travaux de nettoyage des lieux loués.

En conséquence, le tribunal déboutera César de sa demande de condamner Swile, en sa qualité de successeur d’Alter CE, à lui payer la somme de 3 245,58 €.

Sur la demande de dommages et intérêts de Swile pour résistance abusive de César

Swile demande que César soit condamnée à lui payer la somme 5 000 € (dans le dispositif de ses dernières écritures, 6 000 € dans leur motivation) à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Il est constant que le droit d’action ou de défense en justice ne dégénère en abus qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, de sorte que la condamnation à dommages-intérêts doit se fonder sur la démonstration de l’intention malicieuse et de la conscience d’un acharnement procédural voué à l’échec. Le tribunal relève que le simple fait que chaque partie ait cherché à faire valoir ses droits en fonction de son interprétation de la situation ne suffit pas à caractériser une mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

Le tribunal observe que Swile ne rapporte pas la preuve – ni dans leurs principes ni dans leurs montants – de préjudices autres que le retard de paiement qui donnera lieu à l’octroi d’intérêts moratoires ou que d’avoir dû recourir à justice et exposer ainsi de frais qui relèvent de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, le tribunal déboutera Swile de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur la compensation

Le tribunal condamnera chacune des parties à payer à l’autre certaines sommes.

En conséquence, le tribunal ordonnera la compensation entre les sommes auxquelles les parties seront condamnées chacune à l’égard de l’autre.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Pour faire reconnaître ses droits, Swile a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge compte tenu des éléments d’appréciation dont le tribunal dispose.

En conséquence, le tribunal condamnera César à payer à Swile la somme de 7 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

César, qui succombe, dans l’essentiel de ses prétentions, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur l’exécution provisoire

Le tribunal rappellera que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Par ces motifs,

le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

condamne la société en nom collectif César – aux droits et obligations de la société [Adresse 7] [Localité 6] – à payer à la société par actions simplifiée Swile – aux droits et obligations de la société Bimpli elle-même aux droits et obligations de la société Alter CE – la somme de 42 568,50 €, augmentée d’intérêts de retard au taux de l’intérêt légal à compter du 22 octobre 2021 ;

* ordonne la capitalisation des intérêts auxquels la société en nom collectif César aux droits et obligations de la société [Adresse 7] [Localité 6] est ainsi condamnée ;

* déboute la société en nom collectif César aux droits et obligations de la société [Adresse 7] [Localité 6] – de toutes ses demandes reconventionnelles à l’exception de sa demande au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2021 ;

* à ce même titre, condamne la société par actions simplifiée Swile aux droits et obligations de la société Bimpli elle-même aux droits et obligations de la société Alter CE à payer la société en nom collectif César aux droits et obligations de la société [Adresse 7] [Localité 6] la somme de 2 280,40 €;

* ordonne la compensation entre les sommes auxquelles les parties sont condamnées chacune à l’égard de l’autre ;

* déboute la société par actions simplifiée Swile aux droits et obligations de la société Bimpli elle-même aux droits et obligations de la société Alter CE de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

* condamne la société en nom collectif César aux droits et obligations de la société [Adresse 7] [Localité 6] à payer à la société par actions simplifiée Swile aux droits et obligations de la société Bimpli elle-même aux droits et obligations de la société Alter CE la somme de 7 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

* condamne la société en nom collectif César aux droits et obligations de la société [Adresse 7] [Localité 6] – aux dépens de l’instance ;

* rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Liquide les dépens du greffe à la somme de 69,59 euros, dont TVA 11,60 euros.

Délibéré par M. VAYSSE Jérôme, président du délibéré, MM. BOURDOIS Jean-Patrick et LE MOUILLOUR Gilles, (M. BOURDOIS Jean-Patrick étant juge chargé d’instruire l’affaire).

Le présent jugement est mis à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée électroniquement par le président du délibéré et le greffier.