TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE NANTERRE

ORDONNANCE DE REFERE

prononcée par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2025

RG n° : 2025R00378

DEMANDEUR

SCA COVIVIO HOTELS [Adresse 2] comparant par M^e Bérangère RIVALS [Adresse 9] LAMORE RIVALS AARPI [Localité 8] et par M^e Lynda ABRAMOV [Adresse 9]

DEFENDEURS

Mme [O] [B] [Adresse 5] comparant par M^e Marc LADREIT DE LACHARRIERE [Adresse 4]

SCP B.T.S.G. 2 PRISE EN LA PERSONNE DE ME [C] ESQ CO LIQUID. JUD DE NEW COURT [Adresse 3] comparant par M^e Olivier PECHENARD [Adresse 6]

Me [W] ESQ CO LIQUIDATEUR DE LA SCT NEW COURT [X] [Adresse 1] comparant par M^e Olivier PECHENARD [Adresse 6]

Débats à l’audience publique du 22 Mai 2025, devant M. Antoine MONTIER, président ayant délégation de M. le président du tribunal, assisté de M. Rayane AIT LAHCEN, greffier.

Décision contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DES FAITS

La SCA COVIVIO HOTELS, propriétaire des locaux d’un restaurant situés [Adresse 7], ci-après « Covivio », donne à bail commercial le 19 février 2021 les locaux à la SASU New Court, exploitant sous la marque « Courtepaille », pour une durée de 12 ans commençant à courir à compter du 1 er janvier 2021 au prix de 8% du chiffre d’affaires auquel s’ajoute 82 637 € HT hors charges en valeur 1 er janvier 2021, payable trimestriellement et d’avance.

Le bail stipule que le preneur remet une garantie bancaire à première demande d’un an de loyers hors taxe hors charge et qu’en cas de défaut de paiement, le bailleur aura la faculté de résilier le bail.

Par jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 21 juin 2023, le tribunal a prononcé la liquidation judiciaire de New Court et a nommé la SCP B.T.S.G 2 PRISE EN LA PERSONNE DE Me [C] et Me [W] [X] en qualité de liquidateurs de New Court, ci-après « les liquidateurs ».

Par ordonnance du 8 août 2023, le juge commissaire autorise la cession du fonds de commerce à Mme [O] [B] épouse [G], ci-après « Mme [G] », au prix de 95 000 €, à la suite d’un appel d’offre organisé par les liquidateurs, avec l’obligation de reconstituer une garantie autonome à première demande – GAPD – de payer les loyers à compter du 30 mars 2023, avec faculté de substitution.

Le 8 août 2023, Mme [G] entre en jouissance, sans remise de la GAPD et sans paiement des loyers.

Le 7 septembre 2023 la société « Le Véritable Stade », dont Mme [G] est la présidente, est immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bobigny, avec vocation de se substituer à Mme [G] pour l’exécution du Bail.

Le 19 septembre 2023, Mme [G] sollicite de Covivio un échéancier que cette dernière accepte sur quatre mois, de décembre 2023 à mars 2024, avec un paiement mensuel des loyers du 1 er semestre 2024 au lieu d’un paiement par avance.

Mme [G] et le Véritable Stade n’ont pas respecté l’échéancier et les loyers courants n’ont été réglés que partiellement.

Le 27 juin 2024, les liquidateurs mettent en demeure Mme [G] de signer l’acte de cession et de procéder au préalable au règlement sous dix jours des sommes dues et à la remise de la GAPD, outre le règlement des droits et honoraires inhérents à la cession.

Mme [G] sollicite alors de procéder à la régularisation de la situation jusqu’au 15 septembre 2024.

Par courriel du 27 septembre 2024, Mme [G] informe Covivio lui transmettre trois chèques pour la somme totale de 25 860,94 € et que les autres chèques seront envoyés la semaine suivante.

Selon décompte du 4 novembre 2024, Covivio soutient que Mme [G] reste lui devoir la somme de 76 537,67 € au titre de ses engagements postérieurs au 8 aout 2023 et 21 060,90 € au titre des engagements du 30 mars au 7 août 2023, soit la somme totale de 97 597,97 €.

Les 18, 22 et 28 novembre 2024, Covivio fait délivrer par un commissaire de justice, respectivement aux liquidateurs, Mme [G] et Le Véritable Stade, un commandement de payer visant la clause résolutoire en matière commerciale chacun la somme de 97 597,97 € outre les frais de l’acte.

Les commandements de payer visant la clause résolutoire sont restés infructueux à l’issue du délai d’un mois suivant sa signification.

Le 19 février 2025, une procédure de redressement judiciaire est ouverte, à la demande du ministère public, à l’encontre de Le Véritable Stade par le tribunal de commerce de Bobigny.

PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

C’est dans ces circonstances que, par acte de commissaire de justice des 18 et 19 mars 2025, délivrés à personne, Covivio assigne respectivement les liquidateurs et Mme [G] nous demandant de :

Vu l’article L. 145-41 du code de commerce,

Vu l’article 873 du code de procédure civile,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en date des 18, 22 et 28 novembre 2024,

* Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 19 février 2021 portant sur les locaux situés [Adresse 7] est acquise depuis le 28 décembre 2024 ;

* Constater en conséquence la résiliation du bail en date du 19 février 2021 et ce, depuis le 28 décembre 2024 ;

* Ordonner, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion de Mme [G] et tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 7], sous astreinte de 500 € par jour de retard ;

* Fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation journalière forfaitaire due par Mme [G] à 120% du montant du loyer journalier en vigueur, augmenté des charges, impôts et taxes dus au titre de l’occupation, et ce, à compter du 29 décembre 2024 ;

* Condamner Mme [G] à payer à titre provisionnel à Covivio, outre intérêts contractuels de retard au taux légal majoré de deux cents points de base, la somme de 128 256,76 €, à parfaire au jour de l’audience, décomposée comme suit :

* Loyers, indemnités d’occupation et charges dus jusqu’au 28 décembre 2024 : 97 597,97 € ;

* Indemnités d’occupation et charges dues à compter du 29 décembre 2024 jusqu’à la présente assignation : 30 658,79 € ;

* Autoriser la séquestration des biens mobiliers se trouvant dans les lieux loués, soit dans l’immeuble soit dans un garde-meuble au choix de Covivio, aux frais de Mme [G] ;

* Condamner Mme [G] à la somme de 8 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Condamner Mme [G] aux entiers dépens de l’instance ;

* Rappeler que l’ordonnance à intervenir est assortie de l’exécution provisoire de droit.

A notre audience du 22 mai 2025, Mme [G] dépose des conclusions nous demandant de : Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 808 du code de procédure civile,

Vu l’article 873 du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5, 1353 du code civil,

* Juger que Mme [G] a réglé partiellement les causes du commandement de payer du 22 novembre 2024 ;

Pour le surplus,

* Accorder des délais de paiement à Mme [G] sur les causes du commandement de payer et ce faisant suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 145-41 (sic) du code de commerce ;

* Juger que Mme [G] / Le Véritable Stade est à jour de ses loyers et charges au titre de l’année 2025 ;

Ce faisant,

* Débouter Covivio de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

* Débouter Covivio de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail du 19 février 2021 ;

* Débouter Covivio de sa demande de résiliation du bail du 19 février 2021 ;

* Débouter Covivio de sa demande d’expulsion de Mme [G] et de la société Le Véritable Stade ;

* Débouter les liquidateurs de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions.

Les liquidateurs déposent à notre audience du 2 mai 2025 des conclusions en défense, nous demandant de :

* Donner acte aux liquidateurs de ce qu’ils entendent s’en rapporter à justice sur les demandes de Covivio dans le cadre de la présente instance ;

* Condamner Mme [G] à payer aux liquidateurs la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Condamner Mme [G] aux entiers dépens.

DISCUSSION ET MOTIVATION

Sur les demandes de mesures

Covivio expose que :

* Le TAE de Nanterre est compétent en matière de baux commerciaux si le litige présente avec une procédure collective un lien de connexité suffisants ;

* En l’espèce Mme [G] s’était engagée à payer les loyers postérieurs suite à l’ordonnance du juge-commissaire ;

* Mme [G] et Le Véritable Stade, qui n’a pas régularisé les actes de cession du fonds de commerce, n’ont pas respecté l’ordonnance du juge-commissaire ;

* La clause résolutoire est définitivement acquise depuis le 28 décembre 2024, sans aucune contestation sérieuse ;

* La créance est certaine liquide et exigible ;

* Le fonds de commerce reste la propriété du débiteur en procédure collective et la prise de possession effective du fonds oblige son bénéficiaire à exécuter les obligations nées des contrats transférés en même temps ; ce qui s’applique à Mme [G] ;

A date, les actes de cession n’ont pas été signés ; en conséquence, Covivio a légitimement fait délivrer les commandements de payer visant la clause résolutoire ;

* L’article 16 du bail prévoit expressément que Covivio a la faculté de résilier le bail en cas d’inexécution par le preneur de ses obligations essentielles au titre du bail, sous réserve de mise en demeure ;

* Tel est le cas à la vue des sommes dues de 97 597,97 € non payées un mois après les commandements de payer ;

* La clause résolutoire du bail est acquise depuis le 28 décembre 2024 ;

* Des sommes dues, s’ajoute l’indemnité d’occupation et charges dues depuis le 29 décembre 2024, soit la somme de 30 658,79 € ;

* En conséquence de la résiliation du bail, le juge des référés ordonnera l’expulsion des Mme [G] et tous occupants.

Mme [G] répond que :

* L’ordonnance du juge-commissaire est revêtue de l’autorité de la chose jugée ;

* La signature de l’acte de cession requière quatre conditions : la prise en charge des loyers postérieurs au 30 mars 2023 jusqu’à août 2023, soit 21 118,53 €, la remise d’une garantie bancaire de 82 637 €; la prise en charge des droits d’enregistrement de la cession pour 2 160 € et la prise en charge des honoraires de rédaction, soit 5 573,69 € TTC ;

* Ces conditions sont remplies ;

* Malgré tout les liquidateurs demandent la résolution de la vente du fonds de commerce et Covivio demande la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

* En l’espèce, il y a une contestation sérieuse ;

* Mme [G] a bien pris en charge les loyers postérieurs au 30 mars pour la somme de 21 118,53 €;

* Mme [G] produit également une garantie autonome à première demande couvrant les douze mois de loyers à hauteur de 84 000 € ;

* Mme [G] est également en mesure de régler les droits d’enregistrement inhérents à la cession, ainsi que les honoraires du rédacteur d’actes ;

* Mme [G] a, depuis la délivrance de l’assignation, intégralement apuré sa dette locative ;

* La régularisation de la dette étant intervenue, la demande de résolution est donc dépourvue de tout fondement juridique ;

* Le juge des référés peut accorder des délais au locataire ayant pour effet d’entrainer la suspension des effets de la clause résolutoire prévue au bail ;

* Mme [G] est en mesure de continuer de payer les loyers, comme le 27 mars 2025 par un virement de 11 635,93 € et le 17 avril 2025 par un virement de 25 542,30 € ;

* Bien que placée en redressement judiciaire, Le Véritable Stade dispose d’un prévisionnel d’exploitation largement bénéficiaire, lui permettant de poursuivre le règlement régulier des loyers et charges dus au bailleur.

* Le prévisionnel d’activité sur les mois de mars à août 2025 fait apparaitre un résultat d’exploitation de 47 806 € en prenant en compte de règlement des loyers et charges locatives à Covivio ;

* Le Véritable Stade est à jour de ses loyers et charges et une garantie à première demande d’un montant de 82 637 € équivalente à une année de loyers et charges a été constituées ;

* La demande d’acquisition de la clause résolutoire serait de nature à provoquer la ruine personnelle de Mme [G], ainsi que la liquidation judiciaire du Véritable Stade ;

* Si des délais étaient accordés, Le Véritable Stade s’engage à procéder à régularisation de l’acte de cession du fonds de commerce.

Les Liquidateurs répondent que :

* Le Véritable Stade exploite le fonds de commerce depuis le 8 août 2023, sans signer le projet de cession rédigé par le conseil des liquidateurs ;

* Malgré de multiples relances, Mme [G] n’a pas procédé au règlement des sommes dues ni à la remise de la garantie autonome à première demande ;

* Nonobstant un délai complémentaire accordé, Mme [G] n’a pas honoré ses engagements et n’a pas donné suite à la seconde mise en demeure du 21 novembre 2024 ;

* Par jugement du 19 février 2025, une procédure de redressement judiciaire du Véritable Stade est ouverte avec une date de cessation des paiements au 14 mai 2024 ;

* Les liquidateurs demandent au tribunal la résolution de la vente du fonds de commerce, la condamnation de Mme [G] à la restitution des locaux et des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi avec fixation au passif de la procédure ;

* Les liquidateurs demandent la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

* Il convient de préciser que le bail commercial n’a pas été transféré à Mme [G] à défaut de signature de l’acte de cession du fonds de commerce, tandis que Mme [G] est obligée de payer les loyers ;

* La vente est parfaite dès l’ordonnance du juge commissaire qui l’autorise, sous la condition suspensive que la décision acquière force de la chose jugée et le transfert de propriété n’intervient que par la signature de l’acte de cession ;

* Mme [G] est tenue d’exécuter les engagements souscrits aux termes de son offre, ce qui n’a pas été respecté ;

* La liquidation judiciaire ne saurait être tenue de supporter les loyers dus depuis l’ordonnance de cession ;

* Mme [G] prend donc le risque d’une résiliation de plein droit du bail commercial ;

* Les liquidateurs entendent s’en rapporter à justice sur les demandes de Covivio.

SUR QUOI,

L’article 873 du code de procédure dispose que : « Le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».

L’article 1343-5 du code civil dispose que : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. ».

Covivio demande de constater la résolution du bail et ses conséquences ; Mme [G] conteste ; Les liquidateurs s’en remettent à justice.

Sur les obligations de Mme [G]

L’ordonnance du juge commissaire du 8 août 2023, versée aux débats par les liquidateurs dispose que : « Autorisons la cession de gré à gré (…) le fonds de commerce (…) au profit de : [O] [B] (…) moyennant le prix de cession de 95 000 € TTC (…) Autorisons l’acquéreur à se substituer (…) d’une société en cours de constitution (…) Disons qu’il restera

garant solidaire au titre des engagements pris envers le vendeur aux termes de son offre d’achat. (…). Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire. ».

Ladite ordonnance précise qu’en sus du prix de vente, Mme [G] s’est engagée à reconstituer le montant du dépôt de garantie, payer les loyers à compter du 30 mars 2023 et les frais d’actes de cessions.

Les liquidateurs versent aux débats un certificat de non-appel de la cour d’appel de Versailles du 11 juillet 2024 de ladite ordonnance du 8 août 2023.

Dans ces conditions, l’ordonnance du juge commissaire a la force de la chose jugée.

Ainsi les obligations de Mme [G] au titre de la cession du fonds de commerce sont exécutoires de plein droit.

Sur la résiliation du bail

Il résulte de la prise de possession effective du fonds de commerce, dont le juge-commissaire a ordonné la cession, que son bénéficiaire s’oblige à exécuter les obligations nées des contrats dont il n’est pas contesté qu’ils ont été transférés comme accessoires du fonds.

Mme [G], présidente du Véritable Stade, a pris possession effective du fonds de commerce et il n’est pas contesté que le bail lui a ainsi été transféré.

Covivio verse aux débats le bail qui stipule à l’article 16.1 : « En cas d’inexécution par le Preneur de l’une quelconque de ses obligations essentielles au titre du Bail, notamment en cas de non-paiement, à leur date d’exigibilité de l’un quelconque des termes du loyer et des charges ou impôts, le Bailleur aura la faculté de résilier le Bail. (…) Si, (…) le Preneur n’a pas régularisé sa situation, le Bail sera résilié automatiquement, si bon semble au Bailleur, sans notification supplémentaire. Compétence est attribuée au magistrat des référés de Paris pour constater le manquement du Preneur, le jeu de la présente clause et prescrire l’expulsion du Preneur. ».

Il n’est pas contesté tant par Covivio que par Mme [G] présidente du Véritable Stade qu’elles sont commerçantes.

Il se déduit de la stipulation de l’article 16.1 que le bail attribue une compétence, au sens de l’article 48 du code de procédure civile, au magistrat des référés du tribunal judiciaire de Paris pour constater le manquement de Mme [G] présidente du Véritable Stade en lien avec le bail, tandis que nous ne pouvons ainsi connaitre que des manquements de Mme [G] en lien avec l’ordonnance du juge-commissaire.

Ainsi nous dirons qu’il existe une contestation sérieuse pour que nous connaissions de l’application des clauses du bail des locaux sis [Adresse 7].

En conséquence, nous dirons n’y avoir lieu à référé devant ce tribunal sur la clause résolutoire, la résiliation, l’expulsion, l’indemnité d’occupation journalière et la séquestration des biens mobiliers.

Sur les sommes dues par Mme [G]

Covivio verse aux débats un tableau récapitulatif des sommes due par Mme [G] au 4 novembre 2024 pour un montant de 97 957,57 €.

Cette somme se décompose en 21 060,90 € pour les sommes dues postérieurement à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire jusqu’au 7 août 2023 et 76 537,07 € pour les sommes dues à compter du 8 août 2023.

Nous relevons que ces sommes sont en lien avec les engagements pris par Mme [G] lors de son offre de reprise du fonds de commerce et rappelés dans son ordonnance par le juge commissaire.

A notre audience Mme [G] reconnait devoir ces sommes, tout en contestant partiellement la non prise en compte d’un chèque sans toutefois verser aux débats une preuve d’un débit non pris en compte par Covivio.

Cette dernière verse aux débats une actualisation au jour de notre audience des sommes dus par Mme [G] à la somme de 117 748,15 €, avec une demande verbale de paiement à notre audience sans autre contestation de la part de Mme [G] présidente du Véritable Stade.

Nous relevons que la procédure devant nous est orale et que nous sommes ainsi tenus de statuer sur les demandes formulées.

Covivio demande le paiement d’intérêts de retards, cette demande est de droit à compter de l’assignation demandant à Mme [G] de respecter les termes de l’ordonnance du juge commissaire.

En conséquence, nous condamnerons Mme [G] à payer par provision à Covivio la somme de 117 748,15 € au titre des sommes dues en application de l’ordonnance n°2023J00296 du 8 août 2023, avec intérêts de retard au taux légal sur la somme de 97 957,57 € à compter du 19 mars 2025.

Sur la demande de délai de paiement

Mme [G] demande des délais de paiement ; Covivio s’y oppose ; Les liquidateurs s’en rapportent à justice.

A notre audience nous avons demandé à Mme [G] de nous indiquer le délai dans lequel elle considère pouvoir payer la provision demandée ; cette dernière nous a répondu un an.

Mais Mme [G] ne verse aux débats aucune pièce la concernant nous permettant d’apprécier sa situation financière.

Ainsi, la demande de délai de paiement formulée par Mme [G] n’est pas présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil.

En conséquence, nous débouterons Mme [G] de sa demande de délai de paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile,

Pour faire reconnaître ses droits, Covivio et les liquidateurs ont dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge.

En conséquence, nous condamnerons Mme [G] à payer à Covivio et à chaque liquidateur la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, déboutant du surplus des demandes.

Sur les dépens

Nous dirons qu’en application de l’article 491 du code de procédure civile nous devons statuer sur les dépens.

L’article 696 du code de procédure civile, selon lequel la partie perdante est condamnée aux dépens, ne trouvant pas application en référé, nous attribuerons le paiement des dépens au demandeur à l’instance.

En conséquence, nous condamnerons Covivio aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous Président, statuant publiquement en référé par mise à disposition au greffe et par ordonnance contradictoire en premier ressort,

* Disons n’y avoir lieu à référés devant ce tribunal sur la clause résolutoire, la résiliation, l’expulsion, l’indemnité d’occupation journalière et la séquestration des biens mobiliers ;

* Condamnons Mme [O] [B] épouse [G] à payer par provision à la SCA COVIVIO HOTELS la somme de 117 748.15 € au titre des sommes dues en application de l’ordonnance n°2023J00296 du 8 août 2023, avec intérêts de retard au taux légal sur la somme de 97 957,57 € à compter du 19 mars 2025 ;

* Déboutons Mme [O] [B] épouse [G] de sa demande de délai de paiement ;

* Condamnons Mme [O] [B] épouse [G] à payer à la SCA COVIVIO HOTELS et à SCP B.T.S.G 2 PRISE EN LA PERSONNE DE Me [C] ESQ CO LIQUIDATEUR et à Me [W] [X] ESQ CO LIQUIDATEUR DE LA SCT NEW COURT chacun la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Condamnons la SCA COVIVIO HOTELS aux dépens ;

* Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Liquidons les dépens à recouvrer par le greffe à la somme de 70,98 euros, dont TVA 11,83 euros.

Disons que la présente ordonnance est mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute de la présente ordonnance est signée électroniquement par le président par délégation, et par le greffier.